2022年某时代购物广场项目管理策划 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录工程情形简介及定位依据分析前言工程基本情形简介1.1 1.2 工程定位依据调查分析工程市场定位 21 工程定位 211 业态定位 212 业种定位 213 经营定位 214 风格定位 215 形象定位 2. 1. 6 价格定位工程规划建议前言业态规划31 311 业态组合 32 业种规划 321 业种组合 322 商品结构 33 商场服务设施规划建议 331 硬件设施规划建议名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程情形简介及定位依据前 言正如“ 产品质量是我们生

2、命” 、“ 市场是衡量需求的唯独准 就” 一样；在目前供需严峻失衡的情形下,房地产中商业物业必需 亲密关注市场状况,挖掘市场空缺,关注同类产品,方能确定自己 的位置,具备自己的个性和唯独性；因而,本工程在对现有产品基 础上定位时,进行针对性的市场讨论和具体明白自己产品的优劣是 必需也是必要的,科学的对一商业物业进行决策和定位、规划已经 成为开发商不行忽视的问题；鉴于 “ 三峡风 时代购物广场” 工程位于忠县“ 第一商圈” 的 中心位置,特别适合经营商业,但面对忠县已经存在的众多商家,怎样吸引消费者青睐本工程？怎样达到销售和经营的双赢？一个基 于市场现状；具备肯定前瞻性；有相对唯独性；富于个性的

3、商场定 位呼之欲出；1.1 “ 三峡风 时代购物广场” 工程基本情形名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.1.1 经济技术指标（1）区位介绍“ 三峡风 时代购物广场” 是忠县旧城改造具体规划中的头号 工程,位于北山路,所处位置为忠县“ 黄金” 商业圈中心,与忠县 中心广场隔街相望；该广场所在地始终都是闻名的商业老街,有上 百年的历史；目前既是忠县的交通要道,亦是商业贸易中心,位置 优越、交通便利、人财两旺,享有忠县“ 第一商圈” 的美誉；（2）经济技术指标“ 三峡风 时代购物广场”24 层,由 4 层裙楼和 1 座

4、塔楼及中央商业街组成,总建筑面积约为：30000M 2；其中：负一层：约 1500 M 2；商业裙楼为 4 层：约 7500M 2；中心商业街：约 1800 M2；写字楼为 5 层；住宅楼为 15 层；配套：住宅电梯 2 部； 1F 2F ：4 部扶手电梯； 1 部货梯； 3组消防步梯；1.1.2 环境简介名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - “ 三峡风 时代购物广场” 座落在北山路（商业旺街）中段,与中心广场隔街相望,处于忠县商业核心地带,可谓“ 忠县的都 心” ；“ 三峡风 时代购物广场” 座落在忠县商业龙头位置上

5、,福灵 地气,物华天宝,可谓真正的风水宝地,绝版地块,也是忠县传统的商业旺区,每日有上万的人流量,辐射 商业吸引力与进展潜力庞大；12 万人口的消费支撑,“ 三峡风 时代购物广场” 地处忠县商业中心,是忠县名副其 实的 CBD 中心,农行、建行、商业行等环绕四周,繁华鼎盛,被 商家视为聚财宝地；1.1.3 工程优劣陈述（1）优点（卖点）忠县商业“ 第一商圈” ；在人流、物流、配套三元素上已具 备； 新规划对本工程的升值空间的提升；主力品牌商家入驻；依据主力品牌商家的精确入驻情形确 定；定位准；商圈中特殊定位集购物、休闲、餐饮、消遣为一休的“ 一站式” 综合性购物中心； 价格优势；低价格、高回报

6、、升值潜力大；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 实行统一经营；实行“ 返租” 形式,确保投资客户的利益；（2）劣势 人们对“ 产权式商铺” 熟悉不够；人们受传统商业模式影响较深,仍是期望以独立门面显现,未能清晰地意识到商场整体经营治理的优势；1.1.4 物业综合实力开发商：重庆三峡风企业集团 巨龙房产公司承建商：重庆建工集团名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.2 “ 三峡风 时代购物广场” 工程定位依据调查分析1 . 2 . 3 市场

7、商业状况调查及分析（1）主要竞争工程的调查及分析主要竞争工程的调查及分析名称地址使 用 状 况销售价（元 / 平方）租金（元 / 平方 .月）商业外形东坡商城新北山路未7500 临 街 独 立 门 面乐声商城北山路已10000 60 商场港口商业城新北山路未5000 20 （整 体）产权式铺面华怡广场州屏山路未3000-4000 1F 商场内铺面已1000 2F 独立门面川东商业城北山路未12000-14000 1F 临街独立 门面未3000 -1F 未3000 2F 从忠县在售物业和正在招商的商场来看,忠县目前的商业物业正处在一个销售上的相对竞争区；乐声商城招商已完成,其主营家电,定位与本工

8、程完全不同；东城商城作为经营性物业,其价格和定位均不构成威逼；而港口商业城和华怡广场在招商中均未找到适合的思路,商场都未能形成；只有川东商业城与本工程在同期进行竞争；（2）忠县商圈状况忠县通过旧城改造和新区进展,逐步形成了四横四纵三点的商名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 业网络；四横：北山路新北山路、州屏路、健康路、人民路 四纵：北山支路、北门路、体育路、十字街 三点：忠县汽车站、人民广场、华怡广场 县城内几个大商场都分布在北山路,其余大多是临街的独立商 铺；（3） 商业现状 百货商场：（1 ）重百忠县分店：两层商

9、场,1F 主营化妆品、鞋帽、家电等；2F 主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主；（2）胡燃商行：三层商场,-1F 为超市； 1F 主营化妆品、鞋帽、家电等； 2F 主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主；（3 ）中天百货：一层商场,主营服装,主要以中低档商品为 主；（4）沙坪坝百货忠县超市：规模较小,品种不多,主要以中低 档商品为主；专卖店：在忠县开设的专卖店主要以临街门面的形式显现,例如佐丹 奴、美特斯 邦威、以纯、梦特娇、鳄鱼恤、金盾、柒牌等,但此 类专卖店规模不大、档次不高；超市连锁店：名烟名酒庄、涪陵新大兴超市规模不大,货物品种不多；名师归纳总结 - - - - - - -第 7

10、 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 餐饮：忠县火锅店较多,德庄、天源、龙湖鸭肠王等名火锅都在忠县 设立了分店,但忠县较高档的中餐馆屈指可数；消遣设施：忠县消遣设施较为单调,主要以洗脚城为主,缺乏大型的消遣 场所,比如歌城、迪吧,也缺乏西餐咖啡厅和酒吧等休闲场所；（4） 临街独立铺面租金（按使用面积运算）位置最低租金最高租金平均租金北山路约 35 元/ 平方100 元/ 平方67 元/ 平方左右北山支路约 33 元/ 平方90 元/ 平方60 元/ 平方左右休育路约 28 元/ 平方80 元/ 平方54 元/ 平方左右人民广场约 42 元/ 平方83 元/ 平方5

11、6 元/ 平方左右十字街约 52 元/ 平方120 元/ 平方76 元/ 平方左右新北山路约 45 元/ 平方67 元/ 平方54 元/ 平方左右人民路约 20 元/ 平方50 元/ 平方36 元/ 平方左右相关结论： 通过对周边主要竞争工程的调查,我们看到这些商场自 身经营都存在着各方面的问题,楼层分布、商品组合、购 物环境、商品质量等都与现代商业、消费存在较大的差 异；所以朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行之路,明白消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费爱 好,投其所好,实行相应的市场策略,找准市场定位,对名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 27 页精选学习资料

12、- - - - - - - - - 相应的环节实行相应的计策,形成特色化、差异化的经 营,其市场前景是庞大的；综上所述,百货商场、专卖店、超市连锁店等业态全面丰富了 忠县的零售业态,但忠县当前商场的购物环境和商品档次、质量并 不让人们中意,加之缺乏中高档的商品,所以会显现忠县人们驱车 到重庆购物消费的现象也就不足为怪了,这样对本工程的定位依据 何在,接下来就应当比较明确了；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程市场定位2 . 1 .1 业态定位随着经济进展和人民生活水平的提高,商品零售类别和结构也 发生了新的变化：

13、流行服饰、家居装饰用品及家用电器成为新的消 费热点,消费者文化需求提高,消遣类、休闲、运动、文体用品类 零售额不断上升；消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋 势日益明显,商家必需为消费者供应商品定位精确的特色经营和专 业服务；将来商场的进展方向将是市场定位鲜明,经营主题突出,以特殊的经营模式、经营内容和经营治理方式吸引消费者,这样才 能在商业领域里立于不败之地,拥有强大的市场竞争力和生命力,并猎取最终的商业利润,表达商场自身应有的价值；消费群体需求分析显示：在我国,目前消费者的文化层次和生 活素养越来越高,中等收入阶层人口和家庭数量日益增多,城市人 口密度增加较快,相伴着国家对拉动内需、

14、勉励居民消费的各项政 策逐步实施,消费者假日消费才能的不断增强,相应的旅行消费群 体也得到进一步扩展,市场对于定位在中高档的流行、休闲服饰主 题商场的需求将日益增加；消费者在面对琳琅满目的商品和繁多的 广告时,其选购所需商品难度也大为增加,从而对能为消费者供应 种类齐全的专类、特色商品、优质的服务、舒服的购物环境的购物名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 场所产生较大的需求；同时,消费者在生活节奏加快、城市区域化 扩大和城市交通日益堵塞的情形下,极其需要缩短购物时间,提高 选购效率,因而能为消费者供应休闲式购物环境的

15、商业网点也普遍 的受到广大消费者的青睐；就目前忠县内的商业分布状况来看,已初步形成了以百货商场 为主,超市、专卖店为辅的业态多样的商业格局,在肯定程度上满 足了一部分市民的购物需求,从商业的层次、行业、规模、环境来 看相对滞后,基本上仍停留在传统、常规层面上,缺乏竞争实力；从城市的整体商业格局和零售商业长远进展的角度,以及忠县零售 商品消费市场的容量来看,目前忠县城区内仍缺乏一家集购物、休 闲、餐饮和消遣于一体的具有综合特色的休闲购物商场,以满意更 多的消费者日益增长和特色的消费需求,并填补市场的空白点；结论：综合依据本工程的规模、地理位置、人口密度和进展商的实力、性质,以及目前忠县的商业零售

16、业态仍旧是以百货商场占据主导位置的格局,建议本工程业态定位为：特色型休闲、流行、时尚主题商场主题商场内以各种特色服饰主题店为主,如：店中店、专业店铺、专卖店等各种功能的业态组合,加以引进餐饮、消遣等配套功能,突出商场购物休闲、时尚天地、文化消遣、餐饮服务功能；本工程主要面对消费客层为年轻、大众消费者,同时努力争取 中等收入阶层,吸引高收入阶层,最大限度地争取客源,其年青名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 人、成年人至白领人士皆是目标顾客群；此种定位突出了流行、时尚、休闲服饰、主题店,价格平、服务优的经营特色,同时也

17、具备 了现代时尚、流行集中化、特色化、文化性强的特点,是集休闲、购物、饮食、旅行、消遣于一体的特色购物商城,代表了国内沿海 乃至国际零售业进展方向的休闲、运动、流行经营业态趋势,其发 展潜力与市场竞争力是极具优势性的；2 .1 .2 业种定位本工程的业态定位为特色型休闲、流行、时尚主题商场,结合 集休闲、购物、饮食、旅行、消遣于一体的特色,本工程内设置的 业种将包含各种流行、时尚、休闲的服饰品种,以期达到商场“ 特 色、独有” 的成效,满意特殊年龄阶层、不同性别的消费者的购物 需求,营造良好的购物环境和功能,以达到预期的成效；本工程业种可以分为以下几大类：A、 服装类： 男女休闲装、运动装、时

18、尚服装等；B、 鞋类及皮具类： 男女流行鞋、皮具、箱包等；C、 饰品类： 头饰品、金银首饰、流行配饰、围巾、精品眼镜 等；D、 化妆品类： 彩妆类、护肤用品、美容保健品等；E、 用品类： 日用品、文具、玩具、礼品等；名师归纳总结 F、餐饮类： 西餐、中餐、咖啡厅等；第 12 页,共 27 页消遣类： 歌城、迪吧、酒吧等G、- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2 . 1 .3 经营定位由于进展商是专业的房地产开发企业,对商业运作方面缺乏相关体会,所以,我们建议本工程开发商不直接进行零售经 营治理,将场地销售或者出租给专业的零售商,包括专卖店,主题专业店、精

19、品店、餐饮店、消遣业等,然后聘请专业的商业、物业治理公司对商场进行商业及物业治理进行顾问,实行商场的全部者、治理者与经营者分别,使得各方面的优势互补,既可以保证和提高商场的治理水平,又可以使商场以一个 统一的社会形象面对消费者,同时由于商场内的各种零售商分别经营自己的产品,可以充分展现特殊的品牌形象和经营风格；2 . 1 .4 风格定位 社会进展到今日,已经完全完全打破了地区与地区之间、国家 与国家之间、民族与民族之间的隔阂,文化信息沟通的扩大化无时 无刻不在转变着人们的思想观念和行为习惯,针对商业而言,其最 明显的结果就是人们的需求正快速地由原本较为单始终接的物资需 求向多元化、集约化的物质

20、精神双重需求转变,即在特定的时间段 内要同时满意人们物质与精神需求；因此,留意感受、留意体验、留意人们购物行为与情感沟通的商场是将来进展的必定趋势；同 时,现代商业之间的竞争,已不再局限于某个区域的商场,而是表 现为商业中心之间、商业街之间的竞争,这种竞争从根本上也是区名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 域间整体商业优势的对比与抗衡；由于目前流行时尚、休闲服饰商场作为一种新型商业模式得到 越来越多商界人士和消费者认同,一股大兴土木兴建商场或将原商 场改建的浪潮也正席卷全国各大城市；广州” 时尚天地” 去年营业 额上

21、亿元,以及新崛起的上海、北京、重庆休闲、运动主题店去年 营业额也有大突破的示范效应,使越来越多的商场向特色化、流行 化的方向进展,期望在其他地段、其他地区一个“ 运动 100 ” 、“ 休闲频道” 、” 时尚天地” ；然而,这股同质化复制的 浪潮也受到质疑；由于,随着如今信息化的高速进展,人们沟通沟 通已反常的便利,视野也变得特别开阔,对于外界事物的进展变化 接受认知程度很高,照搬照抄的运作已经显得落后甚至是可笑；现 今,商场的进展已步入主题化时代,主题特色商场必需符合区域特 色；特色主题商场模式,把现代商场的进展带入一个主题化、休闲 化及提倡特色服务的时代；有鉴于此,并结合本工程特殊的内外型

22、 结构,建议本工程的风格定位为：休闲、流行、时尚的主题购物中心 缘由如下：（1）本工程的休闲、流行、时尚风格定位在忠县属于首家,其理念 具备很高的市场前瞻性,市场竞争力强；（2）本工程所处的商圈位于忠县最旺商业圈,该区域目前商业氛围 浓,区域内商业网点多,这对于本工程的进展带来较大的阻碍,所 以本工程的定位是否新颖、是否具备特色化,是能否吸引消费者的 首要因素；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3）休闲、流行购物符合仍正在兴起的假日、年轻时尚者、旅行者 消费的概念,提倡时尚、个性、休闲、健康的生活方式；2 .

23、1. 5 形象定位 本工程在采纳符合国际、国内流行的先进商业定位的前提下,仍需要考虑城市实际的消费劲状况,目前忠县的总体消费劲仍比较 低下,消费者的消费意识也比较薄弱,本工程所针对的主力消费者 应当是本地的年轻消费群体；所以,应当针对本市的实际情形,确 定本工程在广大市民心目中的形象定位；本工程所营造的应当是这样一种景象：工程整体外立面设计独 特、颜色艳丽、灯光光明,步入商场后,你将看到的是商场内特殊 的流行、时尚、休闲风格装修,各处都点缀有时尚风格小景观,商 场商品种类特殊,物美价廉,店铺装修时尚,商品价格适中,吃喝 玩乐一应俱全；集购物、休闲、旅行、饮食、消遣为一体,到处充 满时尚流行的气

24、息；所以,本工程的形象定位为：时尚的装修特色的商品适中的价格2.1.6 价格定位“ 三峡风 时代购物广场” 作为高中档的大型购物、休闲、娱乐餐饮于一体的大都会,在价格定位上应遵循客观的区位优势,亦可实行酒会的形式召集业主征求看法的方式进行；在具体实施过程 中以实际的招商铺位,区域优势及购物广场周边铺位均价为参考定名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 位价格,因此价格应设定在元与元之间；工程规划建议前 言 一个商场在肯定程度上可以表达一个小的商业环境,假如加上 政府对商场进展的和谐和引导,往往都会成为城市的一道亮丽风景

25、 线；商场所表达的是一种消费文化,既然是文化,就需要有与文化 相对应的内涵；比如景观设计、艺术塑造等等,这都是商场与其它 业态的区分；商场是兼具购物、休闲、消遣及文化等人性化空间的 供应者,并与原有的商业具有互补、并存的特点；具体的表现是关 注购物者的喜好,具有特色相对定向的功能；由于商圈内居民生活 空间与消费需求的结合,商场的规划、设计与功能的供应,均能注 重人性化的需求；将来商场的进展方向将是市场定位鲜明,经营主 题突出,并以特殊的经营模式、经营内容和经营治理方式吸引消费 者；名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - -

26、 3 .1 工程业态规划3 .1 工程业态规划 3 . 1. 1 业态组合 依据“ 三峡风 时代购物广场” 业态定位为：特色型休闲、流 行、时尚主题商场商场,并结合工程的实际情形,将对“ 三峡 风 时代购物广场” 的业态作如下规划组合建议：“ 三峡风 时代 购物广场” 的体量共计地上四层,依据商场的外形划分为四个区 域,为了使每个区域具有不同的经营特色,建议纳入不同主题内 容,以及相关的零售业态,营造四个经营范畴和消费对象不同的主 题区,即： “主题店区 ”、“时尚天地区 ”、“休闲消遣区 ” 、“ 特色餐饮 区” ,这样整体商场可以形成错位经营,各具特色,吸引不同消费 人群,确保商场旺盛的人

27、流量；各主题馆内业态主要以专业店、专 卖店等零售业态为主,辅以个体商家、特色商品专卖等配套业态；名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3 . 2 业种规划3 . 2 . 1 业种组合楼层主题区备注1F 主题店区皮具、饰品、化妆品、流行表店、精品店等2F 时尚天地区流行时尚服饰3F 特色餐饮区特色中餐、西餐、咖啡等4F 休闲消遣区酒吧、歌城等3 . 2. 2 商品结构名师归纳总结 楼层商品档次第 18 页,共 27 页一楼（ 1F ）中档价位商品占80% ,高档价位商品占20% ,商品具有肯定品牌度,属于正规厂商生产,

28、适应相应的中档消费群体；二楼（ 2F ）商品以中高档为主,具有流行、时尚的年轻一蔟适用品,另辅以部分中高档品牌商品,主要集中在饰品类商品上；三楼（ 3F ）特色餐饮；消遣设施,主要表达参加性与休闲特色；四楼（ 4F ）- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3 3 商场服务设施规划建3 3 1 硬件设施规划建议（1） 商场主题风格表达为了更好的表达逛商场即是逛街的休闲概念,供应一种全新的 购物环境和购物理念,建议在商场的西面、南面绿化带内侧塑造一 些代表休闲、时尚的小景观、休闲椅,使人流与商场更具有乐趣性 和时尚、休闲性；比如在顾客休息区可以营造一种阳光、五

29、彩、阳光伞的氛围和 景观,休息座椅做成彩色、流行花纹,置身于其中,使顾客能够得 到身体和精神的完全放松；在商场内的死角位置可以养殖鱼和假景 绿化,增加商场的趣味性和观看性,同时可以吸引大量的人流；也 可以利用较小的空间制作一些人文的雕塑,让商场更具有一种文化 气息；如此情形交融、功能完善的商场,打破了商业、消遣、旅行 之间的界限,无论是商场的经营者仍是一般购物的消费者,都能在名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 这里感受到不一样的乐趣和体验,真正领会到休闲、流行的神韵；（2） 商场颜色设计商场的颜色将对顾客的心情产生

30、肯定影响,不同的颜色及其色 调组合会使人们产生不同的心理感受；在购物环境设计时,采纳彩 色,象征时尚、流行；以五彩色为基调布置,给人以流行、时尚明 快之感,使人布满年轻感；使用颜色仍可以转变顾客的视觉形象,补偿营业场所缺陷；如将天花板涂成浅蓝色,会给人一种高大的感 觉,将商场营业场所墙壁两端的颜色涂得慢慢浅下去,给人一种辽 阔的感觉；一段时间变换一次商场的颜色,会使顾客感到有新颖 感；颜色对于商场环境布局和形象塑造影响很大,为使营业场所色 调达到美丽、和谐的视觉成效；必需对商场各个部位如地面、天花 板、墙壁、柱面、货架、柜台、楼梯、窗户、门等以及售货员的服 装设计出相应的色调；（3） 商场入口

31、显而易见,商场大门的作用是诱导人们的视线,并产生兴 趣,激发想进去看一看的参加意识,怎么进去、从哪进去,就需要 正确的导入,告知顾客,使顾客一目了然；所以在商场设计中,顾 客进门的设计是重要一环；将商场正门安放在商场哪一位置,开多 大的口便利消费者由不同的位置自由出入,这要依据工程所处位置 的具体人流情形而定；从商业观点来看,正门应当是开放性,俗语名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 讲“ 开门迎客” 便是此道理；不要让顾客产生“ 幽闭”、“ 阴暗”等不良心理,从而拒客于门外；曾经有商场的大门设计和修建得非 常气派,

32、可是开业后却让顾客不知怎么进入,而是始终将商场的侧 门作为大门进入；因此明快、通畅、具有呼应成效的门廓才是正确 设计；大门的设计,仍应考虑大门前面是否平整,是水平仍是斜 边,是否与周边的建筑物或情形设计有融会贯穿的关联；本工程西 面、南面的玻璃尽量要求商家开成玻璃门；（4） 橱窗设计在现代商业活动中,橱窗既是一种重要的广告形式,也是装饰 商场店面的重要手段,一个构思新颖、主题鲜明、风格特殊、手法 脱俗、装饰美观、色调和谐的商店橱窗,与整个商店建筑结构和内 外环境构成的主体画面能起美化商场和市容的作用；当潜在顾客路 经商场前,橱窗中的展现应成为最有力的视觉凝结点,以赢得顾客 的留意；因此,商品的

33、陈设技巧和展现设计独具匠心,对取得这种 成效是至关重要的,在橱窗设计方面先打算橱窗的尺寸、大小、位 置、数量,然后整个设计肯定要考虑商场的风格和特色,查找构思 主题,有效刺激顾客的购买欲望；应留意橱窗的中心线最好能与顾 客的视平线相等,使整个橱窗内所陈设的商品都在顾客视野中；而 且仍要考虑防尘、防热、防淋、防晒、防风、防盗等；橱窗建筑设 计规模应与商场的整体规模相适应；（5） 商场面积安排名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商场的场地面积可分为营业面积、附属面积二部分,各部 分面积划分的比例应视商场的经营规模、顾客

34、流量、经营方位 规划和经营特色等因素而定,合理安排商场这两部分面积,保 证商场经营的顺当是至关重要的； 营业面积：包括商品陈设、销售商品面积、顾客占有 面积（包括顾客更衣室、服务设施、通道、楼梯、电梯、卫生间面积等）； 附属面积：包括办公室、休息室、员工更衣室、内部人员专用通道、餐厅、存 物处、楼梯、设备房等；依据上述细分,一般来说,大型商场的营业面积应占商场总面积的 85% （销售面积占75% ,共享面积占10% ）,附属面积占15% 左右,而且设备房尽量设计在商场营业面积以外隐藏处,不至于在设计和视角上造成障碍；（6）灯光、照明设计照明在商业环境中是必不行少的,它不仅可以制造出多彩的商业环

35、境,同时也可显示出商品的特点；商业环境照明一般可分为自然采光和人工照明两种,但自然光因其光色较固定,无法满意商业环境照明的较高要求；为此,在商业环境照明中较多使用人工照明；空间照明是整个卖场最重的一部份；照明可说是衬托商品价值与店铺定位的手段,我们常常谈到的光源,它大致可分为以下几项名师归纳总结 要素：光效率、演色性（忠实度）、色温（K 值）、照度（Lux第 22 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 值）和寿命；基于整体的利益关系和整个卖场的气氛,光源的挑选 特别重要；商业环境的照度设计,一方面要充分表现商业环境的气 氛和商品的真实性,另

36、一方面要适应人们的心理效应；（7）消费指引设计由于商场面积不大,加之各种标示设计不合理或不到位,可以 常常看到顾客在商场内乱撞；所以商场内明确、醒目的标志代表商 场服务的档次,消费指引的设计也应当符合商场主题风格的变化和 一种人性化的表达,而且肯定要醒目,让顾客可以随时看到；消费 指引包括：收银台指引、卫生间指引、消防通道指引、电话指引、电梯指引、楼层简介、商场平面图等；（8）电话设计为了给顾客供应便利,商场应当供应磁卡电话和移动电话充电 器,每层楼应有 1 2 台电话,可装置在商场的墙面和柱面,同时 为了商家的便利应在商铺内各装一台电话和 POS 系统；（9） 卫生间设计现代化商场的设计应当

37、在每一个细节上都有特色,卫生间已成 为商场必不行少的一个公共设施；所以在设计方面也应突出商场的 风格；由于顾客和员工都较多,应尽量将顾客卫生间和员工卫生间名师归纳总结 划分开,卫生间的面积应当尽量大一些,单位蹲位在5-8个左右,第 23 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 采纳蹲位式便池,供应肯定面积化妆和穿衣镜,有洗手池、洗手 液、风干机供应并且始终保持卫生间的清洁；（10 ） 店铺门面设计为了进一步统一实施商场的风格装修,其中包括商场公共部分 天、地、通道及商场其它公共部分,以保证商场大环境的统一性,但同时考虑商场内各商家的业态、风格

38、、形象的独立性,故应当保 留“ 店中店” 门头部分不做设计和装修,在确保大环境统一的前提 下,寻求个性的张扬；（11 ） 室内广告位的设计商场内的合理的广告位,可以起到画龙点睛的作用,可以代表 商场内商品的最新信息,增加场内的商业氛围,同时给顾客耳目一 新的感觉；但场内广告位应设计合理、尺寸适应,一般设计在商场 内开阔的墙壁上、电扶梯墙壁上、轿箱电梯的墙面、商场的柱子上 等位置；（12 ） 商场外部环境设计建议 户外广告位建议 作为特定的商业环境,首要的功能应当是：“ 引起人们的 注目,熟悉并感知商业企业的存在” ；为了吸引顾客,在商业环境 中尽可能使用照明、广告、标志等宣扬形式,制造动态成效

39、,制造名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 各具特性和个性的商业标志；商场户外广告与商场形象是紧密相联 系的,各种形式的商业标志、广告、招牌等与建筑物一样具有表现 商业环境生命力和美观的功能；所以,商场外立面大型的广告宣扬 位、亮丽的品牌广告和宣扬画可以增加建筑物的商业气氛,可以体 现一种剧烈的时尚和 流行； 商场大堂 为了保证商场外部环境和商场入口的结合与美观、通畅,利于吸引人流进入商场,建议商场入口大堂开阔,同时运用与商场 主题定位的时尚、流行特色进行点缀；绿 化：大堂的绿化带面积不宜过大,而且不能阻碍商场大门的

40、通 道,加之商场面临骑马廊和步行街,绿化可以借助相辉 映；所以,在商场内的绿化可以盆景来修饰,分布在大堂 左面或角落,环绕其间四周安置休息座椅；地 面： 建议大堂的地面使用较明艳的地砖铺设,突出鲜明的时尚、流行和商场的规划相配套；装 饰： 大堂的左边建议设计成时尚展现墙,可以采纳具有现代感较 强的造型；广告位：本工程红线内建议建立一些广告灯箱位,使整个气氛更具 有商业味；车 道： 对商场车道进行规范,在外不准停车,以凸显本工程的形 象；名师归纳总结 12 通风调温设计第 25 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 商场内顾客流量大,空气易污

41、浊,为了保证空气清爽,应留意 通风设施建设；营业场所的温度对顾客和商品保管都有影响,商场 也应考虑空调设施的建设；（13 ）其它技术要求 地面设计 由于商业空间顾客的出入跟一般的住家不同,一般住家通常只有几个成员,而商 业空间是个人来人往的地方；所以我们在挑选地板材料时,考 虑也应当更为谨慎；除了要考虑下雨天、高跟鞋对地板造成的 损害外,仍需考虑许多突发的因素；因此,对于材料的挑选,必需考虑它的牢固性,特殊是地板；由于商场经营的业态、业 种包罗万象,所以在商场楼板设计时应留意楼板的承重度,满 足特殊商品要求； 排烟、排污 将会引进不同各种风味的餐饮,所以设计时需预留排烟、排污和三级生化池；满意

42、餐饮客户的要求； 电力设计 由于商场的业态和业种的复杂,在电力设计方面应当考虑 容量的空间,以免在日后的调整中无法增容； 其他 除了从前提到的硬体设施外,一些店内设施如：排风、电 源、排水、自然气、排烟、播音、音响、紧急照明、施设与消名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 防,以及收银台等,都是卖场的必需考量；相关结论：商业设施跟居住空间设计基本上有很大的区分,它 是一个贩卖与交易的行为；简洁来说,商业空间的构成要件有三：商品、服务和硬体；随着商业的进展和消费意识的成熟,商业从以 往留意商品,转向强调的要件是服务和硬体

43、,我们可 能常常会发觉许多商场,它们的商品重复性很高,例如,你在 A 商场购买的东西,同样能够在B 或 C 商场买得到,也就是说,商品本身的区分性不大；因此,它们的竞争条件特别有限；但是我们也 会发觉有的商场营业额会比较高,虽然它们的商品重复性也很高,但是在商品以外,它们又添加了服务；同时,硬体的设施也较为完 善；例如：它的整个空间规划,它的停车设备、休息区、餐饮等,在同一个楼层顾客可以充分消费,假使你要购物,你可能不必踏出 这幢大楼,就能获得充分的满意；这就是它们硬体构成的良好要 素；所以,它们的营业额也相对地提高；因此,硬体设计跟商品与 服务肯定存在著息息相关的帮助意义；在进行硬体设计前,我们要 明白它的定位；它如何在各种利益条件下跟接近的商店竞争？必需 对市场有所明白,要进行一些市场的调查,包括它的供应面、需求 面、消费层与商圈特性；名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页,共 27 页