2022年百富购物中心营运及招商方案 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 百富购物中心营运及招商方案合 胜 营 销 有 限 责 任 公 司 专业 商 业 营 运 品 牌 招 商 策 划 团 队 1 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目录市场调研分析 1工程分析 9 商场经营业态定位 14 商场经营模式 26 商场治理系统建立 30 商场包装 49 人员培训 50 商场招商方案 512 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 百富购物中心营运及招商

2、方案一、市场调研分析1.1商业市场背景1、M 泉商业进展经受了初级阶段,现正进入快速成长期,商业形状也在同步升级,从历史情形来看, 2002 年以前, M 泉商业形状以集贸市场为代表（部分商场物业也采纳市场型的经营形式,从经营模式 上我们称为市场型物业）,商品构成主要集中在市民日用品方面,包括食品、副食品、低档服装、日用百货等,中高档商品和非生活耐用品销售规模有限；2、2002 年后, M泉商业进展进入快速成长阶段,快速成长阶段的典型特点是商业规模的扩张和商业形状的升 级,2002 年以来, M泉市民收入水平不断提高,消费理念超前,消费规模同步提升；从商业形状而言,M泉一 批新的商业卖场投入市

3、场运营,以品牌专卖和大型超市为主力的业态开头显现,并成为市场消费的主体,这 种情形标志着 M泉商业进展进入快速成长期；3、M 泉商业进展已经经受了以市场型商业为主体的初级进展阶段,现正进入以超市、专卖店、商场、集贸市 场多业态并举的进展阶段,商业形状升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特点；3 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.2 商业市场现状 1、典型的二级城市商业分布体系二维商业分布体系,由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系；商 业分布非常集中,商业主要集中在以古牧地中路为核心的区域,该区域集

4、中了市场型商场、集贸市场、大型 超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形状；2、以古牧地中路为核心,新华路集中了大量日用百货批发零售商业,主要经营日用百货、食品、副食品、烟 酒、建材、五金等商品；文化路商业相对匮乏,主要依靠爱家超市和亿家百货,主要经营日用百货、食品、副食品、服装等商品；稻乡路近几年商业进展快速,逐步形成以品牌专卖和家电超市为主的业态,主要经营电器、皮鞋、休闲服饰等；3、随着城市经济进展和居民收入水平提升,日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营和消费的主力商 品,但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费规模不断增长,在市场中已经占有相当份额；1.3 商

5、业市场进展趋势猜测4 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、随着城市经济进展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业开头供应市场；当地商业 形状由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,商业过剩导致市场竞争加 剧,经营户的盈利才能逐步下降；2、从商业进展趋势判定,当地商业区域进一步向古牧地路集聚,依靠原有的商业环境,古牧地路将建成一批 中高档定位的商场,促进当地商业形状升级；特别以百富购物中心为代表的大型购物中心,必将完全转变当 地商业格局和竞争形式；3、相伴当地商

6、铺租金的一路上涨,商铺销售价格也水涨船高,但从商业经营水平来看,商业的经营规模和单 品利润并未同步提升,特别是单品利润反而呈下降趋势,商业经营效益普遍下滑,从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高,相伴大量商铺的开发和交付使用,商业租赁和销售价格在登顶后必将显现逐步走低趋势,直到市场供需从新达到平稳；4、从市场发育程度而言,商业竞争层次较低,主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上,经常缺乏有效的 治理和规范,使广大经营户经营受到缺失,市场迫切需要专业化、规范化治理的现代商业卖场；商业竞争逐 步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局；5 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共

7、15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商业进展周期图解主力业态 初级阶段 成长阶段 成熟阶段 衰退阶段集贸市场超市、专卖店、商场专业卖场、大型购物中心商业结构调整,卖场空洞化商品结构低档日用品中低档商品、服装百货高中低档商品、耐用消费品中低档商品、日用品竞争形式有限竞争完全竞争垄断竞争有限竞争盈利模式利润高,波动大利润低,波动大利润适中、波动小利润下降、波动大5、从上述进展趋势图可以看出,M 泉商业进展已经进入成长期,成长期的典型特点是消费规模的急剧扩张和6 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - -

8、- - 竞争的残酷性；受市场进展利好的刺激,大量商业卖场开头营业,商业规模急剧扩张,必定导致商业竞争的加剧,商业利润水平下降,市场波动加剧；我们目前所处的环境与上述情形完全相像,因此必需作好充分竞 争的预备；6、相伴着市场猛烈的竞争,定位失误和经营治理水平低下的商业将会被剔除出市场,而消费者在竞争过程 中,消费理念也日趋成熟,从现阶段以价格导向消费（消费不理性的典型,高收入阶层认为价格是评判品牌 和品质的唯独标准,低收入以价格低为购买目标）向价格、品质和品牌多维度评判商品价值的方向转变；消费开头趋于理性,消费目标性明显,消费者倾向于到自己认可的商场购物,消费适合自己的品牌；1.4 消费者状况

9、1、中低档商品仍是市场消费的主体,相伴居民收入水平提高和购物理念更新,中高挡商品消费规模逐步提 升,品牌消费意识成为消费的主流意识；2、日用品等生活必需品是消费的主流商品,主要从当地购买；服装等耐用消费品,主要在乌鲁木齐购买；伴随着当地商业形状的升级,特别是M 东新区的大乌鲁木齐战略的实施,以中高档服装百货为主营商品定位的7 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 现代商业进驻,当地居民购物将转变主要依靠乌鲁木齐的现状,向着本地化消费调整；3、区域经济进展和人口增长,城市化进程和消费理念升级,必定带来消费规模的

10、扩张和消费层次的升级,区域消费显现融合,大型购物中心等现代主力业态成为市民购物和休闲的主要去处；1.5 竞争对手状况名称地址业态定位业种规划经营方式租 赁 价 格 （ 元 / /配套设施备注天）丰 源古 牧市 场 型 商1F：家电、扮装品、百货、珠宝、租赁1F ： 360 元 / 月 / 节上行扶梯商 品 齐 全 , 整 体商场地路业小商品、文化用品、五金租赁（柜台）上行扶梯经 营 情 况 较 好 ,2F：服装、皮鞋、床上用品2F：3.0 3.8 租金水平最高3F：服装、床上用品3F：1.7 2.2 鸿 翔古 牧市 场 型 商4F：童装4F：1.6 经 营 情 况 一 般 ,1F：家电、珠宝、

11、通讯1F：1.3 商场地路业2F：服装、皮鞋2F：0.6 二 、 三 楼 惨 淡 经3F：服装3F：0.38 营8 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地 下古 牧商业街服装、皮鞋、佩饰租赁2.2 2.6 上行扶梯经 营 情 况 较 好 ,街地路汇聚M 泉主要服装品牌金 泉古 牧市 场 型 商1F：小家电、超市、扮装品、百货租赁1F：1.8 2.2 上行扶梯经营情形一般商场地路业2F：服装、床上用品、针织、百货租赁2F：11.9 经 营 情 况 较 好 ,专 卖古 牧品牌专卖服装、皮鞋2.7 3.8 店地路

12、以品牌专卖为主1.6 商圈分析及商圈特点 1、该区域是 M泉传统的行政办公区域,商务氛围浓郁,周边环境优势明显；但受传统办公区域影响,该区域 商业氛围欠缺,缺乏相应的商业配套；2、该区域是 M泉的中心区,周边集合了大量的居民区,其中主要的高收入群体均居住在该区域,对商圈形成 良好的消费支撑；3、该区域交通便利,与文化路相临,主要公交线路经过该区域,现场进出非常便利,人流淌线规划合理,物 流配送便利快捷,配备有足够数量的停车场；9 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4、该区域属于竞争有限而集客力强的区域,门

13、口人流量600（平峰） 3000 人/ 小时（高峰）,日人流量高达 15000 人,与人流量最大的丰原商场等区域相比,仍有较大差距（一半左右）；5、该区域商业进展潜力庞大,相伴着城市开发和区域环境改造,片区商业形象逐步改善,进展潜力庞大；而 传统的商业区,如丰源市场等区域,受改造限制,将来商业进展空间受限与商业形状的升级；6、商圈特点属于典型的商务区商圈特点,适合主力百货和大型卖场的经营,必需依靠自身条件转变区域商业 氛围较弱的不利点；7、该片区商业机能不断完善,正形成涵盖多种业态、商品经营品类齐全、满意多层次消费需求的,相对独立 又自成体系独立商圈；8、周边休闲和消遣设施的建设,将强化该区域

14、的休闲氛围,环境改善对人流集聚的效应更趋显著；二、工程分析 2.1 工程 SWOT分析1、优势和机会点 1-1、商业背景优势,地处成熟的商业区； 1-2、地段优势,古牧地中路交通主动10 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 脉,辐射才能强； 1-3、竞争优势,强调定位的创新和专业治理运营； 1-4、规模优势,总开发面积接近 3.1 万平 M,便于形成集聚效应；1-5 、商业形状升级和消费规模扩张,为工程进展奠定良好基础； 1-6、宏观和区域经济进展机会,使 M东新区进展潜力庞大,为商业经营制造了庞大的市场

15、机遇；2、问题与威逼点 2-1、工程规模大,市场商业容量有限,市场容量瓶颈无法实现有效突破； 2-2、工程地理位置略偏,与成熟商业圈先天环境无法类比； 2-3、卖场过大,无论从招商和经营治理方面,都存在诸多压力； 2-4、商业开发量过大,已经超过市场可承担的容量,市场竞争形势严肃； 2-5、商业从初级阶段进度成长阶段,必定面临猛烈的市场竞争和利润下滑的现实；2-6 、消费得不到满意和消费的不理性,使商业定位面临诸多变数,商业经营波动和多变,导致商业经营风险庞大；2.2 区域市场对本案定位的可行性分析1、从区域经济进展情形看11 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共

16、 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 大乌鲁木齐 建成后,乌昌都市区基本形成,乌昌都市区被规划为南北区和昌吉、M泉两个新城区；现在的乌鲁木齐老城区为南区,其目标是全面提升产业结构,大力进展具有强大区域组织功能的生产性服务业,提高区域的核心竞争力；正在进展中的乌鲁木齐北部几个区为都市北区,省级行政中心牵到北区,结合乌鲁木齐经济技术开发区等形成新的城市构架；通过快速交通网络,沟通都市区的多个进展单元； M 泉新城区将建成大型的现代物流中心和制造业基地,同时进展成城市旅行度假基地；M东新区作为乌鲁木齐新经济中心的位置已经奠定,相伴工业园区和大量企业的入住,区域经济实力和不断增强

17、,人口不断增长；区域经济和人口的增长必定促进区域商业增长和业态升级,从商业现阶段进展简况、 M东新区将来商业进展规划和商圈辐射才能看,本工程无疑顺应了经济进展大的趋势和商业形状升级的需求,因此具有庞大的进展潜力；2、从当地市场规模看截止 2002 年底（缺乏最新统计数据）,M泉全市实现消费品零售总额 7 亿元,同比增长 10.37%,进入快速进展阶段,其中批发零售业实现零售总额 3.33 亿元,按可比增长运算,2005 年, M泉的批发零售业预计实现销售总额 4.4 亿元；12 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - -

18、 - - 按本商场预估的零售额5500 万运算,只占整个市场规模的12.5%,依据 12.5%的市场占有率评估,从规模而言完全可以达到这个市场容量；但从4.4 亿零售总额中 40%的中高档消费需求量运算,我们的市场份额占到整个市场份额的 31%左右,从这个市场份额而言,我们面临肯定的市场压力,假如实现这一目标,我 们将处于相对垄断市场的位置,将来的竞争优势不言而喻；3、从当地商业形状现状和升级情形看 M泉当地商业形状严峻落后于经济进展水平和居民消费需求,导致消费外流严峻,虽然近两年商业形 态有所升级,一些大型超市和专卖店等商业形状进展情势良好,但从整体环境评判,仍显落后；区域商业形状落后和居民

19、消费需求之间的冲突；迫切需要新兴主力业态进驻来转变这种现状,从商业进展趋势和工程定位而言,我们认为找到了很好的对接点,符合市场进展趋势和消费需求；4、从消费理念和消费趋势看 M东新区成立, M泉已经进入城市化时代,工业化和第三产业的进展,必定带动消费理念升级,居民消 费才能增强,消费趋于品牌化和多样性,在这种消费趋势的促进下,传统的市场明显无法满意居民消费的 需求,大型超市、专卖店、百货商场和购物中心等多业态组合成为将来的进展方向,特别是大型购物中13 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 心,必将成为大城

20、市区域商圈的核心主力；2.3 工程规划设计评判及分析 1、从业态定位看 六大主力业态大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮消遣,集聚区域主要商 业形状,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮消遣等多业态互为补充,相互促进经营；全面满意区域居民综合消费需求,从日用品到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从 针织用品到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用品,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧；符合地区购物中心的规划理念,具有较强的生命力和延展 性；2、从工程水平和垂直人流设计看水平人流淌线设计合理,大开

21、间9M柱距设计,保证水平人流通畅,无视觉障碍；每层两部扶梯保证密集人流输送,通过楼顶消遣性、休闲性、景观性工程规划,吸引人流上行,四层的购物空间,一层的消遣14 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 空间和楼顶的休闲空间,保证人在2 小时购物（依据评估,每层楼时间购物时间在30 分钟左右）疲惫后可以适度消遣和休闲；该工程设计上最大的缺陷是商场位置和入口的设计,CBD（中心商务区）商业模式无法适应M泉商务功能的匮乏,因此必需从入口和中空休闲广场进行改善,让人流进出更加自然便利,使中空休闲广场成为室内结构,让入口直接与沿街面连接,保证人流直接进入；3、从工程商业配套看商业配套设施是该工程最大的优势,可以说是商业配套设施齐全,从中空休闲广场到室内休闲空间；从 12 部自动扶梯到大吨位货梯；从中心空调到排烟系统；从消防喷淋到安全监控；从双回路供电到自备发电机组；从玻璃幕墙到地面、顶面的高档次装修；从数码影院到餐饮广场 全方位满意商场高定位需求；15 / 15 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 15 页