安徽省物业管理条例2023.docx

《安徽省物业管理条例2023.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徽省物业管理条例2023.docx（52页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、安徽省物业管理条例2023由于条例的政策改动现安徽省物业管理条例20xx由中国人才网小编为您供应，欢迎查看参考!第一章 总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。其次条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业根据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公允、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家激励采纳新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全

2、国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其次章 业主及业主大会第六条房屋的全部权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)根据物业服务合同的约定，接受物业服务企业供应的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参与业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地运用状况享有知情权和监督权;(九)监督物

3、业共用部位、共用设施设备专项修理资金(以下简称专项修理资金)的管理和运用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的运用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的确定和业主大会授权业主委员会作出的确定;(四)根据国家有关规定交纳专项修理资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

4、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。详细方法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主子数较少且经全体业主一样同意，确定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同确定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和运用专项修理资金;(六)改建、重建建

5、筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采纳集体探讨的形式，也可以采纳书面征求看法的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。业主可以托付代理人参与业主大会会议。业主大会确定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;确定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的确定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的确定侵害业主合法权益的，受

6、侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当根据业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会执行业主大会的确定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)刚好了解业主、物业运用人的看法和建议，监督和帮助物业服务企业履行物业服务合同;(

7、四)监督管理规约的实施;(五)业主大会给予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有肯定组织实力的业主担当。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。第十七条管理规约应当对有关物业的运用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当担当的责任等事项依法作出约定。管理规约应当敬重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会

8、的组成和成员任期等事项作出约定。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的确定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的确定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其确定，并通告全体业主。其次十条业主大会、业主委员会应当协作公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当主动协作相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的确定，应当

9、告知相关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的建议。第三章 前期物业管理其次十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。其次十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的运用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当担当的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。其次十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。其次十四条国家提倡建设单位根据房地产

10、开发与物业管理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。其次十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。其次十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。其次十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者运用权，建设单位不得擅自处分。其次十八条物业服务

11、企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。其次十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、运用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业运用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条建设单位应当根据规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条建设单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。第四章 物业管理服务第三十二条从事物业管

12、理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。详细方法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条从事物业管理的人员应当根据国家有关规定，取得职业资格证书。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项修理资金的管理与运用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，供应相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主子身、财产平安受到损害

13、的，应当依法担当相应的法律责任。第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例其次十九条第一款规定的资料。第三十八条物业管理用房的全部权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得变更物业管理用房的用途。第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例其次十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并托付给他人。第四十一条

14、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业根据国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业运用人约定由物业运用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第四十四条物业服务企业可以依据业主的托付供应物业服务合同约定以外的服务项目，服务酬劳由双

15、方约定。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受托付代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和运用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并刚好向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条物业服务企业应当帮助做好物业管理区域内的平安防范工作。发生平安事故时，物业服务企业在实行应急措施的同时，应当刚好向有关行政管理部门报告，帮助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵

16、守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第四十八条物业运用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业运用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业运用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当担当连带责任。第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当刚好处理业主、业主委员会、物业运用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第五章 物业的运用与维护第五十条物业管理区域内根据规划建设的公共建筑和共用设施，不得变更用途。业主依法确需变更公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需变更公共

17、建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会探讨确定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因修理物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内复原原状。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法担当物业管理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任。前款规定的单位因修理、养护等须要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当

18、刚好复原原状。第五十三条业主须要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和留意事项告知业主。第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当根据国家有关规定交纳专项修理资金。专项修理资金属于业主全部，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。专项修理资金收取、运用、管理的方法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，根据规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于

19、补充专项修理资金，也可以根据业主大会的确定运用。第五十六条物业存在平安隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当刚好修理养护，有关业主应当赐予协作。责任人不履行修理养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业修理养护，费用由责任人担当。第六章 法律责任第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采纳协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，可以并处10万元以下的罚款。第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者运用权的，由县级以上地方人民

20、政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。以欺瞒手段取得资质证书的，依照本条第一款规定惩罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业

21、管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并托付给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处托付合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严峻的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。托付所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余部分根据业主大会的确定运用;给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。第六十三条违反本条例的规定，挪用专项修理资金的，由县级以上

22、地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项修理资金，赐予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项修理资金，情节严峻的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究干脆负责的主管人员和其他干脆责任人员的刑事责任。第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不根据规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自变更物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，

23、赐予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余部分根据业主大会的确定运用。第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，并根据本条其次款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余部分根据业主大会的确定运用：(一)擅自变更物业管理区域内根据规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之

24、一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法赐予治安管理惩罚。第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发觉违法行为不予查处，构成

25、犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法赐予行政处分。第七章 附则第七十条本条例自20xx年9月1日起施行。附：物业管理条例释义第一章总则本章共五条 , 对物业管理条例 ( 以下简称条例 ) 的立法目的、调整对象和适用范围、提倡原则、管理体制等作了规定。作为第一部全国性的物业管理法规 , 条例第一条开宗明义, 将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。物业管理虽然在我国发展快速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避开不必要的纷争, 条例其次条对其所称物业管理作了界定 , 明确了条例的调整范围。就业主

26、而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期盼的物业服务至关重要, 为此,条例第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。在学问经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此条例第四条激励物业管理利用创新和科技进步来提 升物业管理服务水平。为了加强对物业管理活动的监督管理,条例第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。总则在整个条例中起着特别重要的作用, 学习和驾驭条例, 首先应当理解和领悟总则条文所体现的精神。第一条 为了规范物业管理活动 , 维护业主和物业管理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环境 ,

27、制定本条例。 释义 本条是关于条例立法目的的规定。改革开放以来 , 深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的全部权结构发生了很大的改变 , 越来越多的公有住房渐渐转变成个人全部。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中, 物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展 , 对于改善人民群众的生活、工作 环境 , 提高城市管理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着主动的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个快速发展的时期。据统计, 目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到

28、50 %,深圳市物业管理的覆盖面已超过90%, 全国物业管理企业已有2万多家,从业人员超过 230 万。随着物业管理行业的发展,物业管理实践中也出现了一系列问题: 一是业主的权利义务不明确 , 物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任;二是物业管理企业的行为不规范,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为,包括由过去的房管所改造过来的一些物业管理企业,也存在着自身定位不精确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清晰的问题;三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益

29、 , 甚至损 害了业主的公共利益; 四是物业的开发建设质量问题对物业管理造成不良影响,使得物业管理企业担当了本应由开发商担当的一部分责任。对于这些问题应当说与我国有关物业管理的法制不健全有关。这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管理缺乏法律依据,司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依,大量的冲突纠纷得不到刚好解决,这不利于物业管理市场的规范,也在肯定程度上制约了物业管理行业的发展。因此,社会各界要求规范物业管理市场,针对物业管理进行特地立法的呼声逐年高涨, 每年都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提案。近几年来,国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件,如国务

30、院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发 199823 号)、城市新建住宅小区管理方法 ( 建设部令第 33 号 ) 、城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法 ( 国家安排委员会、建设部计价费 1996 266 号 ) 、住宅共用部位共用设施设备修理基金管理方法(建设部、财政部建住房 1998213 号 )、物业管理企业财务管理规定( 财政部财基宇 19987 号 ) 、物业管理企业资质管理 试行方法( 建设部建住房 1999261 号 ) 、物业管理托付合同示范文本( 建设部、国家工商行政管理局建房 1997263 号 )、前期物业管理服务协议示范文本( 建设部建住房 199

31、9 246 号 ) 等。与此同时,各地在物业管理立法方面也进行了主动的探究。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、 河南、陕西等 20 多个省市制定了物业管理条例,其他省市也普遍颁布了物业管理方法。上述法规、规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用,也为条例的起草供应了条件。1999年4月,建设部成立条例起草小组, 通过收集国内外有关资料, 开展立法调研, 召开专家论证会和有业主委员会、物业管理企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人士参与的座谈会, 广泛征求地方和相关部门的看法,仔细探讨分析物业管理面临的形势和立法应当解决的主要问题,于 20xx年3 月形

32、成条例( 送审稿 ) 。20xx 年 3 月, 国务院法制办将条例列入立法安排,并在送审稿的基础上, 经过反复论证、修改和完善, 形成条例( 草案 ) 。 20xx 年 10 月 16 日,国务院领导批示将条例( 草案 ) 公开向社会征求看法。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措,在社 会上引起了主动反响。在近一个月的看法征求期间,国务院法制 办共收到近 4000 条看法。从征求看法的状况看,社会各界对制定条例的必要性和条例 ( 草案 ) 的基本内容赐予了充分确定, 一样呼吁尽快出台, 使物业管理活动有法可依。在逐条探讨分析并汲取有益看法的基础上, 国务院法制办与建设部对条例

33、( 草案 ) 进行了仔细修改。20xx 年 5月28日,国务院第九次常务会议审议并原则通过了条例( 草案 )。可以说,条例反映了社会法制意识的日益增加, 凝合了人民群众的才智和热忱。条例的立法目的,可以从三方面理解 :首先,条例旨在为物业管理活动建章立制,规范物业管理活动中各方主体的行为。物业管理行为本质上是一种民事法律行为,物业管理法律关系主要是一种民事法律关系。国家对物业管理活动进行监督管理的基础在于, 物业管理往往涉及众多业主的公共利益,当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时, 须要有一个协调机构和协调机制,须要有指导各方行为的准则。物业管理活动涉及业主、建设单位、物业管理企业、物

34、业运用人、公用事业单位等方面的权利义务。条例其次章对业主的权利义务,业主大会的产生、职责、会议形式、议事规则 , 业主委员会的职责、组成 , 业主公约的内容效力 , 业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定,着重规范业主和业主大会的行为。条例第三章界定了建设单位在物业管理中的权利义务,着重规范建设单位的行为。条例第四章就物业管理企业、物业管理从业人员的资质、资格, 物业服务合同等作了具体规定,着重规范物业管理企业、物业管理从业人员、物业运用人、 公用单位、事业单位的行为。条例第五章着重规范物业运用和维护过程中各方主体的行为。其次,条例旨在通过规范物业管理活动, 来维护业主和物业管理企业

35、在物业管理活动中的合法权益。物业管理,实质上是业主行使对物业的全部权来满意自身需求的过程,是建立在业主的财产权基础上的。对物业管理立法,自应以维护业主的合法权益为核心。从条例的规定来看,也的确是这么做的。例如,条例要求建设单位制定的业主临时公约 , 不得侵害物业买受人的合法权益(其次十二条); 规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者运用权,建设单位不得擅自转让( 其次十七条 ); 强调物业管理企业违反条例规定给业主造成损失的, 应当依法担当赔偿责任( 第五十八条、第六十条、第 六十一条、第六十二条)等。物业管理企业是物业管理活动中供应物业服务的一方当事人。业主和物业管理企业是

36、同等的民事主体关系。对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益,条例也明确予以保障。例如 , 条例规定业主和运用人约定由运用人缴纳物业服务费用的 , 从其约定,业主负连带缴纳责任 ( 第四十二条 ); 强调违反物业服务合同约定,业主预期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉 ( 第六十七条 ) 等。第三,条例旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物 业管理企业的合法权益,使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益,改善人民群众的生活和工作环境。从物业管理的产生和发展过程来看,物业管理的推动与发展,对于改善居住质量、维护住区的安定、促进产业

37、结构调整等方面作出了主动的贡献。制定条例的目的,也是为了充分发挥物业管理制度的主动作用,改善广阔居民的生活、工作环境。其次条 本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业根据物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。释义本条是关于物业管理定义的规定。条例对物业管理下定义,实际是要解决条例的调整范围问题。条例名为物业管理条例,规定条例的调整范围,势必要明确物业管理的内涵。对条例所称物业管理的定义,需从以下几方面理解:第一, 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管

38、理,业主可以依据不怜悯况采纳不同的方式。从实际状况来看,主要有三种方式:其一是业主自己进 行管理;其二是业主将不同的管理内容托付给不同的专业服务公司进行管理;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。条例调整的物业管理 , 仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。条例所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然,这并不意味着业主采纳其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束,只不过条例对其不予规范而已。就业主自行管理而言, 作为建筑 物的全部权人,业主可行使对建筑物的占有、运用、收益、处分权。对建筑物的修理、养护、管理属于业主行使全部权的体现, 对此,

39、中华人民共和国民法通则( 以下简称民法通则 ) 等法律、法规已有规定。就业主托付专业服务公司管理而言,业主和专业服务公司之间是托付服务合同关系,应当根据中华人民 共和国合同法 ( 以下简称合同法 ) 等相关法律、法规的规定来执行。条例之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特别性。必需说明的是,业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的物业。换言之 , 是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的权利。条例并不强制业主必需选择物业管理企业来实施物业管理,但是, 假如业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的,则应当根据条例的规定来进行。其次 , 物业管理

40、活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业供应的服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下,交易的进行主要通过合同作为纽带完成,交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为,也是通过合同才产生的。物业服务 合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主供应物业管理和服务的,其权利义务干脆来自于合同。可以说 , 没有了物业服务合同,也就不存在物业管理。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系,明确了物业管理活动的基本内容。物业

41、管理企业依据物业服务合同内容供应物业管理服务,业主依据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是同等的民事法律关系。第三, 物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行修理养护、管理 , 对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面 : 一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理 ; 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业供应的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。除此之外,根据条例规定,物业管理企业可以接受业主和运用人的特殊托付,为其供应物业服务合同没有约定的服务项目(第四十四条); 也可接受供水、供

42、气、供热等公用事业等单位的托付,为其向业主代收有关费用 ( 第四十五条 ) 。在条例的调整范围方面,除了需精确理解物业管理的定义外 , 还需明确以下几点 :一是,条例既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。从条例出台前各地立法状况来看,主要规范的是居住物业 ( 住宅物业 ) 的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动,没有特地的法律规定,实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在条例制定过程中,有一种看法认为居住物业和非居住物业差别甚大,业主对物业服务的要求也不一样,应当分别立法,而条例设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言,因此条例应当更名为居住物业

43、条例或者在条例中增加特地针对非居住物业的内容。经是调研和充分的探讨,这种看法没有被接受。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理供应服务的内容和方式等方面的确存在较大差别, 但在法律制度方面,两者并无明显不同, 无分别立法的必要。至于两者的差别,可以通过物业服务合同来解决。当然,条例在某些问题上对两者也作了区分, 有些规定就只适用于住宅物业。例如,在前期物业管理阶段,条例规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业,而对非住宅物业的建设单位,就没有这一要求( 其次十四条 ); 同时条 例第五十四条规定住宅物业应当建立专项修理资金制度 , 而对

44、非住宅物业则未作强制性规定。二是,条例的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村。条 例确立的一些基本制度,既适用于城市的物业管理活动,也适用于乡村的物业管理活动。在条例起草过程中, 曾几易名称。就其缘由 , 除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外,城市和乡村之争是另外一个缘由。有看法认为,物业管理在我国尚处于起步阶段,目前阶段的物业管理,基本限于城市之内,因此,应当制定城市物业管理条例。另一种看法则认为,虽然从全国状况来看,物业管理的确主要存在于城市。但不行否认的是,在一些比较发达的乡村,物业管理活动已经存在。尤其是在沿海 一些经济比较发达的地区,城乡差别已经特别小。同时,并非只有城市才会出现物业

45、管理的需求,对乡村也存在。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高,乡村对物业管理服务的需求将渐渐扩大。假如条例只规范城市物业管理活动,那乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这明显不利于物业管理在我国的发展,也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。条例最终接受了其次种看法。关于物业管理这一专业名称,还有一点须要说明。在条 例制定过程中,曾经出现过一个争议较大的问题,就是条例原委应当叫物业管理条例还是物业服务条例。主见物业服务条例的看法认为,条例应当体现物业企业和业主的同等关系,物业企业给业主供应的是服务而非管理,假如称作物业管理条例不能体现出物业企业的服务职能,而且简单和行政机关的管理相棍淆,因此,建议将条例的名称修改为物业服务管理条例或者物业服务条例条文中涉及到的物业管理 也相应的修改为物业服务或者物业管理服务。主见物业管理条例的看法则认为:1. 物业管理区分于行政管理。物业管理企业受业主托付,