物业设施设备管理.docx

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1、物业设施设备管理为确保设备运行良好，正常高效运行，必须做到“三 严，“四会，设备达到“三干净” “四不漏” “五良好”。三严1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损， 功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具 附件齐全，标志清晰醒目。2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交 接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情 况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计 划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。四会1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟 练操作、能取得本专业上

2、岗证书和一定的等级证书。2、会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油 污。设备外观正常，内部功能良好。3、会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具 的实用。4、会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故 障排除方法，能准确及时地修复。三干净设备干净、机房干净、作业场所干净。四不漏不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。修工要求停、送某回路开关 时，按照供 配电系统作业 规范执行4 .对停电 回路开关及时 悬挂“禁止合 闸”警示牌5 .当主、备高压都停电 时启动紧急故 障处理预案1.每月对1.强电电柜外观清洁电主管检电主设施设1次查配电柜管备定期2,每半年外观清洁维护保压 酉己 电

3、 室对直流屏紧固情况养（检除尘1次2.强查）记3,每年对 配电柜停电检 查，并进行除 尘、紧固1次4.每年对 配电柜进行高电主管制 定配电柜 停电检修 计划，并 跟踪检修 过程录表压试验1次1 .每月对 配电柜外观清 洁1次2 .每年对 变压器停电检 查，并进行除 尘、紧固保养 1次3 .每年对 变压器进行直 流电阻试验、 耐压绝缘试验 1次压 配 电 室1 .每月对 配电柜外观清 洁1次2 .每年对 低压配电室停 电检查，并进 行除尘、紧固 1次1.供电系1.突登统发生故障发重大故电主设施设时，由主管组障时，按管备故障乡织相关人员现紧急故障维修记制场查看故障情处理录表计况2.维划2.由强电修

4、前，填主管制定维修写工作票计划并经工程并做好安主管审批全措施及1.维修人技术措施员将检修内3.维容、范围告知修时，按运行人员电业安2.运行人全操作规修员在运行日志程操交中填写故障情作，注意底况人身及设3.维修人备安全员作好相应的4.维安全保护措施修中，设并进行维修置设备检修警不牌i1.维修完5.维、一 运毕后，由运行行 人员试运行2 .维修人 员将试运行内 容、范围告知 运行人员3 .运行人 员试运行时， 维修人员应观 察运行情况1 .由强电 主管确认维修 效果2 .告知运 .行人员可投入 X使用付心 3 .由强电使H 主管填写维修 用记录及工作日 志4 .运行人 员做好故障维 修记录t 1.

5、发现紧 制 急故障时，立修后，恢 复设备周 边状态止违规操行人高压室供配措即切断故障电作员运行记电系施源2.在至事统作2.运行人操作时，电主业规员通知强电主保证人身管变电所范管及工程主管及设备安运行记3.启动备全事用电源3.做4.及时将好相应设故障时间、现备警示措象等相关记录 填写于运行 记事施1.保护现场，在必要 时，告知保险 公司及时定损2.作好必后要的隔离3,由管理处总经理与客 服沟通，并告 知受影响业户三、消防系统运行、巡视和维保作业标准目作 要 点工作标准管 理控制任 人工 作记录支 持文 件、 y防 设备 维保1.专职技工 每日对喷淋系 统、消火栓系统 进行检查1次， 填写设施设备

6、 日常维护保养 （检查）记录表 完好率应为 100%,发现故障 应在2小时内进 行处理，修复时 间不超过12小 时2 .专职技工 每周对消防水泵 房、稳压泵房清 洁1次3 .专职技工 每月对火灾报警 联动控制系统、 防火卷帘门、疏1.弱电主 管每周 对第14项 进行检 查1次2. 工程主 管每月 对第5 -7项 进行检 查1次3.管理处 总经理 每半年 对第1- 7项进 行检查程 主 管 消防设 备月保 养记 录 消防安 全月检 查表 消防 系统 设备 维护 保养 规 范散指示、消防通 道照明、屋面消 防风机、防火 阀、按消防系 统设备检查维护 规范进行检查 1次故障率不得 超过2%,发现故

7、障应在2小时内 进行处理，修复 时间不超过12 小时4 .专职技工 每周对报警打印 系统测试1次5 .每月进行 消火栓泵、喷淋 泵测试、维护； 喷淋系统放水测 试、维护；气体 灭火系统维护、 报警器主机维护6 .每半年对 管网阀门、电机 润滑保养1次，消防风机、防火 阀进行外观保养 1次7.每月按 10%的比例抽查 测试、维护烟感 探测器、温感探 测器、风机、防 火阀、手报按 钮、联动反馈1.专业技工1.全程陪同维保公工程主司的维保检测工管每周作并实施监督检查1夕2.工程主管次包每月按建筑消2.方防设施功能检管理处监测、维修保养合总经理管同约定检查消每月检要防维保单位维保查1次求工作完成情况设

8、 施设备完好率应 为100%,故障 排除率应为100%发现故障应在2小时内进行 处理修复时间不 超过12小时3 .工程主管 每月审查确认消 防维保单位出具 的建筑消防设 施技术测试报 告4 .管理处总 经理每年审查确 认消防维保单位 出具的建筑消 防设施年检报 告四、中央空调运行、巡视和维保作业标准目作 要 点工作标准管 理控制任 人工作记录支 持文 件1.主机巡1.定、视：每1小时1时抄录数行冷水机空调视次据，填写技组运行系统2.室内外运行日志工记录管理温度：每2小2.测表作业时1次温时必须规3.冷却定点，详范塔：每4小时1见空调次系统管理4.水泵：作业规每1小时1次范相关规定1.根据标1.

9、准营业时间提前主管每行半小时开关机周测试技2.根据实两次效工际情况（室内外果温度、冷冻进出2.水温、冷却进出定时抄i水温）调整参数录数据作3.主机及或运行阀门的开关状态状态3.挂状态标识牌，当值班长每天检五良好性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。附：设施设备运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准 二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准 三、消防系统运行、巡视和维保作业标准 四、中央空调运行、巡视和维保作业标准 五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准 六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准目作 要 点工作标准管理 控制另 任人工作

10、记录支 持文 件1.写字楼1.在启电梯开闭时间清空桥梯技电梯机电梯及（各公司自厢，确认工房日常管理关定）无人时才维护保作业查一次1.每天白空 - 卫班擦拭外观1调主管行技设施设空调次每周至工备定期系统2.每月检少抽检1维护保管理测1次主机次第一养（检作业3. 4000 小项工作查）记规机时进行一级保 养，8000小时 进行二级保养， 12000小时进行 三级保养4.每两年换1次油5.电控柜 每月进行除尘、 紧固效果，2 至5项 为外保 单位实 施，运 行技工 现场跟 踪，空 调主管 及时检 查维保 效果录表范1.每天白班擦拭外观11.空调主管每 - 卫行技次周至少抽工2.每年冬检1次第7泵季停

11、机加油11项工作程主次效果2.工 程主管监 督第2项 工作落实 情况管负 责组 织加 油1.每天开1.空、- 卫机前检查风机皮调主管每行技带1次周至少抽工负2.每天开检1次责机前开启补水阀1-3项工1-23.每天关作效果项却机后关闭补水阀2.工塔4.每年冬程主管监程主季停机加油1督4-5项管负次5.每年冬季管道外观上漆1次落实情况责4-5 项1.每月清洗风机盘管滤网1-4项外保单、行1次，位施实，技2.每年清运行技工工洗风机盘管翅片现场跟端1次进，空调设3.每年清主管及时备洗冷冻水过滤器1次4.每年清 洗电机风叶除尘1次检查效果1.每月投1-5药1次项外保单行2.每月出位施实，技具权威部门的水

12、质检测报告运行技工 现场跟工3.每月清进，空调处洗冷却塔1次主管及时理4.每三个 月清洗过滤器1 次5.每月清 洁冷却塔及周边 环境1次检查效果属 设 备1.每年对 管道外观保养1 次2,每年对 阀门外观及润滑 保养1次3.每年对 标识完善1次1-3项运行技 工实施， 综合维修 主管及时 检查效果、行 技工1.空调系1.-统发生故障时，维保范程设施设由部门主管组织围外，主备故障制相关人员现场查要进行管维修记计看故障情况维修录表划2.由主管2.制定维修计划并突发重经部门经理审批大故1.维修人障，按员将检修内容、紧急故范围告知运行人障处理修员3.交2.运行人维修底员在运行日志中时，按填写故障情况中

13、央3.维修人空调维班长填写维修记 录及工作日志员作好相应的安 全保护措施并进 行维修修保养 规范 进行， 注意人 身及设 备安全4.维修 中，设 置设备 检修警 示牌5.维修 后，恢 复设备 周边状 态、工机1 .维修完 毕后，由运行人 员试机2 .维修人 员将试机内容、 范围告知运行人 员3 .运行人 员试机时，维修 人员应观察运行 情况付 使 用1 .由空调主管确认维修效 果2 .告知运行人员可投入使 用3 .由维修1.发现紧急故障时，立即1.禁止违调按空调系统管规停机主理作业规范停2.管i机在操作制2.切断相时，保措应电气开关及水证人身施路阀门及设备3.运行人安全员通知空调主管3.4.开

14、启备做好相用机应阀门L保护现 场，在必要时，及开关 的警示告知保险公司及 时定损措施2.作好必要的隔离r后3.由空调主管与营运部沟 通，并告知受影 响业户4.按中央空调检修要求实 施五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准目作 要 点工作标准管理控制力任人工作记录支 持文 件1.每班次空调、.王对水泵、电源主管每周行技生活水给排双投柜内的计检查巡更工泵房巡水系量电度表、水点及记录更检查统作视泵变频控制 柜、水箱的水 位巡视1次2 .夜班对 浮球阀检查1 次3 .每月抄 录水表数据 时，对主要的 管道及阀门进 行检查4 .对上述 检查形成记录表格1次表 给排水 运行巡 视记录 表业规 范夕 71.

15、每周对1.空、工保水泵、电源双调主管每行技投柜、变频控月对第工维制柜进行清洁1、2项修技除尘1次抽检两次工2.每周对2.维水泵房卫生清修主管对洁1次第3项工3.每年第作填写维一季度对电机保表格轴承加油1次3.空4.填写相调主管每应的维保记录季检查给 水泵维保 效果1.给水系1.突安统发生故障发重大故合维时，由空调主障，按紧修主管组织相关人急故障处管为员现场查看故理修障情况2.维2.由空调修时，按主管制定维修给排水计划系统作业3.由维修规范进主管组织维修行，注意设施设 备定期 维护保 养（检 查）记 录表设施设 备故障 维修记 录表4.填写相 应表格人身及设 备安全3.维 修中，设 置设备检 修

16、警示牌4.维 修后，恢 复设备周 边状态1.每班对空调、工污水泵、污水主管每周行技污水井泵控制箱、止检查巡更工巡更记回阀巡视1次点及记录录表2.每月对表格1次污水坑情况进给排水I!视行检查1次3.特殊天运行巡视记录气时每小时对 地下室出口排 水情况进行检 查表4.巡视人员填写相应表 格2保1 .每季度 对污水泵控制 箱紧固，除尘 1次2 .每月对 止回阀检查， 并清理杂物1 次空调 主管每季 检查污水 泵维保效 果，并抽 检其它项 目、 王行技工 设施设 备定期 维护保 养（检 查）记 录表1.主管组1.省织相关人员现维修主管修主设施设场查看故障情填写维修管备故障况表格维修记2.主管制2.录表

17、修定维修计划由维修主3.由维修管确认维主管组织维修修效果4.填写相应表格1.每班对1.空、天面雨排口巡调主管每行技外环境视检查1次周检查巡工污水视2.特殊天更点及记井、雨气时每小时对录表格1水井定天面雨排排水次期清理1.每班次1.巡对直梯机房进视时发现梯技行巡视1次问题能及工（室内温度、时解决i电网电压、屏的，及时内各电器动作解决.不情况，曳引机能及时解运行情况）决的，通2.每班次知维保方巡视电梯运行并作好记视2 .公寓电 梯开闭时间 （各公司自 定）3 .普通住 宅电梯开闭时 间（各公司自 定）能启动及 关闭2 .业 务特殊要 求需使用 电梯的， 电梯主管 批准后方 可进行3 .电 梯主管每

18、 周抽检1 次电梯开 关时间是 否正确养记录规 表 范 垂直电 梯运行 巡视记 录表 手扶电 梯运行 巡视记 录表情况检查1 .每月对 天面雨排口清 理杂物1次2 .每次下 大雨后须对天 面雨排口清理2.特 殊天气时 当班主管 对雨排系 统情况随 时跟踪记录表六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准目作 要 点工作标准管理 控制任 人工作记录支 持文 件2;视1 .每天对 系统进行检查 测试1次2 .填写相 应记录1 .及 时协助车 管员解决 因故障导 致车辆堵 塞问题2 .满 足车管员 对停车系 统的硬件、 工行 技工 设施设 备日常 维护保 养（检 查）记 录表 设施设 备故障%保1.每天用

19、干布擦拭卡 机、道闸1次 （保洁员完 成）2.每月测操作培训维修记试1次卡机、需求录表道闸的机械性3.维能修主管确3.每季度认维修效对道闸进行加 油保养果1.技工接到车管员关于 发卡机出现故 障信息时，及 时赶往现场处修理2.不能及 时维修时，向 车管员解释原 因，并向弱电 主管汇报1.电信部1.运1与J门进入电信机行技工确电人员出装房时要求其填认填写信主入登记管写相关信息，息的准确管表理方可进入机房性作业2.弱设施设2.弱电主电主管在备日常管负责每月统每月月底维护保计电话数量向行政部养（检3.维护网报送电话查）记络系统数量前，录表抽检统计的准确性每月查看运行租赁机房设施技工发现房状况并抄录电

20、违规情况管表读数时及时向理弱电主管报告1.每月1发现、次开启红外系问题时尽行设施设防盗外统测试可能在一技备日常监控线2.发现故天内解工维护保系统监障时及时维修决，如超养（检维护控过一天查）记保养系的，则及录表规统时与安管范员沟通防盗监路1 .每日对 摄像头进行转 动、调焦动作2 .每日用 干布擦拭监视 器3 .每月对 硬盘录相机、 降温风扇等进 行除尘清洁11-2项由监控 室安管员 完成3-5项由运行 技工填写 相应记录 表格修 主 管监次控4.每月对系各弱电井内控统制箱进行紧固、清洁1次5.每季度擦拭摄像头防 尘罩1次，并 检查室外摄像 系统的防风、 防雨、防尘罩 的密封性工L保洁员第1放每

21、天用干布擦项由监控修设拭机柜1次室商管员主考视系统 月保养 记录 消控中 心每日 检查 表设施设备日常备2.每月对监督管维护保功放机进行调2-3养（检试1次项由运行查）记3.每季对技工完成录表机柜内进行除尘清洁1次设施设每月对场运行备故障幺内的音控器进技工维修记端行抽检1次录表备注：各项目根据所配备的弱电系统进行补充。状态1次（轿 厢运行状况， 声响、平稳 性、平层精度 等）确保电梯 不带故障、安 全运行录.2.电 梯主管每 周抽检1 次外包单位1.外每半个月进行包单位工1次维保，每作人员工月相邻两次维作前须签保间隔不少于到10天，电梯技2.工按电梯维维保工保监督管理标作单须i准现场跟踪得到维

22、修班长签字确认3.发期现违规维 修保养 时，报维 修主管对 其发整 改通知二程主 管电梯 维保 监督 管理 标 准书4.维 保工作须 在各业态 用梯闲时 进行测每年进行1次政府强制 检测1 .合 格证到期 前一个月 组织检测2 .电 梯主管负 责程主 管1.每月底前维保单位提程主设施设、划交下月检修计 划2.由工程 主管审批管备故障 维修记 录表、 工程安全控1.维修保 养人员在对电 梯进行保养、 检修时，应先 在各层厅门前程主 管挂上“电梯保 养、检修”告 示牌2.检修完 成后确保现场 卫生1 .由电梯 5主管确认维修 效果2 .由维保 单位提供维修 记录程主 管1 .扶梯停 机由维修技工

23、进行重新启动2 .重启失 败时，汇报总 t值并通知维保 单位3 .直梯停 机先停止直梯 电源4 .启动直 梯困人解救预案7通知维保1!知单位进行检查值人 员白进入检修n r后程序保单 位*、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准目作 要 点工作标准管理 控制另 任人工 作记录支 持文 件1.每二小1.强时巡视10KV配电主管每电所高压/供配电室1次，发天检查抄运行低压配电系现异常及时向录数据人员电室运统作主管报告2.工受行巡视业规视2,每二小程主管每电主表范时巡视低压配周检查抄管电室1次，发录数据及变电所现异常及时向运行日志运行数主管报告3.管据记录理处总经 理每月检 查抄录数 据及运行 日志表 变电所 设备温 度日测 表3 .按平均 间隔时间，每 天至少抄录配 电室电度表数 据四次4 .特殊天 气时每小时巡 视配电室1次5 .每天 15： 00 点、 21： 00测量变 电所主要设备 开关触头的温 度并记录在设备温度日 测表上6 .强电主 管每天对前日 运行数据进行 分析，发现数 据异常及时处 置7 .运行人 员完成当班运 行日志，主管每天对昨日运 行日志进行审 核1 .高压操 作须由运行人 员获得强电主 管以上领导授 权后，按供 配电系统作业 规范进行2 .某路高 压回路外线路 停电、来电 时，按照供 配电系统作业 规范执行低 压母联倒闸送 电及善后工作.楼层维