XX水利工程建设土地储备项目效益测算报告.docx

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1、XX水利工程建设土地储备项 目效益测算报告为弥补云阳县在建梅峰水利工程建设资金缺口，通过土地储备、 出让实现增值收益，经过反复踏勘比选，云阳县政府已同意由重庆 市水投集团土地储备整治有限公司拟在“一城四区”双洞子城市 副中心小江片区青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域储备 土地1XXX亩作为控制性储备用地。现测算如下：一、整治成本测算用地出让要完成征地、拆迁、整理，达到“六通一平”，结合 云阳府发20XXXXX号文件和云阳县国土局提供的数据计算，储备 地块1XXX亩需安置人员3XXX人，1XXX户。分项为：（一）根据补偿文件标准计算得到征地拆迁成本为27XX. X万 元,合XX. X万元/亩

2、。一是征地拆迁成本6XX. X万元,其中:土地补偿费及安置补助 费5XXX万元;青苗补偿费XX. X万元;地上构筑物补偿费XX. X万元； 地上附着物补偿费XXX万元。二是房屋拆迁及安置成本14XX. X万元，其中:地上建筑物补偿费6XX.X万元；住房安置费6XX.X万元；搬家补助费XX. X万元； 搬迁补助费XX. X万元；水电表等设施的拆迁补偿费XX. X万元；红 砖厂补偿1XXX万元。三是基础设施补偿费2XX. X万元。四是相关税费3XX.X万元，其中：征地管理费XXX万元；耕地占用税XX. X万元；养老保险统筹 1XXX万元;新增建设用地有偿使用费1XX.X万元；耕地开垦费XX. X

3、万元；规划编制费XX. X万元；勘界费XX. X万元；环评费按照每宗 地2万元；可行性研究报告编制费按照每宗地XXX万元；水土保持 费可免缴。（二）土地整治成本按照土石方量XXX元/立方米计算，平整 过程预计需要成本15XXX万元,合XXX万元/亩。（三）其他成本中不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整 治成本之和的5%计算2XX. X万元。（四）经营管理费用当期整治工程的前期工程费和整治工程支 出总额按4%提取XXX万元。（五）财务费用资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备 整治信托贷款协议，年利率为XX. X%测算为3XXX万元。经测算，整治成本约为XX. X万元/亩，共需征用整治成本

4、49XX. X 万元。二、收益分析及计算依据增值按XX. X万元/亩计算，土地综合出让价按XXX万元/亩交易,可获效益11XX.X万元。具备土地增值的能力，可用于开展储备 征用整治。其理由：一是小江片区双洞子组团两侧主要集中布置金融保险、贸易咨 询等用地，规划有县级商服、文化中心区，图书馆、科技馆、会展 中心、影剧院、文化宫，350床医院1座，新建30班小学1所。其区位优势好，增值大，变现快。二是云阳新县城20XX年后将形成XXX万人，成为渝东城市群 中的重要城市，待储备地块位于规划区，是云阳新县城建成区下一 步发展的必然选择，非常适宜住宅开发。三是根据云阳县国土局提供的20XX-20XX年土地出让交易结 果均价XXX万元/亩，20XX年1-6月份土地成交价格均价XXX万元 /亩，且呈现大幅增长态势。四是云阳县房价建筑面积均价1XXX万元/m2,高端房价建筑面 积均价2XXX万元/成。五是原县城无可开发用地，未来3年待储备地块成首选用地。三、土地变现方式及时间（一）变现方式：通过“招、拍、挂”公开竟卖，按协议执行。（二）时间：计划20XX-20XX年卖完，分步为：20XX年完成调规，20XX年完成整治。