2022年某房地产项目管理投资价值分析 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 城市花都、桃花岭工程投资价值分析（预可行性讨论）一、 工程简况（见工程调研报告）二、 工程公司基本情形（见工程调研报告）三、 国内政策环境及当地房地产市场现状（见工程调研报告）名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、 财务测算及经济评判（一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯,无重大变 化；2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化；3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新,使其资产连续使用,经营保 持连续,并保证其获利

2、才能；4. 将来的税率将在正常范畴内变化；5. 建设期内,全部建设所使用的原材料价格不显现反常波动；6. 资金回笼渠道畅通,销售收入完全实现 7. 无其它人力不行抗拒的重大影响；（二）工程运算期 工程运算期包括建设期和销售期,两者时间上有重叠；估量城市花都工程 总周期为 5 年,桃花岭工程总周期为 6 年；第一部分 城市花都工程财务测算（三）主要技术指标工程主要技术指标一览表（城市花都）名师归纳总结 项 目用地面积（万 M 2）建筑面积（万 M 2）容积率第 2 页,共 23 页小高层6.7 21.5 1.8 多层27.1 44.5 0.9 独立别墅22.2 5.55 0.45 联排别墅12.

3、95 公建5.6 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 绿地 42.1 名师归纳总结 道路广场10.1 第 3 页,共 23 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （四）工程总投资估算项目总投资估算表单位成本 元/平方 M（城市花都）总投资单位：万元序号工程占总投资比例1开发建设投资165,672.48 100.00%1,960.62 1.1土地开发费57,231.58 34.55%677.30 1.2前期工程费14,427.23 8.71%170.74 1.4建筑安装工程费48,550.00 29.30%574.5

4、6 1.5公用配套设施及非营业性公建费用12,675.00 7.65%150.00 1.6治理费用1,500.00 0.91%17.75 1.7销售费用5,949.00 3.59%70.40 1.8贷款利息11,901.29 7.18%140.84 1.9不行预见费13,438.38 8.11%159.03 注：详细数据运算过程见第页城市花都经济测算表（五）销售收入与经营税金及附加1、 销售定价：小高层 2200 元/平 M ,多层公寓 2800元/平 M,联排别墅 3300 元/平 M,独立别墅 4200元/平 M；别墅周边花园长沙按800 元/平 M 出售,由于面积难以估算暂不考虑2、从其

5、次年起开头销售,在拿到销售许可证之前实行内部认购的方式进行；名师归纳总结 3、全部税费全部由道路建设资金抵扣,经测算,最终仍须交纳3400 万元税费；第 4 页,共 23 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 销售收入与经营税金及附加估算表序号（城市花都）合计第一年其次年单位：万元第四年第五年工程第三年一销售收入237945.00 0 35691.75 59486 95178 47589 1 销售建筑面积845000 0 126750 211250 338000 169000 2 销售比例100% 0 15% 25% 40% 20% 二经营税金及附加34

6、00.00 0 0 0 0 3400.00 1 营业税0.00 0 0 0 0 2 城市保护建设费0.00 0 0 0 0 3 训练费附加0.00 0 0 0 0 （六）工程盈利测算利润测算表（城市花都） 单位：万元名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 序号工程合计第一年其次年第三年第四年第五年1 销售收入237945.00 0 35691.75 59486.25 95178 47589 经营税金及附加2 3400.00 0 0 0 0 3400 开发建设总费用3 164106.39 40987.25 43720.76

7、 32924.68 40795.10 5678.60 利润总额4 70438.61 -40987.25 -8029.01 26561.57 54382.90 38510.40 所得税 33%5 23244.67 0.00 0.00 0.00 10536.24 12708.43 6 税后利润47193.94 -40987.25 -8029.01 26561.57 43846.66 25801.97 （七）工程总体财务测算城市花都工程总体财务测算表（城市花都）单位：万元占地 1548.7亩（103 公顷）,建筑面积住宅84.5万平方 M,容积率 0.82（其中小高层 1.8,多层 0.9,别墅 0

8、.45）名师归纳总结 编号工程投资金额说明备注第 6 页,共 23 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 一土地费用57231.58 七通一平1750 亩苗圃补偿费20250.00 27 万/亩2711 亩农场、 88 亩学校补偿费23970.00 30 万/亩3750 亩苗圃出让金6000.00 8 万 /亩,其中 4 万 /亩返仍给工程公司,返仍时间未定4711 亩农场、 88 亩学校出让金6392.00 8 万/亩,可抵扣建路、桥投资5防洪保安资金123.90 800 元/亩,可抵扣建路、桥投资6土地契税495.68 4%,可抵扣建路、桥投资用 7

9、99 亩土地出让金、全部的土地二火星北路、浏阳河大桥建设资金0.00 税费和报建费逐步抵扣,经运算最后仅应缴纳可抵扣工程中的营业税3400 万元名师归纳总结 三前期费用14427.23 0.30%第 7 页,共 23 页1工程设计费3000.00 2工程勘察费139.65 3工程监理费302.58 0.65%4报建费10985.00 130 元/平 M （含长沙当地建设各项收费）,可抵扣建路、桥投资- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 四房屋建设费48550.00 1建安费46550.00 小高层700 元/平 M （框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、户

10、门、一般塑钢窗）；多层500 元/平 M （砖混结构标准同上不含电梯）；别墅500 元/平 M （砖混结构标准同上）室内全部为毛坯,水电入户支管由住户装修时解决；名师归纳总结 2绿化工程费2000.00 150 元/平方 M含托幼、中学校、医疗中心第 8 页,共 23 页五公用配套设施及非营业性公建费用12675六治理费1500.00 300 万元 /年七不行预见费13438.38 10%八资金成本11901.29 开发期 3 年,考虑资金滚动开发,部分贷款,贷款利率750 亩土地费用、前期费用,部分建17205.78 设投资资金成本5.49% ,复利2建火星北路、浏阳河大桥资金成本4695.

11、50 因投资成本逐步回收,考虑时间因素,做保守估量,3 年,复利九销售费用5949 2.50%- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 总成本（不含两税一费）165672.09 销售收入237945.00 小高层 2200 元/平 M ,多层公寓2800 元/平 M ,联排别墅3300元/平 M ,独立别墅4200 元/平 M ；（独立别墅周边花园长沙按 800 元/平 M 出售,考虑花园面积难以估算暂不考虑）两税一费 13086.98 销售毛利 59185.93 单方成本0.1961 总建筑面积84.5 万平方 M单方成本（含税费）0.2115 成本利润率

12、36%（八）现金流量全部投资现金流量表（城市花都） 单位：万元名师归纳总结 序号工程合计一季度第一年四季度其次年第三年第四年第五年第 9 页,共 23 页二季度三季度- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1 现金流入240945 0 0 0 0 38692 59486 95178 47589 1.1 出让金返仍3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 1.2 销售收入237945 0 0 0 0 35691.7559486.395178475892 现金流出190894 6948 10097 9124 14819 43721 32925 51331

13、21930 2.1 开发建设投资164320 6948 10097 9124 14819 43721 32925 40795 5893 750 亩土地费用20250 4948 8096.6 7124 81.4 0 0 0 0 711+88 亩土地费用23970 0 0 0 0.0 7191 10786.5 5992.5 0 建造桥路投资27000 2000 2000 2000 2000 19000 0 0 0 建设费用61225 0 0 0 9310 11638 13964.0 26313 0 其他费用15680 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 销售费用6163

14、0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 财务费用10032 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 2.2 经营税金及附加3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 2.3 所得税23174 0 0 0 0 0.00 0.00 10536.24 12637.81 3 净现金流量50051 -6948 -10097 -9124 -14819 -5029 26562 43847 25659 4 累计净现金流量-6948 -17045 -26169 -40987 -46016 -19455 24392 50051 财务净现值： 33065.91 万元； 内部收益率

15、： 29.8% ；动态投资回收期： 3.8 年其次部分桃花岭工程财务测算（九）主要技术指标项 目 主 要 技 术 指 标 一 览 表（桃花岭）名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 项目用地面积（万 M 2）建筑面积（万 M 2）容积率生态住宅工程总用地156.6 100 0.78 住宅建设用地49 高尔夫球场公共设施用地10 22 0.3 绿化率77.6 道路广场用地20 20 工程总用地93.4 休闲农业示范园建设建设用地15 8 0.3 公共设施用地5 绿地63.4 道路广场用地10 （十）总投资估算工程总投资估

16、算表名师归纳总结 序号（桃花岭）总投资单位：万元单位成本 元/平方 M第 11 页,共 23 页工程占总投资比例1开发建设投资303,321.33 100.00%2,022.14 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1.1土地开发费98,700.00 32.54%658.00 1.2前期工程费24,892.40 8.21%165.95 1.4建筑安装工程费106,700.00 35.18%711.33 1.5公用配套设施及非营业性公建费用22,500.00 7.42%150.00 1.6治理费用1,800.00 0.59%12.00 1.7销售费用10,

17、305.00 3.40%68.70 1.8资金成本12,964.69 4.27%86.43 1.9不行预见费25,459.24 8.39%169.73 （十一）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：生态住宅： 2500 元/ 平 M,配套商业性设施： 3300 元/ 平 M,高尔夫休闲、农业配套建筑 3200 元/ 平 M；独立别墅周边花园长沙按 800 元/ 平 M出售,由于面积难以估算暂不考虑2、从其次年起开头销售,在拿到销售许可证之前实行内部认购的方式进行；销售收入与经营税金及附加估算表名师归纳总结 序号工程（桃花岭）第一年其次年第三年单位：万元第五年第六年第 12 页,共 23 页合计

18、第四年一销售收入412200 41220 103050 144270 61830 61830 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1 销售建筑面积1500000 150000 375000 525000 225000 225000 2 销售比例100% 10% 25% 35% 15% 15% 经营税金及附加二19270.35 2267.1 5667.75 7934.85 3400.65 3400.65 1 营业税17518.50 2061 5152.50 7213.50 3091.50 3091.50 城市保护建设费2 1226.30 144.27 36

19、0.68 504.95 216.41 216.41 训练费附加3 525.56 61.83 154.58 216.41 92.75 92.75 （十二）盈利猜测利润测算表（桃花岭） 单位：万元名师归纳总结 序号工程合计第一年其次年第三年第四年第五年第六年第 13 页,共 23 页1 销售收入412200.00 041220 103050.00 144270.00 61830.00 61830.00 2 经营税金及附加22671.00 02267.1 5667.75 7934.85 3400.65 3400.65 3 开发建设总费用314657.60 46539.60 66644.00 6033

20、8.00 68341.00 66203.00 6592.00 利润总额4 74871.40 -46539.60 -27691.10 37044.25 67994.15 -7773.65 51837.35 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 5 所得税 33%22142.26 -15358.07 -9138.06 12224.60 22438.07 -2565.30 14541.02 6 税后利润52729.14 -31181.53 -18553.04 24819.65 45556.08 -5208.35 37296.33 注：高尔夫球场的收益未运算在内（

21、十三）总体财务测算表工程总体财务测算表（桃花岭）单位：万元名师归纳总结 占地 3750亩（250 公顷）,生态住宅100万平 M,配套商业性设施： 22 万平 M,高尔夫休闲、农业配套建筑：28 万平M编投资金额说明备注工程号98700.00 七通一平一土地费用1600 亩补偿费12000.00 20 万/亩2600 亩出让金3600.00 6 万/亩,可抵扣建二环路投资33150 亩补偿费63000.00 20 万/亩第 14 页,共 23 页43150 亩出让金18900.00 6 万/亩,可抵扣建二环路投资5防洪保安资金300.00 800 元/亩,可抵扣建路、桥投资- - - - -

22、- -精选学习资料 - - - - - - - - - 6土地契税900.00 4%,可抵扣建路、桥投资二二环路西侧建设资金0.00 用土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣三前期费用24892.40 名师归纳总结 1工程设计费4500.00 0.35%抵扣后应缴纳报建费12000第 15 页,共 23 页2工程勘察费271.60 3工程监理费620.80 0.80%4报建费19500.00 130 元 /平 M （含长沙当地建设各项收费）,可抵扣建二环路投资四房屋建设费106700.00 生态住宅600 元/平 M ,配套商业性设施800 元/平 M含托幼、中学校、医疗中心1建安费776

23、00.00 高尔夫 5000 万元,高尔夫设计300 万元,2高尔夫休闲、农业配套建筑29100.00 休闲农业配套850 元/平 M五 公用配套设施及非营业性公建费用22500150 元/平方 M六治理费1800.00 300 万元 /年- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 七不行预见费25459.24 10%八资金成本12964.69 开发期 3 年,考虑资金滚动开发,部分贷款,1600 亩土地费用、前期费用,部分建设投7747.46 资资金成本贷款利率 5.49% ,复利2建二环西侧资金成本5217.22 因投资成本逐步回收,考虑时间因素,做保守估量

24、,3 年,复利九销售费用10305 2.50%总成本（不含两税一费）303321.33 生态住宅： 2500 元/平 M ,配套商业性设施：3300 元/销售收入412200.00 平 M ,高尔夫休闲、农业配套建筑3200 元/平 M ；（独立别墅周边花园长沙按800 元/平 M 出售,考虑花园面积难以估算暂不考虑）名师归纳总结 两税一费22671.00 可抵扣建路、桥投资全额缴纳第 16 页,共 23 页销售毛利86207.67 总建筑面积150 万平方 M单方成本0.2022 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 单方成本（含税费）0.2173 成本

25、利润率 28%（十四）现金流量全部投资现金流量表（桃花岭） 单位：万元名师归纳总结 序号工程合计一季度二季度第一年四季度其次年第三年第四年第五年第六年第 17 页,共 23 页三季度1现金流入412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830 2销售收入412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830 现金流出362036 6500 6540 4772 28728 68911 66006 86442 69604 24534 2.1开发建设投资314658 6500 6540 4772 28728 66644

26、60338 68341 66203 6592 600 亩土地费用15600 4000 4540 4000 3060 0 0 0 0 0 3150 亩土地费用81900 0 0 0 0 12285 20475 28665 20475 0 建造桥路投资25500 2500 2000 0 2000 19000 0 0 0 0 建设费用129200 0 0 0 16005 21340 26675 26675 38505 0 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 其他费用52153 0 0 772 7663 11158 11158 11159 5699 4544 名

27、师归纳总结 2.2销售费用10305 0 0 0 0 2861 2030 1842 1524 2048 第 18 页,共 23 页经营税金及附加22671 0 0 0 0 2267 5668 7935 3401 3401 2.3所得税24708 0 0 0 0 0.00 0.00 10166.54 0.00 14541.02 3净现金流量50164 -6500 -6540 -4772 -28728 -27691 37044 57828 -7774 37296 4累计净现金流量-6500 -13040 -17812 -46540 -74231 -37186 20641 12868 50164 财

28、务净现值： 24836.2 万元； 内部收益率： 18% ；动态投资回收期： 4.06- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （十五）总体经济评判从以上财务分析测算的结果看,城市花都工程和桃花岭工程均具备较强的盈利能力；在全投资状态下（不考虑融资因素）,城市花都工程投资方只须使用将近 5 亿资金即可顺当完成工程操作,操作时间五年,全部财务净现值3.3 亿元,内部收益率高达 29.8%,动态投资回收期3.8 年；桃花岭工程投资方需投入资金7.5 亿元、在六年内完成工程操作,在未考虑高尔夫球场收益的情形下（投入已算）,其全部财务净现值2.48 亿元,内部收益率1

29、8%,动态投资回收期4.06 年；如工程建设过程中能在银行或其他金融机构融资,就其收益率仍将大大提高；因此,上述工程在经济上是可行的；五、 工程优劣势及风险分析（一）工程优势分析 1、 工程采纳垫资建设市政工程,政府赐予土地回报的方式操作,满意了政府和开发商 的不同要求,因此只要关系处理得当,政府的支持力度会较大,基本可保证了工程 的顺当实施；2、 合作方智邦集团是“ 湖南房地产品牌企业十强” 和“ 湖南省私营企业十大行业五百 强企业” ,具备肯定的实力,其在湖南省进行房地产开发多年,拥有较多的政府资 源和广泛的社会资源,同时也积存了很多房地产操作体会；3、 长沙市作为湖南省的省会以及中南地区

30、的文化、交通、旅行和经济中心城市,其房 地产的市场容量较大,加之经济稳固快速增长,市区面积不断扩大,使得工程的销 售前景较好；4、 长沙市的房地产市场目前仍处于进展的初期阶段,房地产价格指数位居全国 34 个 大、中城市的倒数其次位,高档楼盘数量其少；估量将来几年市场将会快速向成熟 市场靠拢,进展空间极大；目前正是介入的正确时期；5、 工程地块独立完整 , 规模较大 , 生态环境较好 , 地理位置优越,原生景观美丽,具备 较好的基础开发条件,是开发建设高档楼盘的绝佳场所；6、工程地块地价较低,当地土建、安装等开发成本也处于较低水平,经测算后,工程 利润空间极大；名师归纳总结 - - - - -

31、 - -第 19 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - （二）工程劣势分析1、由于要垫资建设市政道路,工程前期需要投入较多资金,可能会在某一时段显现资金瓶颈,影响工程进度；2、工程地块所处地段的市政、道路交通等各项基础设施目前仍不够完善；3、地块所在区域生活配套设施相对缺乏,对工程本身的配套工程提出了较高的要求；4、工程规模大 , 开发周期较长,可能增加市场风险和资金压力；5、工程地质条件相对复杂,给规划设计和建筑施工带来很多不确定性风险；（三）影响工程的其他重要因素分析 政府政策因素 1、政府对土地总体规划和年度方案的调控因素 政府供应土地的质与量,直接掌握基本建

32、设的规模和结构；特殊是由于我国国有 土地由政府垄断出让,对工程的进展更具有直接明显的影响；2、城市规划的影响 城市规划建设非常重视统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原就；政府 在批租土地时仍会附带一些约束条件,进行工程开发,必需非常重视城市规划的限制 因素；3、税收的影响 房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一；税收调剂方法时效性 强、突变的特点明显,应引起高度重视；4、金融杠杆作用 房地产业与金融业息息相关,政府通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措 施调剂房地产市场；由于金融杠杆的调剂作用往往呈周期性变化,本工程应留意把握 和猜测金融市场的变化规律；5、住房政策的影响 只

33、有市场与非市场相结合,才是解决住房问题的有效途径；工程应留意加强与政 府的沟通,随时明白政府住房政策的最新动向；名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 环境因素 1、工程的自然条件 拟开发土地的地势、地貌、水文地质条件等,对于大型工程显得特殊重要；2、城市的基础设施条件 开发商需要讨论工程与城市基础设施网络连接点之间应承担的费用,由于这些设 施越来越复杂,建造费用也越来越多,应聘请有关专家进行分析；经济因素 1、经济增长影响 经济增长速度对房地产市场的影响很大,经济增长,房地产价格上涨；经济衰 退,房地产价格下降；应当

34、把握现时和将来的社会经济进展状况,对房地产价格的波 动作出精确的判定；2、财政金融状况影响 政府为掌握过快的经济增长速度,可实行紧缩货币、提高利率的措施,掌握投资 增长；这些措施必定要影响到房地产的供应与需求,反之亦然；财政金融状况是观看 房地产市场状况的重要窗口；3、工资水平及物价变动的影响 市场物价与工资相对水平形成实际购买力,影响房地产的价格；4、工业商业进展的影响 工业和商业的进展产生城市,并带动城市的进展；工业和商业的进展,吸引很多 人流向城市,也提高了社会购买力,从而增加了房地产的需求；但当工业走向下坡 时,人们又开头离开,又使商业和其它行业下滑,房地产价格下降；存在的其他限制因素

35、该工程具有投资大、收益高的特点,从工程的筹划、立项、可行性讨论、设计、施工,到交付使用、治理收费等,操作环节多、难度大,工程开发周期长；房屋质量 主要取决于施工质量,建设企业不能对施工质量直接掌握,这些都可能成为最终影响 工程收益的限制性因素；名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - （四）工程风险分析 本工程由企业投资开发,其风险主要来自以下方面：1、企业自身缘由；主要指信远集团首次以控股方的身份进入湖南市场,对各面情形不太熟识,如公 共关系、招商组识等,可能对工程实际操控才能带来影响；2、当地政府及政策缘由；主要指政

36、府的优惠承诺,是否能全面落实,政府是否全方位支持本工程；3、国家大环境因素；指国家财政金融状况、经济增长速度、工资水平及物价变动等,这些因素对工程 投资是有影响的,在上述大环境条件很好时,应加快建设,否就遇到经济调整期,就 会给工程带来风险；（五）工程风险规避 1、 加强对国家宏观经济政策和各行业产业政策的讨论,积极把握国家政策的动态,在 产业政策调整时,及早做出计策,化解因产业政策的调整而带来的风险；2、留意和谐好与当地政府机构及人员的关系,尽最大可能取得政府的最大支持；3、加强人力资源配置,尽力完善工程开发建设组织机构；4、做好地块的全面勘查,摸清地质状况,尽量削减投资的不行预见性；5、

37、科学支配道路建设和房地产开发的节奏,尽量保持前期资金稳固有序地投入,防止 显现大起大落的局面,以缓解工程融资压力,削减财务成本；6、探究新的融资渠道,加强融资才能,保证工程建设后续资金；7、 留意宣扬推广,在工程前期和建设期即尽快提高工程的透亮度、可信度和知名度,以保证后期销售目标的顺当实现；8、 加强营销治理,实行完全公正的收费策略,强化治理以期降低成本,同时细心策划 组织营销工作,早日回笼资金,降低资金成本,争取最大的利润空间；六、结论综合以上分析,城市花都和桃花岭工程具备较强盈利才能,利润空间较大,经济 上是可行的；如能保证前期资金足额到位,并科学支配投入进度,就工程风险基本可名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 控；因此,该工程具备较大投资价值；北京治理总部：刘品2003 年 10 月 28 日名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页,共 23 页