企业管理本招标文件经采购人审核确认,同意发布.docx

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1、企业管理本招标文件经采购人审核确认,同意发布本招标文件经泉购入审桢确认，同意发布。采购人JL幸：莆田市物业管理服务采购公开招标文件工程编号：PTST2016-Z-004-1项同名称:黄石工业园区廉租房物业管理服务招标项同采购人：莆田市贵石工业园区开发 招标代理机构:首田市四通招标代理二、重大偏差和细微偏差界定：1、严格界定投标偏差。评标委员会应当根据招标文件，审查并逐 项界定投标文件的全部投标偏差。投标偏差分为重大偏差和细微偏 差。2、重大偏差。以下情况属于重大偏差：(1)投标文件未按招标文件要求加盖公章并由负责人或其书面授权 的代理人签字的；(2)投标文件载明的招标工程服务期F艮超过或少于招

2、标文件规定的;(3)明显不符合服务规格、服务标准的要求；(4)投标文件附有招标人不能接受的条件；(5)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。投标文件有上述情形之一的,应认定为未对招标文件作出实质性 响应，作无效投标处理。3、细檄偏差。投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或 者提供了不完整的信息和数据等情况，评委会判定细微偏差依据投 标文件，而不寻求其他的外部证据。根据投标文件细微偏差的具体情 况判定是否作为无效标处理。一、说明L适用范阳1、1本招标文件仅适用于投标邀请中所表达项tj的服务采购。2 .定义2、1“采购人”系指本次采购工程的业主方。2、2黜标采购人”豕指组织本次招

3、标活动的采购人或招标代理机构。2、3“露标代理机构”索指本次招标系购工程活动组织方。2、4“没标人”余指购买了本招标文件，且已经提交或者准备提交本次投标文件的服务商。2、5“服务”宗指招标文件规定服务方须承当的的义务。3 .合格的投标人3、1符合投标人须知前附表中第2点要求的为合格的投标人。3、2参加本枇政府采购响应的前三年内，在经营活动中没有适法记录。3.3投标人应遵守中国的有关法律、法规和规章的规定。3、4 一个投标人只能提交一个投标文件。但如果投标人之间存在以下为关联关系的情形之 一的，不得同时参加本工程投标：(i)法定代表人为同一人的两个及两个以上法人；(2)母公司、直接或间接持股50

4、%及以上的被投资公司；(3)均为同一彖母公司直接或间接持股50%及以上的被投资公司。3.5投标人不得与本次招标项下设计、编制服务方案和其它文件的公司或提供咨询服务的 公司包括其附属机构有任何关张。3 . 6本次招标不接及寐合体投标。3、7投标代理人在同一个工程中只能接受一个投标人的委托参加投标。4 .投标费用4、1投标人自行承当其参加投标所涉及的一切去用。二、招标文件5,招标文件的组成5. 1招标文件用以说明所需服务招标程序和合同主要条款。招标文件由下述局部组成： ClJ投标邀请(2)投标人须知(3)招标内本及要求C4J合同主要条款C5J投标文件格式5.2本招标文件中所列的图纸、材料和标准、设

5、计等要求仅余说明并非F艮制。投标人可提 出林代标准，但费代标准必须高于或等于本文件要求，并在褊离表中做出详细说明。 5、3除非有特殊需要，招标文件不单独提供本工程使用地的自然环境、完候条件，公有设 施、配套设施等情况，投标人假设对以上情况要求了斛，经采购人同意后，可以到使用地勘 查，否那么将披视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。6.招标文件的漆清6、1投标人对招标文件如有疑点，可要求渗请。要求澄清应楼投标邀请中载明的地址以书 面形式(包括信函、电报或 ，下同)通知招标代理机构。招标代理机构将视情况在投 标就止时间15个日历日(如至原定战止时间缺乏15个日历日，那么需延长开标时间)前将 不标明

6、查询来源的书面答复发给所有投标人，并在采购信息发布的媒体上发布更正公告。 该渣请内参为招标文件的组成局部。7、招标文件的修友7、1至投标就止日期前15日(如至原定就止时间缺乏15个日历目，那么需延长开标时间) 招标代理机构可主动或依投标人要求渗请的问题而修改招标文件，应在原信息发布的媒 体上发布更正公告，并以书面形式通知所有投标人，投标人在收到该通知后应立即以电报 或 的形式J予以确认。该修改内叁为招标文件的组成局部，对投标人具有约束力。但本 招标文件第7.2条规定的推迟投标就止时间和开标时间情形不受本条约束。7、2为使投标人在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招林代理机构可的 情

7、推迟投标就止时间和开标时间，但应当至少在投标截止时间三个目历日前将变更时间以 以书面形式通知所有投标人，并在采购信息发布的媒体上发布更正公告。该修改内家为 招标文件的组成局部。左此情况下，采购人和投标人受投标截止期制约的所有权利和义 务均应延长至新的就止日期。三、投标文件的编写8.要求8、1各投标人应仔细阅揍招标文件所有内余，检招标文件的要求提供投标丈件，并保证所 提供的全部密料的真实性及准确性，以使其投标对招标文件做出实质性响应。各投标人假设 提供虚假咨料，一经发现将取消其全部保证金；虚假资料假设在评标过程中发现，还将视为 无效投标；假设在评标后发现，还将取请其中标资格；并根据本文件和政府采

8、购的相关法律 法规迨究其相关责任。8 , 2除非有另外的规定，投标人可对招标服务一览表所列的全部合同包或局部合同包进 行投标。招标代理机构不接受有任何可选择性的报价，每一种服务只能有一个报价。9 .投标文件语言9 J投标文件应用中文书写。投标文件中所附或所引用的原件不是中文时，应附中丈泽本。 各种计量单住及符号应采用国际上统一使用的公制计量单位和符号。10、投标文件的组成投标文件应包括以下二个局部：10.1.1 第一局部报价局部文件：10.1.2 /1投标书2开标一览表1.1.1.2 3其他有关投标工程报价内参的文件第二局部 赛格局部，其中应主要包含以下内参：10.1.2.1 公司简介及资格证

9、明文件投标人的赛格的声明的10.1.2.2 法定代表人授权委托书（的法定代表人参加投标，不要求此项内家）10.1.2.3 行贿犯罪档案查询结果告知的原件莆田市内设立分公司承诺函10.1.3 第三局部服务方案局部投标人应按招标文件要求的内求和顺序，对完成整个项提出相应的实题方去。方亲 编写出须条理清晰、臾出重点.科学合理、细致周全。10.L4第四局部 商务局部，其中应主要包含以下内衮：人员配备情况汇总表公司管理制度、物业管理班子及服务人员组成工程负责人、各专业技术负责人简历表业绩证明材料10.1.4.4 成功案例证明材料本工程主要肯住人员配备情况10.1.4.5 投标人获得证书材料投标人认为需加

10、以说明的其它文件10.1.4.6 标文件要求提供的其他文件10.2投标文件应含“报价局部”密格局部”服务方案局部”和“商务局部”四局部， 以上四个局部应分开装订，“咨格局部”、“服务方案局部”和“商务局部文件”三局部 不可含有报价内参，否那么其投标无效。11 .投标有效期11、1投标文件从投标人须知前附表第4项所规定的投标战止期之后开始生效，在投标人 须知,附表第3项所规定的期F艮内保持有效。有效期缺乏将导玫其投标文件被拒绝。11. 2特殊情况下招标代理机构可于投林有效期满之前书面要求投标人同意延长有效期， 投标人应在招标代理机构规定的期限内以书面形式予以答复。投标人可以拒绝上述要求而 而其投

11、标保证金可按规定予以退还。投标人答复不明确或者逾期未答复的，均视为拒绝 上述要求。对于接受该要求的投标人，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其 相应延长投标保证金有效期，有关退还和不予退还投标保证金的规定在投标有效期延长期 期内继续有效。12 .投标保证金12、1投标保证金为投标 文件的组成部 分之1o12、2投标人应在提交投标文件之，向招标代理机构缴交投标人须知前附表第5项要 求的投标保证金。12、3投标保证金用于保护本次招标活动免受投标人的行为而引起的风险。12、4投标保证金以转帐或也汇形式提交，不直接接受现金或汇票；保证金以投标文 件遹支战止时间前到帐为准。投标人在缴纳保证金时必须

12、以自己的账户或自己的名称数 纳，不得以投标代表个人的名称缴纳。12、5投标人在交纳投标保证金时，必须严格按规定的金额交纳，不得多交或少交， 并左办理交纳手续时必须注明工程编号、工程名称，假设因多交、少交或未标明工程编号、 工程名称而引起查询不到，其后果将由投标人自行承当。12、6未按规定缴交投标保证金的投标，将被视为无效投标。12、7招标代理机构将在中标通知书发出之日后予以原额无息退还中标人以外的投才示 人的投标保证金。12、8投标保证金的有效期为投标有效期满后的30个日历既。12、9发生以下情况之一的，投标保证金将不予退还：(1)投标人在投标就止期后,投标有效期内撤回投标；(2)中标人未能做

13、到按本须知第22条规定签订合同；(3)中标人未按投标人须知前附表规定缴纳招标服务费；(采购人如有要求中标人文付履约保证金的，增加：“中标人未按本须知第12.10条规定提交履约保证金的;)(4)以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标；(5)本招标文件中规定的其他没收投标保证金的情形。上述不予退还投标保证金的情况给招标集购单住造成损失的，还要承当赔偿责任。13投标文件的格式13.1投标人须编制由本须知第10条规定文件组成的投标文件正本麦份，制本年份，电 子板投标文件忒份；正本必须由A4纸张打印装订，采用无线胶打，不得采用活页或可拆 卸的装订，副本可以用正本的完整复印件，并在封面标明“家本”

14、、“副本”字样。正本与 副本如有不一致，那么以正本为准。封面须标明投标人名称并加盖公章，同时盖骑缝章。13. 2投标文件应由投标人的法定代表人或者其授权代表签字并加盖公孝，如由后者签 字，应提供“援友代表人授权委托书”。13. 3除非有另外的规定或许可，投标使用货币为人民币。13 . 4投标人应提交证明其拟供服务符合招标文件要求的服务响应文件，该文件可以是丈 字咨料、图纸和数据，并须提供服务主要内意的详细描述。14 . 5投标文件的正本和全部副本均应使用不能擦去的墨水打印、书写或复印，并由法定 代表人或其授权代表签署，盖投标人公章，加盖翦缝章。13、6全套投标文件应无涂改和行间插字,除非这些改

15、动是根据招标代理机构的指示进行 的，或者是为改正投标人造成的必须修改的错误而进行的。有改动时，修改处应由授权代 表签署证明或加盖校正章。13、7未按本须知规定的格式埴写投标文件、投标文件字迹模糊不清的，其投标将被拒绝。13、8招标文件中要求投标人提供的所有咨质、咨格证明文件及相关材料的复印件须注明 “与原件致”并加盖投标人公章保正书，证件必须在有效期内，否那么将被视为无效人四、投标文件的提交14.投标文件的卷封、标记和遹文14、1投标人应将投标文件正本和全部副本分别用信封密封，并标明工程编号、投标人名 称、投标服务名称及“正本”或“副本”字样。投标文件未密封将导致投标被拒绝。14、2每一信封密

16、封处应注明“于 之前（器招标邀请中规定的开标日期及时间）不准启封”的字样，并加盖投标人公章。14. 3如果投标文件由邮局或专人送交，投标方应将投标文件按照本须知第14.1条至第 14.2条的规定进行密封和标记后，按投标人须知前附表注明的地址送至接收人。14、4如果未按上述规定进行密封和标记，招标代理机构将不承当由此造成的对投标文件 的误投或提奇拆封的责任。14、5投标人应在投标邀请中规定的截止时间前送达，迟到的投标文件为无效投标文件， 将被拒收。14、6投标人在投标战止时间ih 可以对所提交的投标文件进行修改或者撤回，并书面通 知招标代理机构。修改的内家和撤回通知应当按本须知要求签署、盖章、密

17、封,并作为投 标文件的组成局部。14、7投标人在投标战止期后不得修改、撤回投标文件。投标人在投标戳止期后修改投标 文件的，其投标被拒绝。15 . 8投标机止时间结束后参加投标的投标人缺乏三家的，本次招标程序终止，除集购任 务取消情形外，招标集购单位将依法重新组织招标或者采取其他方式采购。五、投标文件的评估和比拟.开标、评标时间15、1在投林人须知甭附表中所规定的时间、地点开标。15、2开标由招标代理机构主持，集购入、投标人和有关方面代表参加。所有投标人应派授权代表参加开标会，并签到。15、3开标时，由招标监督代表和投标人代表检查投标文件的密封情况，对符合密封要求 的投标文件按照相应顺序当场逐一

18、拆封，由开标会主持人宣唱各投标人的报价，唱标内余 为“报价一览表”内今或招标代理机构认为需要宣喝的肉家。招标代理机构对唱标内烹 作开标记录，由投标人代表签字确认。未当场提出书面异议的（含未确认人 视同认可开 标记录。16 .评标委员会16、1招标代理机构根据招标服务的特点依法组建评标委员会。在开标后的适当时间里由 评委会对投标人进行咨格性复查、符合性检查、评标。17 .投标文件的初申对所有投标人的评估，都采用相同的程序和标准。评议过程将严格按照招标文件的要 求和条件进行。有关投标文件的审查、澄清、评估和比拟以及推荐中标候选人的一切情况都不得透露 给任一投标人或与上述评标工作无关的人员。投林人任

19、何试图影响评委会对投林文件的评估、比拟或者推荐候选人的行为，都将导 致其投标被拒绝，并被没收投标保证金。17、1评委会将对投标文件进行检查，以确定投标文件是否完整、有无计算上的错误、是 否提交了投标保证金、文件是否已正确签署。17、2算术错误将按以下方法更正：（D 投标文件中开标一览表（报价表）内余与投标文件中明细表内参不一致的，以开标 一览表（做价表）为准。（2）投标文件的大小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不 一致的，以单价金额讨算结果为准；单价金额小数点有明显错住的，应以总价为准，并 修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。如果投标人不接

20、受按上述方法对投标文件中的算术错误进行更正，其投标将被拒绝并 并没收其投标保证金。17. 3咨格性检查和符合性检查17、3、1资格性检查。依据法律法规和招标文件的规定，在对投标文件详细评估之前， 评标委员会将依据投标人提交的投标文件按投标人须知前附表第2项所述的资格标准对投 投标人进行咨格审查，以确定其是否具备投标咨格。如果投标人不具备投标赛格，不满 足招标文件所规定的咨格标准或提供资格证明文件不全的，其投标将被拒绝。17、3、2符合性检查。依据招标文件的规定，评标委员会还将从投标文件的有效性、完 整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否符合对招标文件的实质性要求作出响 响应。(窿购入可

21、根据具体工程的情况对实质性要求作特别的规定。)实质性偏离是指 实质性影响合同的范围、质量和履行；(2)实质性适皆招标文件，F艮制了采购人的权利和 中标人合同项下的义务；(切 不公正地影响了其它作出实质性响应的投标人的竞争地住。 对没有实质性响应的投标文件将不选行评估，其投标将被拒绝。凡有以下情况之一者， 投标文件也将被视为未实质性响应招标文件要求：CU 投标文件未按照本须知第14条的规定进行密封、标记的；(2)未按规定由投标人的的法定代表人或其授权代表签字，或未加盖投标人公章的；或 签字人未经法定代表人有效授权委托的；C3J未按规定提交投标保证金的；C4J投标有效期不满足招标文件要求的；(5)

22、投标内家与招标内杂及要求有重大偏离或保第的；(6)投标人提交的是可选择的报价；S)投标人未按规定对投标遂行分项报价；C8J 一个投标人不止投一个标；(9)投标文件组成不符合招标文件要求的；C10J投标文件中提供虚假或失实密料的；C11J不符合招标文件中现走的其它实质性条款。评标委员会决定投标的响应性只根据投标文件本身的内参，而不寻求其他的外部证 据。18、投标文件的流瑞18对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内余， 评标委员会可以书面形式要求投标人作出必要的潦清、说明或者纠正。投标人的澄清、 说明或者纠正应当在评标委员会规定的时间内以书面形式作出，由其法定代表人

23、或者授权 权代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内o19、比拟与评价19、1评标委员会将检投标人须知前附表第6项所述评标方法标准，对资格性检查和符合 性检查合格的投标文件选行商务和服务评估,综合比拟与评价。19、2对漏(缺)报项的处理：招标文件中要求列入报价的去用，漏(缺)报的视同已含 在投标总价中。但在评标时取有效投标人该项最高报价加入评标价进行评标。对多报项及赠送项的价格评标时不予核减，全部进入评标价评议。19、3假设投标人的报价明显低于其他报价，使得其投标报价可能低于其个别本钱的，有可 能影响服务质量或不能诚信履约的，投标人应按评标委员会要求作出书面说明并提供相 关

24、证明材料，不能合理说明或不能提供相关证明材料的，可作无效投标处理。19、4评标委员会将按比拟与评价最优在先原那么，排列评价顺序，根据在投标人须知前附 表中确定的中标候选人数量推荐出中标候选人。19、5在评标期间，假设出现符合本须知规定的所有投标条件的投标人缺乏三彖情形的，本 次招标程序终止，除集购任务取消情形外，招标采购单位将依法重新组织招标或者采取其 他方式集购。六、定标与签订合同.定标准那么20、1最低投标价不作为中标的保证。20、2投标人的投标文件符合招标文件要求，楼招标文件确定评标标准、方法，经评委评 审并推荐中标候选人。20 .中标通知2L 1评标结束后，评标结果经采购人确认后，招标

25、代理机构方应在刊委本采购工程招标 公告的媒介上对中标结果进行公示，期满后，招标代理机构向中标人发出中标通知书。中 标通知书对采购人和中标人具有同等法律效力。中标通知书发出后，采购人改变中标结果 枭，或者中标人放弃中标，应按相关法律、规章、规范性文件的要求承当相应的法律责 任。投标人对中标公告有异议的，应当在知道或应当知道其权益受到损害之日起7个工 作日内，以书面形式句采购人或招标代理机构提出质疑。21、2中标通知书发出同时应将落标书面通知没有中标的其它投标人。21 . 3中标通知书将作为签订合同的依据。合同签订后，小标通知书成为合同 的部O2L 4中标通知书发出后5个工作9内,招标代理机构以原

26、缴交方式向未中标的投标 人退还其投标保证金。22 .签仃合同22、1采购人、中标人在中标通知书发出之日起10日内，根据招标文件确定的事项 和中标人投标文件签订合同。双方所签订的合同不得对招标文件和中标人投标文件作实质 质性修改。逾期未签订合同，按照有关法律规定承当相应的法律责任。22、2招标文件、招标文件的修改文件、中标人的投标文件、补充或修改的文件及潦请或承诺文件所列采购工程的互补性法律文件，与合同具有同等法律效力。22、3采购人在合同履行中，需追加与合同标的相同的服务的，在不改变合同其他条款的 前提下，可与中标人协商签订补充合同,但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购 金额的百分之十。

27、22、4中标人因不可抗力或自身原因不能履行政府采购合同的，采购人可以与排住在中标 人之后第一位的中标候选人签订政府采购合同，以此类推。23 .招标项Q行政兑督部门23、1招标项q行政监督部门可视情依法派员对本招标活动的全程进行监督。23、2投标人如对招标活动有异议，可以按照有关规定向投标须知前附表第9项所述招标 工程行政监督部门投诉。第三幸招标内参及要求、招标工程内求及要求二O一六年三月第一幸投标邀请3一、投标邀请困3二、招标服务一览表4第二章投标人须知5投标人须知的附表5一、说明10二、招标文件11三、投标文件的编写12四、投标文件的提交15五、投标文件的评估和比拟16六*、定标和签订合同1

28、9第三章招标内衮及要求20第四幸物业糜务合同40第五幸投标丈件相关格式53合 同 包名称期限详细要求1黄石工业园区廉租房物业管理服务，招标工程自合同签订之日起贰年 （前3个月为试用期）附件一附件一：第一节：工程特点、整体管理思路1 .工程基本情况（具体以实际情况为准）1.1 工程名称：黄石工业园区廉租房物业管理服务招标工程1.2 生落住置：莆田市贵石工业园区花园路与永盛路交叉路口1.3 物业类型：嵩层住宅、多层住宅。1.4 物业管理范囹：小区囹培范囹内及囹墙外3m人行道。1.5 面积、功能：总规划用地面积约7791.05山，地上总建筑面积约20759.9 irf,住宅由多层、高层组 成，地下室

29、建筑面色为1926.75 m2oL6主要设备设施如下：也梯：共4部，具体技术指标详见图纸；电气设备条统（含发电机组，变压器及相应 的高低压配电柜力 供水系统（含嵩压水泵和消防水并力 消控系统；弱也系统；UPS不 间新余统；主控中心。1.7 车住情况：露天车住仅用于停放自行车、摩托车、也动车、助力车等二轮车，不得停放小轿车、 货车等。地下室车住用于停放小轿车，停车住希用由招标人定价，车主需到贵石工业园区 物业科办理举记手续并缴去后方可停放。1.8 项q特征分析本项口作为公共性物业，保持一个整洁、平安、方便、舒适的工作环境显得非常重要， 这也对物业管理提出了较高的要求。本工程有嵩层住宅、多层住宅，

30、入住人员主要为园区内各个企业员工，在平安性与快 捷响应性方面需求较高,需要有专业背景和经验的人员配备，对廉租房实行专业化的管理 理。1.9 主要内春为:A高低压配电条统运行、维护与管理B.低压电器.设备设施的维护与管理C.给排水系统的运行、维护与管理D.垂直升降电梯的运行、维护与管理E.弱电余统（假控、广播、通讯,网络、技防，视频，电子显示照等）运行、维护与 管理F.请防亲统运行，维护与管理G.停车场管理未疏运行、维护与管理H、总控制室的运行、维护与管理L新风交换余统.挑烟条统设备、设卷的运行、维护与管理J.其它公共设备设施的运行、维护与管理。主要有：各类标志标规，南亭、4动伸 缩门、交通标志

31、、路灯，景观灯、广场音响,回栏、果皮笳、垃圾粪便清运设备设施. 停车场设备设北等。第二节：物业管理的服务范回、内走与要求2.1服务花国：高层住宅、多层住宅、廉租房配套活动场所、广场、道路、景观、绿化、保洁、地下 停车库、围堵外3m人行道、费用收取（每季度投一次水表、核算水费，发催缴单；电费 由电业部门按表，物业公司协助俄缴；按园区通知协助催缴物业费）等。22服务内东：黄石工业园区廉租房物业管理服务招标炼合管理：要求各项配备到佳、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目标明确。2.3 房屋设北：按1.5所属所有楼房及公用设施部住的维修、养护。25物业设备：按L6所属所有楼房共用设备的维修、养护、运行等

32、管理，包括：上下水管 道、落水管、共用照明、配也房、水泵房、电梯、消防设施、垃圾间、化粪池等。2.6 卫生保洁：按1.5所属所有楼房的走廊过道，楼梯、电梯间、洗手间、地下宓、广场、 绿地、地下停车场等共用部住的清洁、保洁以及垃圾的收集、请运，室外积水及卫生清理。2.7 篇化养护：包括室内外绿地，花木等的养护、管理。2.8 安防秩序：包括门奇执勤、值班巡逝、消防监控、来访誉记等平安管理。2.9 调防管理：包括建立靖防防范组织以及消防设备设施的管理（包括组建义务靖防队、 应急预案演练、每月不少于一次的平安生产检查及各种专项检查等）。2.10 车辆交通：包括车辆选出、停放秩序等。2.11 移去管理：

33、包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录。2.12 按照莆田市黄石工业园区开发有F艮公司的规定做好公共路灯管理，按规定时间要求开 开启、关闭路灯工作；办理莆田市黄石工业园区开发临时安排的其他事宜（例如领导检查指导工 作等人2.12.1 服务管理要求针对该物业管理服务需求的多样化，投标人必须认真、积极响应以下要求，据此拟订 管理制度及做好服务，为业主普造一个平安、文明、舒适、温馨的办公活动环境。2.13 综合管理各项配备到伐：C1J机构配备到佳：针对物业服务范围与内今设置相应的机构组织，制作系统科学 的机构组织架构图。（2）人员配备到优：建立精简高效的人员编制，各奇住配置说明请楚。管理人员和

34、 水、电、绿化等专业技术人员必须全面持有执业资格证书，相关证书须交业主指定人员确 认并经业主同意后方能上肖工作。员工统一着装，佩戴明显标志。投标人须按业主要求制 订较为全面的员工素质培训计划。队伍素质优支：投标人的主要负责人和业务人员必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪 前科。各类人员应熟悉物业情况和本岗位的责任，服务主动热情，行为规范，严建敬业， 遵守职业道德规范和莆田市物业管理行业规范要求。本工程要求至少配备各专业人员不低 低于12名（必须有投标人授权委托文件并经业主审核杷关入 其中：A物业管理负责人2名。其中负责人1名，要求具有大专以上学历，受过物业管理 专业培训并取得相应证书，有2年以上管

35、理经验，具有较高的政治思想素质和服务水平， 善于沟通协调，能服从招标人管理，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科；管理人 员1名，要求具有大专以上学历，受过物业管理专业培训，熟悉包脑操作。（注：要求每 天24小时都保持至少一名管理人员值班，以便及时解决问题）B保安人员不低于6名。要求具有初中以上学历，年龄55周岁以下，受过专业培 训并取得相应证书，且消控室保安必须具备靖防中控室监管员证书。上述人员须具有较高 的政治思想素质、健康体魄和高度责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。C水电专业人员不低于2名。要求具有初中以上学历，必须具备高压运行维护和高、 低压电工特种作业操作证书或也梯操作证

36、书，熟悉消防设备、发也机组性能，具有较高的 政治思想素质和高度责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。D保洁、绿化养护人员不低于2名。要求年龄60周岁以下，身体健康、能够吃苦耐 芬和高度的责任心，必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪前科。注：人员配备与到住情况：a人员按要求配备到住后送物业管理科备案，发生人员 变动的须及时备案，随机抽检时发现配备人员与备案人员不一玫的每人次处以1000元的 符款；b物业管理人员每天24小时至少保持一名值班，发现无人值班的每次处以2000元 的罚款；c发生上述处分事件3次以上（乐含3次）的没收履约保证金并取请其中标咨格 且追究由此造成的相关责任。保安人员在肖情

37、况：每个门房的保安人员须保持在肯在 位，招标人将每月不定时对保安人员在肯情况进行随机抽检，发现保安人员不在肖住的处 以每人每次200元罚款,每月发生3次以上的并处当月物业管理赛10%的罚款（相应费 用在支付当月物业管理希中扣除J。注：以上人员的工密、福利，待遇由中标单佳支付。(3)设施配备到优：设施配备齐全，有完善的资金来源计划和物资装备计划，有计 算机与智能化管理必备的物咨装备，以便开展各项服务工作，具体物资装备详见第三节服 务我用。如无列出的投标人可以根据本工程的实际需求更行配置。(4)汤业管理用房:招标人提供给物业管理用房(不含靖控室及门房人 用于办公、住 宿、后勤、仓库等。招标人不收取

38、租金、物业费,但水也费用由物业公司承当。2.13.1 管理科学规范：CU管理制度健全：有基本的服务规范标准与物业管理制度，并制定具体作业流程 及物业管理工作讨刻、制订上肖要求及服务准那么、推行公次制度管理和宣传计划、实施员 工考核方法、开展服务责任分区及公示、实行为核培训制度等。(2)管理手段先进：充分应用计算机等现代化管理手段选行科学管理，财务管理， 业主咨料、房屋档案、设备档案、投诉管理等不伍要求纸质资料齐全，且全面实行计算 机管理。(3)管理责任明晰：有完善的各类管理人员工作与业绩考核制度，各岗住责任制明 确,物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录、有成效：C4J管理流程公开：物业公

39、司要主动公开管理服务流程，主动接受业主群次监督。 及时向业主汇报工作选度，接受业主后勤管理部门的日常监督和不定期抽查抽检。2.13.2 沟通集道杨通：(1)设有各种沟通途益的中心，公示8小时服务也话和24小时值班也话，即时解 答业主的冷莉及受理维修等。业主有事可直接与值班人员或区域责任人联宗。业主冷询、 业主急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。(2)设立投诉中心：及时处理业主投诉，投诉在24小时内予以答复处理。(3)主动支持配合：积极访助业主筹办各种会议、活动事项，做好会场布置、秩序 维护、后勤保障、临时搬运、代接打值班也话，报刊分发等工作。2.13.3 维修

40、合格A.维修工程质量合格率=质量合格的维修单教/总、维修单教X100%=100%B.房屋设施设备的维修、养护合格完好率达9。C.平安监控、消防监控等设备管完好率达90%以上。D. 道路、车场完好率90%E.公共照明完好率90%F.苗防设施设备完好率 90%G.化娄池、雨水井、污水井完好率90%H.排水管、明暗沟完好率90%.房屋外观完好率达90%J.公共设施完好率90%(2)服务优质A.业主综合服务满意率90%B.报修15分钟内反响，反响率100%C.急修不超过1小时、小修不超过8小时D.违章发生率vl%E.业主年有效投诉率3%。F. 违章处理率100%G.维修服务回访率：实行100%回访制H

41、. 公共绿化成活率、完好率均90%公共清洁保洁率：清洁保洁达标面积/请诘保洁总面积X100%295%(3)管理有效A.管理人员专业培训合格率95%B.档案建立与完好率98%C.廉租房区水电能费用逐年同比下降3%D.火灾年发生率0.1%E.治安嚎件发生率二案件发生次数/业主办公数X100%40.5%。2.14.5 房屋及其用设施管理要求(1)房屋建筑日常管理要求A、完善标志标识：在楼宇主出入口设有楼宇总平面示意图，各主要通道设有指引路 林；建立、完善主要出入口、各大楼内外、地下室、各机房、设施设备等各类指示牌、标 识牌的设置。各楼层及单元(门入户和公共配套设施、场地有明显标志。各类标识牌维 护完

42、善，无标志破损现象。B、加强日常监管：确保无私搭乱走及擅自改变房屋用途的现象；制止在外堵及公共 空间乱张贴、乱涂，乱画、乱悬挂的行为。房屋装饰装修符合规定，无私改乱拆管线、破 坏房屋结构平安或强害公共利益的现象；C、实题巡查制度：每日至少巡杳两次各层门户、楼梯通道以及其他共用部伉的门窗、 玻德等，并做好巡查记录，发现问题及时维修养护，空置房每天巡视1次，做好巡查记 录。发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措 施。(2)房屋建筑日常养护要求A、外观形象维护：维修、养护共用部住，使房屋外观(包括屋面、天台)完好、整 洁，无阻碍市参和观瞻；室外招牌、广告牌、霓虹灯板

43、规定设置，整齐有序；保持整洁统 一美观，无平安隐患或破须；破堵幕墙面，清洁明亮、无破瓶；涂料墙面，无脱落、无污 渍。B、建筑设施完好：房屋及共用设施保持完好，路灯、通道照明、景观灯、LED夜 景灯等公共照明设施完好；门窗、灯具、开关等功能葭好；楼字外玻璃幕墙至少三年请冼 两次；墙体整洁，无乱张贴；楼内上涂料的墙面定期松刷（如有人每月对楼宇主体及管 道、沟票选行检查，发现问题及时修复；保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所字画 等完好无演；公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象；建立维修保养 记录，房屋及设施的维护、保养合格完好率到达90%以上。（3）房屋修缮管理要求A、及时修补破

44、损：物业公司要确定楼宇参易发生问题的重点部位，定期检查房屋共 用部住的使用状况，及时修补房屋建筑公共部核的漏水和破旗，确保共用部位的地面、楼 梯、走道、扶手、天花板、吊顶等及各类管道无破演。B、遵循维修程序：发现问题，属小修范囹的，及时组织修复；属大、中修范囹的， 及时编制维修计划和住房专项维修咨金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决 定，及时组织维修。C、节约使用资金：合理安挑年度修缮费用，配合业主做好修缮方案和工程预决算， 节约使用济金。2.14.6 物业设备维修，养护、运行和管理要求（1）设施设备管理的原那么要求A、健全管理制度：通过制定各项符合鞋服城设备运行要求的值班、交接班制

45、度以及 设备操作人员的肓住责任制，推行“设备定号、管理定人”的管理原那么。细化各项管理 制度（包括给排水余统运行维护管理、配也运行维护管理、电梯运行维修管理、消控全运 行维护管理等人 建立共用设施设备档案（设备台帐人 技术咨料档案，各设备的帐、卡、 物一致。制定详细的设备三级维修保养制度。采用日常保养、定期维护与大中修（改造） 计划相结合的维修保养体制，配备所需专业技术人员，严格执行操作规程和维修保养内 今要求，定易危及人身平安的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突 发设备故障制定有应急方案。B、加强运行管理：对各种设备此行监控管理；实时监视智能化宗统的运行情况；物 业设备标志

46、齐全、规范，责任人明确，操作人员严格执行设备设施操作规程及保养规范， 坚持“零干扰服务”，定时将各设备运行情况记录在嗓；杷该设备的状态与该员工的绩效 考核联系起来，保持各设备房整洁、有序、正常运行；定时开关廉租房公共部住照明系统； 保证正常供也、供水、供冷，设备运行正常；定期对物业设备进行巡查，运行，堆保、 巡查、操作等序时记录要齐全、请楚。巡杳中发现属于小修的要F艮时修复；属于大、中 修或需要更新改造的，及时编制计划，报告招标人审定后实施。平安监控、消防监控等 设备管理完好率达90%以上。C、切实做好保养：根据已制定的维修保养计划，按时予以实施；定期对设备检查、 请洁、润滑,并记录在素；定期

47、对电梯、管道、管线、消防、智能化余统等设备、设施进 行巡视，发现问题，及时斛决；实行24小时报修值班制度；对也梯遂行定期专业性保养,每次检修保养完成进行验收确认；定期更换备用应急发也机润滑油。（2）设备管理基本要求A、设备综合管理：设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生；水、也、 电梯、消防、监控等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保 养规范；工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙管理有严格规定；共用设 施设备档案（设备台帐入 设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整； 设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴，漏和鼠害现象；机序环境符

48、合 设备要求；设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；设施设备标志齐 全、规范，责任人明确；设备运行正常，平安监控、消防监控等设备完好率达90%以上。B、供电设备维护保养：高压设备按期年检；妥善保管操作用具，离压操作用具完好 并定期送检；严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；备用应急发电机完好可随 时起用，维护、保养到优；限也、停也有明确的审批权限，检规定时间提前通知。每日按 照设备、设施巡视内今与程序巡视配也机房设备，并记录配也房巡视记录表；配 电机房每周清扫一次，配电柜每月清洁一次。按设备、设施（年度）周期检查、保养计 划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内余要求进行周期检查、保养，并将结 果记录于设备、设