分摊面积计算方法(共28页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上分摊面积计算方法 房屋建筑面积测算的规定 房产测量规范（GB/T 17986-2000）（摘要） 一、计算全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及

2、斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚

3、等按柱的外围水平投影面积计算。14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。二、计算一半建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。 5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。三、不计算建筑面积的范围1、层高小于2.20

4、m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊一、成套房屋建筑面积测算（一）成套房屋的建筑面积成套

5、房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。（二）套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装饰厚度计入使用面积。（三）套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积

6、的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。（四）套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。二、共有共用面积的处理和分摊公式（一）共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。（二）共有共用面积的处理原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共

7、用面积分摊，按下式计算：Si=K*Si Si K=- - Si 式中：K-为面积的分摊系数；Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2；Si-为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；Si-为需要分摊的分摊面积总和，m2；Si-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。三、共有建筑面积的分摊（一）共有建筑面积的内容共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车

8、库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。（二）共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。（三）共有建筑面积的分摊方法1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。2、商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊

9、得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住

10、楼的分摊方法进行分摊。 m Si i =1 K=- - n Si i =1岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则 为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋建筑面积计算规则，依法维护有关当事人的合法权益，根据中华人民共和国房产测量规范（GB/T17986-2000），结合我市实际，制定本细则。 第一部分 房屋建筑面积计算 一、一般规定 1. 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。 2. 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以

11、上（含2.20米下同）的永久性建筑。 3. 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 4. 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。 5. 房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。 6. 房屋层数系指房屋的自然层数，一般按室内地坪0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 7. 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 8. 整幢房屋的计算结果保留两位小数。 9. 共有建筑面积分

12、摊系数保留六位小数。 10. 各类房产面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 11. 房产证注记建筑面积保留两位小数，进位的原则“4舍5入”。 12. 房产面积的精度等级为二级。 13. 房屋建筑面积测量，应使用符合国家规定标准的计量器具。测绘仪器设备应定期检测。 二、成套房屋建筑面积规定 （一）、套建筑面积 套建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积 （二）、套内建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 （三）、套内使用面积 1. 套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 2. 跃

13、层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3. 不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 4. 内墙面装修厚度计入使用面积。 （四）、套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积，有共用墙和非共用墙两种。套与套之间，套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按其水平投影面积一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体按其水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。 （五）、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 1. 封闭式阳台，按其外围水平投影面积

14、计算建筑面积。 2. 未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 3. 阳台的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 三、房屋建筑面积测算的有关规定 （一）、计算全部建筑面积的范围 1. 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合细则一般规定的亦应计算建筑面积。 2. 多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。 3. 房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20米以上的按其墙外围水平投影面积计算。 4. 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投

15、影面积计算建筑面积。 5. 楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 6. 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。 7. 房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按其外围水平投影面积计算。 8. 原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，净高在2.10米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 9. 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 10. 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平投影面积计算。 11. 房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。 12.

16、层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 13. 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。 14. 玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。房屋外墙保温层作为外墙的一部分计算建筑面积。 15. 属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。 16.与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平投影面积计算。雨篷上盖面积小于柱外围

17、水平投影面积时，按上盖水平投影面积计算。 17. 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。 18. 机械车库不论其层高和停放层数，均按一层计算。 19. 依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。 20. 房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 21. 落地式突出窗，层高在2.20米以上的计算建筑面积。 （二）、计算一半建筑面积的范围 1. 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 2.

18、 独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 3. 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4. 无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。 5. 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。 （三）、不计算建筑面积的范围 1. 层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。 2. 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，干挂墙面以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其它材料幕墙。 3. 房屋之间无上盖的架空通廊。 4. 房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。 5. 房屋的平台、花台

19、、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。 6. 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 7. 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。 8. 屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。 9. 利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。 10.广场式室外楼梯。 11.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 12. 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 13. 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 14.无顶盖的阳台，或者阳台的顶盖不能完全覆

20、盖底板，阳台不计算建筑面积。 四、房屋计算建筑面积的基本原则 在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。 判别房屋计算建筑面积的基本原则是： 永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。 1. 计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。 2. 计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。 3. 不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除非广场式室外楼梯算一半面积外）。 五、特殊墙体及部位处理

21、原则 1. 非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙层高2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。 2. 不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的层高高于2.20米时，按其外墙层高2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹层高低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。 第二部分 共有建筑面积分摊 一、一般规定 1. 房屋共有建筑面积分摊计算，产权各方有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本细则执行。 2.

22、 房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 3. 房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。 4. 共有建筑面积按比例分摊的计算公式为： si=KSi 上式中K=si/Si 式中：K共有面积分摊系数； Si各产权单位套内建筑面积，m2； si各产权单位应分得的分摊面积，m2； si需要分摊的分摊面

23、积总和，m2； Si参加分摊的各产权单位套内建筑面积总和，m2。 二、共有建筑面积由以下两部分组成 1. 电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。 2. 套（单元）与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的水平投影面积一半的建筑面积。 三、共有建筑面积的计算方法 整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独

24、立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。 共有建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间等。 四、共有建筑面积的分摊方法 1. 住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。 2. 商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得

25、到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊的共有建筑面积。 3. 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。 第三部分 其它 一、我市房改公有住房出售建筑面积的计算方法，执行青岛市房改公有住房出售建筑面积计

26、算规则。 二、本细则实施前，已确权发证或者测绘备案的面积不再改变。 三、已确权发证并部分转移的房屋，按原分摊方法计算建筑面积。 四、本细则自印发之日起施行 苏州市房屋面积计算规则（暂行）第一章 总则第一条 为进一步规范我市房屋面积计算行为，统一房屋面积计算标准，保证房屋面积计算的公正合理性，维护房屋所有权者的合法权益，根据国家房产测量规范（GB/T 17986.12000）、建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知等规定，结合我市实际情况，制定本规则。第二条 本规则适用于本市范围内各类房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、裁决、拆迁等业务中的房屋面积计算。第三条 本规则实施前已

27、经合法计算的房屋建筑面积不适用本规则。第四条 房屋面积计算包括：房屋建筑面积计算，房屋共有建筑面积计算与分摊，产权面积核定等。第五条 房屋面积以平方米为单位，建筑面积（包括户层，总建筑面积）取位至0.01平方米，套内建筑面积取至0.001平方米，K系数取至不少于小数点后六位数。第二章 房屋建筑面积计算第一节 房屋建筑面积计算的一般规定第六条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、有围护物、层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。第七条 计算方法应采用几何图形公式计算面积。不规则房屋，应添加辅助线后

28、分割成几个规则的几何图形分别计算后累计，或使用全站仪实测该图形边线上若干点坐标，运用坐标解析法计算其近似面积。第八条 房屋外墙为非垂直墙面时，按底板外沿层高不低于 2.20米的部位计算房屋建筑面积。非垂直的柱或非垂直的其它结构外围按前款方法计算建筑面积。第九条 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主体墙厚度计算。第十条 误差范围按照中国房地产籍测量委员会（2001）008号文件执行，采用二级边长精度。1、超过50米限差为0.10米2、未超过50米限差为D（0.05+0.001D）D实测房屋边长值，以米为单位，当D小于10米时，以10米计。第二节 房屋预售面积的

29、计算第十一条 房屋预售面积系指依据经建设主管部门批准的建筑施工图纸尺寸加应含的粉刷厚度计算的房屋面积。第十二条 测绘人员根据房屋所有人提供的图纸实地进行丈量核定注记尺寸，如图注记尺寸与实量数据之差在规范误差允许范围内，按图纸尺寸计算。第十三条 应用图纸进行计算的，建筑物内外墙所注记的尺寸应加0.015m粉刷层厚度。第十四条 超过允许误差范围的，则按实地丈量的数据计算。预售计算时超出限差须将图纸退回，由设计单位重新修正图纸并进行签章。第三节 房屋建筑面积按全部计算的范围第十五条 属永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。第十六条 房屋内的夹层、插层、技术层及其

30、楼梯间、电梯间、管道井等其高度在2.20米以上的，按其上口外墙水平投影计算。第十七条 穿过房屋并为本幢服务的通道，房屋内的门厅、大厅按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。第十八条 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等按房屋自然层计算面积。第十九条 房屋内的复式层、跃层和房屋天面上属永久性建筑，层高在 2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。第二十条 房屋内的地下室、半地下室、地下商场、仓库、车间、地下指挥部及其相应出入口，层高在2.20米以上的按其外墙（不包括采光井、防

31、潮层及保护墙）的水平投影面积计算。第二十一条 坡屋顶的建筑空间层高在2.20米或屋面底板距楼面净高在2.05米以上（含2.05米，下同）部分，计算建筑面积。 第二十二条 坡地建筑物利用吊脚做架空层，并有围护结构的层高在2.20米或按净层高2.05米以上部位计算建筑面积。第二十三条 图书馆的书库，立体仓库设有结构层的，按结构层计算建筑面积。第二十四条 舞台灯光及大型车间内的控制室，按其围护结构外围水平投影乘以实际层数计算建筑面积。第二十五条 两幢房屋之间属永久性的封闭或有柱的架空通廊，架空房屋按其水平投影计算建筑面积，架空房屋地面投影部分，若两边有围护结构的，计算其建筑面积。第二十六条 挑楼、全

32、封闭阳台（全封闭阳台必须在设计图纸上加以注明或有设计单位书面文字说明）、全封闭的或有柱的挑廊（均按突出墙面）、眺望间、观望电梯间按其外围水平投影面积计算。第二十七条 属永久性结构有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。第二十八条 与房屋相连并有上盖的有柱走廊、檐廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱的外围水平投影面积计算。第二十九条 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。第三十条 属永久性建筑的有柱车棚、货棚、站台、加油站等按其柱的外围水平投影面积计算。第三十一条 天棚按一层计算建筑面积。第三十二条 有伸缩缝的房屋，缝的两边与室内相通的，伸缩缝应计算建筑面积。第

33、三十三条 有玻璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影计算建筑面积。计算预售房屋面积时还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按50毫米计算，竣工后计算面积按实测数据计算。第三十四条 突出主体外墙的凸窗，进深大于 0.50米，高度大于2.20米，且窗台高度小于0.40米，凸窗应计算建筑面积。第三十五条 主体墙体的凹窗，若高度大于0.40米，有二层墙体或可利用的应按主体墙面的水平投影面积计算。第三十六条 室内楼梯和顶部有盖的室外梯，将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。第三十七条 大堂或门厅中设置

34、旋转梯所形成的中空部分大于6平方米的，该中空部分应属大堂或门厅的一部分，则将该部分面积计入大堂或门厅面积中，否则作为楼梯面积部分。第三十八条 通往复式层，假层（阁楼）的楼梯间中空，均视楼梯中空部分，并计算建筑面积。第四节 房屋建筑面积按一半计算的范围第三十九条 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积一半计算。 第四十条 只有独立柱，单排柱的门廊、门斗、雨蓬、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的按其上盖水平投影面积的一半计算。第四十一条 不封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围

35、水平投影面积的一半计算。外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积一半计算。第四十二条 底层阳台按平台上围护结构的外围水平投影面积一半计算，外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖的，按其上盖水平投影面积一半计算。第四十三条 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。第四十四条 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。第四十五条 临街楼房挑楼下的有柱走廊，不作为主要人行道路（廊边有人行道）的，按其柱外围水平投影面积的一半计算。第四十六条 建筑物第一层的进门设于凹进的外墙，顶部为第二层建筑所盖且两边有

36、挡墙的，按无柱走廊或檐廊处理，按上盖水平投影面积的一半计算。第五节 不计算建筑面积的范围第四十七条 层高在2.20米（不含2.20米）以下的技术层、夹层、插层、复式层、车库、地下室、半地下室。第四十八条 突出墙面的构件、配件、艺术装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。第四十九条 两幢房屋之间无上盖的架空通廊。第五十条 无顶建筑，房屋顶层的平台、挑台、天面上的花园、泳池。第五十一条 独立烟囱、亭、塔、池、油（水）罐、储仓、地下人防干、支线等构筑物。第五十二条 房屋自然层内的阁楼，气屋和房屋内用作通风、隔热、防雨采光的天井、通天等。第五十三条 不与房屋相连，用于检修，消防等用途的室

37、外爬梯。第五十四条 利用引桥、高架桥、高架路等路面作为顶盖建造的房屋。第五十五条 建筑物内的操作平台，上料平台，以及利用建筑的空间安置箱罐的平台。第五十六条 商店凸出墙面的玻璃橱窗部分，高度低于2.20米，进深小于0.50米的。第五十七条 单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。第五十八条 活动房屋、临时建筑和无上盖或已部分倒塌的房屋。第五十九条 挑楼、阳台底下与房屋相连无围护结构的平台。第六十条 骑楼、过街楼的底层用作街巷（主要通道、无人行道）通行的。第六十一条 临街楼房排廊下的底层作为道路街巷通行的（主要通道，边上无人行道），不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。第

38、六十二条 房屋中的伸缩缝两边室内不相通的部分不计算建筑面积。第六十三条 其它不符合技术规范的建筑物和构筑物不计算建筑面积。第三章 房屋共有建筑面积计算与分摊第六十四条 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。第六十五条 房屋内共有建筑面积的确定，由房产测绘机构依据经建设主管部门审核的图纸和设计方案，对房屋内外的共有部位进行勘丈、审定和计算。第六十六条 共有建筑面积分为应分摊公有建筑面积和不分摊共有建筑面积。（一）应分摊的共有建筑面积1、本幢房屋内的管道井、垃圾道、变电室、设备用房，公共门厅、通道、消防控制室，套（单元）门以外的室内、外共有楼梯、电梯、内外廊、地下室、突出屋面有

39、围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。3、地面以上层高超过2.20米的设备层和符合核减建筑面积中的共有建筑面积。（二）不分摊共有建筑面积1、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程的地下室。2、已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。3、第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。4、地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。5、层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积。6、商住楼中供住宅使用

40、的在商业房中（无门）的楼梯间，没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的，不作共有建筑面积进行分摊给商业或住宅任一方。7、用作公共休憩、绿化带场所的共有设施，以及为建筑造型而建，无实用功能的房屋不作为共有建筑面积进行分摊。第六十七条 共有建筑面积的分摊原则与方法1、共有建筑面积的分摊，应以幢为单位进行。2、有合法权属分割文件或协议约定，且不损害其它产权人合法权利的前提下，按其文件或协议进行分摊计算；否则按套（单元）内建筑面积的比例进行分摊计算。3、一幢建筑具有多个产权人时，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套（单元）内相关建筑面积比例分摊。第六十八条 一般住宅楼的共有建筑面积

41、分摊的计算方法：各套分摊面积=套内建筑面积幢分摊系数 各套建筑面积=套内建筑面积+套分摊面积第六十九条 商住楼共有建筑面积的分摊方法：1、先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，分别加到住宅和商业房总面积内，然后按各自功能分别进行分摊计算。2、住宅楼按第六十八条方法计算。3、商业房将分摊得到的幢共有建筑面积，加本功能的共有建筑面积，按各层的套内建筑面积依比例进行分摊计算。4、第一层全为商铺且各商铺均向走廊（或檐廊）开门的，走廊（或檐廊）的建筑面积应列为商业房功能中分摊的共

42、有面积。 第一层为公寓房、办公用房时该走廊（或檐廊）应按上述原则计算。一层走廊（或檐廊）只有门厅前相通的，应列为整幢分摊。5、商业房中楼梯间无门，住宅或办公为单一产权人的，应定为专用楼梯，由该产权人承担。另有设计部门定性为专用楼梯，而有协议时也可分给上层功能区各产权人。6、通往地下各层的通道楼梯、电梯，在地面的出入口建筑面积按如下不同情况处理：出入口设在该幢建筑物外墙之外的，出入口的建筑面积计入地下室列为不分摊共有建筑面积；出入口设在该幢房屋内或在该幢一层中分隔出部分为出入口的，出入口建筑面积列为本幢应分摊的公有建筑面积。7、商业房、办公室的夹层，插层超过2.20米的建筑面积，应计入该套建筑面

43、积之内，并参加该幢（或该功能区）共有建筑面积的分摊。8、一幢房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，从地面到屋顶梯间（机房）的共有面积，其服务范围为整幢或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不设停机或不开门的，不影响共有面积的整体分摊，其中也包括一层或一二层。复式房，其中有一层无门等情况，均需参与分摊。9、跃层、复式层住宅中的户内或户外楼梯按自然层数的面积计入套内建筑面积。 第七十条 多功能综合楼共有建筑面积的分摊1、功能区的划分和各功能区共有建筑面积的确定，由房产测绘机构根据经建设主管部门审核的图纸和规划设计方案，进行实地踏勘审定。2、多功能综合楼，应按其服务功能进行共

44、有建筑面积分摊。仅服务于某一功能区的共有建筑面积（电梯间、楼梯间除外）应在该功能区内进行分摊，该功能区以外仅为该功能区服务的电梯间、楼梯间，若通过其它功能区的楼层，则该部分的共有建筑面积按该功能区与其它功能区建筑面积的按比例进行分摊。3、多功能综合楼中，在各功能区中的电梯间、楼梯间作为主要通道且各功能中均有时，其电梯间、楼梯间应视为整幢共有建筑面积的一部分，由整幢进行分摊计算。4、计算方法：求出整幢房屋为各功能区服务的共有建筑面积系数Sq各功能区（整幢）共有建筑面积；S1、S2、S3 分别为各功能区扣除各功能区为整幢服务和为其它功能区服务的共有建筑面积之总和。计算各功能区与功能区共有建筑面积的系数S1S2-S1、S2功能区的共有建筑面积；S1S3S1、S3功能区的共有建筑面积；S2S3S2、S3功能区的共有建筑面积。计算各功能区的共有建筑面积分摊系数S1S1功能区的共有建筑面积；S2S2功能区的共有建筑面积；S3S3功能区的共有建筑面积。计算各功能区内每套（户）分摊的共有建筑面积和套（户）的建筑面积。详见略图：第七十一条 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的具体部位和产权界线。第四章 房屋产权面积核定第七十二条 房屋产权面积系指房屋所有人依法拥有