2022年湖南隆回县魏源湖景区旅游开发项目可研性研究报告 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 湖南省隆回县魏源湖景区旅行开发工程可行性讨论报告一、总论（一）工程背景1、工程名称： 湖南省隆回县魏源湖景区 2、承办单位：湖南省隆回县招商旅行局3、可行性报告编制依据：1）“ 中华人民共和国城市规划法”2）“ 中国旅行资源普查规范（试行稿）” 国家旅行局 / 中国科学院地理 讨论所 1993,中国旅行出版社3）“ 中华人民共和国国家标准（量等级的划分与评定之细就二GB/T 177751999）旅行区（点）质4） 湖南省旅行业进展“ 十五” 方案 5） 邵阳市旅行业进展“ 十五” 方案纲要 6） 隆回县国民经济和社会进展“ 十五” 方案纲要7）

2、 隆回县县域城镇体系规划与县城总体规划（回县人民政府, 2000 年）20012022 年）（隆8） 隆回县大路交通建设“ 十五” 方案（隆回县交通局,1999）9） 隆回县电力工业进展“ 十五” 方案要点 10）隆回县通信工业进展“ 十五” 方案要点 11）隆回县环境爱护“ 十五” 方案要点 12 ）规划组在隆回县进行的实地调查（二）工程简况1、工程名称及选址 湖南省隆回县魏源湖景区（又名六都寨水库）,位于隆回县中部,距县城 34 公里处,规划的目标为水上观光、水上游乐和休闲、度假为主的旅行区；本次 规划中拟建工程详细有八个,工程名称及工程选址如表一所示：表一 魏源湖景区拟建工程及地址工程名

3、称拟建地点工程名称拟建地点魏源湖综合服务和接待魏源湖大坝下双江孤岛度假宾馆双江孤岛中心水上乐园魏源湖大坝下云仙洞旅行开发工程荷田乡魏源湖库区水上休闲魏源湖库区水仙洞旅行开发工程荷田乡游乐工程农家乐旅行工程魏源湖库区魏源湖水上索道魏源湖区其中,优先建设工程有：1）魏源湖综合服务接待中心工程 作为魏源湖水上游乐和休闲中心的接待和服务中心；通过搬迁原有的造纸名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 厂,建设停车场,对坝下原有鱼池的改造,分别建设水上乐园和休闲垂钓中 心；位置：魏源湖坝下 旅行功能：景区治理和综合服务中心,为游客供

4、应综合服务（游客接待、信 息询问、购物、门票、图片展现、旅行纪念品商店、更衣室、出租器具等）；2）大坝下大型露天游泳场 位置：魏源湖坝下养鱼池 旅行功能；为游客供应游泳休闲的场所；3）水上乐园（以儿童为主）位置：魏源湖坝下 旅行功能：以儿童水上游乐为主的中型水上综合游乐园；主要满意中学校 生 在假期游乐的需要；主要服务对象是六都寨镇中学校生及其家长和隆回县城周末父母和孩子到魏源湖游乐的需要；4）魏源湖库区水上游乐中心 位置：魏源湖坝上水面 旅行功能：以水上观光游玩及成人水上运动为主；5）农家乐旅行工程 位置：魏源湖东岸 旅行功能：利用岸边农户原有的农舍进行适当的改造和整修,结合湖岸边 退 耕仍

5、林工程,将魏源湖两岸主要耕地改造成果园、菜地、花圃；再将农家邻近 的湖叉建成鱼塘和网箱养鱼基地,供游人种地、采摘、捕渔、烧烤、住宿等的 需要；让游客真正体验干农家活、吃农家饭、睡农家炕的乐趣；6）魏源湖小型度假别墅群 位置：魏源湖库区西岸 旅行功能：随着魏源湖旅行开发向观光和休闲度假相结合的方向进展,魏 源 湖不仅要解决游的问题,仍要解决住和娱的问题,这就需要建设度假宾馆和相 关的配套设施,以满意旅行进展的需要；7）双江孤岛别墅式度假宾馆 位置：魏源湖中双江孤岛 旅行功能：解决魏源湖游客休闲度假的居住问题；8）荷田云仙洞开发 位置：荷田乡 旅行功能：特殊的喀斯特风光为游客供应了旅行、观光、探险

6、和科普的好 场 所；9）荷田水仙洞的开发及其与云仙洞的连通 位置：荷田乡 旅行功能：与云仙洞呼应,一水一旱,丰富了景观,增加了景点的吸引名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 力；10）魏午庄故居修缮及周边古民居建设爱护位置：司门前镇石山湾村金水河边旅行功能：作为县重点文物爱护单位,魏午庄故居现已破旧,有的建筑已 经 破坏；应将魏午庄故居的人口搬迁出来,对原有的故居进行整修,并对外开 放；与魏源故居和周边古民居一起构成魏源湖文化旅行的主体；2、工程市场定位：1）客源市场总体定位魏源湖景区旅行业进展目前仍处于起步阶段,旅行

7、客源市场规模较小,旅 游地的特色和形象不够突出；因而,在近期乃至中期,不应孤军奋战去开拓国 内外客源市场,而应当充分利用景区地处邵阳、娄底、怀化三市交界的区位优 势,加强与邵阳市、娄底市、怀化市等区域旅行市场的协作与联合,特殊是与 邵阳市的合作,优先开发邵阳市以及接近县区的旅行客源市场；在中、后期,随着景区开发规模的壮大和知名度的提高,通过逐步开发夏季水库旅行等特色 旅行精品,逐步将客源市场扩展到长沙、中部大中城市以及长江三角洲、珠江 三角洲等沿海经济发达地区；2）客源市场细分定位任何一个旅行目的地,都不行能满意全部旅行者的整体需求,必需挑选一 定的目标市场；应按客源流向,将客源市场细分为核心

8、客源目标市场、基本客 源目标市场和机会客源目标市场,从而确定开发客源市场的目标层次；魏源湖 景区旅行市场分别为：核心旅行客源目标市场 -邵阳市和隆回周边县（市）市场此次规划中将魏源湖景区近期内核心目标市场定位于本地居民、邵阳市以 及周边县市的游客；这种定位主要基于以下考虑: 一是邵阳市和周边县市距景区较近,交通便利；隆回县与邵阳市相距仅 52km,在邵阳市周末旅行市场圈内,而隆回到六都寨只有 30 多公里,据国内旅行抽样调查,全国周末休闲旅行市场出游量大,需求反复产生,至少 5060%旅行者为环城市旅行带的周末旅行者；可以预见,随着人均收入水平的提高,邵阳市和隆回周边县市居民的周末休闲游憩需求

9、也将日趋旺盛；二是景区的旅行资源具有比较优势；邵阳市区有 50 多万人口,隆回县周边的怀化、娄底两市以及武冈、洞口、新化等县市人口数量也较大,这些城市本身缺乏周末休闲、度假和观光的场所,随着交通条件改善,这些城市与魏源湖景区之间的行程时间将会大大缩短,因此,魏源湖景区的开发对周边城市具有肯定的吸引力；基本旅行客源目标市场 -长沙市等地区市场 . 长沙是中南地区中心城市之一,也是湖南省最大的客源输出市场；长沙市经济较为发达,居民收入水平较高,出游才能较强、出游距离较远,应是魏源湖除邵阳市和周边县市以外最主要的客源市场；上瑞高速开通后,长沙到隆回县实际行程时间将缩短,因此,魏源湖景区可将长沙视为中

10、程市场 二级市场 加以开发；机会旅行客源目标市场：国内其它地区、部分国际市场；魏源湖景区机会旅行客源目标市场主要定位在经济发达、人口稠密、居民名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 收入较高、出游率也较高的东部沿海地区,如北京、上海、广州等地；虽然魏 源湖对机会旅行市场的吸引力特别有限,但通过与魏源、滩头年画和花瑶风情等有吸引力旅行地势象的塑造,会吸引国内远距离市场和国际市场的部分客 源；但机会市场距离远、开发难度较大,因此,三级市场开发,应发挥隆回县 及周边旅行城市、旅行地的整体优势,实行多目的地旅行进展模式；3、工程

11、的主要建设条件1）自然条件隆回县位于湘中偏西南,总面积2866 平方公里,居住有汉、回、瑶、苗、侗、壮、满等 11 个民族,辖 26 个乡镇, 1010 个村（居）委会,总人口 109 万人,是湖南省的一个农业大县；魏源湖（又名六都寨水库）位于隆回县境中部,距县城 34 公里,是截辰河中游河段建坝而成,坝址建在六都寨镇西北约1 千 M的峡谷出口处；魏源湖是一座大型水库,库区掌握流域面积 338 平方公里,年蓄水量 2.85 亿立方 M,设计正常蓄水高程 355.0M,库容 1.2 亿立方 M,库区埋没面积 6195 亩,水面纵深长 21 公里,库尾与近代思想家魏源故居相连,故称“ 魏源湖” ；

12、魏源湖水利枢纽工程 蓄1975 年 4 月动工兴建, 1991 年 5 月竣工,同年关闸水发电；水库大坝为粘土心墙土石混合坝,坝顶长 480M,高 70M,坝顶高程360.5M；大坝溢洪道全长 842.5M,设计泄洪流量 1820 立方 M秒,最大泄洪流量 3158 立方 M秒；大坝左侧设有一、二级电站,装机容量 5800 千瓦；浇灌配套工程设计总干渠 1 条,分干渠 4 条,支渠 91 条,全长 555 公里；灌区面积1400 平方公里,设计控灌隆回、新邵、邵阳三县 亩农田；14 个乡镇 419 个村 36.34 万魏源湖水库目前是以浇灌为主,兼有防洪、发电等综合利用的大型水利工 程；库区波

13、平浪静,水面浩淼,四周群山围绕,库坡翠竹、青松,森林茂盛,库区 水质好,无污染,水温相宜,是开展水上旅行和夏季避暑的抱负场所；魏源湖 六都寨水库坝址下游 l 公里处是隆回县其次大工业城镇六都寨,交通特别便 利,美丽的自然环境和便利的交通条件为魏源湖景区的开发奠定了基础；2）人文条件隆回县人杰地灵,历史古迹分布广泛；秀美的山水孕育了魏源、魏午庄、谭 人凤、邹汉勋、袁吉六、彭述之等一批闻名历史人物,为隆回县的历史和文化 谱写了光辉篇章；隆回文化底蕴深厚,民间工艺和乡土艺术群星璀灿；滩头的 木版年画、七江的“ 炭花” 、岩口的竹编技艺、罗洪的陶瓷艺术、桃洪镇的园 林艺术和小沙江的瑶族挑花都是祖国文化

14、艺术百花园中朵朵盛开的奇葩；魏源湖景区邻近有魏源故居、魏午庄故居以及部分古民居；魏源故居座落在一个文化底蕴很深的古老乡村,四周青山环绕,绿水曲 绕,名师归纳总结 风光秀丽；在一个长十里、宽不足四里的小范畴内就分布有“ 狮象把水口” ,第 4 页,共 12 页“ 金板铲龙门” 等24 景,仍有各式祠堂、牌坊、忠臣庙、文昌阁、观音阁、宝塔等很多有特色的古建筑；魏源故居是一座典型的清代民居,历经200 余年的风雨沧桑,依旧储存完好；1994 年在魏源诞辰200 周年时,经过修理的槽门、- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 正屋、读书楼、厢房、卧房、灶屋、过厅等建

15、筑,均是原先旧貌；故居内的读书楼是魏源青少年时代读书的讲堂；故居内的匾额和对联也依据当时所撰写的内容和字体进行了复原；在故居内开设了魏源生平事迹展览室；1996 年魏源故居被定为全国重点文物爱护单位,是全省第一批爱国主义训练基地；魏午庄故居位于魏源故居南1.5 公里处,向东300M 即为柔丽如练的金水河,西倚樟树坳和猫头寨,北抵金潭24 景之一的狮子山（山上残存清代所建的文昌阁）,南连五柱山；故居系清乾隆年间（年份不祥）木质建筑物,悬山 顶,房屋窗花做工精细,是一处较完整的有代表性的清代民间建筑群；整个院 落前后四重,左右楼阁,飞檐翘角；前有护院砖墙和槽门,院内屋宇 40 栋,占 地约 400

16、0 平方 M；主体部分储存尚好, 1982 年被定为隆回县县级文物爱护单 位；魏源故居、魏午庄故居以及魏源湖景区四周的古民居一起构成了魏源湖文 化旅行的主体；二、市场调查与猜测（一）现代旅行市场的总体特点随着社会经济、文化的进展和人民生活水平的不断提高,游客的心理和旅 游行为也在发生不断的变化；旅行业也应当适应社会的进展而不断改进和完 善,因此讨论现代旅行市场需求的变化,就成为旅行市场开发中的一项重要工 作；1、旅行者需求的多样化,对旅行资源组合条件较好的旅行目的地的需求增 加； 20 世纪 90 岁月以后,一般化的自然景观和人文景观,特殊是以单一形状 显现的一般化的自然景观和人文景观对旅行者

17、的吸引力下降,旅行者不仅挑选 那些特殊、奇妙、新奇的旅行景点,而且仍特殊钟情那些具有综合特点的旅行 地和旅行工程,期望能从一次的旅行过程中获得集学问性、体验性和享受性为 一体的多种满意和享受；2、追求特色旅行；在越来越追求个性化的时代,旅行行为方面也表现出对 特色旅行的追求,如“ 民俗旅行” ,“ 探险旅行” 、“ 健康旅行” 、“ 科普旅 游” 等；特色旅行的兴起与多样化的需求并不冲突,二者在本质上都是对传统 旅行方式的厌倦,是现代旅行市场中旅行者需求多样化的表现；3、回来自然,参与意识提高；作为旅行主要客源的城镇居民,长期在热闹 的城市生活和工作,他们期望到大自然中体验返朴归真的感受,回来

18、自然成为 城市旅行者追求的时尚；旅行者也不在满意于被动地看与听,而是主动积极地 参与到旅行中的各项活动里；4、对文化旅行产品的需求增加；随着物质生活水平的提高,人们对精神生 活的追求越来越高,旅行者不再满意于游山玩水,人们越来越追求旅行的文化 品位,旅行业向文化层次开发也成为一种趋势；隆回旅行资源的特点完全符合当代旅行市场的需要；魏源湖的湖光山色,魏源故居深厚的文化底蕴,荷田溶洞奇妙的喀斯特景观,打鸟坳的生态奇迹、高州温泉的康疗和保健成效,都是现代旅行者所追求的；（二）国内旅行消费的走势1、从旅行内容看,消遣、度假旅行,乡村旅行和观光旅行成为旅行需求的 三大主题；名师归纳总结 - - - -

19、- - -第 5 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、从旅行的年龄构成看,老少旅行出现快速增长趋势；2000 年全国 60 岁 以上的老年人口达 1.3 亿人,并以年均 3.32%的速度增长；老年人有较多的闲暇时间,有较强的支付才能；依据 2000 年国内旅行抽样调查数据显示,65 岁 以上旅行者平均在外停留的夜数为 .9 夜,明显高于其他年龄组；以年青人为 主的同学旅行成为旅行人群中的另一支生力军；在一些发达地区的城市和乡村,节假日同学旅行特别普及,特殊是暑假；离退休人员和同学已经成为我国 旅行的主要客源, 2000 年抽样调查结果,两者合计占总旅行人数的

20、33%；3、传统的团队旅行和自助、半自助旅行各自进展；团队旅行优点是个人不 用对旅行过程中的吃住行等操劳,但受限制较多,一般适合长途旅行和中老年游客；自助旅行目前在中国受条件限制,进展不行能很快；而半自助游,以其敏捷性受到青睐；旅行者通过旅行社支配交通和住宿,而旅行线路和日程就由 旅行者自己支配；这种操劳较少而又有较大自由和敏捷性的旅行方式,正在越来越多地受到青睐；4、消费水平不高；目前国内旅行收入主要靠旅行人数的逐年增长带来的总 量增加,旅行人均消费增加不是很显著,是典型的数量型市场；目前我国人均 旅行花费 394 元/ 人次,其中城镇居民人均花费 614.8 元/ 人次,农村居民人均花费

21、249.5 元/ 人次；假如按每次旅行花费中的1/4 1/5 用于住宿的话,城镇居民住房的消费水平为 120-150 元/ 人次,农村居民为 5060 元/ 人次；（三）隆回县旅行客源市场特点1、客流量特点 1）客流量呈增长态势,但增长率不高；长期以来,旅行业在隆回县经济中的位置不高,旅行进展也没有引起各级 政府的足够重视,对旅行资源开发的热忱不够,投入不足,相关的基础设施建 设也没有跟上；旅行业的进展完全是在自发和被动的情形下得以进展；近年来 随着人民生活水平的提高,收入的增加以及闲暇时间的增加,出游的热忱越来 越高,出游的人数也呈增加的态势,但增长率不高；2）客流量淡旺季分明,季节差异显著

22、；魏源湖高洲温泉的旅行季节差异显著；魏源湖是以夏季为主的旅行景 区, 4-10 月为旅行相对旺季；而高州温泉是以冬季旅行为主的景区,11 月 4 月为旺季；魏源故居和魏午庄故居虽然与水体旅行相比,季节差异相对较小,但也明显具有很强的季节性；虽然从单个的景区来看,季节差异明显,但从整 个魏源湖魏源故居高洲温泉来看,魏源湖和高洲温泉的淡季正好相互 补充,可以形成较为稳固的旅行客源2、客源市场结构特点 1） 以国内市场为主,特殊是以本地和周边客源市场为主；目前隆回县旅行主要是以本省旅行为主,隆回县、邵阳市、长沙和周边的 娄底、怀化部分县市为客源主体,外省客源比例不高；据 2002 年 4 月对隆回县

23、 代表性宾馆、饭店的调查,友情宾馆、彼得堡大酒店等高档宾馆,来自邵阳和隆回县本地游客约占游客总数的60%,来自长沙的游客约占25%,其它省份的旅 80%以上为隆回县本游者约占15%；而据在县城其他中档旅社和款待所的调查,地人,邵阳和长沙的旅客不到5%,外省游客的比例更低；而投宿低价位旅社的,几乎全部是隆回本地人；魏源湖景区大部分以县内客源为主,少部分从国 外和省外客源,高洲温泉客源以当地为主,但从县外进入的客源比例要明显高名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 于魏源湖景区；2） 在客源的功能结构上,全县以公务旅行为主,

24、景区就以观光疗养为主；按旅行者旅行目的划分 , 全县以会议旅行者和商务旅行者占多数 , 两者约占旅行者总数的 80%；依据友情宾馆统计, 2001 年共接待商务旅行者和会议旅行者约 23000 人次；其他中档宾馆也是以县内乡镇干部参与县里的会议为主要客源；按旅行者年龄划分, 旅行者主要以青壮年旅行者为主,约占旅行者总数的90%以上；魏源湖以观光旅行为主,并以青年人为主要客源,高洲温泉以疗养为 主,仍有一部分为公务旅行；3）在停留时间上,以一日游为主；隆回县旅行者一般停留一天左右,最近几年逗留天数逐步下降 ,1996 年、1997 年保持在 2 天以上, 1998 年上半年由于会议旅行者和散客下

25、降较明显,同 比下降 1/3 左右,而同时 , 团体旅行者比重增长快速,使得 1998 年上半年旅行 者逗留天数下降到 1.8 天；从停留时间看,隆回县旅行者一般以一天过夜游客为主,多日游旅行者所 占的比例较小；前者约占旅行者总数的 90%,后者约占 10%；一日游游客主要以 本地以及周边县市游客的周末休闲度假旅行和邵阳市会议旅行为主,多日游旅 游者主要以商务旅行者为主；目前到魏源湖景区的旅行者以一日游为主,高洲 温泉就有一部分是为了洗温泉浴而多日游的客人；4） 游客的消费水平较低旅行消费水平较低,人均花费约为70 元/ 天左右；从各宾馆饭店的调查来看,旅行者的消费主要以基本旅行消费为主,集中

26、在交通、餐饮、住宿等方面,三者消费约占总数的80%；非基本旅行消费,如消遣、购物消费水公平就较低,约占 20%；除了高洲温泉、魏源故居等一些景点门票收入以及魏源湖有游船票收入外,其他景点基本处于待开发状态,缺乏吸引旅行者消费的游乐、运动、购物设施； （四）魏源湖景区旅行客源市场定位魏源湖景区是以六都寨镇为依靠,以S219省道为中轴线,以魏源湖库区为核心,包括魏源故居、魏公涛故居、东山禅院等景点以及荷田溶洞景区,集休 闲度假、历史文化讨论、爱国主义训练、科普训练、生态旅行观光为主体旅行 区；开发定位为隆回县旅行业进展的龙头景区,国家级自然生态观光旅行目的 地和省级休闲度假目的地；目前魏源湖的客源

27、市场定位主要为本地,以隆回县 和邵阳市周末休闲为主,兼顾度假旅行；魏源湖景区不同进展阶段的市场定位是：近期目标市场：主要是邵阳市范畴和娄底、怀化邻近隆回周边的县市；中期目标市场：随着快速交通线路的建成和旅行景点建设的进一步完善,吸引长沙以及省内其他地区的游客进入,同时尽量吸引邻近省区的游客进入本 区；远期目标市场：吸引部分国内其他较远省区,如东南沿海的部分游客,港、澳、台,甚至是东南亚等国外的游客；（五）魏源湖景区旅行客源市场猜测1、客源市场猜测中的几个主要参数 在进行旅行客源市场猜测时,参数的估量是特别重要的；下面的几个参数 在猜测中,要依据不怜悯形进行修正；名师归纳总结 - - - - -

28、 - -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1）游客的年增长率 在猜测游客的年增长率时,要考虑区域条件的进展及变化,如大路、铁路 和民航的建设情形,交通条件的改善可以增加游客的可进入性；同时现有基础 和旅行资源的开发情形,旅行工程的开发建设周期也会影响到增长率的变化；2）游客的消费支出 游客一天的消费支出包括吃、住、行、游、娱、购六大项的费用,可依据 现有的情形进行估算,但要依据旅行地的详细情形分析；3）游客的逗留天数 游客逗留的天数会随着旅行设施的改善和景区建设的进展逐步增加,但不 是逐年增加；观光型旅行,游客逗留的天数不行能增加得很快,即使是度假型 旅

29、行,游客也不行能在一个地方逗留很长时间；一般来说观光型游客的逗留时 间为 1-2 天,度假型游客平均为 3-5 天；4）本地游客和外地游客的比例 本地游客和外地游客在增长速度和消费水平方面存有很大的区分；本地游 客的增长速度比外地游客的增长速度要慢得多,在肯定的基数和肯定的时间 内,本地游客将保持在一个较为稳固的水平上,或是增长速度较慢；因此,在 猜测时,精确的方法是将本地和外地游客分别猜测；5）直接收入和间接收入直接收入主要是指风景区、景点的门票收入,旅行社的收入、宾馆、饭店 的收入,旅行商店的收入等；间接收入主要包括商饮服务业、交通运输业、邮 电通讯业、零售业等；由于条件不同,所属系统不同

30、,二者的比例在各地是不 同的,应详细运算；2、客源总量猜测本猜测是在实际调查的基础上,结合总体规划有关指标进行的初步猜测,详细猜测结果见表二；表二状魏源湖景区客源猜测2022 2022 现2005 2022 2001 魏源湖景区（万人）1.0 2.9 8.9 14.7 22.2 年递增率（ %）30.0 25.0 10.5 8.6 三、工程财务评判旅行开发和其他任何经济开发一样,都需要大量的资金投入；早期的旅行 开发由于依靠的是传统观光性旅行资源,旅行投资主要用于景区内的游步道建 设、简洁的景区配套设施和景区可进入条件的改善等方面,对旅行区本身的建 设不多；随着旅行业的不断进展,旅行开发已脱离

31、了原先依靠传统观光性旅行 低投入的途径,而成为需要花费大量资金建设旅行吸引物和接待设施的产业,旅行业也逐步脱离原先的低投入、低风险、高产出、高效益的模式,成为高投 入、高风险的产业；（一）投资概算的方法1、投资估算的方法在进行拟建工程的前期工作时,运算出这个工程所需全部建设资金大体数名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 额的过程,称为投资估算；本规划的投资概算主要采纳直接估算法；直接估算法实际上是一种先分项测算、后加总的运算方法；第一依据旅行 业进展目标、旅行景区功能布局、旅行线路设计、旅行产品和配套设施开发建 设,分

32、工程测算出所需的投资规模,然后加总求出总投资规模；在分工程测算过程中,主要运算的是固定资产静态投资额和铺底流淌资 金；运算公式为：工程总投资 =固定资产投资 +铺底流淌资金 其中,固定资产投资主要包括：建筑工程费；设备及工器具购置费；工程 安装费；基本预备费；工程建设其它费用（如土地征用费、建设单位治理费 等）；铺底流淌资金的运算公式为：铺底流淌资金 2、工程投资分期=流淌资金 30% 本规划投资支配依据总体规划中的分期确定为近期、中期和远期,其中 近、中期为投资支配年限,远期年限过于长远,不确定因素太多,故不做投资 支配；近期： 2003 年-2005 年中期： 2006 年-2022 年

33、远期： 2022 年-2022 年（二）重点建设工程投资概算1、建设工程投资简况表三魏源湖景区工程投资概算单位：（万元）工程名称地点内容投资建 设 期 限概算（年）作为魏源湖水上游乐和接待服务魏源湖综合魏源中心；搬迁造纸厂、景区大门、100 2003-2005 服务和接待湖大导游图、综合服务中心和治理用中心坝下房、旅行商店、售票处、厕所等；名师归纳总结 水上乐园魏源露天游泳池、儿童水上游乐、水600 2003-2005 第 9 页,共 12 页湖大上滑道、更衣室、厕所、水循环魏源湖库区坝下源处理设备、太阳能淋浴设备1000 2003-2005 魏游船码头、水上滑索、滑水、观水上休闲游湖库光船、

34、休闲船、水上救助、森林乐工程区源消防等；200 2003-2005 农家旅社、垂钓和养（捕）鱼设农 家 乐魏备、烧烤和自助式农家饭、上岸旅 游 工湖库码头、厕所、退耕仍林和绿化程区等；双江孤岛度双江修建二星级标准的别墅式度假宾1000 2006-2022 馆、上岛码头、垂钓码头、水上假宾馆孤岛餐厅、水上消遣等；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 云仙洞旅行荷田云仙洞的修复、照明、停车场、830 2003-2005 厕所、六都寨至荷田道路建设开发工程乡等；水仙洞旅行荷田洞内环境整治、与云仙洞连通工500 2006-2022 程、洞内照明和灯光工程、洞内开发

35、工程乡游玩船只的购置、停车场等；魏源湖魏源建设横跨湖区的索道及相关的观130 2022-2022 水上索道湖区景平台2、工程分期投资概算对本区旅行开发主要是近期和中期优先行动方案中的投资工程,主要投资 支配在近期（2003-2005 ）和中期（ 2006-2022 ）,远期投资没有作为投资重 点；景区表四魏源湖景区分期投资估算单位：万元景区合计2003-2005 2006-2022 2022-2022 魏源湖景区2730 1500 130 4360 （三）投资效益分析1、投资效益指标旅行经济效益是指人们在从事旅行经济活动过程中,生产要素的占用、投 入、耗费与有效产出的比较,即生产旅行产品的费用

36、和经营旅行产品所获得的 收入的比较；衡量旅行投资效益指标有很多,有宏观指标也有微观指标,主要 有以下几个指标；投资成效系数 =投资年利润额 / 投资总额100% 投资回收期 =投资总额 / 投资年利润额长量供应就业才能 =肯定时期直接、间接旅行就业人数增加量/ 同期旅行经济增2、魏源湖景区投资效益估算 1）魏源湖景区年总收入估算魏源湖景区的旅行收入主要来源于住宿收入和门票游乐等收入,依据规划 组 对隆回县旅行市场的调查以及对当地旅行业进展的猜测,对魏源湖景区年总收 入估算如下： 住宿收入 . 假定景区建成正常营业情形下,接待床位数为200 人,床位住宿费用平均为 80 元/ 人,入住率为 80

37、%,考虑到该景区的季节性,全年按 运算,住宿收入为：7 个月（ 210 天）200 人 80 元/ 人 210 天 80%=268.8万元 门票游乐等收入 . 景区正常运营时假定每日游客可达到1000 人,人均门票游乐消费为50元,按全年 7 个月（ 210 天）运算,门票游乐等收入为：1000 人 50 元/ 人 210 天=1050 万元 年总收入合计： +=268.8 万元+1050万元 =1318.8 万元名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2）魏源湖景区年总支出估算魏源湖景区正常运营后的年总支出主要包括员

38、工工资（包括福利）、固定资产折旧、设施修理费用以及其他费用,详细估算如下： 员工工资依据魏源湖景区拟建规模,按 利）150 人进行定岗,人均年工资支出（包括福按 8000 元运算,就员工工资支出一项为：150 人 8000 元/ 人=120万元 固定资产折旧魏源湖景区建成后固定资产的价值将达到4360 万元,并且各种设施的折旧年限各不相同,为运算便利,取 20 年为平均折旧年限,就固定资产年折旧额 为：4360 万元/20 年=218万元 修理费用 为保证魏源湖景区设施的正常使用,每年的修理养护必不行少,取年折旧 费 用的 30%为修理养护经费,就年修理费用为：折旧费 30%=218 30%=

39、65.4万元 其他综合成本 除员工工资（包括福利）、固定资产折旧、设施修理费用外,魏源湖景区 的 年支出费用仍应包括景区内治理机构的办公费用、广告宣扬费用、培训费用、税费等,按景区年总收入的45%估算这些支出,就其他综合成本为：年总收入45%=1318.8万元 45%=593.5万元 年总支出合计 ：+= 996.9 万元 3）魏源湖景区投资效益指标估算 投 资 效 果 系 数 = 投 资 年 利 润 额 / 投 资 总 额 100% =321.9/4360 100%=7.38% 投资回收期： 4360 万元 / （1318.8-996.9 ）=13.5 年 供应就业才能 =肯定时期直接、间接旅行就业人数增加量 / 同期旅行经济 增长量成本收益率 =年净经营收入 / 总开发成本100% 年净经营收入 =年总收入 - 年总支出 依据对魏源湖景区正常赢利年年总收入以及年总支出的估算,年净经营 收入为：年净经营收入 =年总收入 - 年总支出 =1318.8-996.9=321.9 万元 成本收益率 =年净经营收入 / 总开发成本100% =321.9 万元 /4360 万元 100%= 四、风险评估五、结论名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页