企业管理百富购物中心营运及招商方案.docx

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1、企业管理百富购物中心营运及招商方案百畲购物中心管运及招商方案合胜誉铺有限/任公司专业甫业管运品牌招 甫筹划团队*条4古收地珞品牌专奏服装.贪粗租赁2.73.8经品情况较好，以品牌专卖为主1.6育图分析及商督特征1 .该区域是乐斐传统的行政办公区城，商务乳阳液郝，周边环境优势明显。但受传统办公区域影响，该区域而 业短倒欠缺，缺乏粕应的商业配套。2、该区域是米泉的中心区，周边聚集了大量的居民区，其中主要的高收入算体均居住或该区域，对商阕形成M 好的话靠支撑。3,该区域交通便利，与文化路相临，主要公交成路经过该区域，现场进出十分便利，人流动线规划合理，物诜 配送方便快健，犯备有足够敷量的停车场。4

2、.该区域属于竞争有限而集爸力强的区域，门o人流量600 （平除）一3000人/小时（得峰，目人流量需达一五 （）00人，与人流量最大的丰原商场等区域相比，仍有较大差跑（一半左右）。5 .该区域商业开展潜力巨大，伴随老城市开发和区域环境改造，片区商业形象逐.步改善，开展港力巨大。而传统的甫业区，如丰滁市场等区域，灸改选FR制，未来商业开展空间受限与商业形态的升级。6 .商贸材征属于典型的商务区商圈特征，适合主力百货和大型卖场的线管，必须依赖4身条件改变区城商业乳 倒较弱的不利点。7 .该片区商业机能不断完且，正形成运看.多种业杰.商品经营品类齐全、满足多层次请赛需求的，粕对独立又 t成体东独立商

3、图。8 .用边休闲和娱乐设边的建设，将强化该区城的休冏超阳，环境改4对人流条聚的效底更超显著。二、项口分析2.1审Q SWOT分析1.优势和机会点1-1.商业皆景优势，地正成熟的商业区；1-2,地段优务，古收地中路交通主动脉，辐射炮力强；1-3,竞争优势，强调文信的创新和专业管理运奈；1-4、规模优葬，忌开发面也接近3.1万年米，便于形成集聚效应；1-5,商业形志升级和请去规模步张，为工程开展更定良好基础；1-6、宏观和区城经济开展九会，使东东新区开展潜力巨大，为商业经詈创造了巨大的市场机遇；2、词题与扁的点2-k工程现横大，市场商业家量有限，市场叁量瓶颈无法实现有效臾政；2-2.工程地理核置

4、哆儡，与成熟商业圈克天环境无法类比；2-3.卖场过火，无论从招商和经萤管理方面，都存在诸多压力；2-4.商业开发量过大，已经短过市场可承受的衮量，市场竞争形势严峻；2-5、商业从初级阶段进度成长阶段，处然面临激界的市场先争和利网下滑的现实；2-6.芮赛得不到满足和请费的不理性，使商业文住面临诘多变数，商业经营波动和多支，导政商业经爸风险巨大；2.2威城市场对本畲走技的可行柱分析1、从区域经济开展情况看大乌鲁木齐建.成后，鸟昌都市区基本形成，鸟曷都市区拔规划为南光区和曷吉、米泉两个新城区。现在 的乌鲁木齐老城区为南区，其目珞是全面提升产业结构，大力开展具有强大区域姐物功能的生产性服务业，提 石区

5、域的核心竞争力。正在发梭中的乌鲁木齐北部几个区为都市北区，市级行畋中心牵到北区，结合乌鲁木 界经济技术开发区等形成新的城市构豕；通过快速交通网络，沟通都市区的多个开展单元。米泉新城区将走 成大型的现代物流中心和制造业基地，同时开展成城市豫港度假及地。米东新区作为乌鲁木齐新经济中心的地位已经奠定，伴随.工业园区和大量企业的八位，区城经济实力和不 断增强，人。不断增长。 区城线济和人口的增长出然促进区域商业增长和业忠升级，从商业现阶段开展版况， 米东新区未来商业开展规划和南图辐射能力看，本工程无我顺应了经济开展大的空咨和商业形忠升级的需求， 因此具有巨大的开展潜力。2,从当地市场规横看我止2002

6、年底（缺乏景新统计数据人 来泉金市实现请去舄零售总领7亿元，同比增长10.37%,进入 快速开展阶段，其中枇发孝刍业实现零售忍领3.33亿元，核可比增长计算，2005年，来泉的批发零售业强计实现匐乌忌新4.4亿元。按本商场预估的零售额5500万计算，只占委个市场规模的12.5%,根据12.5%的市场占有率评估，从 规嫩而言完全可以到达这个市场参量。但从4.4亿奉考总额中40%的中高槽访克需求量计算，我们的市场份 额占到整个市场份额的31%左右，从这个市场份额而言，我们面临一定的市场压力，如果实现这一目标， 我们将处于粕对走新市场的地位，未来的竞争优势不言而论。3、从当地商业形杰现状和升级情况看

7、来泉当地商业形忠严重落后于经济开展水平和居民甫费需求，导致请争外流产重，虽然近两年商业形 忐有所升级，一些大型超市和专卖店等甫业形忐开展情势良好，但从笈体环境评价，仍显落后。区域商业形志落后和居民访泰需求之间的矛盾。迫切需要新兴主力业走进驻柬女支这种现状，从商业 开展超势和工程走低而言，我们认为找到了很好的对接点，符合市场开展越寿和请击需求。4,从商典理念和请赛经务才来京新区成立，米泉已线近入城市化时代，工业化和第三产业的开展，必然带动询费理念升级，居民 消费能力增强.，靖泰筠于品牌化和多样性，在这种话费经势的促进下，传统的市场显然无法满足居免为身的 需求，大型墓市、专卖店,百货商场和购物中心

8、等多业息组合成为未来的开展方向，尤其是大型购物中心, 必将成为大城市区城有图的核心主力。2.3项q规划设计W价及分析1,从业杰及伐看六大主力亚杰大型超市，精品百货、家用也器、家居用品、敷码影院、餐饮娱乐，集聚区城主要商业 形忠，强调以规模制胜，大型越市，精品百货，家用电器，家居用?、敷吗影院，餐饮娱乐等多业忠互为补充， 相互促选经营。全面满足区域居民徐合请亮需求，从日用品列制品百货，从运动体闲列品牌服装，从针织用品 列堂装余列，从化枕条列利为金珠宝，从家用也器到蒙居用品，从食品副食品列生纬建菜，从忖色法核到举中 卷e,从数得影院到商场演艺休闲吧。符合地区购物中心的规划理念，具有较强的生命力和延

9、展性。2,从工程水平和垂直人流设讨看水平人流动线设计合理，大开间9米板距设计，保证水平人流通扬，无视免序碍。每层两部扶梯保证金 祟人流输送.，通过楼顶娱乐性，体闲性，景况性工程规划，吸引人流上行，印层的购物史问，一层的娱乐空间和模顶的体闲空间，保证人在2小时购物r夕艮据评估，每层候时间购物时间在30分钟左右）夜务后可以适度娱乐和休闲。该工程设计上景大的缺陷是商场住置和人。的设计，CBD r中央商务区）商业横灰无炖适应来泉商务功 能的匮乏，因此必须从人O和中文休闲广场进行改善，让人遮进出更加自然便利，使中安休闲广场成为更 内结构，让人。直接与港街而暖接，保证人就直接进入。3、从项n商业起套看商业

10、配套设施是该项0最大的优势，可以说是商业花套设鹤齐全，从中空休闲广场到室内休闲史河； 从12部布动扶梯列大吨住货梯；从中央史伊列林烟余货；从消防啧淋到平安玄按；从双回路供也列各发 也九组；从玻瑞幕墙内地面、顶面的焉桂次装修；从敷得影院列法饮广场全方住满足商场高定住需求。念电您的软+市场调研分析项处分析商场较誉业态文位商场经管模式商场管理未统建,立商场包装人员墙例91426304950商场招考计划51百畲购物中心詈运及招商方会一、市场调研分析1.1 育业市场皆景1 .来泉商业开展绘历了初级阶段，现正比人快速成长期，商业形态也或同步升级，队历克情况来看，2002年 以前，米泉商业形忐以祟贸市场为代

11、表（局部商场物业也采用市场型的短管形式，从线着模尤上我们称为市场 型物业），甫品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品.低档服装、日用百货等，中高林商舄和 非生活酎用品销售规模有P艮。2、2002年后，泉泉商业开展迷人快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是甫业规摄的广通和商业形志的升 级，2002年以来，来泉市民收入水平不所提高，请费理念姆首，请去规嫌同步提升。从商业形志而言，来泉一 批新的商业卖场馔入市场运管，以品牌专类和大型超市为主力的业忐开始出现，并成为市场请去的主体，这种 情形标志着米泉商业开展迷人快速成长期。3、东泉商业开展已经经历了以市场型商业为主体的初级发兼阶段，现正近人

12、以超市、专卖店、商场、集贸市场 多业态并举的开展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。1.2 专业市场现状1 .典型的二级城市商业分布体米二维商业分布体系，由一个桢心商业区和社区商业组成的商业体夕:。商业 分布十分集中，甫业主宴祭中在以古牧地中路为核心的区域，该区城集中了市场型商场.条贸市场、大型超市. 家电超市、专卖店、地下街等多种商业形志。2、以古牧地中路为板，G、，新华路祟中了大量日用百货枇发零售商业，主要经管日用百货,食品、到食品.烟酒. 建材.五金等商品。文化路商业相对置乏，主要依托爰家超市和亿家百货，主要经备0用百货.食舄.副食品. 服袈等商品。稻乡路近几年商业开

13、展冬速，逐步形成以舄牌专卖和家电超市为主的业出，主要经管也及.皮鞋， 休闲服饰等。3.随着城市佐济开展和居民收入水平摄升，日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经管和请靠的主力商品， 但品牌服饰，禹柱饰品，家用电及.,次居装饰等中高枝耐用靖费品施电规模不断增长，在市场中已线占有相当价领。1.3育业市场开展起务预说1 .随着城市经济开展和大面秋商业开发，以商城和大型综合市场为代袅的商业物业开始供应市场。当地商业形 杰由传统甫业向现代商业转型，但由于甫业清会市场增长和请布水平提升有限，存业过那么导畋市场竞争加副， 经管户的盈利能力逐步下眸。2 .从商业发装挺务灼新，当地商业区域进一步向古收地路集聚，

14、依托原有的商业环境，古收地路将建成一枇中 高档走住的商场，促进当地商业形态升级。尤其以百奇的物中心为代表的大型购物中心，处将初底改支当地甫 业格局和竞争形式。3,伴随当地商借租金的一珞上涨，商铺销售价格也水涨船,，但从商业经聋水平来看，商业的经管规模和单品 利间并未同步提升，尤其是单品利泗反而呈下降超务，商业管效笈普遍下滑，从而抑制商谓租赁加销售价格 进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销卷价格或叠顶后必将出现逐步友低均分，直到市 场供需从新到达平街,4.从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定核和价格竞争上，时有缺乏有效的管理和规笆，使广大经考户绘詈受到

15、拉夫，市场迫切需要专业化、规第化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从 硬件竞争转向软哽件并举的竞争格局。商业开展周期图斛竞争形式有限竞争完全免争垄断竞争有F艮竞争盈利模式利泗击，波动大利泗低，波动大利沟适中、波动小利泗下午、波动大5,从上述开展越势图可以看出，米泉甫业开展已经选人成长期，成长期的典型特征是访赛规模的急剧张和光 争的或醋性。受市场开展利好的剌激，大量商业类场开始管业，商业规模急剧力张，必纭导致商业竞争的加剧， 商业利泗水平下降，市场波动加剧。我们同看所处的环域与上述情况完全相似，因此必须作好充分竞争的准备。 x3722x中国最龙大的费料库下我6,伴随着市场激烈的竞争，定核失误和经普

16、管理水平低下的商业将会被沟次出市场，而请去者在史争il程中， 请典理念也日越成熟，从现阶段以价格导向请费（谓去不理性的典型，高收入阶层认为价格是评判品牌和品质 的唯一标准,低收入以价格低为购买日林）向价格，舄质和品牌多维度评价商品价值的方向转变。话电开始起 于理性，话费目标性明显，访布考颈向于到自己认可的商场购物，访布皮合自己的品牌。1.4诂/者状况1、中低档商品仍是市场访泰的主体，伴随居民收入水平提高和购物理念更新，中志技商品访泰规模透步提升， 品牌诗赛奇识成为请弟的主流意锹。2、日用品等生活必需品是诂亮的主流商品，主要从当地的买。服装多耐用词靠品，主要在乌鲁木齐的实。伴随 看当地甫业形杰的

17、升级，尤其是求东新区的大乌鲁木齐成哈的实卷，以中高档服装百货为主管甯品定住的现代 商业进驻，当地居民购物将收支主要依赖乌鲁木齐的现状，向着本地化诗去调整。3、区城经济开展和人口增长，城市化进程和诗去理念升级，必然带来诗您规模的犷张和油冷层次的升级，区 城请去出现融合，大型的物中心等现代主力业忠成为市民的物和休河的主要去也。1.5克争对手状况名称地址业态定位业种规划经卷方式租赁侨格（元/m/AJ比套设此备注+源商场古收地珞市场型南业1F：家电.化装品.百黄.珠宝、小有品.文化用品.五金2F：服装、虫鞋.床上用品3F：服装.床上用？4F：米装租赁1F： 360元/月/节（柜台）2F： 3.03.83F： 1.72.24F： 1.6上行技睇存名齐全，整体经售情况较好，双金水平豪高鸿翔官场古收地路市场理南业IF：家也.珠宝.通讯2F：服装.皮鞋3F：服襄租赁1F： 1.32F： 0.63F： 0.38上行扶梯经着情也一般.二.三楼惨淡经管地T街古收地路音业街服装、皮戴，佩饰租赁2.22.6上行扶梯经老情况较好，汇柴泉泉主委服装，品牌金泉育场古收地路市场型高业IF：小家电.超市.化装马.百货2F：服装，尿上用S.针枳.百货租赁1F： 1.82.22F： 11.9上行技睇位管情况一般