企业理性交接是确保物业服务连续性的关键.docx

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1、企业理性交接是确保物业服务连续性的关键企业理性交接是确保物业 服务连续性的关键文/高凯 翔物业管理企业之间的交接是物业管理市场化竞争的必然结果，是 原管理企业向新接管企业移交物业管理权和服务义务的过程，其间体 现着物业管理企业的诚信与操守。理性、顺利的交接是确保物业服务 连续性和维护全体业主利益的关键。为此，物业管理条例第39条 明确规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企 业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”在目前尚无指导性文件出台的情况下，物业管理企业之间如何理 性、顺利地进行交接，笔者认为相关各方应该做好以下工作：一、充分发挥业主大会、尤其是业主委员会及其骨干成员的

2、主导 作用。业主大会和业主委员会是全体业主的利益代表体，在涉及全体业 主长远利益的物业交接工作中应该积极行使他们合理、合法的权利, 以确保交接工作的顺利进行，具体措施有：1、业主大会在决定招投标选聘物业管理企业时，至少应当在原 合同到期前3个月将决议书面告知原物业管理企业，并在合同到期前 1个月完成招投标工作，以便原物业管理企业做好相应准备。2、业主大会在选聘、解聘原物业管理企业的过程中，必须严格 按照物业管理条例及前期物业管理招标投标管理暂行办法等 相关文件规定的法定程序进行，防止产生漏洞，更不能违规操作。3、业主委员会应该积极协助原物业管理企业清理债权债务，并 尽可能形成共识，以便协助新接

3、管的物业管理企业处理善后及追缴欠 费。4、对原物业管理企业应交的各类图纸、资料统一登记造册，包 括竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管 网等工程竣工图；设备安装、使用、维修保养技术资料；物业质量保 修、使用说明及物业管理所必须的其他资料。业主委员会应将以上资 料从原物业管理企业手中接过来，再移交给新接管企业。5、业主委员会要发挥好监管作用并做好移交工作。在与原物业 管理企业清理债权债务的基础上，负责本项目公用资产、公用物品和 公用设施设备以及办公用房、用具、各路管线等清理和监管移交工作, 在工作中要协调好两个物业管理企业之间的关系。笔者认为，除个别因内部机制、矛盾或利益等

4、因素主动退出的企 业外，绝大多数物业管理企业都想获得一个长期稳定的发展环境，因 而会尽可能地做好服务工作，这一点与业主的长远利益是一致的。因 此，业主应该不断强化住房消费意识，了解“物业服务”这种产品的 特性和物业管理的相关知识，树立质价相符的消费观，关注物业服务 中的性价比，不要简单地以价论价。只有正确处理好这一问题，才能 达成永久的利益共同体。事实上，物业管理公司的频繁更替和移交, 最终会使业主的切身利益受到损害。另外，物业管理企业的服务如果 不到位，多半是管理人员的问题，换人要比换企业容易，这就需要业 委会进行多方协调与沟通。二、物业管理企业应该以平和、理性的态度对待管理项目的移交。这是

5、物业管理企业的领导人恪守行规、强化自律、诚信立德的基 本要求。在具体实践中应该注意以下几点：1、企业领导人应认真总结项目管理过程中的经验和教训。对在 管项目的退出，有主动的，也有被动的。主动退出可能是企业的一种 策略，或者因为开发商遗留问题较多又难以解决，或者因为业委会运 作不畅矛盾较多，或者因为管理费收缴不足影响企业运转以致难以保 证服务质量等。而被动退出除上述的一些原因外，也有一些是因为自 身服务不到位而导致业主不满，或是一些来自外部的原因致使企业被 迫撤离等等。但不管何种原因，企业在退出之前，都要认真反思，汲 取经验教训，以平和、理性的心态对待退出，并借机完善企业管理制 度，重整旗鼓，以

6、利再战。2、做好移交的各项准备工作。包括资产清算、债权债务清理、 人员安置、公用设施设备和项目所属办公场所及用具的登记造册等。 其间要与业委会通力合作，尤其在清理债权债务上要取得业委会的支 持，一方面要明确设备、工具、物品的产权关系，一方面抓紧清理欠 缴费用，还要收集好相应的欠费资料，以便日后通过诉讼程序追缴欠 费。3、认真办好交接手续。在业委会的主持下，把应交的手续办好, 该自己带走的要带走，该留给项目继续用的要移交给业委会，该向新 物业管理企业移交的要在业委会的监督下移交清楚，最后三方在相关 交接文件上同时或分别签字盖章。三、政府相关部门应加强对物业管理企业交接的监督和指导。鉴于物业管理企

7、业之间的交接事关企业和业主的双方权益，尤其 是涉及业主的长远利益，是物业管理中的重大事项，政府相关部门应 该加强对物业管理企业之间交接的监督和指导，建议政府要做好如下 工作：1、尽快出台物业管理企业之间交接的规范性文件，以规范和指 导这项工作，从而确保业主和企业的权益。2、明确业委会在物业管理企业交接工作中的主导地位和作用， 从而规范业委会在物业交接中的权利和义务。3、指导检查物业管理企业之间的交接工作，拟定交接工作中的 相应文件格式和表格，作为范本推广执行，对影响大、难度大的项目 派人监督交接，必要时将交接的相关文件收缴备案。同时，建议对物 业管理企业的债权债务在企业退出后如何清理，政府相关部门应会同 有关司法部门做出相应的规定