2022年房地产估价案例分析作2016 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产估价案例分析作业一、问答题 3 题,每题 10 分,共 30 分1、请问：房地产估价机构应搜集哪些资料 .2003 年1现状房地产状况物质实体、区域和权益资料；2规划部门批准的规划设计条件或具体规划或拆迁新建或改建的合法的最正确方案或技术 经济指标；3该地区居住物业的市场状况或进展趋势或租金、售价水平 或经营期的现金流资料；4该地区居住物业的建安成本和间接费用或建造成本费用；5相关税费；6贷款利率；7该地区类似居住物业开发的平均利润水平；8该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；9市政配套费用和土地开发费用；10该地区土地出让金地价的规定

2、和标准；2、请你分析说明房地产估价师这样做的理由；2004 年房地产估价师这样做的理由如下；1估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用含利息收益及所得税等,包含了正常的商业利润 等；2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命仍要考虑土地使用年限；3估价采纳的成本应为估价时点当时的社会平均客观成本或实际成本是历史,也不肯定足 社会平均客观成本；3、甲公司开发中心可能提出哪些评估要求 答.2004 年1甲公司可能提出的要求：.对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解按改造后的办

3、公用途市场价值进行评估；对办公楼承租人缺失进行评估；对装修、改造费用进行评估；2房地产估价机构可做的答复；应按改造前工业用途评估,评估价格中不包括改造装修办公楼的费用缺失,按工业用途评估时可以 另行托付评估停产停业缺失补偿；经拆迁当事人和谐同意或者经城市规划行政治理部门确认,可以按改造后办公用途评估,也可以评 估办公楼承租人的缺失；承租人的缺失由甲公司与承租人协商解决；4、张某方案用自有闲置资金100 万元购买1 套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售,某房地产经纪机构向其举荐了市场价格很多为100 万元的两套房屋,一套为一般住宅,一套为酒店式公寓；经明白,一般住宅的市场租金为 5000 元

4、/月,酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益托付经营；张某认为,一般住宅的投资回报率是 5000*12/100000=6% ,而酒店式公寓的投资回报率是 70000 元/100000=7% ,所以挑选购买酒店式公寓；请问： 1张某的挑选是否正确？些方面为张某投资决策供应专业建议？2针对两类物业的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪1 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5、某企业一幢4 层办公楼于3 年前抵押给银行,获得贷款700 万元,抵押期间该楼曾出租给另一家企业,用途为商务办公,现因该企业无有归仍债务,债权

5、人申请以拍卖变现方式执行债务清偿；假设进行拍卖底价评估,试挑选两种主要的评估方法,并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线；二、单项挑选题一般 2-3 个大题, 10 个小题,共 20 分1、答案：1C 2D 2、答案：1D 2C 3. 答案：1A2C 4、答案：1D2C 三、案例分析题一试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些？【参考答案】 国土局认定该评估结果无效的理由如下；1土地评估机构的从业范畴不够； 2估价报告有效期超出时限；3土地评估机构的注册证书超出有效时限； 4土地估价报告没有依据标准格式书写；6估价结果严峻失实,不符合当地地价水平；5该评估机构不具备土地评估资质；二【问题】

6、1.仅就工作日志内容,判定事务所此次估价工作流程是否合理？存在哪些问题？2.确定土地估价事项的内容一般包括哪些？3.确定估价事项时,应当如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？4.日志巾的估价技术路线是否合理？假如不合理缘由何在？5.假设你是估价师,该如何 设计估价技术路线？2006 年考试真题 【参考答案】1.估价工作流程不合理,存在以下问超；1每项估价必需有至少两名土地估价师,而不是一名土地估价师和一名估价助理；2两项估价应当独立进行,而不能分工合作调查,估价师应当贯穿估价的全部过程；3应当先签订合同再迸行实质性估价活动；4不能由估价师在没有托付书的情形下代替法人签订合同；5估价事项和

7、技术路线应当在实质性估价活动之前完成；6缺乏权属资料核实调查过程；7由于两份估价分别由甲乙完成,所以报告签字不能由甲乙共同签名；2 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 8缺乏审核；2.确定土地估价事项一般包括以下内容；1确定估价对象；2确定土地估价目的；3土地估价期日；4界定土地价格定义；5土地估价中特殊事项的说明；6审核；3.确定估价事项时,应从以下两方面对土地出让底价和回收价格迸行基本定义；1住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70 年、出让土地使用权价格；2对训练用地价格定义：公共建筑用地、

8、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权 价格；4.估价技术路线不合理,不合理的缘由如下；1出让底价主要依据月边拍卖价格进行比照确定不合理由于拍卖价格是一种特定条件下的成交价格,假如直接比照确定,会使评估价格偏高；出让底价应当依照平均市场价确定；2收回补偿价格评估主要采纳市场比较法和收益复原法对原用途市场价迸行评估不合理 由于收回补偿价格应当是原用途的划拨价格而不是完全市扬价格,需要扣除国家全部权收益和有关税费部分；另外,由于训练用地的土地市场不发育,又无收益,利用市扬比较法与收益复原法等方法迸行估价不合理；5.1收回补偿价格的评估技术路线：先采纳成本靠近法和基准地价系数修正法评估原用

9、途的市场价格,再扣除国家全部权收益和有关税费部分确定划拨用途价格；2出让底价的评估技术路线：先采纳剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值,然后依据宗地 的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案；四、改错题1、改错如下： 1运算治理费错,应为：2641102 5=132055 元；2运算销售税费和销售费用错,应为： 14754340 6%+3 =1327891 元； 3运算利润错,应为：P+2641102+132055 20=0.2P+549231 2、改错如下： 1写字楼年总收益运算有误,应为5 90 10780 365=1770.62万元；2车位年总收益运算结果有错误,应为 800 5 90

10、 12=4.32万元；3成本及运营费用运算中有错误,应为 2140 28.75=615.25 万元；4运算收益价格中年期有误,应为 1-1/ 1+13.8 ； =10371万元V=a/r 1-1/ 1+r n 3、改错如下： 1有效出租率有错误,应为 90 90=81；2年出租收入有错误,应为 3 36585 80 365=32048460 元；3单位面积开发价值有错误,应为147465556 47370=3113.1元 /m2；4土地价值运算有错误,未考虑土地交易税费,应为 V 1+5=3113.1-2118-423.6V=544.3 元 /m24、改错如下： 1结构差价运算错误；结构差价比

11、率为 1:1.4,且建筑面积不能按 700m 2 运算,应按420m 2 运算；结构差价运算应为：920 1.4-1 420=154560元 =15.456万元；2新增建筑面积成本运算错误； 新增建筑面积为 280m2,而不是 700m2；新增建筑面积的成本运算应为：920 280=9360640元 =36.064 万元 ；700=504000 元 =50.4 万元 ； 4三项合计,运算应对款项为：15.456+36.064+50.4=101.92 万元5、改错如下： 1酬劳率应为：10.28；2年运营费用应为4257532 元,不应包括折旧； 房地产估价标准 ：对于土地与建筑物合一的估价对象

12、,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应依据土地使用权年限确定将来可获得收益的年限,选用对应的有限的收益法运算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；五、指错题一答案如下：1缺少估价师声明；2缺少估价机构资格等级；3估价对象描述中缺失关于土地势状、坐落、四至、基础设施、地势及水文地质等方面的描述；3 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4价值定义中应注明用地类型、剩余土地使用年限及估价时点；5估价原就中少最高最正确使用原就；6估价方法中,估价一般应采纳两种或两种以上的方法,而不应只挑选一种；7因用

13、两种货币表示估价额,因此需应注明估价时点的美元对人民币的汇率；8估价结果中应注明单位面积价格；9估价人员中应注明估价人员的估价资格或职称；10缺少估价报告应用的有效期；11缺少市场背景分析；12估价师测算过程中运算出出租纯收益时未考虑使用面积于建筑面积的比率；13运算 大厦商场部分价格时采纳资本化率 空置率；9.5,未明确取值依据,且未考虑土地使用年期及14运算 大厦写字楼部分价格时,未考虑使用面积与建筑面积的比率；15未明确建筑物资本化率的取值依据,且未考虑土地使用年期及空置率；16运算 大厦写字楼部分价格时,不应扣除4000m2；17地价估算中未扣除开发商的开发利润；二答案如下：1“ 估价

14、时间” 用语错误,应为估价时点；2缺少估价原就；3估价方法中缺少选用的估价方法的定义；4未分析租金水平的变化趋势；51 层有效毛收入运算错,未考虑空置及租金缺失率出租率影响；63 层有效毛收入运算错,未考虑空置及租金缺失率出租率影响；76 层有效毛收入运算错,未考虑使用面积系数 0.75；8年运营费用中不应运算土地使用费；9未说明当地规定的治理费中是否包括水、电、汽、热等费用；10保险费运算基数错,不应以年租金收入为基数,应以建筑物价值为基数计；11.资本化率取值未说明理由和求取方法；12可获收益年限错,应为 36 年；13基准地价修正法中年期修正方法公式错；14基准地价修正法中已经过年期错,

15、应为 4 年；15基准地价修正法无评估过程,土地价格的内涵未交待清晰；16未运算精装修成本费用；17建筑物折旧年限运算错应 38；18未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；19成本法中未考虑相关销售税费；20未说明估价结果确定的理由应加权运算,不应用简洁算术平均；注： 1每格只给 3 分把第 5、6 条写在一格的,把第 5、 6、7 条写在一格的 三【参考答案】 第一部分 总述4.货币单位为美元错误,应改为人民币,假设单位是美元,就应给出当日汇率；5.需要特殊说明事项中,土地使用年期与价格定义中使用年期不符；6.土地估价签字中,缺少估价师资格证书；7.土地估价机构盖章,缺少土地估价机构负责人

16、签字；其次部分 估价对象描述及地价影响因素分析 8.政策因素中,中华人民共和国土地法应改为中华人民共和国土地治理法；4 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第三部分 土地估价9.运用成本靠近法中,运算公式应改为土地价格 利润 +土地增值收益；22；=土地取得费 +土地开发费 +相关税费 +投资利息 +投资11.投资利润中, 运算公式应改为投资利润=土地取得费 +土地开发费 开发周期6%=12.07元 /m2；2；第四部分 附件 13.缺少待估宗地国有土地使用证及权属证明复印件；14.缺少评估机构及估价资格证书复印件；四

17、【参考笞案】第一部分 总述 1.估价依据中缺少国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批方法的通知44 号 文件；“ 估价日期；估价期日是一个时间点,而日期是一个时间段；3.使用年限设定错误；待估宗地为划拨土地,其使用权年限应为无限年期；4.估价结果中未说明币种为何类型；5.缺少估价结果一览表；6.需要特殊说明事项中,基础设施设定应为宗地红线外的基础设施条件和宗地红线内土地平整,缺少 其他事项；7.缺少估价机构负责人签字；其次部分 估价对象描述及地价影响因素分析 8.土地登记状况中未说明国有土地使用证的号码；9.土地权益状况中未明确待估宗地是以划拨方式取得的；10.土地利用状况中建筑

18、物情形描述不够具体；11.容积率运算错误；第三部分土地估价12.市场比较法中未说明比较实例挑选的原就及依据；13.比较因素挑选中应依据待估宗地是工业用地的特点挑选与相关企业配套程度、工业区类型等因素；14.地价指数不需要修正的理由不充分；15.未说明市场比较法最终确定地价的依据及方法；16.最终市场比较法价格运算不正确,应为465.8428.3 457.5/3450.53元 /m217.成本靠近法公式错,缺少利润,划拨土地使用权不应有土地增值收益；18.土地取得费无依据；19.税费运算错误,应为 8.1 515 28.1元 /m2；20.土地开发费依据不足；21.投资利息运算期错误,应为270

19、28.1 5.31 100 5.31 1/218.48；22.投资利患率取值无依据；23.运算利润时未计入开发费利润；24.未说明估价结果最终如何确定；第四部分 附件 25.缺少待估宗地房屋全部权证复印件；六、指出并改正下面估价报告片断中的错误此题 10 分；错处不趄过4 个；如将正确的内容改错,就每改错 1 处倒扣 2.5 分；此题最多扣至零分；请在答题纸上作答,不得在试卷上改错一、改错题答案5 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 错误：本次估价以 建筑安装公司供应的资料及数据真实、合法、完整、精确为前提；改为：本次

20、估价以托付人或 房地产开发公司供应的资料及数据 错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为 40 年；改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为 44 年；错误：自本报告估价时点起半年内有效；改为：自本报告出具之日起半年内有效；错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一样；改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一样；二、改错题答案1.在通用性表述中, “ 标淮厂房比特殊厂房的通用性差” 的说法错误,应为“ 标淮厂房比特殊厂房的通用性 强” ；2.在房地产开发程度表述中,“ 由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现才能较强” 的说法错误,应 为“ 由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现才能较弱”；3.缺少变现时间长短的说明；4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿次序的说明；三、改错题1.价值定义错,应为估价对象包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值的市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响；2.估价时点错,应为2022 年 8 月 30 日取得拆迁许可证之日；3.估价时点位置错,估价时点应在价值定义之前；4.估价方法选用理由错,应将成本法改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产,邻近地区房地产租赁 活跃,故可采纳收益法进行评估；6 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页