2022年房地产区域市场策划分析 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产区域市场策划分析前 言 1 1.市场分析 2 11区域市场分析 2 12定向市场分析 4 13工程分析 5 14竞争对手资料分析 7 15工程周边配套状况 15 1.6. 工程企划思路 15 2工程市场定位 20 21 市场定位 20 22工程形象定位 22 23目标客户定位 24 24目标市场细分 28 25目标客户 31 3销售策略建议 32 31市场气氛培育 32 32促销手段建议 34 33付款方式建议 39 4宣扬策略 40 41.媒体挑选建议 41 42.宣扬主题 43 43 广告创意及诉求 47 44 广告宣扬推广策略 48

2、 45、媒介的组合策略 49 结 束 语 51 前 言 .敝司成立专项小组,以专业的市场调研为基础,依据整体市场的现状和区域市场的特性,挖掘工程的优点加以专业发挥,协作贵司尽快完成工程的销售目标；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.市场分析11区域市场分析天河区位于广州市东部,东与黄埔区相连,南濒珠江,西南接东山区、北连白云区；总面积 147.77 平方公里,人口 41.8 万人；天河区交通四通八达,是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通；全区有中山大道,黄埔大道等63 条主要干道,广深高速大路共穿东西,广州

3、火车东站和地铁号线天河终点位于区内；天河区是广州闻名的科研高教 区,有超过 22 所大专院校, 34 间科研院所, 15 所中学、 1 所职中、 61 所学校、 95 所 幼儿园；区内社会保证事业进展较快；由于城市中心东移,天河区作为新兴区域,也就成为了广州市商品楼集中地；天河区楼 盘分布相对集中,主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域；随着城市向东移的规划现状日渐成熟,有关新城市中心的利好信息不断展现在人们眼 前,故天河将进展成为以天河政府为中心；天府路为中轴线的新城市中心,依据其进展 的特点,东移重心将会沿着中山大道沿线进展起来,而黄埔大道沿线就由于工厂、企业 众多,村落范

4、畴宽阔等负面特点,使得此带区域向现代化城市规划迈进受到肯定程度的 阻碍；12定向市场分析 员村位于天河区南部,毗邻天河公园和天河区政府,地理位置优越；邻近工厂较多,居 民较为密集,消费群体以工薪阶层为主；随着多年进展,该外来人口越来越多,逐步发 展成了外来人口聚居地,由于天河区政府的搬迁和落成,使该区的环境和市政设施得到 了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的进展,吸引不少在城东工作的人士在此置 业安居；由于房地产业进展的不成熟,以及经管制不完善的缘由,致使该区城内开发了不少不同 性质的房地产,有商品房、安居房、集资房、宅基地等,成了广州市典例,区域市场竞 争特别猛烈；员村,作为新城市中心的

5、一部分,在规划进展或房地产进展都有其特殊的一面,正如该 区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远,缘由不明而喻；但由于接近天河区政 府,员村有特殊的优越性,而天河区政府的搬迁就大大有利于带动东部地区的规划进展 和经济富强；因此,位于天河区政府门前的员村,仍是可以借助天河区新政府落成这一 东风,使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善；13工程分析1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由 2 幢 28 层组成 3.推售情形：现推都景轩,海都轩的 728 层 4.宣扬主题：只交一成,即做业主 5.价 格： 40765598 元/m2 ,均价 4708 元/m2 （复式） 42287289 元/m

6、2 ,均价 6255 元/m2 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 6.装修规范：一级一类装修（高级锦砖地面,双面豪华门,全景落地玻璃门）7.优劣势分析 优势分析 1、 本工程由海景公司开发,进展商实力雄厚,能给买家充分的信心；2、 位于广州新城市中轴线,进展潜力庞大；3、 接近珠江新城,可尽享区内的成熟配套；4、 地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点,交通特别便利；5、 工程以准现楼发售,增强买家信心；6、社区配套设施较完善,有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；7、户型可供挑选多；8、有停车场,物业收费合理；

7、（2）劣势分析 1、 珠江新城配套设施仍旧未成熟,进展尚须时日；2、 近期周边物业市场销售情形不活跃；3、 竞争对手的广告宣扬及促销活动皆比本案强,形象已经广为人知；4、 由于工程档次和周边物业无区隔,其销售对象竞争猛烈；5、 工程三面被楼宇包围,景观被遮挡了一大部分；6、 外来人员多,治安问题多,影响买家心理；7 紧邻主干道旁,噪音大,空气污染严峻；8 缺乏商业气氛,社区配套不成熟；9周边楼盘较多,竞争猛烈,影响销售；10无小区花园,缺乏生活大自然气氛；11 三房单元无主人套房,成为其主要抗拒点14竞争对手资料分析 对手一 1.工程名称：侨颖苑 2.工程规模：由 3 幢 12 层及一幢 9

8、层组成 3.推售情形：现推 C 栋 C1C4 梯的 312 层,B2 栋的 212 层 4.宣扬主题：新天河、新市民、新文化 5.价 格： 44815145 元/m2 ,均价 4655 元/m2 （复式） 56686195 元/m2 ,均价 5861 元/m2 （最新价格）6.装修规范：一级二类装修 7.优劣势分析优势分析该楼盘已为现楼,可即买即入住,易于吸引买家入住；价格较同区域其他楼盘为低,有竞争优势；位于内街,可防止主干道噪音及空气污染影响,但亦可便利出入主干道,属旺中带静,有肯定的升值潜力；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 14 页精选学习资料 - - - - -

9、 - - - - 进展商知名度较高,能够给买家肯定的信心支持；劣势分析 周边外来人口较多,人流复杂,治安环境较差,影响买家购买心理；楼盘四周环境欠佳,影响楼盘档次；户型设计一般,凸柱位较多,影响使用率；外立面缺乏特色；建筑密度较大,楼距较密,私密性较差对手二 1.工程名称：紫林居 2.工程规模：由 3 幢连体 9 层组成 3.推售情形：现推 CH 座的 39 层 4.宣扬主题：品尝家在公园旁的舒服与休闲 5.价 格： 45116208 元/m2 ,均价 5320 元/m2 6.装修规范：一级二类装修 7.优劣势分析 优势分析 该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘,且内部环境美丽,易于吸引买家购买

10、；邻近交通主干道黄埔大道,交通反常便利；该楼盘紧靠天河新区府,天河公园近在咫尺,对楼盘档次的提升有莫大的帮忙；建筑设计为无电梯低层住宅,且物业收费低廉,对买家有极大的吸引力；小区缺乏中庭花园,吸引力欠佳；劣势分析 该楼盘部分单位靠近大路,受噪音影响大,空气污染大,影响销售；周边外来人员多,且经常有治安大事发生,影响买家入住信心；该楼盘周边生活配套设施不齐全,且多为装饰材料店铺,影响楼盘档次；户型设计上有肯定的不足,有凸柱现象；规模小,难上档次；对手三 1.工程名称：天一庄 2.工程规模：由 12 幢高层组成 718 层 3.推售情形：现推玲珑阁、锦茵阁的 4.宣扬主题：自然高台全封闭绿色小区

11、5.价 格： 50195802 元/m2 ,均价 5393 元/m2 6.装修规范：毛坯房 7.优劣势分析：优势分析 为同区域少有的大型住宅小区,易于吸引买家购买；小区规划内有大型绿化建设,且内部配套设施齐全,楼盘棕合质素高,升值潜力大；能奇妙地利用岗顶地势抬高之特点,因应采纳特殊设计,令本楼盘拥有鲜明卖点；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 邻近主干道,但又有肯定的距离,且有小区路围绕小区四周,令住户在享受寂静环境 的同时又可享受便利之交通；劣势分析 周边同档次的对手楼盘多,竞争压力大；本小区外部建有一幢高层建筑,

12、有碍整体建筑美感；周边外来人员多,治安经管有隐患；周边生活配套设施不完善,难以满意住户日常生活需求；对手四 1.工程名称：恒安大厦 2.工程规模： 1 幢连体 30 层 3.推售情形：现推恒乐轩 525 层 4.宣扬主题：一点一滴 令为生活细节设想 5.价 格： 42185980 元/m2 ,均价 5102 元/m2 6.装修规范：毛坯房 7.优劣势分析：优势分析 位于主干道旁,交通便利,出入市区便利,有肯定的升值潜力；户型设计方正有用,间隔采纳隐梁隐柱设计,便利住户日常生活；虽为单体楼,但内部配套设施齐全,有助吸引买家购买；南向单位可享受肯定的绿化景观及寂静环境,有利于销售；劣势分析 位于主

13、干道旁,受噪音影响及空气污染严峻,影响买家购买意欲；楼盘门前外来人员较多,出入欠缺安全感；楼盘周边相同类型的对手楼盘较多,销售上有不小的压力；15工程周边配套状况 1.社区配套 高校：暨南高校、华师大、民族学院、广州市环境爱护学校 中学：四十四中学、华师大附中、天华中学 学校：昌乐学校 银行：中国建设银行 饮食：云景酒家、中意食庄、食神等；康体：天河体育中心、羽毛球馆 公园：天河公园 医院：华侨医院、市六医院 2.交通状况 23 路 车 陂 梅花路 504 路 西 洲 白云路 39 路 员 村 豪贤路 518 路 棠 下 广园西瑶台 53 路 员 村 宝岗大道 540 路 怡景新村 瑶 台 1

14、77 路 员 村 广州东站 542 路 怡景新村 瑞宝村221 路 保 税 区 江南新村550 路 绢麻厂 广州火车站名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 243 路 员 村 文化公园 813 路 员 村 火车站245 路 保 税 区 农林下路882 路 保税区 彩虹桥脚284 路 员 村 广园新村 886 路 员村生活区 机场生活区 296 路 员 村 南湖游乐园1.6. 工程企划思路 由于工程为广电成熟生活区物业,拥有优良的先天条件；但日前区域的外部条件劣势较 为明显,故如何做好工程的销售企划工作,将是工程能否取得

15、胜利的重点；从以上对市 场和工程的懂得,我们初步得出以下的企划思路：1.充分利用先天优越的交通环境 工程的交通环境较为优越,故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“天河中心区宜商 宜住精品公寓典范 ”,塑造特殊的品牌形象；2.改善现存规划中的不足 工程作为单体楼在市场上竞争力不足,必需做好一切细致的规划,与现有的广电成熟社 区结合起来成为整体,使现有的资源得以充分合理的利用,提高工程的综合素养,树立 大型生活区形象,在市场上立于不败之地；3.把握市场需求,迎合买家心理 随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后,供方面临的严肃问题就是,产品的消费是 否迎合客户的需求；因此,充分把握市场,迎合消费者

16、的需求心理,提倡新现代的生活 居住概念,才能更有效地促进销售；4.加强区域性宣扬,吸引人流由于工程周边同档次商品房工程不是市场热点,客流量低,故如何吸引更多的客户到场,是工程成败的基础条件；故此,在户外媒体、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣 传,增强传送工程信息的途径,以吸引大量人流；更重要一点是宣扬区域唯独至大型社 区概念,由于社区概念是目前消费者首选 , 这也工程是否胜利的关键；5.营造现场舒服环境,引起客户购买冲动 在吸引大量客流后,现场环境的好坏便是销售能否胜利的关健；工程应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个特别舒服的内部环境,配以 销售策略上营造的

17、热闹买卖气氛,力求快速打动客户的心,促进客户成交；6.在宣扬及销售上表达工程的规划前景 由于员村始终以来给外界的形象是环境较为杂乱；如何排除这一不利因素,把规划中的 利好因素特殊是新区府落成等,出现在消费者面前,需要在宣扬及销售上重点把握,并 在软性宣扬、宣扬资料、人员培训等方面重点加强；7.表达 “以人为本 ”的经营理念 面对多元化的目标客户,我们必需抓住人的特点,规划设计更加“人性化 ”；工程不但应 在规划中力求细致、完善,在设计中多考虑人对居住环境要求,仍可在企划营销中表达 以客为尊的诚心和 “以人为本 ”的理念；通过融合工程 “以人为本 ”的经营理念,可以把握更名师归纳总结 - - -

18、 - - - -第 6 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 多潜在客户,打动他们的心,促进成交；8.找出工程 “个性化 ”的形象 客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性,没有个性的商品品牌极易在市场中流 失；通过对工程的分析和懂得,挖掘内在优点加以策划包装,提炼“个性化 ”的工程形象,可以大大提高工程的知名度,提升工程的附加值,从而促进销售业绩的提升；从以上几点企划思路动身,我们将对工程的市场定位,规划设计销售策略等方面一一作 出建议,期望做出一个有特色的、胜利的精品工程；2工程市场定位 21 市场定位 员村邻近的楼盘可谓良莠不齐,档次不一,而且价格相差悬殊,可

19、以说“一路之隔,楼价 翻一番 ”；位于工程北边的黄埔大道上及中山大道上高档楼盘较多,规模较大, 规划有致；如翠湖山庄、东晖花园、新世界东逸花园、福金莲花园及天河公园一带大大小小的楼盘 在 97 年、98 年卖得特殊红火,恰是跟上了广州城市中心东移的利好炒作,政府投资一 个多亿资金全面建成天河公园及天河区政府迁至天府路新址,令这带楼盘销售如虎添翼；但随着广州城市快速进展,房地产市场出现出多方位热点,如地铁热、山景热、江景热、市政配套热等,因此 98 年以后上马的工程已没有了当时的风光,区域市场热点已被淡化,再加上高架桥对住宅环境的直接影响,如天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦 等工程的销售

20、进度都因此变得相当缓慢；所以,本工程的区域划归应与珠江新城未 来新城市社区紧密挂钩,淡化员村区域概念才是本工程获胜的前提；细分析工程相邻的楼盘,其中主要有天一庄、恒安大厦等都是单体商住楼,缺少园林绿 化,且接近黄埔大道交通干线,噪音污染无法回避；而本工程和他们相像,故此,工程 能不能够在区域中独树一帜,打算其能否在市场竞争中脱颖而出；唯此,结合区域市场情形和自身特点,敝司建议塑造特殊的品牌形象- “天河中心区宜商宜住精品公寓典范”以此定位入市,充分迎合市场,进而突破市场,形成本区域的最大热点,当然,要达到 这样的目标,必需需要合适的规划及硬件协作；在下述工程建议中会逐一阐述；22工程形象定位

21、工程所处区域,居民文化质素较高,而且设有多项公建配套,生活便利；但工程的外围 环境较差,如华南干线及黄埔大道立交破坏了整体环境的静美感,周边商品房小区都缺 少大型的园林绿化,这些因素严峻阻碍了区域市场的进展,甚至造成了区域客源的不断 流失；故此,在工程形象定位上应扬长避短,抓住市民向住环境好的绿化小区的心态,带给客 户一种 “既享有成熟小区环境, 又座拥将来新城中心 ”的双重 “抵买 ”价值；工程形象定位可 从小区住宅、园林绿化、生活质素高等方面重点诉求；初步供应以下工程形象定位供贵司参考：广州新城市中心区 宜商宜住精品公寓典范最终一期精品通过上述的形象定位,给本案赐予现代高质素生活的实质内涵

22、,使工程从低沉的环境气 氛中摆脱出来,从而表达工程内外环境的优越；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 23目标客户定位 作为广州新城区之一的天河区员村,其购房客户群有较为特殊的一面；由于天河属于新 规划区,居住人口多以外地或外区移民为主,特殊是员村,外来人口集居地,而且当地 工厂及小型商铺群较多,营造了一大批工薪阶层及个体商户；随着地铁一号线的开通,交通网络已将新老城区一线贯穿,彼此距离将拉得越来越近；外区及外地人士挑选天河 置业将会越来越多,关键是要挑选价钱合理,有升值潜力的楼盘,以此概念,整个新地 区（从东山 黄

23、埔）的客户都是本工程客户；依据实际情形,我们又可将这部分客户 群定向细分如下：1.区内的买家 分析：员村邻近区内人口密集,路窄人稠,整体环境缺乏大型园林绿化,绿化率低；对 于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户,本案住宅是他们置业首选；2.区域居民的子辈 分析：这批人在当地生活较长时间,生活圈子几乎固定在此,对该区感情深厚,而现有 条件已难以满意其生活需要,想买大屋改善环境,同时出于孝敬老人的前提下,在同区 就近购房,既能更好照料老人,又能享受独立居住的自由便利；3.区域居民的亲属、伴侣 分析：此类客户受该区域的亲属、伴侣的口碑宣扬,对小区憧憬,同时在此地置业,方 便于同自己亲属、伴

24、侣进行充分的沟通,接触和联络,仍享受其优越住宅环境；4.外来人口在该地置业 分析：此类在该区域中占主流,他们留意本案的综合素养,四周的自然环境以及四周的 配套设施,对新环境适应性较强,反而对区域感情不太考虑；此外,对于外来人士而言,群居意识是影响他们挑选居住地点的重要因素之一,如广东潮汕地区的人士在这方面表 现尤为突出；5.在城东工作的工薪一族人士 分析：邻近富强的金融中心,商业网点,以及该区工厂集合,造就了一批在该区工作的 工薪一族,此类阶层人士对置业概念留意经济实惠,环境文雅,交通便利,同时享受现 代生活居所,改善生活素养；6.在天河区及邻近区域经商的小商户 分析：他们拥有肯定的经济实力,

25、愿意在经营范畴的邻近置物业,既便利居住,亦能随 时照料生意,一举两得；优质的生活环境有助于转变他们不定向的居住习惯；7.其他区域人士进驻 分析：其他区域如东山区、白云区、黄埔区人士,欲改换生活环境,挑选新规划的东部 城市中心作为置业对象,同时享拥新规划带来的新设施新配套；8.因拆迁而不得不迁移的广州人 分析：由于不满现时的拆迁安置区域,想通过拆迁重新别寻居所地方,新规划区域为此 类人之首选；9.经济充裕,已购楼宇的投资者 分析：这部分人或许在天河区购过楼,随着近年来购楼体会的丰富,他们也可能看中工 程前景好,具有较大的升值潜力,买来自住或投资以求大回报；当然,一个工程的目标客户可能永久不只以上

26、几项分析的客户,然而针对该工程的特点名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 来说,敝司认为上述分析基本已囊括了近八成目标买家,只要能抓住这批客户的购买心理,再辅以必要的销售策略,就必能取得销售的胜利；24目标市场细分针对目标客户的情形,敝司将目标市场细分如下：1、 购买阶层1自用：大众市民（含拆迁户） ,有才能而又的确期望置业的；2安居保值：高薪收入阶层（含个体户及现时租屋人士）；由于楼宇的价值会随通涨而上升,而租屋的租金就如流水般而去,住宅置业既能保值又可安居；3换屋方案：不满现时居住条件且有才能供屋的人士,房改房的原

27、居者；4投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群,针对本工程,被吸引的多是中小型 投资者；2、 年龄层次：中青年人为主（ 3050 岁）3、 家庭结构：三 五口之家为主 4、 收入区分 中高等级 5、经济结构：现有存款 10 万元以上 6、消费等级 10 万50 万元 7、消费水准 精品型消费 8、购屋心态 1）环境偏好 治安良好,相对恬适,且有安全保证之住家；2）休闲享受 各项休闲消遣设施近在800M 半径以内之抱负住家；3）商品偏好 喜爱家居户数少,出入人员较单纯；4）地段偏好 交通网络四通八达,便利快捷；5）旧屋换新屋；（含房改房客户）9、购屋动机：自住为主,投资为辅；25目标客户市场

28、仿如金字塔 ,不但要瞄准金字塔的顶部 ,而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析,天河区大部份的消费者,最可接受的房价是20 万到 45 万元之间,而另一部份人可接受的房价为45 万到 60 万,能够接受 60 万元以上的消费者就是金字塔的顶部了,本案的目标客户为 1560 万元这一阶段,如图示：3销售策略建议 31市场气氛培育名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 敝司建议在现阶段利用工程一切的条件,营造浓烈的市场气氛,吸引买家的关注,为工 程推出时的销售

29、打下良好的市场基础,详细操作内容包括：1.硬件塑造 告知性工地展现 应利用楼盘入口围墙包装,树立工程形象,营造市场气氛；并可通过横幅,彩旗等工具 将工程信息传达给市场,吸引买家；户外广告设置 户外广告设置能增强工程的认知才能,可以有效提升工程的知名度；在广告牌设置上可 以考虑,公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体；设置精致的示范单位和样板房 通过对示范单位和样板房的包装设计,可有效掩饰平面中的弱点,引起客户购买冲动,促进成交；2.软性宣扬 为区域造势 通过报纸软性文章,详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处,以完善的社区配 套、熟识的生活环境打动买家的心,挽回不断外流的区域客源；为本案住宅

30、造势 目的：把市场的留意力拉至本案住宅,突出工程形象,以本案住宅环境好,交通便利的 优点吸引买家；为楼盘造势 形式一：软性广告宣扬；把区府搬迁,城市东移,城市新中轴线的成型、九运会举办等 所带来的利好因素向市场传达；形式二：置业调查问卷,以抽奖的形式向中奖买家供应额外折扣或现金嘉奖；同时,留 住部分预备置业的买家；32促销手段建议 1.增加销售点 敝司建议本工程销售点除现场售楼部外,可考虑节假日在宏城广场、设促销点,并设专 车接送睇楼,以加强楼盘销售网点的联合促销力；2.大型展销会 挑选适当的时间和地点,通过适量的广告投放,营造销售高潮；3.潜在客户开发 利用敝司原有宽阔的一手及二手客户资料,

31、通过主动联络推销方式,增加工程的客户来 源；同时,应发感谢信给首期业主,并实行措施对旧业主胜利介绍买家（以签契约为准）赐予嘉奖,从而开发旧客资源；4.入户单张宣扬 向区域内特殊是即将拆迁的居民派发入户单张,使其对本工程有较理性熟识,并吸引其 到场购买；5.单张夹报 针对工程的潜在客户以区域性为主,可重点加强区域性宣扬以节约广告投入；单张夹报 形式可以是通过邮政订报系统或报纸摊档派发；6.供应额外优惠名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 展销会期间供应额外折扣及优惠,可以促使客户尽快交易,降低成交风险；依据工程的 实际

32、情形,建议如下：赠送一年经管费针对工薪族的置业心态 ,既加强他们对物业经管的信心 有效促进成交 赠送一年天河公园门票,又能赐予客户一种实惠的感觉,提示潜在买家工程邻近天河公园,生活环境舒服；此举将置业的大事与生活中的小节有 机地联系在一起,令客户联想起工程周边康体配套优势；7.供应住宅质量保证书和住宅使用说明书 在客户购买前供应住宅质量保证书和使用说明书；一就可以表达进展商实力,二就可以 使买家体会进展商以客为尊的诚心及细致优良的服务；如进展商对自己的工程质量布满信心,可将保修期限定至三年,即供应市场上罕有的“三 年房屋质量免费爱护 ”,可大大增强客户的信心；住宅质量保证书和住宅使用说明书内容

33、如下,以供参考：住宅质量保证书 保修内容 保修年限 保修责任 地基和主体结构 50 年 1. 地基沉降或不均衡沉降导致楼宇偏斜或裂缝 2. 砼框剪结构柱、梁、剪力墙显现偏移、弯曲断裂、裂缝 3. 楼板显现弯曲、断裂 4. 砼因标号不够显现风化脱落 屋面防水 3 年 1. 屋面开裂、起鼓 2. 屋面渗漏 3. 女儿墙、天沟、檐口、变裂缝渗漏墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 2. 厨房、卫生间地面渗漏 3. 地下室墙面、地面渗漏 4. 管道及管道穿墙（地）部位渗漏1 年 1. 墙面渗漏墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年 1. 墙面批荡抹灰层显现空鼓、开裂、脱落2. 顶棚批荡抹灰层显现空鼓、开裂、

34、脱落地面空鼓开裂、大面积起砂 2. 地面大面积起砂1 年 1. 地面空鼓、开裂、面层裂缝门窗翘裂、五金件损坏 1 年 门窗翘裂、五金件弯曲、松动、损坏管道堵塞 1 年 1. 排水管堵塞2. 给水管堵塞3. 地下泛水防盗系统 1 年 防盗对讲机保修灯具、电器开关 1 年卫生洁具 1 年房地产开发公司承诺的其它保修工程如：电梯修理（厂家应已供应该项保修内容）保修期内,因不行抗力的因素,或其他非进展商缘由造成的损坏,进展商无须承担责任,名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 但可帮助修理,修理费用由业主承担；房地产开发公司住

35、宅使用说明书 开发单位 名称 地址 电话 邮编 设计单位 名称 地址 电话 邮编 施工单位 名称 地址 电话 邮编 监理单位 名称 地址 电话 邮编 住宅部位 使用说明和留意事项 结构和装修装饰 上水、下水 供电设施、配电负荷 通讯 煤气 燃气 消防 门、门窗 承重墙 防水层 阳台 其他 33付款方式建议 针对区域内楼盘的付款方式过于单一,应向买家供应较轻松的付款方式以扩展买家层 面,增加其超前入市的可能性；同时,依据最新的广东省商品房预售经管条例建议 工程的付款方式建议如下：付款方式手续 一次付款特惠按揭 优惠按揭付款超轻松按揭付款折扣 88 折 9 折 91 折 93 折 签认购书时付 定

36、金 10000 签认购书七天内名师归纳总结 （扣除定金）30% 10% 第 12 页,共 14 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 即办理最高七成三十年银行按揭 10% 即办理最高七成三十年银行按揭 30% 扣除定金 进展商供应 24 个月免息分期 一个月 35% 20% 10% 二个月 30% 三个月 10% 办好房地产证七天内 5% 4宣扬策略即办理最高七成三十年银行按揭建议在本工程推出前投放肯定量的软性广告,向市场营造一种“我们推出的不仅是一幢高尚住宅,更是一种高品位的生活模式和身份象征”的概念,待工程推出市场后更以这一概念,通过强有力的立体广告

37、效应,制造浓烈的市场气氛,以达到抱负的销售业绩；41.媒体挑选建议 广州日报广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一,发行量 有固定的读者群,是广州首选的地产广告媒体；羊城晚报50 万份 /日以上,销售网点密布,拥全国十大报业之一,发行量 80 万份 /日以上,读者稳固,以家庭读者为主,和广州日报 协作可以形成极佳的广告成效；广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台；价格低,听众广,能以高频率的传播来提高受众对工程的熟识度；户外广告和指示路牌 在楼盘邻近做指示路牌 巴士车身广告 楼盘工地周边围墙广告 地铁口、公交车站的灯箱广告 利用户外广告的长期效应为工程营造市场效应和区域氛围；DM（Direct

38、 Mail ）入户单张 价格低,目标市场细分明确,宣扬有侧重点,适合区域性宣扬；42.宣扬主题 本次广告提案将表现敝司对海景中心的懂得 和广告建议,旨在精确表达本工程的整体优势及工程特色,使之能在短时间内建立起本 工程的品牌形象,扩大其知名度；并通过一系列新奇而有创意的广告策划,激起消费者 对本工程的剧烈关注,促使消费者产生购买行动；竞争对手分析 高质素的物业在现今的广州房地产市场当中,竞争日趋猛烈：从风格特殊的设计、配套 设施、豪华会所、室内装修,到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用,均挖 空心思,务求令到消费者解囊认购；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 海景中心所在的黄埔大道中,其市场竞争早已于早年开头；主要竞争对手有天一庄、福 金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项,由于上述楼盘的宣扬力度略优本案,在市场上 已略占优势；而对本工程构成压力；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 14 页