不良资产商业计划书.docx

《不良资产商业计划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不良资产商业计划书.docx（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、一、不良资产的分类个艮货广走一个之愉您，匕定午TN 宕叮4T日主曲孙顺叶日水历的。（一）传统不良资产就是所谓的金融不良债权，是金融机构放出去的贷款还不上了、违约的、 逾期的呆坏账，这个是传统不良资产的概念。现在也包括非金不良债权，就是 非金融机构，比方像信托、财宝治理公司，放出去的贷款收不回来的，都是属 于不良债权，这个是第一个投资领域，叫不良债权包。（二）单项债权比方，信托公司、资管公司、银行等给一个工程融资6亿，然后债务人还 不上了，你打折收购信托公司或银行的单一债权，这也是一个投资领域。（三）逆境房地产工程和房地产公司这个比拟广泛，包括烂尾楼，也有还没有烂尾但处于逆境中的，例如没钱 停工

2、的；还有一种更简洁，可能处于债权债务纠纷中、很多诉讼中、被查封 中，甚至债务人已经送到监狱里去的都有，这些比拟简洁的房地产工程，我们 叫逆境房地产工程。（四）逆境企业很多上市公司或非上市公司处于财务逆境中，可能需要破产，重整和重 组，重改善运营、债务或者分拆资产，对这类企业的并购重组也是很大的时机。（五）特别时机融资比方有些公司其实根本面格外好，但是突然间缺钱特别厉害，这种状况下 给它做一笔救助贷款，或者过桥贷款，帮这个企业恢复流淌性，它可能很快就 解决这些困难了。（六）违约债券市场包括上市公司发的债券逾期违约了，债券价格超跌带来的投资、并购重组 的时机。比方长城资产重组ST超日获得10倍回报

3、率的案例。（七）由于特别大事导致公司的股价错杀及超跌包括去年P2P金融公司LendingClub股价被做空了 80%；德意志银行由于 美国罚单的事情股价下调很多；以及嘉能可，去年由于某些特别大事触发，导 致公司可能根本面没有变化，但是股价严峻超跌，被严峻低估，这都是属于逆 境或者不良状态，属于泛特别时机领域的投资时机。二、目前不良资产业务的主要模式（一资产治理公司相关业务模式从四大资产治理公司的具体实践看，最简洁的方式就是买断，银行将不良 资产打包后，批量转让给资产治理公司，依据资产包的规模，资产治理公司可 以实行一次性买断或分期买断的方式，分期买断的方式可以从确定程度上减轻 资产治理公司的资

4、金压力。其次种模式是合作处置。在政策性接收国有银行不良资产的阶段，资产治 理公司对债务人有了初步的了解，但是并不能深入产业，现阶段可以联合同行 业优质企业，对不良资产进展重组，最终实现利益共享。第三种模式是反托付处置。资产治理公司买断银行的不良资产包后，将资 产的收益权卖给信托打算或券商资管打算，资产的全部权仍归属于四大资产治 理公司，同时资产治理公司连续负责不良资产的处置。这一模式中，资产治理 公司可将资金本钱提前回收，解除资本占用，而风险那么由投资者自己担当。第四种是不良资产证券化。资产治理公司从银行买断不良资产包后，通过 测算现金流，实行折价的方式，以信托打算作为SPV,然后发行重整资产

5、支持证券，向投资者出售。至于不良资产后期的治理，照旧可以托付资产治理公司进 展治理。在2022年到2022年期间，我国曾有过4单不良资产证券化的实践， 发行金额总计约134亿元，但是2022年以后，随着金融危机的爆发，此项业务 也被叫停。2022 年，重启资产资产证券化的呼声渐高，估量不久之后该类业务 将放行。与四大资产治理公司不同的是，地方资产治理公司的处置范围仅限于本省。除了传统的处置手段以外，已经有地方资产治理公司在逐步创处置模式。(1)输血性重组。地方资产治理公司可以对一些能够起死回生的工程进展 输血，帮助企业走入正轨，实现溢价然后退出。(2)以物抵债。对于一些优质的抵押资产，尽量不走

6、漫长的诉讼途径，通 过以物抵债的方式，实现地方资产治理公司和企业的双赢。(3)公开征集重组方或者投资人。在担当不良资产一级批发商角色的根底 上，吸引更多专业的社会投资人参与不良资产的投资，共享行业的利润。(4)联合地方政府成立不良资产处置基金或子公司。充分利用当地政府的 资源，深化不良资产的处置，帮助地方政府剥离不良资产。需要指出的是，在不良资产快速增加的背景下，虽然资产治理公司面临无 限商机，但是受限于资产治理公司的框架和机制，也面临较大的“去化”压 力。对于交易到手的不良资产，资产治理公司应通过分类治理，以猎取更大的 利润空间。对于债权类不良资产，基于“冰棍效应”，由于本金局部并不会发生

7、变化，收益来源是利息或罚息，利润空间比拟有限，因此应当快速化解；而对 于物权类不良资产，基于“根雕理论”，资产治理公司可以选择长期持有及精雕 细琢，以时间换空间猎取更高的收益。(二)银行相关业务模式目前国内银行更多是通过债务清收、内局部账经营、坏账核销、发放贷款 增量稀释、债务延期或重整、招标拍卖、债权转股权、实物资产再利用等多种 传统的方式处置不良资产。受制于处置效率，在不良资产急剧增加的背景下， 商业银行已经开头创处置方式。在严格的考核压力下，不少银行在季末或年末等关键时间节点利用同业资 金或者理财资金对接不良资产，实现不良资产出表，以降低不良率。亦因此， 不良出表的定价一般由银行当年的核

8、销额度来确定。具体而言，不良出表有以 下几种操作模式：(1)资产治理公司代持模式。银行为资产治理公司供给授信，或者认购资 产治理公司发行的债券，将资金注入资产治理公司，然后资产治理公司利用从 银行猎取的资金接收银行的不良资产，到达银行出表的目的，同时银行承诺将 来回购资产治理公司接收的不良资产。这一模式中，资产治理公司扮演的是通 道的角色。(2)银行互持模式。资产治理公司买断银行的不良资产包后，将资产的收 益权卖给信托打算或券商资管打算，再由银行与银行之间通过同业授信或利用 理财资金对接。这一模式中，资产治理公司、信托公司或券商资管同为通道角 色。(3)银行与外部机构共同出资成立子公司，直接收

9、购母公司的不良资产， 进一步开展不良资产的处置工作，处置收益由合作各方分成。需要指出的是，代持和互持两种模式实质上是银行利用时间换空间的操 作，虽然均实现了银行不良资产的阶段性的出表，但风险照旧保存在银行体系 内。一方面，阶段性的出表为银行赢得了确定的空间，不良资产不用很快处置 完，而是可以分散在将来的几年内渐渐消化；但另一方面，银行在付出资金本 钱的同时照旧要负责不良的处置，而在此后几年处置收回的现金可能还缺乏以 掩盖资金本钱以及人员运营费用，最终不得不降价再做一次买断式的出售，导 致延误了最正确的出售时间，可能会得不偿失。三)信托公司相关业务模式1、以通道业务为主的资本中介信托公司长期以来

10、跟银行合作较多，可以跟一些城商行，尤其是偏远地区 的城商行合作，由于这些银行所在地的不良率很高，不敢区域内的资产，但是 格外情愿投资安全区域内信用较好的大银行的资产，信托公司可以扮演资本中 介的角色，实现中小银行的资金和大型银行的不良资产之间的对接。2、与资产效劳机构合作，把不良资产产品化在资产端，银信合作业务为信托公司积存了银行的资源，可以保证不良资 产的供给。从信托公司的传统业务来看，虽然不良资产并不是信托擅长的领 域，但是信托公司始终擅长房地产、根底设施、政府平台以及资本市场等各领 域资产的产品化。由于资产效劳机构本身具备资产处置的力气，信托公司可以 联合特地的资产效劳机构成立基金，通过

11、构造化的分层设计以及增信措施，对 应不同风险偏好的投资者。这一模式可以使信托公司不断向资产证券化靠拢， 同时培育信托公司的主动治理力气。3、大投行模式：SPV+不良资产批发商通过开展通道业务，信托公司培育对不良资产价值的识别和推断力气，在 此根底上信托公司可以猎取大量的不良资产包，并将不良资产的处置及治理工 作托付给专业的资产效劳机构，实现共赢。在这一模式中，信托公司是一种 “大投行”的角色，既可做中间的SPV,又可做不良资产的批发商。（四保险公司相关业务模式从大类资产配置的角度看，保险资金体量较大，对不良资产亦存在配置的 需求。目前已经有保险公司参股地方资产治理公司的实践。具体而言，保险公

12、司通过发行保险资产治理打算，以明股实债的方式参投地方资产治理公司，并 签订回购协议，由于地方资产治理公司具备国资委背景，所以风险较低。但在 这一模式下，业务时机比拟有限，缺乏以支撑保险资金长期配置的需求。另外，在保监会政策放开的条件下，保险资产治理公司可以与具有不良资 产处置力气的机构合作，成立有限合伙基金，并作为基金的有限合伙人（LP）, 深度参与不良资产市场的业务。保险资金甚至可以作为单一 LP介入具体的优质工程，然后以基金份额作为 根底资产，发行工程资产支持打算，进一步对接保险公司体系内受托治理的资 金。这一模式中，保险公司可实现以基金份额作为杠杆，撬动整个险资体系。（五）非持牌机构相关

13、业务模式1、细分领域的不良工程投资在房地产和小微贷等细分领域，市场上已经有一些比拟专业的投资机构。例如有些民间资本或外资设立的房地产并购基金，专注投资具有违约风险的地 产工程，通过对地段的选取、工程的精算等专业力气，猎取违约盘整及对标的 工程的改造及运营提升所带来的收益。还有民间投资机构专注于个人和小微企 业以不动产做抵押的不良资产处置，由于标的较多，大大分散了个体的风险， 而且个人和小微企业的抗辩力气较差，投资机构在司法上处于相对强势的一 方，处置起来相对简洁，因而平均处置周期能把握在两年左右，也能获得较高 回报。2、不良资产产品化运作模式目前已有资产效劳机构通过设立不良债权投资基金，投资者

14、主要是高净值 客户。由于不良资产的处置周期一般在两年以上，因此资产效劳机构需要加强 流淌性治理，甚至用自用资金供给流淌性支持。在产品设计方面，可以直接设 计期限为两年的产品，也可以设置不同期限的产品对接不同需求的投资。三、不良资产投资和处置的总体思想（一）不良房地产工程的投资和处置需要综合的、跨界的力气，要打通 “法律+金融+地产”三个维度。1、法律维度：根本上每个不良地产工程都涉及很多简洁的法律关系和诉讼 问题，能否理解这些法律关系，对于处置是否成功至关重要。比方了解法院里 诉讼的程序，基层法院到中等法院到高院，从立案到审查到执行，破产和解、 破产重组、破产清算、到底每个程序是怎么样的？需要

15、多长时间？你才能推断 你的资金流进去以后或许要放多长时间，然后这个案子什么时候会结，这个就 是很多法律的问题。2、金融维度：工程里面的涉及的债权债务到底怎样，隐形负债和或有负债 怎样？哪个债权是优先归还的，哪个是其次顺位的，哪个是最终归还的，有多 少归还清偿率，你是要推断的。比方工程欠款债权在竣工报告后的6个月内是 有优先受偿权的，是优先于银行的抵押债权的，很多人以为银行有抵押的债权 是最优先归还的，还有包括拖欠员工工资、社保，拖欠政府的税款，这些债权 的清偿挨次都需要了解。又比方工程里的每笔融资或者投资到底是股权还是债 权，是固定还是浮动，是明股实债还是本质上是股，需要了解后才知道处置的 方

16、法。债权债务的重组需要清楚金融产品和交易构造。3、房地产维度:在不良资产这个行业里，早期做的比拟好的人都是律师背 景出身，由于律师能打官司，了解法院的关系又生疏诉讼流程。比方一个工程 正常价10亿，涉及比拟简洁的法律和诉讼问题，但只要把法律和官司搞定、6 亿就能拿下来，那么就不用懂房地产，也不用懂金融，只要能拿下来就确定 赚，由于标的物的利润足够多，大局部风险都可以通过利润里面化解，所以这 个工程的猎取，法律学问和技能成为了最重要的竞争力。但假设这个工程10亿 但需要9亿才能拿下来，只有1亿利润的话，可能光懂法律和官司还不行，还得 做房地产开发运营，把抵押物的价值从10亿提升到12亿才有更多的

17、利润空间。这一轮不良资产的投资规律就是需要跨界整合的力气，光懂法律不行，还 需要懂金融，有的案例还需要懂资本市场和PE投资的规律。比方说乐视的案例, 乐视有电视业务、有汽车业务、有生态链、还有房地产资产，投资和重组乐视 这样一个公司需要的力气就更跨界、更简洁了，首先乐视在北京有几个地产工 程和土地，这些资产剥离出来值多少钱，处置后能否清偿负债？其次，它的主 营业务，乐视的电视、汽车、能源，这种到底怎么样去估值，这就涉及到PE的 投资和估值规律，比方需要分析行业将来增长空间怎么样，业绩增长是通过并购 重组还是通过自然生长、内在生长？第三，债权债务状况下怎样买，哪些是紧 急债务，哪些是传统融资？哪

18、些是资本市场融资？等等，所以对这个公司进展 估值的时候，既要对资产和土地进展估值，还要依据PE的规律对它的主营业务 进展估值，还需要了解债务重组的可能性和突破点。投资像乐视这样的逆境企 业需要系统的学问和超群的技术，可能跨了法律、金融、房地产，还有资本市 场等维度。（二）重组类的不良房地产工程的投资和处置需要全盘的思维和综合的重组 力气，此类工程的重组成功包括了三个方面的重组-即“利益重组、信任重 组和预期重组”。1、利益重组：每一个不良资产的利益关系都是很简洁的，资产本身没有良 或者不良之分，资产本身是中性的，我们看到不少烂尾楼都是在黄金地段，变 成不良的缘由可能是由于“一些不良的人、有着不

19、良的利益，用了一些不良的 手段把它弄成了不良，所以我们说“不良资产要和气的人，专业的人去 做”，不然你本身就不是一个和气的人，你可能把它变成二次不良、三次不 良。重组的成功就是要对这些不良的人或者事进展重组，重组完了，大家的利 益达成全都，大家才能形成合力，把困难化解，共同把工程盘活。2、信任重组：很多不良资产其实都是信任危机，即债权人不信债务人，债 务不信债权人，债权人之间相互也不信任，债权人不信任法院和地方政府，大 家相互不信任的话很难达成全都，把扣给解开，所以重组方进场确定要取得各 方的信任，从而达成一个友好的重组。3、预期重组：治理利益各方的预期很重要，债权人也好、债务人也好，假 设预期太高就很难达成重组成功。固然，各个利益方的预期是不断发生调整 的，有可能是市场的缘由，有可能是人的缘由，也可能是谈判方法的缘由。在 整个重组过程中，对地方政府的预期、对法院的预期、对债权债务人的预期， 得做一个重组，到达一个比拟平衡的利益点，才能最终完成上述的利益重组、 信任重组。总之，一个简洁不良资产工程的盘活，需要打通法律、金融、地产、资本 市场等各个维度，需要对工程进展深度的信任重组、利益重组和预期重组，并 找到适宜的单点突破口才可能成功。