创业孵化大厦项目可行性研究报告.doc

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1、创业孵化大厦项目可研报告创业孵化大厦项目可研报告目目 录录1 1. . 项项目目情情况况简简介介 2 22 2. . 合合作作条条件件 4 43 3. .项项目目经经济济分分析析 5 5一一期期分分析析 5 5二二期期分分析析 1 12 2三三期期分分析析 1 18 84 4、结结论论 2 21 15 5. . 附附件件 2 21 1一一. .项项目目情情况况简简介介1 1. .1 1 项项目目地地理理位位置置及及区区域域交交通通状状况况北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积 51946 平方米， 园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，

2、交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。 园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。1 1. .2 2 项项目目规规划划项目占地面积为51964 平方米 ，规划总建筑面积为20.212 万平米，其中地上建筑面积15.584 万平米：其中：办公楼20370 平米实验楼 5028 平米

3、公寓式办公 46150 平米交流展示用房9416 平米孵化大厦 40398 平米专家大厦 32154 平米展览中心 1260 平米附属用房 325 平米保留建筑 734 平米地下建筑面积4.63 万平米：其中：设备用房9226 平米办公辅助 5021 平米车库（含人防） 32038 平米总停车位 1250 辆其中：地上停车位73 辆地下停车位 1177 辆，地上建筑层数为2?18 层地下建筑层数为13 层建筑高度为 12.50-60.00 米绿化率 35%容积率 3.0项目分三期开发：一期为：孵化大厦经济技术指标如下：总建筑面积： 54260 平米地上建筑面积： 40398 平米地下建筑面积：

4、 13862 平米总停车位： 323 辆，地下 298 辆、地上 25 辆地上建筑层数： 215 层地下建筑层数： 3 层建筑高度： 12.560.0 米二期、三期如下图所示：目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。二二. . 合合作作条条件件目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合作开发协议，协议主要内容为：一期：北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三通一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设，项目建成后双方按4：6 分配建筑面积（北理工占4） 。土地出让金各自交纳所分得的面积。二期有两种模式：1、理工负责拆迁，项目建成后双

5、方按4：6 分配建筑面积（北理工占 4） 。土地出让金各自交纳所分得的面积。2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按2：8 分配建筑面积（北理工占2） 。土地出让金各自交纳所分得的面积。北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是：以3000万元人民币整体转让北京京师鹏飞房地产开发公司（该公司只有本项目，没有其他的债权债务关系） 。付款方式为：在项目符合公司的要求后支付 1500 万元人民币，另外的1500 万元付款时间待项目回款后支付。三三. .项项目目经经济济分分析析项项目目一一期期投投资资估估算算1 1、 开开发发成成本本估估算算1.1 土地成本项目转让费共1500 万元，项目

6、土地出让金暂估为1000 元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币4201.12万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为4 42 20 01 1. .1 12 2/ /2 2. .4 42 2（地地上上面面积积） = =1 17 73 36 6 元元/ /平平米米。1.2 前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约 724.53 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为7 72 24 4. .5 53 3/ /2 2. .4 42 2（地地上上面面积积） = =2 29 98 8. .9 91 1 元元/ /平平米米。1.

7、3 基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为1091.62 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为1 10 09 91 1. .6 62 2/ /2 2. .4 42 2（地地上上面面积积） = =4 45 50 0. .3 36 6 元元/ /平平米米。1.4 建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2300 元/平米计算共 12479.8 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为1 12 24 47 79 9. .8 8/ /2 2. .4 42 2（地地上上面面积积） = =5 51 14 48 8.

8、.6 69 9 元元/ /平平米米。1.5 不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为 169.97 万元单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为1 16 69 9. .9 97 7/ /2 2. .4 42 2（地地上上面面积积） = =7 70 0. .1 12 2 元元/ /平平米米。2 2 、开开发发费费用用估估算算2.1 管理费用管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为1 16 69 9. .9 97 7/ /2 2. .4 42 2（地地上上面面积积） = =7 70 0. .1 12 2 元元/ /平平米米。2.2 销售费用

9、销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为26176.8*0.015=392.65 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为3 35 56 6. .2 29 9/ /2 2. .4 42 2（地地上上面面积积） = =1 16 61 1. .9 99 9 元元/ /平平米米。2.3 财务费用项目财务费用为贷款利息，贷款5000 万元，贷款期限为一年，利息为 350 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为3 35 50 0/ /2 2. .4 42 2（地地上上面面积积） = =1 14 44 4. .4 4 元元/ /平平米米。3 3、 项项目目开开发发总总成成本本项目开发总成本估

10、计为19829.26 万元，单单位位成成本本为为 1 19 98 82 29 9. .2 26 6/ /2 2. .4 42 2= =8 81 18 80 0. .7 79 9 元元/ /。项目投资成本估算汇总表项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用4201.12含土地出让金 2701.12 万元，项目转让费 1500 万元2前期工程费724.533基础设施及配套设施建设费1091.62市政建设4建安工程费12479.85不可预见费169.97占 15 项费用合计的 1%6物业管理基金计提249.6建安成本的 2%7财务费用350贷款 5200 万元，贷款期限一年，利率为

11、 7%8管理费用169.97占 15 项费用合计的 1%9销售费用392.65销售收入（约 2.6 亿元）的1.5%10成本合计成本合计19829.2619829.26项项目目销销售售收收入入预预算算1 1 销销售售单单价价的的确确定定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：写字楼： 10000 元/平米；地下车位： 10 万元 /个2 2 销销售售总总收收入入的的确确定定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）写字楼2.424 万10000 元/24238.8地下车位19410 万元 /个1938合合 计计2 26 61 17 76 6. .8 8

12、3 3 经经济济分分析析项目损益表（单位：万元）销销 售售 收收 入入 及及 投投 资资 分分 析析 表表一一销售收入销售收入26176.826176.8总计总计24238.81938可售面积(万)写字楼2.424 车位194 出 售 率100%出 售 率100%销售单价(元/）10000.00 销售单价(元/个）100000二二投资成本合计投资成本合计19829.2619829.26 面积(万)5.43 单位面积成本(元/)8180.798180.79 利润利润6347.546347.54 三三营业税及附加营业税及附加1439.721439.72 四四营业税税后利润营业税税后利润4907.8

13、24907.82 五五税后成本收益率税后成本收益率24.75%24.75%六六所得税所得税1619.581619.58 七七所得税税后利润所得税税后利润3288.243288.24 八八税后成本收益率税后成本收益率16.58%16.58%九九税前投资收益率税前投资收益率98.16%98.16%九九税后投资收益率税后投资收益率63.24%63.24% 4 4、工程进度安排、工程进度安排序号时间进度安排12004 年 4 月双方达成开发协议22004 年 5 月成立开发公司32004 年 6 月开工42004 年 78 月完成地下结构施工52004 年 9-12 月主体结构封顶62005 年 1

14、月开始销售，室内初装修、外墙装修72005 年 2 月销售、外墙装修完成82005 年 3 月室内装修及小市政建设92005 年 4 月室内装修及小市政建设102005 年 5 月室内装修及小市政建设，交房5 5、费用支付及资金筹措、费用支付及资金筹措资金使用进度表资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额2004年15 月重组公司、支付 40%的土地出让金 1080.45 万元、前期工程费的 50%计 362 万元、管理费用13 万元，转让费 1500 万元,共 2955.79 万元项目融资5000 万元2044.212004年6 月支付前期费用 362 万元、管理费用 13.04

15、 万元，共 402.07 万元。项目开槽，土方施工完成80%。7 月支付管理费用共 13 万元，地下一层完成。28 月支付管理费用共 13 万元，地下室结构完成。1642.722004年9 月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至三层10 月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至七层半11 月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至十二层312 月支付剩余的 60%的土地出让金 1620.67 万元、-30.25管理费用 13 万元，项目主体施工封顶2005年41 月支付管理费用共 13 万，项目开始销售，销售回款 5235.36 万元。归还贷款本金 4000 万元。销售回笼5235.36

16、 万元1192.042005年 52 月支付基础设施费 273 万、主体建安费 4883.4万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，共 5211.87 万，销售回款 5235.36 万元，归还贷款本金 1000 万元销售回笼5235.36 万元215.532005年 63 月支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，销售费用 131 万元，共 2991.49 万，销售回款5235.36 万元，销售回笼5235.36 万元2459.42005年 74 月支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理

17、费 13 万元，销售费用 131 万元，共 2991.49 万，销售回款5235.36 万元销售回笼5235.36 万元4703.272006年85 月支付税金及其他费用共 6650.38 万元销售回笼5235.36 万元3288.25项项目目二二期期投投资资估估算算1 1、 开开发发成成本本估估算算1.1 土地成本项目转让费共1500 万元，项目土地出让金暂估为1000 元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币6159.21万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为6 61 15 59 9. .2 21 1/ /4 4. .2 25 5（地地上上面面积积） = =

18、1 14 44 48 8. .4 46 6 元元/ /平平米米。1.2 前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约 1183.17 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为1 11 18 83 3. .1 17 7/ /4 4. .2 25 5（地地上上面面积积） = =2 27 78 8. .2 25 5 元元/ /平平米米。1.3 基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为2762.37 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为2 27 76 62 2. .3 37 7/ /4 4.

19、.2 25 5（地地上上面面积积） = =6 64 49 9. .6 62 2 元元/ /平平米米。1.4 建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2000 元/平米（含地下室建安成本的平均数）计算共18258.8 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为1 18 82 25 58 8. .8 8/ /4 4. .2 25 5（地地上上面面积积） = =4 42 29 93 3. .9 9 元元/ /平平米米。1.5 不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为 283.64 万元单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为2 28 83 3. .6 64 4/ /4 4. .2 2

20、5 5（地地上上面面积积） = =6 66 6. .7 7 元元/ /平平米米。2 2 、开开发发费费用用估估算算2.1 管理费用管理费用取直接费的1%计算，管理费用为283.64 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为2 28 83 3. .6 64 4/ /4 4. .2 25 5（地地上上面面积积） = =6 66 6. .7 7 元元/ /平平米米。2.2 销售费用销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为43848.08*0.015=657.72 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为6 65 57 7. .7 72 2/ /4 4. .2 25 5（地地上上面面积积）

21、 = =1 15 54 4. .6 68 8 元元/ /平平米米。2.3 财务费用项目财务费用为贷款利息，贷款8000 万元，贷款期限为一年，利息为 560 万元。单单位位可可销销售售面面积积成成本本为为5 56 60 0/ /4 4. .2 25 5（地地上上面面积积） = =1 13 31 1. .6 69 9 元元/ /平平米米。3 3、 项项目目开开发发总总成成本本项目开发总成本估计为30513.72 万元，单单位位成成本本为为 3 30 05 51 13 3. .7 72 2/ /4 4. .2 25 5= =7 71 17 75 5. .8 88 8 元元/ /。项目投资成本估算汇

22、总表项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用6159.21含土地出让金 4659.21 万元，项目转让费 1500 万元2前期工程费1183.173基础设施及配套设施建设费2762.37市政建设4建安工程费18258.85不可预见费283.64占 15 项费用合计的 1%6物业管理基金计提365.18建安成本的 2%7财务费用560贷款 5200 万元，贷款期限一年，利率为 7%8管理费用283.64占 15 项费用合计的 1%9销售费用565.32销售收入（约 4.38 亿元）的1.5%10成本合计成本合计30421.3230421.32项项目目销销售售收收入入预预算算1

23、 1 销销售售单单价价的的确确定定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：公寓： 8000 元/平米；地下车位： 10 万元 /个2 2 销销售售总总收收入入的的确确定定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）公寓4.252 万8000 元/34018.08地下车位36710 万元 /个3670合合 计计3 37 76 68 88 83 3 经经济济分分析析项目损益表（单位：万元）销销 售售 收收 入入 及及 投投 资资 分分 析析 表表一一销售收入销售收入37688.0837688.08总计总计34018.083670可售面积(万)公寓4.252

24、车位367 出 售 率 100%出 售 率100%销售单价(元/） 8000.00 销售单价(元/个）100000二二投资成本合计投资成本合计30421.3230421.32 面积(万)9.13 销售成本(元/)7154.157154.15 利润利润7266.767266.76 三三营业税及附加营业税及附加2072.842072.84 四四营业税税后利润营业税税后利润5193.925193.92 五五税后成本收益率税后成本收益率17.07%17.07%六六所得税所得税1713.991713.99 七七所得税税后利润所得税税后利润3479.933479.93 八八税后成本收益率税后成本收益率11

25、.44%11.44%九九税前投资收益率税前投资收益率64.92%64.92%十十税后投资收益率税后投资收益率43.50%43.50%4 4、工程进度安排、工程进度安排序号时间进度安排12004 年 4 月双方达成开发协议22004 年 5-8 月拆迁32004 年 9-12 月开工，地下施工完成42004 年 78 月完成地下结构施工52004 年 9-12 月主体结构封顶62005 年 6 月开始销售，室内初装修、外墙装修72005 年 7 月销售、外墙装修完成82005 年 8 月室内装修及小市政建设92005 年 9 月室内装修及小市政建设102005 年 10 月室内装修及小市政建设，

26、交房5 5、费用支付及资金筹措、费用支付及资金筹措资金使用进度表资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额2004年15-8 月重组公司、拆迁、支付前期工程费的 50%、交纳 40%的土地出让金，共计 3055 万元项目融资8000 万元49452004年 2 9-12月支付前期费用 592 万元、不可预见费 81 万元、管理费用81 万元，共 754 万元。项目地下室施工。41912005年51-5 月交纳 60%的土地出让金 3696 万元、不可预见费 101 万元、管理费用 101 万元，利息 280 万元，共 4178 万元，项目主体施工至封顶132005年66 月支付管理费

27、用共 20 万，不可预见费 20 万元、主体建安成本 8216 万元、项目开始销售，销售回款 7538 万元，累计 8257 万元销售回笼7538 万元-7062005年77 月支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511 万元、不可预见费 20 万元、管理费 20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 7538 万元，累计 3383 万元，归还贷款本金 3000万元销售回笼7538 万元4492005年88 月支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511 万元、不可预见费 20 万元、管理费 20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 7538 万元，累计 3383 万元，归还贷

28、款本金 4000万元销售回笼7538 万元6042005年99 月支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511 万元、不可预见费 20 万元、管理费 20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 7538 万元，累计 3383 万元，归还贷款本金 1000万元销售回笼7538 万元37592006年1010 月支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511 万元、不可预见费 20 万元、管理费 20 万元，销售费用 141 万元、物业基金 365 万元、税金 3787 万元、利息 280 万元、销售回款 7538 万元，累计 7815 万元销售回笼7538 万元3482三三期期 B BT

29、 T 投投资资三期总建筑面积为5.66 万平米，项目投资估算如下：项目投资估算明细表项目投资估算明细表（三期产业化用房，采用 BT 方式）占占 地地 面面 积：积：约 28000总建筑总建筑 积：积：5.6566 万 序序 号号项目名称项目名称取费标准取费标准计算基数计算基数 (万万)成本总成本总 额额 （万元）（万元） 建筑成建筑成 本本 （元（元/）一一前期工程费前期工程费14181418 251251 1可行性研究费免 0 2工程地质勘测 费建安工程造价的 316970 51 9 3建筑工程保险建安工程概算总额 的 216970 34 6 4地籍测绘及购 图费按 1 元/6 6 1 5建

30、筑工程设计 费建筑面积 8 0 元/6 453 80 6工程招投标及 标底编制费中标价格的 0.616970 10 2 7建设工程许可 证执照费建安工程概算的 116970 17 3 8工程建设监理 费建安工程造价的 3%16970 509 90 9建设工程质量 管理监督费建安工程造价的 2.516970 42 8 10实心粘土砖限 制使用费按 14 元/，不用 退 90%6 8 1 11散装水泥使用 费按 3 元/6 17 3 12市政技术方案 咨询费按 8 元/6 45 8 13市政工程设计 费按 40 元/6 226 40 14用地性质调整、 环境及交通影 响评估费免0 15教育配套费免

31、0 二二基础设施及配基础设施及配 套设施费套设施费19911991 352352 1供电工程建筑面积 30 元/6 170 30 2供水工程建筑面积 30 元/6 170 30 3供热系统建筑面积 65 元/6 368 65 4中水系统建筑面积 30 元/6 170 30 5排污及雨水工 程建筑面积 40 元/6 226 40 6小区道路及照 明工程按 20 元/6 113 20 7小区安防及弱 电系统按 20 元/6 113 20 8天然气系统按 22 元/6 124 22 9绿化、广场、 景观、围墙按 40 元/6 226 40 10运动设施建设 费按 30 元/6 170 30 11小区

32、配套附属 设施建设费按 25 元/6 141 25 三三建安工程费建安工程费6 1697016970 30003000 1公寓建安成本3000 元/6 16970 3000 四四直接费用合计直接费用合计2037920379 36033603 五五不可预见费不可预见费直接费用的 3%20379 611611 108108 六六计提物业管理计提物业管理 基金基金建安成本的 2%16970 339339 6060 七七管理费用管理费用直接费用的 5.1%20379 10391039 184184 投资成本总投资成本总 计：计：22369.1322369.13 万元万元建筑面积成本合计：建筑面积成本合

33、计：3954.523954.52 元元/三期的经营模式为BT 形式，在项目开工前，北理工将给30%的预付款，余款将在实际的工程进度中支付，按上表测算，北理工应先付预付款 6600 万元。先期 6600 万元的预付款的支付将会解决二期的80%的开发资金，资金分析如下：三期资金流量表北理工孵化大厦项目现金流量表北理工孵化大厦项目现金流量表单位：万元项项 目目合计2004 年度2005 年度5-8 月9 月-12 月1 月-5 月6 月7 月8 月9 月10 月现金流现金流出出前期工程费1418 709 709 基础设施及配套设施费1991 498 498 498 498 建安费用16970 452

34、5 3111 3111 3111 3111 不可预见费611 175 218 44 44 44 44 44 物业管理基金339 339 管理费用1039 297 371 74 74 74 74 74 现金流现金流出出2236922369 709709 11811181 590590 46434643 37273727 37273727 37273727 40664066 累计净累计净现金流现金流量量709709 18901890 24792479 71227122 1084910849 1457614576 1830318303 2236922369 根据二期现金流量分析：项目在销售前须8000 万元，但在二期结构封顶时，三期同样结构封顶，而此时北理工的付款比例应达到60%，即有 1.1 亿元的资金可供使用，基本上解决了二期的资金需要。四四、 结结论论根据对本项目所在地区的客观市场分析，市场现状调查和趋势研究，可得出如下结论，在该地域开发写字楼及公寓项目可行。根据投资分析，项目各项经济指标优越，总利润、投资收益率等指标均可行。 五、附件五、附件1、项目投资估算明细表2、项目现金流量表3、销售收入及投资分析表