最新房地产和建筑业“营改增”实务(最全营改增课件).pptx

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1、建筑、房地产企业最新营改增实务建筑、房地产企业最新营改增实务母公司招投标取得土地给未来成立的项目公司（法人单位）母公司招投标取得土地给未来成立的项目公司（法人单位）开发的问题。开发的问题。国土资源部国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）范（试行）（国土资发国土资发20061142006114号号）“申请人竞得申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等确新公司的出资构成、成立时间等 内容内容。出让人可以。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订根据招标

2、拍卖出让结果，先与竞得人签订国有土地使国有土地使用权合同用权合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更国有土地使用权出让合同变更协议协议；也可按约定直接与新公司签订；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用国有土地使用权出让合同权出让合同。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等等 ，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生

3、土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。法律依据法律依据1 1、住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标（建办标2016420164号号）2 2、财政部、财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知征增值税试点的通知（财税财税201620163636号号）3 3、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法税征收管理暂行办法（国家税务总局公告国家税

4、务总局公告20162016年第年第1717号）号）4 4、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局国家税务总局公告公告20162016年第年第1818号）号）法律依据法律依据5 5、纳税人提供不动产经营租赁服务增值纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法税征收管理暂行办法 （国家税务总局公国家税务总局公告告20162016年第年第1616号）号）6 6、不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第1515号号）7 7、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行纳税人转让不动产增值税征收

5、管理暂行办法办法（国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第1414号）号）一、建筑企业招投标合同工程报价的确定一、建筑企业招投标合同工程报价的确定 （一）法律依据（一）法律依据 住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标（建办标2016420164号号）规定：）规定：工程造价可按以工程造价可按以下公式计算：工程造价下公式计算：工程造价=税前工程造价税前工程造价（1+11%1+11%）。）。其中，其中，11%11%为建筑业拟征增值税税率，税为建筑业拟征增值税税率，税前

6、工程造价为人工费、材料费、施工机具使用前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。算。一、建筑企业招投标合同工程报价的确定一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（二）（二）招投标合同中投标价的确定招投标合同中投标价的确定 根据以上文件规定，建筑企业的工程报根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下价如下 税前建筑工程报价税前建筑工程报价=不含增值税的材料不含增值税的材料设备费用设备费用+不含增值税的施工机具使用费不含增值税的施工机具使用费+

7、不含增值税的人工费用不含增值税的人工费用+不含增值税的管理不含增值税的管理费用和规费费用和规费+合理利润合理利润一、建筑企业招投标合同工程报价的确定一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（二）（二）招投标合同中投标价的确定招投标合同中投标价的确定1 1、非、非EPCEPC建筑工程报价建筑工程报价=税前建筑工程报价税前建筑工程报价+税前建筑工程报价税前建筑工程报价11%11%2 2、EPC EPC建筑工程报价建筑工程报价=（不含增值税的设计（不含增值税的设计费用费用+不含增值税的设备费用不含增值税的设备费用+不含增值税不含增值税的安装费用的安装费用+合理利润）合理利润）+不含增值税的设不含增值税的

8、设计费用计费用6%6%+不含增值税的设备费用不含增值税的设备费用11%11%+不含增值税的安装费用不含增值税的安装费用11%11%一、建筑企业招投标合同工程报价的确定一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（三）结论（三）结论 营改增后，建筑企业投标价是含营改增后，建筑企业投标价是含增值税的报价。增值税的报价。案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 （1）案情情况）案情情况 A A公司为中国境内法人企业，公司为中国境内法人企业，B B公司为中国境公司为中国境内一家具备设计资质且有能力承建电厂的专业内一家具备设计资质且有能力承建电厂的专业施工企业，施

9、工企业，A A公司、公司、B B公司均为山东省企业，且公司均为山东省企业，且均为一般纳税人。均为一般纳税人。20162016年年7 7月月A A公司与公司与B B公司签公司签订了订了ZJZJ市生活垃圾填埋气发电项目市生活垃圾填埋气发电项目EPCEPC总承总承包协议包协议。工程总承包范围为工程总承包范围为ZJZJ市生活垃圾填市生活垃圾填埋气发电项目工程的全部勘测、设计、设备和埋气发电项目工程的全部勘测、设计、设备和材料采购，建筑安装和电网接入系统工程施工材料采购，建筑安装和电网接入系统工程施工直直至竣工验收的相关工作。至竣工验收的相关工作。案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉

10、税分析合同节税签订技巧的涉税分析 A A公司为工程发包人，公司为工程发包人，B B公司为工程承公司为工程承包方。根据包方。根据EPCEPC总承包协议总承包协议的约定，的约定，B B公司负责按公司负责按ZJZJ市生活垃圾填埋气发电项目市生活垃圾填埋气发电项目EPCEPC总承包协议的约定，进行勘测设计、材总承包协议的约定，进行勘测设计、材料采购、设备采购、设备检验检测、建筑料采购、设备采购、设备检验检测、建筑安装施工、材料检验检测、测试、并网安安装施工、材料检验检测、测试、并网安全评价、竣工投产、性能试验等所有工作，全评价、竣工投产、性能试验等所有工作，直至完成工程至正常并网发电。直至完成工程至正

11、常并网发电。总合同价总合同价款（不含增值税）为款（不含增值税）为1 1亿元，有两种合同签亿元，有两种合同签订方法：订方法：案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 一是，一是，B B公司与公司与A A公司签订总承包合同，合公司签订总承包合同，合同约定总价款为同约定总价款为1 1亿元（不含增值税）；亿元（不含增值税）；二是二是B B公司与公司与A A公司签订总承包合同，合同中公司签订总承包合同，合同中分别约定了分别约定了勘测设计勘测设计10001000万元，材料采购和设万元，材料采购和设备采购备采购60006000万元，设备检验检测万元，设备检验检

12、测500500万元，建万元，建筑安装施工筑安装施工20002000万元，材料检验检测、测试、万元，材料检验检测、测试、并网安全评价等共并网安全评价等共500500万元。万元。假设不考虑发生假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况，请选择用哪一种合同签订技巧更省加的情况，请选择用哪一种合同签订技巧更省税。税。案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析（2 2）EPCEPC工程总承包合同的节税签订技巧工程总承包合同的节税签订技巧 EPCEPC总承包合同，即设计、采购、施工合同，总承包合同，即

13、设计、采购、施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的总承包模式。这和调试，直至竣工移交的总承包模式。这种操作模式主要适用于那些专业性强、技种操作模式主要适用于那些专业性强、技术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性投资较大的建设项目。投资较大的建设项目。案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 根据根据中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法第二十第二十四条的，建筑工程的发包单位可以将建筑工程四条的，建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、

14、设备采购一并发包给一的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。一个工程总承包单位。EPCEPC合同谈判和签订阶合同谈判和签订阶段对于包发商及承包商来说至关重要，段对于包发商及承包商来说至关重要，EPCEPC合合同中的约定将决定双方日后合作项目的总体税同中的约定将决定双方日后合作项目的总体税负水平及涉税事项。因此，在负水平及涉税事项。因此，在EPCEPC合同谈判和合同谈判和签订阶段，承包商应该尽可能的规避税务风险，签订阶

15、段，承包商应该尽可能的规避税务风险，从而避免不必要的税收损失。从而避免不必要的税收损失。案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析法律依据法律依据财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知征增值税试点的通知（财税（财税201620163636号）号）附件附件2 2：营业税改征增值税试点有关事项的营业税改征增值税试点有关事项的规定规定第一条第（一）项的规定，试点纳税人第一条第（一）项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不

16、同税率或者征收率的，应产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：或者征收率：案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 第一第一.兼有不同税率的销售货物、加工兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。产，从高适用税率。第二，兼有不同征收率的销售货物、第二，兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务

17、、无形资产或者加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。不动产，从高适用征收率。第三，兼有不同税率和征收率的销售第三，兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。产或者不动产，从高适用税率。案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析 建筑业营改增后，节税的建筑业营改增后，节税的EPCEPC总承包合同总承包合同签订技巧签订技巧 建筑业营改增后，必须在建筑业营改增后，必须在EPCEPC合同中必须分合同中必须分别注明：别注明：设计费用、检测费用、建筑安装设

18、计费用、检测费用、建筑安装费用（含设备材料费用），否则会从高适费用（含设备材料费用），否则会从高适用税率，使企业缴纳更多的税收。用税率，使企业缴纳更多的税收。案例分析：某案例分析：某EPCEPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析（3 3）本案例中的合同签订技巧及涉税分析）本案例中的合同签订技巧及涉税分析 第一种合同签订技巧的涉税分析：第一种合同签订技巧的涉税分析：根据根据财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知改征增值税试点的通知（财税财税201620163636号号）附）附件件2 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定营

19、业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（一）项的规定，纳税人兼有不同税率或第一条第（一）项的规定，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，基于此规定，B B公司要从高适用税率，缴纳增值税公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税为销项税为1000010000万元万元11%=110011%=1100（万元）；（万元）；案例分析：某案例分析：某EPC

20、EPC合同节税签订技巧的涉税分析合同节税签订技巧的涉税分析第二种合同签订技巧的涉税分析：第二种合同签订技巧的涉税分析：由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具和会计核算时，都可以分别进行。因此，和会计核算时，都可以分别进行。因此，B B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下：公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下：100010006%+6%+（6000+20006000+2000）11%+11%+（500+500500+500）6 6%=60+880+60=1000%=60+880+60=1000（万元）。（万元）。因此，在假设不考虑发生的增值税

21、进项税的抵扣因此，在假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约100100万元的增值税。万元的增值税。二二、营改增后，建筑房开企业的会计核算、营改增后，建筑房开企业的会计核算 （一）增值税是否进成本两种情况处理：（一）增值税是否进成本两种情况处理：第一，当获得增值税专用发票的情况下，增第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；值税不进成本；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；值税进成本；

22、二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（二）建筑企业的会计核算（二）建筑企业的会计核算 第一，第一，“预收账款预收账款”会计科目中不含增值税，会计科目中不含增值税，而营改增前，而营改增前，“预收账款预收账款”会计科目中含营会计科目中含营业税。业税。收到业主预付工程款时的账务处理如下收到业主预付工程款时的账务处理如下:借：银行存款借：银行存款 贷贷:预收账款预收账款 收到业主预收款收到业主预收款/(1+11%)/(1+11%)应交税费应交税费-应交增值税应交增值税(销项税销项税)收收到业主预收款到业主预收款/(1+11%)11%/(1+11%)11%二、营改增后

23、，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算 第二，采购建筑材料时，当从一般纳税第二，采购建筑材料时，当从一般纳税人供应商采购材料，获得增值税专用发票时人供应商采购材料，获得增值税专用发票时 借：工程施工借：工程施工材料费用材料费用 应交税费应交税费应缴增值税（进项税应缴增值税（进项税）贷：银行存款贷：银行存款/应付账款应付账款/应付票据应付票据 当当从小规模纳税人供应商采购材料，从小规模纳税人供应商采购材料，获得增获得增值税普通发票时值税普通发票时借：工程施工借：工程施工材料费用材料费用 贷：银行存款贷：银行存款/应付账款应付账款/应付票据应付票据二、营改增后，建筑房开企业的

24、会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算 第三，第三，“工程结算工程结算”会计科目中含增值税，而营会计科目中含增值税，而营改增前，改增前，“工程结算工程结算”会计科目中含营业税。会计科目中含营业税。与业主工程结算时与业主工程结算时的账务处理如下的账务处理如下:借：银行存款借：银行存款/应收账款应收账款/预收账款预收账款(收到业主预收款收到业主预收款/(1+11%)/(1+11%)应交税费应交税费-应交增值税应交增值税(销项税销项税)收到收到业主预收款业主预收款/(1+11%)11%/(1+11%)11%贷贷:工程结算工程结算 与业主结算的工程款与业主结算的工程款/(1+11%)/(1+11

25、%)应交税费应交税费-应交增值税应交增值税(销项税销项税)()(工工程结算程结算11%)11%)二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算 第四，营改增后按照完工百分比法确认的第四，营改增后按照完工百分比法确认的“主营业务收入主营业务收入”不再计提增值税及附加。不再计提增值税及附加。结转收入和成本时结转收入和成本时的账务处理如下的账务处理如下:借借:主营业务成本（不含增值税）主营业务成本（不含增值税）工程施工工程施工-合同毛利（不含增值税）合同毛利（不含增值税）贷贷:主营业务收入（不含增值税）主营业务收入（不含增值税）借借:工程结算工程结算 贷贷:工程施工工程施工

26、 因此，营改增后，建筑施工企业的成本和收因此，营改增后，建筑施工企业的成本和收入考核指标中不含增值税。入考核指标中不含增值税。二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算 第一，第一，“开发成本开发成本”会计科目中不含增值税，会计科目中不含增值税，而营改增前，而营改增前，“开发成本开发成本”会计科目中含营会计科目中含营业税或增值税。业税或增值税。发生开发成本时：发生开发成本时：借：开发成本借：开发成本材料设备费用材料设备费用/建安成本建安成本 应交税费应交税费应缴增值税（进项税应缴增值税（进项税）贷：银行存款贷：银

27、行存款/应付账款应付账款/应付票据应付票据 二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算 第二，第二，“预收账款预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款预收账款”会计科目中含营业税。会计科目中含营业税。收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下:借：银行存款借：银行存款 贷贷:预收账款预收账款借：借：应交税费应交税费-应交增值税（已交增值税应交增值税（已交增值税)收到买房人预收到买房人预付款付款/(1+11%)3%/(1+11

28、%)3%（财税（财税201636201636号文件规定：房地产开发企业号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照预收款时按照3%3%的预征率预的预征率预缴增值税。）缴增值税。）贷贷:银行存款银行存款 二、营改增后，建筑房开企业的会计核算二、营改增后，建筑房开企业的会计核算 第三，完工结转收入时第三，完工结转收入时借：预收账款借：预收账款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 预收账款预收账款/（1+11%1+11%）应交税费应交税费应交增值税（销项）应交增值税（销项）预收账款预收账款/（1+11%1+11%）11%

29、11%三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用应用（一）增值税发票的分类：增值税专用发票（一）增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。以抵扣增值税进项税。（二）增值税纳税人的发票开具：（二）增值税纳税人的发票开具：1 1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。票，也可以开增值税普通发票。2 2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发、增值税

30、小规模纳税人只能开增值税普通发票。票。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（三）谁有资格开增值税专用发票：（三）谁有资格开增值税专用发票：3 3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，但是，一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以开增值税专用发票。（参见不可以开增值税专用发票。（参见中华人民共中华人民共和国发票管理办法和国发票管理办法）4 4、一般纳税人的标准：、一般纳税人的标准：工业企业：年销售额超过工业企业：年销售额超过5050万元（含万元（含5050

31、万）的标准万）的标准 贸易企业：年销售额超过贸易企业：年销售额超过8080万元（含万元（含8080万）的标准万）的标准服务企业：年销售额超过服务企业：年销售额超过500500万元（含万元（含500500万）的标万）的标准准三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1 1、增值税发票抵扣期限、增值税发票抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知限有关问题的通知（国税函国税函 20096172009617号号 ）：

32、）：(1)(1)增值税一般纳税人取得增值税一般纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以后开日以后开具的具的增值税专用发票增值税专用发票、（货物运输增值税专用发（货物运输增值税专用发票票）和和机动车销售统一发票机动车销售统一发票，应在开具之日起应在开具之日起180180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 1 1、增值税发票抵扣期限、增值税发票抵扣期限 国家税务总局关于调整

33、增值税扣税凭证抵扣期国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知限有关问题的通知（国税函国税函 20096172009617号号 ）：）：(2)(2)实行海关进口实行海关进口增值税专用缴款书增值税专用缴款书（以下简称（以下简称海关缴款书）海关缴款书）“先比对后抵扣先比对后抵扣”管理办法的增值管理办法的增值税一般纳税人取得税一般纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以后开具的海关日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起缴款书，应在开具之日起180180日日内向主管税务机关内向主管税务机关报送报送海关完税凭证抵扣清单海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料（包括纸质资料和电子数据）申

34、请稽核比对。和电子数据）申请稽核比对。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 2 2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣扣，抵扣不足结转下期继续抵扣 代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应应当具备书面合同、付款证明和境外单位的当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。额不得从销项税额中抵扣。三、建筑房地产

35、企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 2 2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣抵扣不足结转下期继续抵扣 财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知征增值税试点的通知（财税（财税201620163636号）号）附附件件1 1：营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第二十第二十一条一条 规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额销项税额抵扣当期进项税额后

36、的余额。应纳税额计算公式：计算公式：应纳税额应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。其不足部分可以结转下期继续抵扣。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 3 3、增值税专用发票丢失的增值税专用发票丢失的处理处理 国家税务总局国家税务总局 关于简化增值税发票领用和使用程序有关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告关问题的公告 （国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第1919号）号）第第三、简化丢

37、失专用发票的处理流程规定：三、简化丢失专用发票的处理流程规定：（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联：抵扣联：1 1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应提供的相应专用发票记账联复印件专用发票记账联复印件及销售方主管税务机及销售方主管税务机关出具的关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单丢失增值税专用发票已报税证明单或或丢丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件（附件1 1、2 2，以下统称，以下统称证明单证明单），作为增值税进项税额的抵），

38、作为增值税进项税额的抵扣凭证；扣凭证；三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 2、如果丢失前未认证的，如果丢失前未认证的，购买方购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证件进行认证，认证相符的可凭专用发票记，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的账联复印件及销售方主管税务机关出具的证明单证明单，作为增值税进项税额的抵扣，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和凭证。专用发票记账联复印件和证明单证明单留存备查。留存备查。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房

39、地产企业营改增最新政策解析及应用 （二）一般纳税人（二）一般纳税人丢失已开具专用发丢失已开具专用发票的抵扣联，票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。查。（三）一般纳税人（三）一般纳税人丢失已开具专用发票丢失已开具专用发票的发票联，的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。凭证，专用发票抵扣联复印件留存

40、备查。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 (五五)选择材料供应商的决策选择材料供应商的决策 1 1、选择购买的最佳时机，实现资金的流动、选择购买的最佳时机，实现资金的流动性效益。性效益。由于新购进机器设备和材料等动产所含的增由于新购进机器设备和材料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在因此企业可以在不影响正常经营的前提下合理选择购进动不影响正常经营的前提下合理选择购进动产的时间，以尽量晚缴增值税。产的时间，以尽量晚缴增值税。案例案例分析分析甲建筑企业甲建筑企业增值税的纳税期限为增值税的纳税期限为1 1个月。个月

41、。20162016年年8 8月月，其销项税额为其销项税额为100100万元，购买万元，购买固定资产以外的货物进项税额为固定资产以外的货物进项税额为8383万元。万元。20162016年年9 9月月，其销项税额为其销项税额为100100万元，购买万元，购买固定资产以外的货物进项税额为固定资产以外的货物进项税额为100100万元。万元。甲企业欲在甲企业欲在20162016年年8 8月或月或9 9月月购买一台价值购买一台价值为为100100万元（不含增值税）的设备来扩大生万元（不含增值税）的设备来扩大生产，产，购买当月即可投入使用，预计生产出购买当月即可投入使用，预计生产出的产品自购进设备当月起的产

42、品自购进设备当月起3 3个月后即可对外个月后即可对外销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹划？划？案例案例分析分析 方案一：方案一：20162016年年9 9月月购进设备购进设备 20162016年年8 8月月应纳增值税应纳增值税=100=10083831717（万（万元）元）20162016年年9 9月月应纳增值税应纳增值税10010010010010010017%17%1717（万元）。本月不缴增值（万元）。本月不缴增值税，税，1717万元的增值税进项税额留待以后月万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣。份抵扣。案例案例分析分析 方案二：方案二：201620

43、16年年8 8月月购进设备购进设备 20162016年年8 8月月应纳增值税应纳增值税100100838310010017%17%0 0（万元）（万元）20162016年年9 9月月应纳增值税应纳增值税1001001001000 0（万元）（万元）由此可见，由此可见，20152015年年4 4月方案二比方案一少纳增值月方案二比方案一少纳增值税税1717万元（万元（17170 0），），虽然方案二在虽然方案二在20102010年年4 4月就月就支出了支出了117117万元（万元（100 100 10017%10017%）购进设备，比方）购进设备，比方案一早支出了案一早支出了1 1个月，但是同样也

44、会提前个月，但是同样也会提前1 1个月获个月获取收益。取收益。因此从纳税筹划的角度来看，方案二优因此从纳税筹划的角度来看，方案二优于方案一。于方案一。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 2 2、对供应商价格的选择：、对供应商价格的选择：实践中，供应商分为一般纳税人供应商和实践中，供应商分为一般纳税人供应商和小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税专用发票。增值税专用

45、发票。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用 基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，应从以下两方面来选择供应商：下，应从以下两方面来选择供应商：(1)(1)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低1414个个点是合适的。点是合适的。（2 2）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商况下，小规模纳

46、税人的价格比一般纳税人供应商低低1717个点是合适的。个点是合适的。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（六）增值税率（六）增值税率 财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知试点的通知（财税财税201620163636号号）附件附件1 1：营业税营业税改征增值税试点实施办法改征增值税试点实施办法第十五条第十五条 增值税税率：增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，项、第（四）项规定外，税

47、率为税率为6 6。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为，税率为11%11%。（三）（三）提供有形动产租赁服务，税率为提供有形动产租赁服务，税率为17%17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。第十六条第十六条 增值税征收率为增值税征收率为3%3%，财政部和国家税务总局另，财政部和国家税务总局另有规定的除外。有规定

48、的除外。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（二）不征增值税项目（二）不征增值税项目1 1、存款利息、存款利息2 2、房地产主管部门或者指定机构、公积金管理、房地产主管部门或者指定机构、公积金管理中心、开发企业以及中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房物业管理单位代收的住房专项维修基金。专项维修基金。3 3、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关的债权、负债和劳动力一并转让给其他其相关的债权、负债和劳动力一并转让给其他

49、单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。转让行为。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（三）三）8 8类差额征税项目销售额的确定类差额征税项目销售额的确定 附件附件2 2：营业税改征增值税试点有关营业税改征增值税试点有关事项的规定事项的规定规定：规定：1 1、试点纳税人提供建筑劳务服务、试点纳税人提供建筑劳务服务适用简适用简易计税方法的，易计税方法的，以取得的全部价款和以取得的全部价款和价外费用价外费用扣除支付分包款后的余额扣除支付分包款后的余额为为销售额。销售额。三、建筑房地产企业营改增最新政策

50、解析及应用三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（三）（三）8 8类差额征税项目销售额的确定类差额征税项目销售额的确定 2 2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目选择简易计税方法的房地产老项目除外除外），以取得的全部价款和价外费用，），以取得的全部价款和价外费用，扣除受扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额。房地产老项目房地产老项目，是指，是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在201