bak_1104_沈阳北国之春小户型酒店式公寓可行性建议.docx

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1、精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料沈阳北国之春小户型酒店式公寓可行性建议沈阳小户型及酒店公寓调查分析目录一、2003年沈阳房地产市场基本情况分析二、2004年沈阳房地产走势分析三、小户型住宅供求状况分析四、 小户型开发热潮因素分析五、本项目周边地产形式分析六、本项目自身分析七、周边主要竞争对手分析八、沈阳小户型酒店公寓调查对比表九、沈阳小户型分类分析十、沈阳小户型优劣势分析十一、房地产开发商对小户型住宅应采取的对策十二 、北京购买小户型的项目意向需求市场调查与分析一、2003年沈阳房地产市场基本情况分析2003年的房地产市场经过200

2、1年和2002年的两年发展，已步入了稳定健康发展的新时期。（一）2003年沈阳市房地产发展的宏观环境总体来说，2003年沈阳市房地产发展的宏观环境可以分为有利条件和不利条件两大方面。1、有利的条件国家政策层面有利于房地产发展，这为沈阳市扩大房地产投资和消费带来新的契机。沈阳市整体经济环境较好。十六大提出的“大力振兴装备制造业”，这是沈阳的又一机遇。房地产市场需求趋向扩大，为增量房市场快速发展提供巨大的空间。大沈阳都市圈的建构和项目年的推行，为沈阳房地产的发展提供了新的动力源。沈阳市城区建设的速度加快，极大地刺激住房市场需求。开发潜力充分展现，为沈阳市房地产业发展提供了良好机遇和条件。我国证券市

3、场的形势有利于房地产市场。2、不利的条件土地储备制度运行没有得到进一步地完善。沈阳市基准地价和新出让金标准出台，市场的承接力、居民的购买力和开发商的耐受力受到了重大的考验。商品房的空置量较大，难以全部消化。住房供应结构向中等收入家庭倾斜的调整任务比较艰巨。（二）2003年房地产市场开展的特点1、老开发商新品迭出在沈阳，华新、万科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是沈阳房地产界的“元老”和“大腕”。其中，华新、万科、新世界更是全国性的知名公司，其地产项目遍布全国。而这些大公司，其发展的意义不仅是为老百姓提供了优质的住宅产品，而且对一个区域性地区经济的发展和拉动更有不可低估的作用。因此，这些公司的

4、走向，不仅对楼市，对沈城的整个经济的发展都十分重要。2、新开发商实力不凡2003年相继亮相的新公司，也表现出了不凡的实力。这些公司中既有全国性的地产公司，如天安（中国），鹏利集团（上市公司）、中房集团；也有外地颇具实力的房地产公司，如浙江莱茵达集团、新湖集团；也有出手不凡的本地公司，如沈阳银基（上市公司）、新天龙房地产公司等。此外，具有美资背景的克莱斯特也是异军突起。还有外资公司韩国SR。这些新的面孔都有一个共同的特点：起点高，实力雄厚。正是由于这些新公司，新产品的加入，令整个市场锦上添花。3、品升级具有更多的选择其实，无论是老公司，还是新面孔，其不凡的表现，都促使整个沈阳的房地产市场更加繁荣

5、，产品品质更高，而购房者选择的机会更多。2003年沈城楼市最明显的特点，是产品多元化和产品本身的全面升级，使得购房者有了更多的选择。归纳起来2003年产品的主要特点：户型设计更加人性化，更为合理。从高层产品来看，2003年新露面的克莱斯特国际花园、地王国际花园、SR新城等，都充分展现出了高端产品的特征，如克莱斯特国际花不但避免了高层住宅户型上的不利因素，还设计了独特的“L”型外飘窗，SR新城户型上减少进深，加大面宽，采光优越。还有河畔新城的四明户型设计等。园区规划投入更大。各大开发商早已不满足仅仅在园区种几棵树，或是植两块草地，而是园中有景，景中有情，情景交融，将西方园林与中国园林相结合，让业

6、主随着置身于大自然的怀抱。如莱茵河畔的景观规划是由风格各异的组团组成。中低价位的产品品质不低。如万科四季花城、格林梦夏、水榭花都等，使整个市场都透出勃勃生机，沈阳房地产市场呈现出从未有过的繁荣和亮丽。中小户型供不应求。2003年的沈阳市，拆迁工作大幅度展开，多数为货币动迁，由于工薪阶层的家庭数量较多，大部分家庭承受不起较大面积的楼房，并且有一部分收入较高的家庭也认为过大面积会造成浪费，由此转向购买中小户型。二、2004年沈阳房地产走势分析（一） 沈阳市房地产走势分析今年的房地产市场仍将持续升温，购房已成为消费领域的一大话题。对于今年的房地产市场的发展将有以下趋势：1、低端启动，房地产已进入大众

7、消费市场，小户型将更加走俏。沈阳市的房地产市场正处于一个快速发展期。在这个快速发展中有一个十分可喜的现象已经出现，即大众住房消费快速增长。这主要体现在大众住房消费日渐升温。如果把消费人群的结构画成一个金字塔的话，目前沈阳的住房消费呈现三角形的底部向上推进的情形。从购房主体来看，中、低收入人群大批加入购房队伍，中、低档住房销售比例大幅度提高。这是我市房地产市场已步入大众消费阶段的显著标志。由于中、低收入的人口在我市以至我国占据绝大多数，大部分人承受不起大户型所需的价格，因此小户型走俏将不言而喻。2、五大动力支持房地产市场今年向好。第一大动力：沈阳市在三年内要彻底消灭棚户区，大拆迁将带来井喷式市场

8、需求。根据我市对动迁的安排，今年将拆迁6万户，加上正常动迁，总计约7万户左右，后年扫尾还有12万户，加上正常商业开发一万户，将有3万户。三年之内，我市至少有13万户以上拆迁居民进入住房消费市场，带来的市场需求空间约9001000万平方米，市场金额在200亿元左右。第二大动力：投资型买住房渐成时尚。现在投资房地产市场进行保值、增值的人越来越多，在新开楼盘中，投资型购房的至少占50%以上，这个比例还在不断扩大。人们选择这一投资领域是有理由的，一般讲，投资房地产稳定性是最好的，特点是消费的同时不贬值甚至升值；流动性也不错，现在房产可以出售也可以抵押、典当；在目前百姓理财性投资品种中购置房产是最好的。

9、第三大动力：随着户籍制度改革，我市出台买房落户政策，外地人进入沈阳的越来越多，前年外地人在沈阳买房的不到1000户，去年接近2000户，今年将达到30004000户。并且这个数字还将会大幅度增长。第四大动力：19921993年买房的人现在住房需要更新换代，也就是10多年前的买房主力已开始换房了，这部分人大多要买中高档房，他们是消费市场中最活跃的一个群体。第五大动力：沈阳市房地产市场尚存很大的政策调控空间。有一些历史遗留问题，比如1999年以前由于各种原因没有办证的，大约有45万户。还有一批属于房改不彻底的等等，大约也有45万户。加起来，上述两项共9万户左右。这些人的住房由于无证或手续不全不能流

10、通，也抑制了他们二次换购新房，因此政府将准备用几年的时间把这部分能量释放出来。这五大动力至少会使沈阳房地产市场在三年内迅速膨胀，供不应求，尤其是中低价位、中小户型楼盘供不应求。即使今后这五大动力衰竭了，还会有两大动力跟上。一是沈阳工业经济快速发展，必将增强市场购买力；二是工业化带动的城市化，城市化过程，就是人口、财富、人才、资本横向集中的过程。目前国内专家都有一个预测，今后中国经济领跑的应该是制造业，汽车业。沈阳具备这方面的优势，三年后沈阳应该有个很大的发展空间。3、审时度势，开发商应盯住有效供给。沈阳市的房地产市场呈三角形低端启动的态势，这个消费结构的特点是它会从底部向上一层挤一层，产生联动

11、效应，中低档房的大量需求会促进高中档房的需求，排浪式推进，形成了健康有序的市场。未来几年，沈阳房地产市场的投资、消费、开工面积、竣工面积、销售面积，都将会以20%以上的速度增长。目前沈阳的开发商多数没有看清这种形势，因此缺乏战略眼光。不少开发商盲目跟风，跟大开发商走，没有盯住有效供给。而沈阳市的有效供给就在于大众住房这一方面，而大众住房也就是现在所趋向的小户型住宅，毕竟工薪阶层占绝大多数。因此，从2003年的小户型供给不足可看出今年的主流仍是小户型。（二）沈阳市铁西区房地产走势分析2003年，铁西新区迎来了许多新的发展契机。而2004年的铁西新区将彻底的旧貌换新颜。自从老工业区搬出城区后，使得

12、铁西新区的空气新鲜了，马路宽敞了，绿地和树木也日益增多了，人们的生活环境也越来越好了，同时也增加了住房的需求。1、土地优势将进一步促进开发。土地市场是房地产市场的龙头，铁西新区对产业布局进行合理调整，土地无论从价格上、需求上还是存量上都有良好的发展势头。对于广大开发商来说，铁西土地蕴含着极大的升值潜力，铁西的老工业区改造力度加大、工厂迁移使大面积土地进入市场。铁西区与和平区、皇姑区接壤，有着不容置疑的位置优势，相对便宜的地价使开发商对这块土地充满热情。另外，铁西大规模改造过程中，形成了几大板块。除了原来铁西老区形成的铁百商圈、经过十五六年发展已经成熟的滑翔小区外，霁虹这样的地方也将有巨大的发展

13、空间。2、二级市场空间巨大。2003年整个沈阳城区进行大规模改造、大量棚户区的拆迁，同时启动了金廊工程，对拆迁户进行货币补偿，这就推动了原来大量的潜在消费群体进入到二级市场中来。这无疑使铁西新区在2004年面临一个极好的机遇。铁西新区房价在沈阳市属于中等偏低。在这里购买一套新商品房，甚至价格有可能低于其它中心区的某些二手房，而且没有改变市中心的居住位置，出行也方便快捷。目前铁西的开发商越来越注重项目规划、园区设计和物业管理。几年以前，铁西的房屋开发只是为了满足本区域居民的住房需要，而现在大量外区的客户群体涌入铁西，随着铁西新区改造加快，这种趋势应该会越来越明显。3、中小户型将占主流。就沈阳市住

14、宅消费群体的收入来说，不容回避的两点一是收入的总体水平不高；二是发展不平衡，目前中等收入家庭是房产消费主体，60120平方米的住房（包括二手房）应当成为住房供应体系的主流。这部分消费群体对住房需求很迫切，所以是住房消费的主要群体。面对这样的情况，住房供应以二、三室户的中小户型为主，使大多数家庭通过购新房或换购旧房实现有支付能力的需求，达到改善和提高居住条件的目的。而且，中等收入家庭腾空的存量住房，可以进一步成为低收入者住房的主要选择。大众消费的启动，将带来沈阳市的房地产周期高峰。而对于铁西新区来说，目前中小户型是其整体特征。像浅草绿阁，一期不到一个月的时间基本销完，二期销售两个月，销售率就达到

15、了90%。对于目前正在积极改变以往纯粹工业区形象的铁西新区来说，美好的未来是指日可待的。如果开发商珍惜这种契机，敏感地捕捉市场信息，及时调整产业结构，挑战的背后将是无穷无尽的机会。三、小户型住宅供求状况分析 (一)小户型住宅及供给状况 1、小户型住宅的概念。目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的国家，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即为小户型。2、小户型住宅供给状况。绝大多数项目中的小户型一直处于热销状态，销售速度远大于大户型。但是大多数开发商

16、对小户型市场并不重视，现有多数小户型是某个项目因销售业绩不好而采取的应变措施。究其原因，主要有以下三方面：目前小户型相对于大户型的利润空间要小。因为小户型的综合投资高，同样的面积，小户型在设计上要比大户型多占用隔断及配套设施，其造价也就要高一些，而销售回款却要比大户型低。开发商对小户型的长期回报率持怀疑态度。房地产专家认为，住房应该提倡梯度消费，在土地资源越来越稀缺的情况下，不应该提供“低梯”产品，而是新建高端住宅产品，让淘汰下来的二手房承担住房梯级消费市场“低梯”角色。当前的小户型只是过渡性产品，将来随着政策法规、银行信用制度的完善，选择小户型的人可能很少。某些地方政府规定不再大量建小户型，

17、这也在一定程度导致房地产市场上出现小户型供给不足的原因。 (二)小户型住宅的需求状况和特点1、小户型住宅需求状况。对小户型住宅的需求在我国的一些大城市出现了热销的现象。如在北京，小户型住宅销售情况普遍不错，销售速度也较快。京昌路边的“沙滩人家”，半年之内基本销售完。位于望京地区的“都市心海岸”在内部认购期间一居室即被认购了100多套。上海荣联小区把最后栋房子由复式改为小户型后，两周内就销售一空；位于市中心的一些全装修的小户型公寓也出现了热销的现象。这种现象引起了人们的关注和思考。需要指出的是对小户型住宅的需求各个城市是有差别的，不是所有城市都像京沪等大城市那样热销。一般在经济发达的、人才流动比

18、较大的大都市对小户型的需求量较大，而内地城市，或人才流动比较小的中小城市，当前对小户型的需求则相对比较小。2、对小户型住宅需求的特点。市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：虽然建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米。面积小并不等于档次低，小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。(三)小户型住宅的供给应满足需求目前，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而急迫的。房地产市场上一直存在着一批特定类型的小户型住宅需求者，这些需求者大致可以分为投资型和自

19、住型：1、投资型需求者。由于大城市商务流动人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐。2、自住型需求者。具体包括：刚刚就业的或从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领。他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。中低收入阶层。他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这一人群是小户型经济适用房的最大需求者。异地置业者

20、。他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。外地父母与儿女团聚用。当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。从近期来看，我国人口流动性大的京沪穗等大城市，对小户型的需求是很急迫的，这与此前房地产市场小户型供给长期不足有关，如果开发商们能尽早重视小户型的开发，则会极大地缓和小户型供给不足的状况。从长期来看，我国大城市中小户型的需求占房地产总需求的比重还会进一步提高，京、沪、成都等大城市出现小户型热销的潮流也证明了这一发展趋势。需求

21、决定供给，房地产开发商应该适应市场的这一变化趋势，按照市场对小户型的需求进行开发建设，由此带给需求者和开发商将是双赢的结果。 四、 小户型开发热潮因素分析（一）、 小户型兴起的宏观因素分析： 首先，中国现有的经济发展模式为大型城市的城区小户型发展奠定了的大基础。中国经济的发展是典型的“样板”模式，把大多数的资源集中在像北京、上海以及广州、深圳等这样的大城市，塑造了一个个的经济发展“样板”，这样做的后果就是人口急剧向“样板”经济城市靠拢，人口的剧增导致了居住问题日益突出。住宅需求与可利用土地的矛盾一目了然，出现这样的局面，唯一的办法就是要尽最大程度提高市区住宅的使用率，同时淡化其“享受”功能，强

22、化其“方便”功能，而小户型正好能起到这样的功能。 其次，城市的规划发展需要小户型这种过渡产品。“样板”经济所带来的人口集聚效应给城市的规划发展带来了巨大的困难，城市开始呈现车辆拥挤、人行困难、道路堵塞、效率降低、环境污染等等问题，故而分流城区人口就成了城市健康而有序发展的头等大事。那么，应该采用何种形式来分流城区人口以及哪些人群应该被分流，才能保证城市建设成本的最低化，管理的有序化呢？但无论是过去的“摊大饼”，还是现在的“分散集团式的住宅郊区化”，都无法摆脱商业、办公等城市就业功能过度密集于旧城区的事实，而旧城区房价过高，众多中低收入者被分流到郊区，工作和居住功能的长距离分离不仅导致了城郊交通

23、的极大恶化，而且让这部分人的交通成本大大增加，不利于城市发展。所以较为理想的办法就是让高收入者流向郊区，而把中低收入者留在城区，借助城区发达的交通系统来分流人群。而高收入者由于其交通工具多为私家车，借助于各种快速路即可解决问题，同时郊区的房价较为低廉，可追求更多舒适感。这样以来即可解决交通拥挤问题，也可让城市规划发展的成本降到最低。 最后，中国目前的经济发展水平对城区小户型起到了推动的作用。既然众多的中低收入者在城市的发展过程中只能留置于城市的中心，那么在经济发展尚属于初步阶段，如何解决这些群体收入不高和中心城镇房价过高的矛盾呢？有两种方法，其一降低单价，主张居住的舒适感，这样开发商的经营利润

24、必然下降，开发商不干，高收入群体也不肯分流。其二，单价随市，降低总价，那么必然要减少单户的销售面积，小户型大行其道，开发商和购房者不亦乐乎，高收入要想住大房子只能住郊区。显然，在现有的经济发展水平，第二种方案更适合。 （二）小户型兴起的微观市场因素分析： 小户型之所以能引起这么大的争论，主要在于人们对小户型的认识有所偏差，这种偏差主要表现在对以下微观市场的认识上： 其一，认为小户型的出现是市场供需错位的结果。其实不然，如上分析，小户型的出现是众多因素的结合体现，其中经济发展模式以及城市规划持续发展起到了至关重要的作用，而小户型令人吃惊的热销才是市场供需错位结果的集中表现。在城市的发展初期，房地

25、产业的发展都属于无序状态，开发产品无规划，不遵从城市发展规律，想做什么样的产品就做什么样的产品，导致了城区住宅面积过大，大量占据了城区宝贵的土地。特别是在中国计划经济体制下的住宅开发，完全忽略了城区大户型的开发成本以及有所带来的城市建设成本，等到城市发展了，土地贵了，人们的收入跟不上房价了，人们才想到小户型。正是忽略了这一点，小户型的出现，人们就从微观市场出现进行分析，得出了“小户型的出现是市场供需错位的结果”这样缺乏市场大势的结论。 其二，认为小户型是年轻人的专用品。尽管目前年轻人普遍购买小户型，但一想到小户型就想到年轻人，市场没法做。我们思路应该更深入，年轻人为什么购买小户型？个性？炫？玩

26、酷？都不重要，重要的是方便，交通方便，出入方便，购物方便，交友更方便。所以转过来一想，只要想追求方便的人都会想住在市区，这样小户型的市场就大了，谁说只有年轻人才购买小户型？我是商务人员，我也在市区购买一个小户型，方便加班或者参加活动；我是老年人，虽然市区环境不好，住的也不大，但我喜欢在这附近的公园里操练；我是中年人，在市区的小房子主要用于私人天地，以便交友沟通；太多了太多了，不管小户型的供给量多大，只要进行细致的市场调查，细分市场，仍然是皆大欢喜。忌讳的是同质化，缺乏创意的恶意复制，市场需求谁来引导？年轻人这杯羮，大家迟早吃干净，后来者如果还遵循这样的思路，吃什么？其三，小户型功能比较欠缺。其

27、实对于小户型而言，功能的欠缺只是相对的，是相对于居住档次较高的“豪宅”而言的，小户型楼盘其功能的设计不仅可以满足人们基本的居住要求，而且户型格局的设计还为购房者留下了一定的想象空间，这也是为什么年轻人喜欢购买的重要原因，不仅总价便宜，基本功能也健全。缺的只是一些提高住宅品质的功能，如个人健身房，书房，洗衣房，客房等等，而这些功能完全可以通过社区配套或者周边成熟的商业配套来进行解决，如会所、图书馆、洗衣店、酒店等；总之，小户型讲究“简便”，而这正好符合现代都市城市人工作的生活理念。同时，小户型难做，这是公认的，在小小的面积里能做出品质上等，且五脏俱全的东西的确难度非常大，但这也是彰显开发商实力的

28、绝好机会。所以推出小户型也最能突出一个开发商的开发水平，特别是对市场需求的把握水平，或许也可以作为开发商品牌战略的主要内容。 纵上所述，城区小户型是中国经济、社会和城市发展的必然结果，而城区小户型的热销是区域房地产供需错位的集中体现，随着供给量的增加，这种热度必然会有所下降，但将来城区住宅市场必将发展成为以小户型为主，大户型为辅的竞争格局；而同时，市场对小户型的观念也将随着大环境的变迁而产生变化，使小户型从年轻人的“专利品”走向大众化的“消费品”，市场细分会越来越有层次感，产品定位会越来越丰富，城区小户型也会走向成熟！ 五、本项目周边地产形式分析1、从大体上看，本项目周边整体开发局势较好，已呈

29、现出热销态势。该项目周边凡是开发较好的商品房都会受到老百姓的青睐，一是由于此区域位置较好，离和平区仅一桥之隔；二是由于周边配套设施好；三是交通方便，利于出行。2、周边竞争对手较多，竞争现象严重。已成现房的鑫丰花园，其项目从产品包装到广告实施都很到位，并且面积及户型齐全。而兴龙苑虽然广告包装不及鑫丰，但是从我们调研工作中可发现，其消费对象也有一定的针对性。示范和平家园则多层、小高层、高层俱备，价格相对来说较低，并且设计新颖。至于博润公寓，以酒店式精装小户型为主，智能化及配套齐全。3、建筑形式以多层为主，小高层或高层为辅。从建筑形式上来看，项目周边多数为多层住宅楼，而小高层及高层相对较少，从目前看

30、，只有示范和平家园及博润公寓拥有小高层和高层。4、从产品档次上分，其周边的中档商品房居多，且中等户型占主流，小户型偏少。新湖周围的楼盘，从产品档次上讲，几乎都属于中档商品房，还没有出现打破陈规的较高档的商品房，因此有待于开发。楼盘中的绝大多数户型面积均属于中等范围内，沈阳市现在所供不应求的小户型甚少。5、大部分周边区域都在城市规划建设中。从兴工街到霁虹街，从北一马路到北二马路，大部分原工业区域已有要被开发的准备，沈阳市政府加大力度开发铁西新区，该板块已成热点，并有极大的升值潜力。六、本项目自身分析（一）自身状况1、基地位置本项目位于沈阳市铁西区霁虹生活区东颂工街 西兴华街南北二马路 北北一马路

31、2、目前状况：新湖北国之春一期已基本完工。本案围档已喷上“北国之春”的 广告，宣传工作已具规模。3、地块周围景观东侧兴工街，已经改造完工，东北处的老道口处修建的全国首家双层车体系的独塔斜拉桥全面竣工，现已正式竣工。西侧127中新校址正与北国同期进行施工。南侧有横贯沈城的东西快速干道全线开通是北国之春最便捷的主干道。北侧为全长5.3公里的北一马路，是铁西区里程最长、路面最宽的一条景观路。4、配套设施交通情况210、208、268、201等线路途径此地4分钟 可到达 西塔商圈8分钟 可到达 北市商圈10分钟 可到达 市府政务圈、太阳街商圈15分钟 可到达 沈阳北站、铁西区政府、铁百商圈生活配套设施

32、购物中心：太原街、西塔、北行等商业区，车程都在一刻钟内。学校：小学校有光明路第二小学中学有102、127中学大专院校有中国医科大学医院：虹桥医院、中国医大休闲娱乐场所：北国会所、博润业主会所、假日、洲际酒店（二）优势分析1、地块较方正，有利于楼盘的总体布局与规划。2、地理位置好，跨越三界（和平区、铁西区、皇故区）的生活的区。3、教育环境佳，127、102中、光明二小等多所学校环绕。4、功能配套设施相对完善，与同品质的楼盘相比，有幼儿园、业主会所等。5、政府在建设地铁时将在其附近加设一站，更有利于业主出行。6、开发商实力强，新湖房产集团已在国内多座城市，如：天津、上海、杭州等地，进行了连锁式的开

33、发，可谓跨越经纬。（三）劣势分析1、整个规划区楼多、广场少、建筑密度大。2、周边楼盘与其相比属于同期，但多数已成现房，较快一步，如一街之隔的示范和平家园、霁虹街的鑫丰花园等。3、周边景观差，东、西、南三面不是待拆迁的低矮房及部分老住宅、便是工厂。4、噪音污染严重，铁路过多、道路扩建、周边建筑施工，使得这一带在短时间内噪音较严重。（四）机会点分析1、第一期工程精致的户型设计、有效的广告宣传为二期市场的推进奠定了良好的口碑和知名度。2、略微迟些的入市，有利于我们更好的分析自身与周边楼盘的不足和优势，开发出更适合市场的户型。3、三区交汇之地，多家楼盘的竟相开发，使得地块升值潜力无限。4、铁西新区的道

34、路改造，新的公交线路的开通，使得交通更加四通八达。5、和平区旁边的地段，铁西区的价位，吸引更多的消费者。6、越来越多的中低收入者成为房产市场消费者的主力军，使得大众所需的6080平米的小户型倍受青睐。从而形成这一需求面的买方市场，有利于开发商缩短这一类投资回收期。7、周边多数楼盘小户型所占比例极低，有利于我们二期开发的销售。8、一期以92143平米为区间，二期小户型的开发弥补了想成为北国之春业主的小户型需求者的购房欲望。9、周边只有一家小型酒店式公寓，竞争小。（五）问题点分析1、北国之春的直接竞争对手之一-兴龙苑，与周边其他楼盘相比，有较大比例的小户型，且除了板式楼外，还拥有点式楼，满足不同消

35、费者的需求。2、直接竞争对手在时间进度上，几乎与我们同期，销售压力大。3、小面积板式楼在户型设计上难于打破陈规，形成个性化的经典户型。4、这一区域楼盘集中，同质化现象严重。七、周边主要竞争对手分析1、鑫丰花园地理位置该项目位于沈阳市铁西区霁虹街38号东霁虹街，紧临胜利大街 西兴工街南北二马路 北新建大型购物中心基本情况开发商：沈阳丰华房地产开发公司投资商：辽宁金城聚鑫房产发展有限公司占地面积；30000平方米建筑面积：53000平方米绿化率：30%建筑形式及风格：共10栋7层的多层楼，属于现代风格外立面颜色及材质：土黄色贴砖面积范围：70180平方米，共20余种户型主打面积及户型：97130平

36、方米，三室二厅二卫、二室二厅一卫，共占总量的32.7%户型配比优劣势分析优势1） 地理位置优越，距离和平区最繁华的商业街仅800米左右。2） 购物方便，与太原街咫尺相依，与西塔商圈互为相望。3） 周边配套设施齐全，名校林立，医疗设施健全。4） 户型种类多，可供客户的选择余地比较大。5） 价格合理，普通大众容易接受。劣势1） 周边环境较差，旧住宅居多。2） 周围交通设施虽多，但距此项目仍有一段距离。3） 占地面积较大，但绿化率却偏低。4） 户型设计单一，无新颖感。5） 户型虽多，小户型却偏少（尤其是80平方米以下的），仅占总量的11.4% 。2、示范和平家园地理位置该项目位于沈阳市铁西区虹桥路1

37、8号东兴工街 西兴华街南北二马路 北东西快速干道基本情况开发商：辽宁示范房产开发有限公司占地面积：112984平方米建筑面积：204150平方米绿化率：38%建筑形式及风格：共8栋多层，3栋小高层板式楼，4栋高层（其中有3栋为点式楼），属于现代风格外立面颜色及材质：黄色涂料面积范围：72117平方米，共四种户型主打面积及户型：96114平方米的二室二厅一卫，占总量的49%133170平方米的一室二厅一卫，占总量的42%户型配比 优劣势分析优势1） 开发商实力雄厚，整体包装到位。2） 交通便利，出行方便。3） 面积范围大，以至为客户提供地选择余地大。4） 户型设计较新颖。5） 价位低，适合工薪阶

38、层。劣势1） 周围景观较差，尚待开发。2） 面积范围虽大，户型种类却较少，15栋楼中，只有4种户型。3） 大中户型多，小户型少，尤其是80平方米以下的小户型仅占量的2.3%。4） 所有80平方米以下的小户型均在楼的顶层。3、兴龙苑地理位置该项目位于铁西区兴工北街89号东沈阳站 西兴工北街南沈阳站西门 北北三路基本情况开发商：辽宁金戈房地产开发公司绿化率：20%建筑形式及风格：共3栋多层（7层），属于现代风格外立面颜色及材质：黄色贴砖面积范围：60124平方米，共3种户型主打面积及户型：124平方米的三室二厅一卫的为主打户型，占总量的28%户型配比优劣势分析优势1） 地理位置占据一定的优势，紧临

39、沈阳站。2） 周边的生活、教育、医疗、娱乐等配套设施齐全。3） 交通便利，出行方便。4） 中小户型比重较大，有利于销售。80平方米以下的小户型占总量的18%。5） 价格适中，适合大众。劣势1） 园区绿化率低。2） 车库的位置距离居民楼较远，给业主存车带来了不便。3） 户型的种类偏少，只有3种。4） 售楼处过于普通、简朴，售楼员态度欠佳。4、博润公寓地理位置该项目位于沈阳市铁西区北二东路17号东兴工街 西兴华街南商业区、建设大路 北北二东路基本情况开发商：辽宁博润房地产开发有限公司建筑形式及风格：1栋高层点式酒店公寓楼，具有现代星级酒店管理风格外立面颜色及材质：银白、黄色贴砖面积范围：4690平

40、方米主打面积及户型：4650平方米的一室一厅一卫的为主打户型，共占总量的96%户型配比优劣势分析优势1） 地理位置好，紧临和平区的繁华地段。2） 交通方便，兴工街的扩建使得道路加宽，出行方便。3） 作为精装房，价格合理。4） 户型设计体现了动静分离，并且空间视野较好。5） 周边及业主会所内的配套齐全。劣势1） 由于周围铁路多，并且紧临马路，因此噪音较大。2） 部分户型靠北，无南面，因此采光及通风较差。3） 周边的商业性企业少，不利于销售。根据其以上距我项目较近的主要竞争对手的产品开发量来看： 兴龙苑的小户型开发有60平、80平，并且占开发总量的20%，俱有一定的市场竞争力，户型设计也趋于合理，

41、多为二室一厅，但此户型区间的面积单一，可供选择性较窄。但不排除应是我们关注的一个对象。鑫丰花园70平米以下的小户型开发量不足，只占开发总量的很少一部分，只是适当的来适应市场及自身项目配比的需要而已。示范和平家园70平米以下的小户型无，只有72平，但并没占到主力数量，只占总量的4%，并且户型设计为一室二厅，在功能上颇为不合理。博润公寓属酒店式小户型公寓，从其开发量的配比上来看极其合理，60平米以上户型多为一室一厅一卫，此户型在功能设计上颇为浪费。从其地理位置和周边配套来究其定价，其价格有些偏高，从而也涉及总价款的上涨。在居住的角度上其功能性不能得到消费者的满足，从其投资的角度上，价格方面已透支了

42、地段资源，投资者将会更大的考虑到其升值的利润空间。除此之外，富云花都以中小户型为主，并且开发量较大，价格适中，非常受消费者的喜爱，但其小户型的位置主要在楼体的把山与封顶。究其热销原因主要是不但中小面积的大量开发填充了周边及辐射区域的市场空白，户型设计合理，功能分区明确，并且价格定位主要以中下层收入人群为主，从而也映射出了以后房地产市场的一个大趋势。虽在开发时间上富云花都先我一步，并且吸纳了我方部分的客户人群，但从其整体市场形势来看仍满足不了广大的客户需求，因此我项目还有广阔的市场空间。八、沈阳小户型酒店公寓调查对比表项目名称楼盘位置及周边情况户型面积套数占百分比(%)起价层差装修程度S.R新

43、城浑南新区44.8m232050起价6800每3层加50精装修52.86m21602560.26m216025当代程式和平区中华路105号（马路湾，太原街）38.33m26643成套出售20-23万全装修40.24m2664360.72m22214每套差800-1000元腾龙国际商务公寓和平区同泽北街25号（太原街）49m2全部售完起价8200层差100精装修4953.22m29838金茂国际公寓小东路1号（新玛特对面）40m27620均价不高于7600元精装修50m22286060m27620盛世华城铁西区南六中路19号（铁百附近）32.28m2成套出售11.7-12.4万清水房皇城公寓和平

44、区十一纬路银基金三角62m23811销售均价6700元 71m2762142m257156476214611432金园大厦金厦广场附近4474m215081（占总开发）起价4500全装修天龙家园新玛特附近58.15m23720-4000清水房胜利公寓沈河区大南街176号（27中学附近 ）3060m217起价3650层差80、100精装修艾特国际花园和平区三好街90号43.93m2共180户75起价4800层差30清水房51-55m2博润公寓铁西区北二东路17号46-5024057西：4500元南：4950元东：4800元层差：50元精装修6371-778019842090184魅力空间沈河区奉

45、天街道338号3242182100起价4500最高5000精装修九、沈阳小户型分类分析1、商务酒店型：像S.R新城，腾龙国际商务公寓，金茂国际公寓。这类楼盘均把目标放在外地商人或周围商圈中的商人。因为这类楼盘均为精装修，并且提供酒店式物业管理服务。即提着行李即可入住，对于正好处在发展阶段的沈阳，这种房型正好迎合了这种需求。这种楼盘大都建在经济繁荣区，象浑南新区，太原街商圈。为外地商人或各大公司驻沈代表提供了一个温馨的家，并且他们也有这个能力来负担起昂贵的房租或房款。自己不用时可以出租投资。所以这类户型面积不大，户型设计方面则是纯酒店式：没有独立的厨房，只有简单的炊具，没有真正意义上的客厅，饭厅和客厅已经混为一谈，休息才是最重要的。而且商家想得也很也十分周到，象S.R新城。每户都有独立的供热系统，在不使用的时候，可以关掉，是外地商务人士居住投资的优良选择。商务酒店式属于单身公寓式。因为他们的重点在与精装修和酒店式服务。这也是今后房地产业发展的一个趋势。2、商住投资型：这类楼盘:有当代程式，金园大厦，艾特国际花园。这第