2022年某居住区可行性研究研究 .docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 某居住区可行性讨论一、项目概况 随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的进展和产业结构的优化,城市用地功能需作进一步调整；为此,首都规划建设委员会办公室于 1996 年 1 月 30 日召开第四次联席会议,原就上同意将某市市某厂改造为“ 某厂 居住区” ；该项目拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设；项目财务评判的目的是通过市场供需讨论和财务经济分析,确定项目的 规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象,并对项目的经济可行性做 出评判,为托付方投资决策及开发项目融资供应依据；1项目位置及占地面积拟建“ 某厂居住区”位于某区东八里庄, 包括现状
2、某厂厂区和某公司的用地；地块北临六里屯路,南至某北路,西起星火路,东到规划中的石佛营东路；本项目总占地面积53.23 公顷,其中：规划用地面积45.63 公顷,市政代征地 7.6 公顷；本项目规划建设用地面积中,目前属某市市第某筑工程公司使用的有 7.652 公顷,详见表 1 所示；名师归纳总结 表 1 规划用地面积项目用地面积及其分布第 1 页,共 31 页可开发用地面积保留建筑占地面积用地单379800 76520456320332037 7120040323747763 532053083某 某合计- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2项目现状特点
3、项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅,将来都要予以拆除,但由于生产水泥制品的需要,以铁路专用线将厂区分为南北两部分,南部为第一期开发,北部为其次期开发,中间铁路线及其南北两侧为第三期开发；规划范畴内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建的宿舍区；规划范畴内西北角是一组旧住宅楼,分属某厂和某公司,目前保留,待将来有条件时再改造；厂区中心靠星火路一侧正在兴建的一栋 12层综合楼；另外,现状厂区内的锅炉房也将予以保留,用于将来小区供热；保留建筑占地面积和建筑面积情形如下表 2 所示；表 2 项目用地范畴内保留建筑占地面积和建筑面积土地使用者 某 某用途 占地面积 建筑面积 占地
4、面积 建筑面积m 2 m 2 m 2 m 2住宅 43488 100000 5320 30000地区公建 0.4275 22092 0 0合计 47763 122092 5320 30000项目规划范畴以北是石佛营住宅小区,西侧是东八里庄住宅小区, 南侧也已建成居住区,东侧隔铁路专用线为仓储区；铁路专用线以西,本项目四周 已形成规模居住区,将厂区改造为住宅区符合规划要求；3项目拟建规模 依据初步规划方案,某厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成,其名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 中新建建筑包括高层和多层住宅、非配
5、套公建和配套公建 （详见表 3）；建设用地面积 456300平方米,总建筑面积 912600平方米,总容积率为 2.00；表 3 项目拟建规模和建筑面积安排类型 建筑面积 m 2 建筑面积所占比例 % 保留建筑 152092-新 高层住宅 437908 57.6建 多层住宅 137600 18.1建 地区商服 85000 11.2筑 配套公建 100000 13.1小计 760508 100.0合计 912600-4项目服务对象居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为邻近地区和小区内居民供应服务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建；其中,部分新建住宅为某集团其它开发项目供应拆迁安置房,
6、部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为 30%和 70%；5市政工程和基础设施据测算,某厂居住区建成后, 对热力、电力、电讯和煤气的需求猜测如下：1 供热小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 供电依据某市某厂住宅区供电可行性询问报告,某厂住宅区的能源供应方式采纳锅炉房（或热力网）供热,煤气或自然气炊事,集中与分散空调相结合方案,新建住宅和新建公建用电定额分别按25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米运算,就该小区用电总计约20000 千瓦；同时使用系数为0.8,就最大负荷约 1
7、6000 千瓦,需安装 24000 千伏安变压器；依据测算,新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元,需交纳的供电贴费为 2880 万元,以上三项共计 3760 万元；另外,居住区仍应承担地方电力建设基金 3 煤气 据某市市煤气公司测算,按小区内住宅4000 万元,此项费用可分期交纳；7736 户、其它建筑 15.86 万平方米计,日用煤气量为2.1 万立方米,高峰用气量为3500 立方米；4 电讯据某市市电信治理局测算,按居住人口2 万多、住户 7736 户计,某厂居住区至少需电话 9000 部（包括公建）,初期至少需安装程控交换机 1 万门；二、市场讨
8、论（一）某市市当前房地产市场概况（略）（二）某市市一般住宅市场分析（三）市场供需关系分析（略）经过对某市市的投资环境和市场供求关系分析,我们提出如下建议：名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 本项目所处位置紧邻某市市房地产投资的热点地区之一东四环路,建议市场定位如下：1 功能安排；小区内以一般住宅为主,配以适当的写字楼、商业及公建用房；一般住宅占70%,其中多层与高层并重,为提高项目的建筑面积,适当增加高层的比例；2 销售对象；一般住宅销售对象以企事业单位、集团购买和某集团内 部其它项目的拆迁用房为主,外地驻京机构为辅
9、,兼顾散户；3 户型与功能；考虑到销售对象,一般住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主,约占70%；四室二厅为辅,占10%,其余为二室或一室；面积约60-120平方米；在节省成本的前提下,应尽量使功能达到中档水平,如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置；（三）某市市写字楼市场分析（略）（四）某市市商业用房市场分析（略）三、项目规划建设方案和建设条件（一）项目用地功能布局 小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端；规划住宅主要集中在小 区中心,部分布置于靠近铁路的东北角,在高度掌握方面,本着中间高、两 边低的原就,越靠近铁路高度越低,以削减铁路噪音对居民的干扰；某厂四周居住区建成较早,配套设施不
10、完善,缺乏集中的、有规模的地 区级公建中心；因此规划在区域内两条主干道（某北路和星火路）交汇处的名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 东北部,即现状某厂的西南角建设一处地区级的公建中心；由于四周地区缺 少有规模的医院,所以在园星路以北,靠星火路一侧规划一家医院；星火路是经过居住区的一条主要生活性道路,规划公建区多沿星火路布 置；在现状综合楼以南支配一处农贸市场,以解决星火路沿线的公路市场问 题；在某北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区；为满意服 务半径要求,便利小区东北部居民,在六里屯路南,规划一处小规模商
11、服用 地；居住区东部目前是仓储区,有一组电气化铁路从居住区边经过；规划中 将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线,另外将中学校用地 也靠近铁路布置,但要实行降低噪音影响的物理措施；规划在石佛营东路西侧布置一条2030 米宽的绿化隔离带, 以削减铁路噪音干扰；其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地 0. 88 公顷的用地内；另外,居住区仍将配备30 班中学一所, 24 班学校两所, 9 班幼儿园两所, 4班、6 班托儿所各一所；（二）项目规划掌握指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求,对该小区容量、用地性质 和开发强度提出的掌握指标如下：1. 用地情形名师归纳总结 总占地面积53
12、2320 平方米第 6 页,共 31 页其中代征地面积76000 平方米- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 规划建设用地面积456320 平方米其中 地区公建用地 52900 平方米住宅用地 163400 平方米配套公建用地 124000 平方米道路用地 56000 平方米绿化用地 60000 平方米2. 用地性质使用性质：住宅及配套、非配套公建3. 用地强度总容积率：2.00其中：保留建筑：2.865新建住宅：2.06配套公建：0.806地区商服：3.834. 建筑设计指标总建筑面积：912600平方米其中：名师归纳总结 保留建筑面积：152092平方
13、米第 7 页,共 31 页新建住宅建筑面积：575508平方米- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 地区公建建筑面积：85000 平方米 配套公建建筑面积：100000 平方米 建筑高度：=60 米 其中：=18 米 多层住宅：高层住宅：4560 米 地区商服：=60 米 配套公建：=24 米 =12 米 中、学校：建筑层数：板式 612 层,塔式 18 层（三）市政建设条件 1. 道路交通系统 在某厂居住区四周道路中,星火路已修好,六里屯路和某北路都定过线,只有石佛营东路有待定线；规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延,横穿 居住区与石佛营东路相交, 此路
14、段将居住区分成南北两个小区, 亦有待定线；为加强小区间的联系,居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星 火路向东,再向南,穿过园星路,再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东 西的十字型路；2. 市政设施现状 某市某厂原有较完善的市政设施； 为解决某市市热力公司在东郊地区建设名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 供热厂的用电需要,某市市供电局提出结合供热厂投产,建设一座 110千伏 变电站（星火变电站） ；站址拟选在京包铁路西侧,姚家园路北侧,建成后 将由该变电站向某厂住宅区供电；随着四周地区的开发建设,该地段的市政
15、 设施、地下管线将得到进一步改善,为本项目建成后的使用供应抱负的市政 条件；其中：1 上水：某厂原有上水条件满意供应；2 雨水：沿区内管线通入市政干线；3 合流污水：沿区内管线送入市政干线；4 煤气：用地西侧的星火路、南侧的某北路有新建的 Dg300 中 压煤气管线； 在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区 内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气；居住区需建设煤气中低压调压站两座,每座建筑面积70 平方米左右；5 供热：基地内可满意供应；规划在原锅炉房的位置,绿化隔离带以西,设一处占地2.02 公顷的锅炉房,负责整个小区的供热；6 供电：某厂现状用电由国棉 110千伏变电站以 10 千
16、伏架空线（石佛营路）供电, 由于该变电站已满载,某厂居住区拟由规划建设的星火 110 千伏变电站供电； 某厂用电负荷较大, 应支配一座占地 500 平方米的 10 千伏开闭站,由此分别引出双路 10 千伏电缆向住宅和公建供电；7 电讯：现状某厂有远离此地的呼家楼电话局供应服务,该局名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 容量已满, 无力为新建住宅区供应通信服务；按电信进展总体规划方案要求, 石佛营地区应由开发单位无偿供应土地,新建一个 4 万门电话局所,占地面积 容量 1 万门；四、建设方式及进度支配（一）建设方式500
17、0 平方米,建筑面积 6000 平方米,初装本项目的设计应采纳总承包制,小区集中规划,统一设计；施工采纳监 理制,采纳公开招标的形式挑选工程承包商,以使项目的工期、成本、质量 得以确保；工程应达到优良工程水准；（二）建设进度支配 由于该项目规模较大,因此应考虑采纳滚动开发、分期建设的方式,这 样既可以使项目快速启动,又可以依据市场需求变化情形适时调整开发方 案,降低投资风险；从项目本身的规模和所处的市场条件来看,本项目的开发建设分三期为宜,估计用 6 年时间可全部建成投入使用； 各期开发的土地面积和建筑面积如表 4 所示；表 4 项目建设分期支配单位：平方米名师归纳总结 分期第一期 南其次期
18、北第三期 中三期合计第 10 页,共 31 页总占地面积532320183000179320170000- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 代征地面积26000250002500076000规划建设用地157000154320145000456320面积保留建筑占地2349842752531053083面积拆迁土地面积159502175045144690479237可开发占地面133502150045119690403237积可开发建筑面229000262000269508760508积注：其次期可开发土地面积中,有71200 平方米占地为当前某用地,相
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