物业管理存在的问题及整改措施.docx

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1、物业管理制度存在的问题及完善对策物业管理在英国起源，又在美国发展壮大。我国住房制度改革的 一路演变，让物业管理也以一-种新的公共服务模式呈现在群众面前。 经过20年的时间的历练，也交上了一份成绩单。但当前，由于在我 国的物业管理行业的不够成熟，运行体系不够完善，各类问题不可避 免地出现。如何加强监督和管理，让一个新型行业走上正轨，成为社 会大众共同关注的话题。所谓的物业管理，是业主为了维护建筑设备、公用设施、交通、 治安、卫生、环境而对物业公司有偿地雇用。从物业管理的角度来说, 物业是指已经建成并具有使用功能的各类建筑物及其附属的市政配 套设施、公用设备以及相关场地，它具有固定性、多样性、整体

2、性、 耐久性、保值增值性、商品特殊性、多用途性等特性。1 .问题分析.我国物业管理行业运行弊端物业管理是由房地产的兴盛而衍生的新兴产物，为城市的经济建 设注入生气和活力。而因没有有效的市场管理监督，物业公司服务质 量无法保障、对业主物业费的收取遭受种种困难、业主与物业公司不 可调和的矛盾等导致业主与物业公司关系僵化，并且关系到物业公司 的生存发展，已经成为不可忽视的社会问题。1.1 物业合同不能由业主自主选择开发商在楼盘销售之时，会强制性要求购房者接受开发商方与委 托的物业公司签订服务合同和公约，理由是每个小区都需要物业公司 管理，以此获得物业管理利益。如果业主对于条款不满时，而提出解 约时，

3、物业公司以各种理由拒绝解约，如合同没到期或业主非直接合 同签署人而拒绝解约。1.2 物业公司被动承担开发商留下的诸多”历史遗留问题目前，多数物业公司时开发商利益体系分生出的一个组织，是实际意义上的“父子”关系。开发商在房屋建设方面，可能导致诸如房 屋面积与合同约定不符、户型或者小区配套有出入等问题，这些遗留 下来的售后问题将统统留给物业公司，物业公司无形中充当了开发商 的“售后部门”，业主的不满会直接转嫁给物业公司，而物业公司也 对自己的被动位置满腹委屈，严重影响物业公司与业主两方的关系。13物业公司服务质量低下，部分项目收费存在不合理性物业管理市场的管理体系不完善，导致物业公司与业主的服务范

4、 围未具体确立，经营不规范和服务意识落后、巧立名目进行不标准收 费，而国家也没有一个统一的标准来制约物业收费，使得物业公司 随意而独断。物业管理企业甚至随意编织条款来约束业主，单方面牟 取利益。业主的反抗，带来物业公司强硬的停水电要挟或暴力相对。 而弱势的业务若果以拒交物业费相抗，只能带来更激烈的矛盾点。1.4 业主无法保护自己权益，也得不到应有尊重目前，由于物业管理市场不够成熟，相当-部分从业人员未经过 物业管理职业培训，缺乏专业知识和职业道德基础，法律认知水平也 有待提升。盲目将自己处于“管理”位置，而非“服务”位置，随意侵 犯业主利益,甚至使用暴力，将服务意识抛诸脑后，这是非常错误的。对

5、于业主来说，物业公司唯一的权利就是是否选择接受这个小区的物 业委托，成为受雇着。而没有权利为业主制定规则，更不能强制业主 执行物业管理公司单方面制定的规则。1.5 公共设施及其维修基金的产权、责权不清首先，公共部分产权的归属权没有明确告知。小区的公用面积和 公用配套设施没有约定所属权,与之相关的收益和使用权都没有说 明。然后，权益和责任划分不清晰，没有具体说明公共范围内业主的 财务保障和人身安全问题，物业管理公司应该哪些相应的责任，没有 法律界定。再次，是公共维修基金的管理不透明不规范。应该明确的 是:只有小区业主拥有公共基金的所有权和使用权,但很多时候，因为 不公开透明的管理,这部分的欠款会

6、被开发商和物业公司侵吞挪用， 业主的财产权得不到保护。2 .解决方案探讨近几年来，人们对于住房消费的投资不断上涨，房产拥有者越来 越多，人们对住房问题的关心从毫无概念转为大小和质量，对绿化环 境和社区服务有了更高的要求。物业管理被越来越多的人所接受，行 业地位不断攀升,逐步走上了一条良性发展的轨道。我国物业管理行 业由于在现阶段发展还见成熟，更需要不断进行理论深度探索，建立 一条专业的物业管理体系途径、呼吁推动法律上的保护，促进行业的 健康发展，需要业界一个有力而专业的回应。2.1 由政府主持成立物业管理监管部门，监督行业规范操作建立专门的物业管理国家机构，制定统-行业标准，对整个行业 的监管

7、和调整将起到不可忽视的积极作用。对口行业管理机构成为物 业管理行业的-一个官方发声机构，约束物业公司行动范围，保障业 益，并开通业主投诉反馈信息的渠道，促进行业良性推动。2.2 预见性避免纷争产生，制定完整的规则合理评判首先由双方协商，达不成一致的情况下，可由政府机构出面，进 行法规支持范围内调解,作出快速合理的调解方案，力求公平公正。 如果双方对调节结果有异议，可以寻求司法帮助。2.3 开放市场，遵循优胜劣汰的规则，培养深化企业”服务”的概念随着物业管理市场环境的素质提升和开竞争企业的涌入，行业将 得到进化和升华。让所有企业在同一标准下进行公平竞争，由消费方 决定物业管理企业的生存。只要是业

8、主，都可以进行参与和监督，促 使物业公司不偏离规范操作，形成健康的市场竞争，让物业公司从自 我管理的自律的角度得到提升。现阶段存在于行业中规模小、管理乱、 人事杂的公司，必将被市场所自然淘汰掉。2.4 企业多面性发展，而不只是纵向单一深入，提升各方面的实力物业管理不仅仅单指住宅区，它还拥有更加广泛的定义。商业区、 工业区、办公楼、非营利性机构、公共街区、交通枢纽站、旅游区等 等渚B是物业必将覆盖的地方。物业公司只有遵循多面性的发展趋势, 才能不断地提升自身水平，成为竞争中的佼佼者。2.5 把物业管理作为-个专门的学科开辟出来，培养对口的专业性人才如果把物业管理作为-门学科，那么对于它的内容定位

9、应该是 包括对物业管理行业的规则、成因和管理方式进行不断探索和研究的 一个专业。从物业管理的实践中提炼相关管理理论知识，包括具体的 工作内容、程序、要求和方式，是物业管理各方面知识的综合概述。 -个行业兴起，对相关的专业人才必然是求之若渴的，物业管理行业也 不然。严抓学员的综合性房地产及物业管理学科知识、服务意识和技 术性,加速培养一批高素质、专业的人才，是提升企业实力的重要途径。3 .总结二十几年的时间对于人生是沧海沧田，但是对于一个方兴未艾的 行业只是希望的开始。众所周知，我国的物业管理还存在着许多不 可忽视的制度和管理问题，物业合同的条款强制性、物业费的设定、 物业公司的选择等,需要我们不断地修茸完善。物业管理攀附在房地 产的大树上，保持着良好的上扬势头。人们热衷于各类建筑投资，老 旧的小区和建筑也在进行调整改造，各种后勤保障的服务需要，促成 里物业管理行业的大兴。物业管理企业必须积极行动，抓住机会，猛抓管理，提升服务， 专业敬业，成为这朝阳趋势里屹立不倒的金字品牌。改变的过程虽不 会顺利，需要各方的不不懈努力和探讨，但是这一切的实现，会让我 们拥有更加美好的明天。