物权法第三章教案.ppt

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1、第三章第三章 所有权所有权 教学目的和要求教学目的和要求 掌握所有权制度的基础知识和基本制度，包括掌握所有权制度的基础知识和基本制度，包括我国所有权的概念和特征、所有权的权能、我国所有权的概念和特征、所有权的权能、所有权的限制和征收征用制度、国家、集体所有权的限制和征收征用制度、国家、集体和私人所有权，建筑物区分所有权、掌握相和私人所有权，建筑物区分所有权、掌握相邻关系的适用范围、种类，共有的种类、效邻关系的适用范围、种类，共有的种类、效力以及动产所有权的特别的取得方式。力以及动产所有权的特别的取得方式。重点和难点重点和难点：征收、征用制度：征收、征用制度 建筑物区分建筑物区分所有权所有权 相

2、邻关系相邻关系 共有共有 学时数学时数：6 6学时学时第一节第一节 所有权的概述所有权的概述一、所有权的概念和特征一、所有权的概念和特征（一）所有权的概念（一）所有权的概念 所有权是一个具有多重所有权是一个具有多重涵涵义的概念义的概念，可以从不同可以从不同的的角度角度来来理解理解。从理论和立法上来看有。从理论和立法上来看有具体列举具体列举式式和和抽象概括抽象概括式两种定义方式。式两种定义方式。我国我国民法通则民法通则第第7171条条采用的是采用的是具体列举所有具体列举所有权的具体权能或效用权的具体权能或效用的定义方式。的定义方式。我国我国物权法物权法对于所有权没有设定义性的规定，对于所有权没有

3、设定义性的规定，只在第只在第3939条规定了所有权的四项权能。条规定了所有权的四项权能。综合两种定义方式之所长，我们对综合两种定义方式之所长，我们对所有权所有权作如此定义：作如此定义：所有权是指所有人所有权是指所有人依法按照自己的意志通过对其依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益、处分等方式独占性所有物进行占有、使用、收益、处分等方式独占性支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性物权。支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性物权。（二）所有权的特征（二）所有权的特征所有权除具有物权的所有权除具有物权的客体的特定性、内容的支客体的特定性、内容的支配性、效力的绝对性与排他性等配性、效

4、力的绝对性与排他性等一般特征外一般特征外，还具有还具有以下特征：以下特征：1 1、所有权具有全面性、所有权具有全面性2 2、所有权具有整体性、所有权具有整体性3 3、所有权为具有弹力性、所有权为具有弹力性4 4、所有权具有永久性、所有权具有永久性5 5、所有权为于法令限制范围内支配标的物的物、所有权为于法令限制范围内支配标的物的物权权二、所有权的权能二、所有权的权能（一）所有权权能的含义（一）所有权权能的含义所有权的权能是指所有人为利用所有物以实现对所有所有权的权能是指所有人为利用所有物以实现对所有物的独占利益，而于法律规定的范围内可以采取的物的独占利益，而于法律规定的范围内可以采取的各种措施

5、与手段。各种措施与手段。所有权的权能有两方面：积极权能与消极权能所有权的权能有两方面：积极权能与消极权能所谓所有权的积极权能是指所有人可以实施的行为的所谓所有权的积极权能是指所有人可以实施的行为的可能性，而所谓消极的权能则是指行为人可以禁止可能性，而所谓消极的权能则是指行为人可以禁止他人实施行为的可能性。他人实施行为的可能性。（二）所有权的积极权能（二）所有权的积极权能依据我国依据我国物权法物权法的规定，所有权有四项积极权能的规定，所有权有四项积极权能分别为：占有、使用、收益、处分。分别为：占有、使用、收益、处分。1 1、占有、占有2 2、使用、使用3 3、收益、收益4 4、处分、处分所谓处分

6、是决定财产事实上和法律上命运的权能。所谓处分是决定财产事实上和法律上命运的权能。处分分为事实上的处分和法律上的处分。前者是在生处分分为事实上的处分和法律上的处分。前者是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭；后者产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭；后者指改变标的物法律上的命运，也就是改变标的物之指改变标的物法律上的命运，也就是改变标的物之权利归属状态。法律上的处分包括：转让标的之所权利归属状态。法律上的处分包括：转让标的之所有权，将标的物为他人设定用益物权（包括地上权、有权，将标的物为他人设定用益物权（包括地上权、典权等），将标的物为他人设定担保物权（包括抵典权等），将标的物为他人设定

7、担保物权（包括抵押权、质权）。押权、质权）。没有处分权能而对标的物进行法律上的处分称之为无没有处分权能而对标的物进行法律上的处分称之为无权处分，其后果为效力待定。权处分，其后果为效力待定。（三）所有权的消极权能（三）所有权的消极权能所有权的消极权能是指所有权的妨害排除力，即所有所有权的消极权能是指所有权的妨害排除力，即所有物返还请求权、妨害排除请求权、妨害预防请求权。物返还请求权、妨害排除请求权、妨害预防请求权。三、三、所有权的所有权的分分类类所有权可以从主体、客体、主体的数量等方面作出不同的分类。所有权可以从主体、客体、主体的数量等方面作出不同的分类。了解这些分类，对于理解所有权的本质、功能

8、及不同所有权了解这些分类，对于理解所有权的本质、功能及不同所有权的特点、作用等，具有重要的意义。的特点、作用等，具有重要的意义。所有权可以按照不同的标准进行分类。所有权可以按照不同的标准进行分类。（一）按照所有制进行分类（一）按照所有制进行分类我国现行法律对于所有权的分类主要依据所有制形态而进行的，我国现行法律对于所有权的分类主要依据所有制形态而进行的，据此所有权的形式主要有国家所有权、集体组织所有权、私据此所有权的形式主要有国家所有权、集体组织所有权、私人所有权和法人所有权。人所有权和法人所有权。1 1、国家所有权、国家所有权社会主义国家所有权作为社会主义条件下一种所有权形式，是社会主义国家

9、所有权作为社会主义条件下一种所有权形式，是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利，国家所国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利，国家所有权本质上是社会主义全民所有制在法律上的表现。国家所有权本质上是社会主义全民所有制在法律上的表现。国家所有权作为一种法律关系，它是在全民所有制基础上，由特定有权作为一种法律关系，它是在全民所有制基础上，由特定的权利主体（国家）和不特定的义务主体（任何公民和法人）的权利主体（国家）和不特定的义务主体（任何公民和法人）之间组成的权利和义务关系。之间组成的权利和义务关系。2 2、集体所有权、集体所有权劳动群众集体组织所有权又称集体所有权，是集体组织对其财劳

10、动群众集体组织所有权又称集体所有权，是集体组织对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。产享有的占有、使用、收益、处分的权利。3 3、私人所有权、私人所有权个人所有权包括自然人个人对标的物所享有的个人所有权包括自然人个人对标的物所享有的所有权。所有权。4 4、法律对企业所有权和社会团体所有权的特别、法律对企业所有权和社会团体所有权的特别规定规定（1 1）法人所有权）法人所有权 法人作为独立于其成员的民事主体，享有法人作为独立于其成员的民事主体，享有民事权利能力和行为能力，因此能够享有包民事权利能力和行为能力，因此能够享有包括所有权在内的所有财产权，此时其享有的括所有权在内的所有财产权，此时其

11、享有的财产所有权即为法人所有权。财产所有权即为法人所有权。物权法物权法承承认了此种所有权。认了此种所有权。（2 2）社会团体所有权）社会团体所有权（二）按照标的物进行分类（二）按照标的物进行分类所有权可以按照标的物进行分类，分为不动产所有权与动产所所有权可以按照标的物进行分类，分为不动产所有权与动产所有权。有权。动产所有权与不动产所有权动产所有权与不动产所有权，在在主体范围的限制、主体范围的限制、取得取得方式与方式与公示方法等方面存在着公示方法等方面存在着明显明显差别差别，因而是所有权的一种基本，因而是所有权的一种基本分类，各国法律上通常也是以此分类来构建所有权制度的框分类，各国法律上通常也是

12、以此分类来构建所有权制度的框架。架。在立法上，在立法上，不动产所有权不动产所有权通常分为通常分为土地所有权和建筑物所有权土地所有权和建筑物所有权，建筑物所有权又有普通房屋所有权和建筑物区分所有权之分建筑物所有权又有普通房屋所有权和建筑物区分所有权之分；而动产所有权，则侧重于从其取得方式角度加以规定。而动产所有权，则侧重于从其取得方式角度加以规定。（三）按照主体之数量进行分类（三）按照主体之数量进行分类按照所有权人为一人还是为数人，将所有权分为单独所有和共按照所有权人为一人还是为数人，将所有权分为单独所有和共有：前者是指有：前者是指 所有人仅为一人的所有权；后者为所有人为所有人仅为一人的所有权；

13、后者为所有人为两人以上的所有权。两人以上的所有权。需要注意的是法人所有权是单独所有而不是共有，因为法人所需要注意的是法人所有权是单独所有而不是共有，因为法人所有不是法人之组成成员所有，而法人亦为一个独立的主体。有不是法人之组成成员所有，而法人亦为一个独立的主体。共同所有权关系中，不仅涉及所有权人与其他人的关系，也涉共同所有权关系中，不仅涉及所有权人与其他人的关系，也涉及共有人的内部关系，情况较为复杂和特殊，因此后面将专及共有人的内部关系，情况较为复杂和特殊，因此后面将专门论述。门论述。四、征收、征用制度四、征收、征用制度(一一)征收、征用的概念和特征征收、征用的概念和特征1 1、概念：、概念：

14、征收指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属征收指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体所有的财产上的所有权或者其他权利于私人或集体所有的财产上的所有权或者其他权利的行为。（的行为。（物权法物权法4242条）条）征用指国家为了公共利益的需要依法强制取得原属于征用指国家为了公共利益的需要依法强制取得原属于私人或集体的财产的使用权的行为私人或集体的财产的使用权的行为.（物权法物权法4444条）条）2 2、特征：、特征：(1)(1)主体的特定性主体的特定性征收、征用的主体只能是国家。征收、征用的主体只能是国家。(2)(2)公共目的性公共目的性只能为了公共利益的需要进行征收只能为了公共

15、利益的需要进行征收,征用。征用。(3)(3)强制性强制性(4)(4)补偿性补偿性(二二)征收、征用的区别：征收、征用的区别：1 1、法律效果不同、法律效果不同 征收的法律效果是私人或集体财产所有权的改变；征用的征收的法律效果是私人或集体财产所有权的改变；征用的法律效果是私人或集体财产使用权的改变。法律效果是私人或集体财产使用权的改变。2 2、补偿不同、补偿不同 在征用的情况下在征用的情况下,因为所用权没有转移因为所用权没有转移,如果标的物没有毁如果标的物没有毁损灭失损灭失,则返还原物即可；若有毁损灭失则返还原物即可；若有毁损灭失,则应当予以补偿；则应当予以补偿；在征收的情况下在征收的情况下,因

16、为所有权已经转移因为所有权已经转移,因此不存在返还财因此不存在返还财产的问题产的问题,应当依照法定标准对征收收入进行补偿。应当依照法定标准对征收收入进行补偿。3 3、适用条件不同、适用条件不同 征用一般是在临时性征用一般是在临时性,突发性的紧急状态中适用突发性的紧急状态中适用,例如抢险例如抢险,救灾救灾,战争等；战争等；征收不一定是在紧急状态下采用征收不一定是在紧急状态下采用,只要是为了公共利益的只要是为了公共利益的需要需要,依法定程序进行即可。依法定程序进行即可。4 4、对象不同、对象不同征收的对象限于不动产；征收的对象限于不动产；征用的对象包括不动产和动产。征用的对象包括不动产和动产。（三

17、）（三）物权法物权法4242条的正确理解条的正确理解1 1、与、与物权法物权法2828条的关系条的关系2 2、与、与拆迁管理条例拆迁管理条例之间的关系之间的关系第二节第二节 国家、集体和私人所有权国家、集体和私人所有权一、国有所有权一、国有所有权(一一)国家所有权的概念国家所有权的概念国家所有权是国家对国有财产的占有国家所有权是国家对国有财产的占有,使用使用,收益和处分的权利收益和处分的权利,本质上是全民所有制在法律上的表现。本质上是全民所有制在法律上的表现。(二二)国家所有权的客体国家所有权的客体1 1、概括式规定、概括式规定物权法物权法第第4545条第条第1 1款规定款规定:“:“法律规定

18、属于国家所有的财产法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。属于国家所有即全民所有。”2 2、列举式规定、列举式规定物权法物权法对国家所有权的客体还做了列举式规定：对国家所有权的客体还做了列举式规定：（1 1）矿藏、水流、海域；（）矿藏、水流、海域；（4646条）条）（2 2）城市的土地；（）城市的土地；（4747条）条）（3 3）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；（）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；（4747条条（4 4）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,但法律规定但法律规定属于集体所有的除外（属于集体所有的除外（

19、4848条）；条）；（5 5）法律规定属于国家所有的野生）法律规定属于国家所有的野生动植物资源；（动植物资源；（4949条）条）（6 6）无线电频谱资源；（）无线电频谱资源；（5050条）条）（7 7）法律规定属于国家所有的文物；）法律规定属于国家所有的文物；（5151条）条）（8 8）国防资产；（）国防资产；（5252条）条）（9 9）铁路、公路、电力设施、电信）铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的。（法律规定为国家所有的。（5252条）条）（二）国家所有权的行使（二）国家所有权的行使1 1、国有财产由国务院代表国家行使所

20、有权；法律另有、国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定（规定的，依照其规定（物权法物权法第第4545条第条第2 2款）款）2 2、国家机关对其直接支配的不动产和动产、国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利(物权法物权法第第5353条条)3 3、国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动、国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益定收益,处分的权利处分的权利(物权法物权法第

21、第5454条条)4 4、国家出资的企业、国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享享有出资人权益有出资人权益(第第5555条条)（三）国家所有权的保护：（三）国家所有权的保护：1 1、法律规定专属于国家所有的不动产和动产、法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单任何单位和个人不能取得所有权。（位和个人不能取得所有权。（物权法物权法第第4141条）条）2 2、国家所有的财产受法律保护、国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

22、（侵占、哄抢、私分、截留、破坏。（物权法物权法第第5656条）条）3 3、履行国有财产管理、履行国有财产管理,监督职责的机构及其工作人员监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理应当依法加强对国有财产的管理,监督监督,促进国有财促进国有财产保值增值产保值增值,防止国有财产损失防止国有财产损失,滥用职权滥用职权,玩忽职守玩忽职守,造成国有财产损失的造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任应当依法承担法律责任(物物权法权法第第5757条第条第1 1款款)4 4、违反国有财产管理规定、违反国有财产管理规定,在企业改制在企业改制,合并分立合并分立,关关联交易等过程中联交易等过程中,低价转

23、让、合谋私分、擅自担保或低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法应当依法承担法律责任律责任(物权法物权法第第5757条第条第2 2款款)二、集体所有权二、集体所有权(一一)集体所有权的概念：集体所有权的概念：集体所有权是指集体经济组织对依法属于劳动群众集集体所有权是指集体经济组织对依法属于劳动群众集体所有的财产体所有的财产,其同享有其同享有,使用使用,收益和处分的权利收益和处分的权利,它是劳动群众集体所有制在法律上的表现。它是劳动群众集体所有制在法律上的表现。(二二)物权法物权法关于集体所有权的客体的规定：关于集体所有权的客体的

24、规定：（物权法物权法第第5858条）条）1 1、法律规定属于集体所有的土地；、法律规定属于集体所有的土地；2 2、法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂；滩涂；3 3、集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；、集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；4 4、集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；、集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；5 5、集体所有的其他不动产和动产。、集体所有的其他不动产和动产。(三三)集体所有权的行使集体所有权的行使1 1、根据、根据物权法物权法5959条条,农民集体经济组织中须经本集体成员农民

25、集体经济组织中须经本集体成员决定的事项包括决定的事项包括:(1)(1)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；人承包；(2)(2)个别土地承包经营权人之间承包地的调整；个别土地承包经营权人之间承包地的调整；(3)(3)土地补偿费等费用的使用土地补偿费等费用的使用,分配办法；分配办法；(4)(4)集体出资的企业的所有权变动等事项；集体出资的企业的所有权变动等事项；(5)(5)法律规定的其他事项。法律规定的其他事项。2 2、根据、根据物权法物权法6060条条,对于集体所有的土地和山岭对于集体所有的土地和山岭,草原草原,荒荒地地,滩

26、涂等滩涂等,依照下列规定行使所有权依照下列规定行使所有权:(1)(1)属于村农民集体所有的属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；代表集体行使所有权；(2)(2)分别属于村内两个以上农民集体所有的分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；济组织或者村民小组代表集体行使所有权；(3)(3)属于乡镇农民集体所有的属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。使所有权。3 3、城镇集体所有的不动产和动产、城镇集体所有的不动产和动产,

27、依照法律依照法律,行政法规行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。利。4 4、集体经济组织或者村民委员会、集体经济组织或者村民委员会,村民小组应当依照村民小组应当依照法律法律,行政法规以及章程行政法规以及章程,村规民约向本集体成员公村规民约向本集体成员公布集体财产的状况布集体财产的状况.(四四)集体所有权的保护集体所有权的保护 1 1、集体所有的财产受法律保护、集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人禁止任何单位和个人侵占侵占,哄抢哄抢,私分私分,破坏破坏(物权法物权法第第6363条第条第1 1款款)。2 2、集体经济组织、集体经

28、济组织,村民委员会或者其负责人作出的决村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销请求人民法院予以撤销(物权法物权法第第6363条第条第2 2款款)三、私人所有权三、私人所有权(一一)私人所有权的概念：私人所有权的概念：私人所有权是公民依法享有的占有私人所有权是公民依法享有的占有,使用使用,收益和处分收益和处分其生产资料和生活资料的权利其生产资料和生活资料的权利,是私人所有制在法律是私人所有制在法律上的表现。上的表现。(二二)私人所有权的客体：私人所有权的客体：依据依据物权法物权法第第6464、65

29、65条规定条规定,私人所有权客体包括私人所有权客体包括:（1 1）合法的收入）合法的收入,房屋房屋,生活用品生活用品,生产工具生产工具,原材料等原材料等不动产和动产。不动产和动产。（2 2）合法的储蓄）合法的储蓄,投资及其收益。投资及其收益。（三）私人所有权的保护（三）私人所有权的保护 1 1、私人的合法财产受法律保护、私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人禁止任何单位和个人侵占侵占,哄抢哄抢,破坏。破坏。2 2、国家依据法律规定保护私人的继承权及其他合法权、国家依据法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。益。第三节第三节 建筑物区分所有权建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的概念和特

30、征一、建筑物区分所有权的概念和特征 （一）概念（一）概念 建筑物区分所有权，是指业主对建筑物建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理的权利。第七十条第七十条 业主对建筑物内的住宅、经业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。的权利。（二）特征（二）特征复合性复合性专有权的专有权的主导性主导性一体

31、性一体性身份多重性身份多重性专有权、共有权和管理权专有权、共有权和管理权取得专有权便取得共有权取得专有权便取得共有权和管理权和管理权组成要素为一体、不可分组成要素为一体、不可分为专有权人、共有权人、为专有权人、共有权人、管理权人管理权人第七十条第七十条 业主对建业主对建筑物内的住宅、经营筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享性用房等专有部分享有所有权有所有权。二、专有权二、专有权 （一）专有部分的界定（一）专有部分的界定 前款所称专有部分，是指在构造上和使前款所称专有部分，是指在构造上和使用上能够独立，并且可以单独作为所有权用上能够独立，并且可以单独作为所有权的标志。的标志。前款所称专有部分，是

32、指区分所有部前款所称专有部分，是指区分所有部分在构造上、使用上可以独立，并且可以分在构造上、使用上可以独立，并且可以单独作为建筑物标的部分。单独作为建筑物标的部分。（二）专有权人的权利（二）专有权人的权利 （三）专有权人（三）专有权人的义务的义务占有、使用、收益、占有、使用、收益、处分处分第七十一条第七十一条 业主业主行使权利不得危及建行使权利不得危及建筑物的安全，不得损筑物的安全，不得损害其他业主的合法权害其他业主的合法权益益。第七十七条第七十七条 业主不得违反法律、法规以业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用

33、房的，除遵守业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。害关系的业主同意。三、共有权三、共有权 （一）共有部分的界定（一）共有部分的界定 1 1、道路、道路 2 2、绿地、绿地 3 3、其他公共场所、共用设施和服务用房、其他公共场所、共用设施和服务用房第七十三条第七十三条 建筑区划内的建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。城镇公共道路的除外。第七十三条第七十三条 建筑区划内的其建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。服

34、务用房，属于业主共有。第七十三条第七十三条 建筑区划内的绿建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人镇公共绿地或者明示属于个人的除外的除外。物业公司将小区内门卫用物业公司将小区内门卫用房出租给商户做便利店，租金房出租给商户做便利店，租金应归物业公司所有吗？应归物业公司所有吗？A.A.应该应该 B.B.不应该不应该 讨论：煤气管道属业主共讨论：煤气管道属业主共有的有利和不利之处？有的有利和不利之处？4 4、车位、车库问题、车位、车库问题 （1 1）占用共有道路的车位属业主法定共有；）占用共有道路的车位属业主法定共有；（2 2）其他车位、车库，由当

35、事人自行约定其）其他车位、车库，由当事人自行约定其归属，是指开发商和业主约定。归属，是指开发商和业主约定。第七十四条第七十四条 建筑区划内，规划用建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共地用于停放汽车的车位，属于业主共有。有。某某物物业业公公司司将将小小区区内内

36、的的一一处处共共有有车车位位对外开放，其收益部分应归谁所有？对外开放，其收益部分应归谁所有？A.A.物业公司物业公司 B.B.业主共有业主共有 第五、第六次审议稿中第第五、第六次审议稿中第7373条第条第2 2款规定款规定“建筑建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属有约定的依先满足业主的需要。车位、车库的归属有约定的依照约定，没有约定或者约定不明确的，属于业主共照约定，没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。有。”第七十四条第七十四条 建筑区划内，规划用于停放建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先

37、满足业主的需要。汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。汽车的车位，属于业主共有。讨论：讨论：物权法物权法7474条和条和物权法物权法（草案）（草案）7373条关于车位、车库的规定哪个对于业主更有利？条关于车位、车库的规定哪个对于业主更有利？（二）共有权人的权利（二）共有权人的权利 1 1、使用权、使用权 2 2、收

38、益权、收益权 3 3、修缮改良权、修缮改良权 （三）共有权人的义务（三）共有权人的义务 1 1、依共用部分本来用途使用、依共用部分本来用途使用 2 2、按持份比例分担费用与负担、按持份比例分担费用与负担 3 3、不得以放弃权利为由不履行义务、不得以放弃权利为由不履行义务住在二楼的业主甲称自住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，只走己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电楼梯。是否可以不交电梯费？梯费？20062006年卷三多选第年卷三多选第5555题题 甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层，并各自办理了房产证。四层）的一至四层，并各自办理了房产

39、证。下列哪些说法是正确的？（下列哪些说法是正确的？（）A A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入外墙广告收入 B B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利民事权利 C C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权先购买权 D D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须征得甲、乙、丙同意征得甲、乙、丙同意答案ABD第八十一条第八十一条 业主可以自业主可以自行管理建筑物及其附属设行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务施，也可以委托物业服务企业或者其他

40、管理人管理。企业或者其他管理人管理。第七十五条第七十五条 业主可以业主可以设立业主大会，选举业设立业主大会，选举业主委员会。主委员会。四、管理权四、管理权 业主大会、业主委员会业主大会、业主委员会可自主管理、也可委托管理可自主管理、也可委托管理1 1、业主大会、业主委员会、业主大会、业主委员会无诉讼主体资格无诉讼主体资格2 2、业主可依法提起诉讼、业主可依法提起诉讼管理组织管理组织管理方式管理方式业主诉权业主诉权管理职权管理职权1 1、业主大会的职权范围、业主大会的职权范围2 2、业主大会的决议方式、业主大会的决议方式w 第八十三条第八十三条 业主大会和业主委员业主大会和业主委员会，对任意弃置

41、垃圾、排放污染物或者会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。民法院提起诉讼。思考题：思考题：我国我国物权法物权法对于建筑物区分所有权对于建筑物区分所有权制度规定的缺陷及如何完善。制度

42、规定的缺陷及如何完善。课后阅读书籍课后阅读书籍第四节第四节 相邻关系相邻关系一、相邻关系概述一、相邻关系概述（一）相邻关系的概念（一）相邻关系的概念（二）相邻关系的性质（二）相邻关系的性质（三）相邻关系的法律特征（三）相邻关系的法律特征二、相邻关系的基本种类（二、相邻关系的基本种类（P128P128）三、处理相邻关系的原则（三、处理相邻关系的原则（P135P135）第五节第五节 共共 有有一、共有概述一、共有概述共有是指两个或两个以上的权利主体就同一项财产共共有是指两个或两个以上的权利主体就同一项财产共同享有所有权的法律状态。同享有所有权的法律状态。共有作为物权法上一项重要的法律制度，它的基本

43、法共有作为物权法上一项重要的法律制度，它的基本法律特征是：律特征是：（1 1）共有的主体是两个或两个以上的自然人、法人或）共有的主体是两个或两个以上的自然人、法人或其他主体，即共有的主体具有复数性。其他主体，即共有的主体具有复数性。（2 2）共有的客体是同一项特定财产，即共有的客体具）共有的客体是同一项特定财产，即共有的客体具有同一性。有同一性。（3 3）共有的内容包括对内对外双重权利义务关系，即）共有的内容包括对内对外双重权利义务关系，即共有的内容具有双重性。共有的内容具有双重性。（4 4）共有是所有权的联合的法律形式，而不是一种独）共有是所有权的联合的法律形式，而不是一种独立的所有权类型，

44、即共有所有权具有联合性。立的所有权类型，即共有所有权具有联合性。共有的发生原因通常有两个：一是基于当事人的共有的发生原因通常有两个：一是基于当事人的意思而发生；意思而发生；二是基于法律的直接规定而发生。二是基于法律的直接规定而发生。我国我国民法通则民法通则中确认了中确认了“共同共有共同共有”和和“按份共有按份共有”两种共有形式。除此之外，我国民法理论及其他法律上也承两种共有形式。除此之外，我国民法理论及其他法律上也承认对所有权以外的财产权利的认对所有权以外的财产权利的“准共有准共有”。物权法物权法第九十三条第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有

45、包括按份共有和共同共有。单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。额享有所有权。第九十五条第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。所有权。财产共有是家庭和社会经济生活中常见的现象。法律确认财产共有是家庭和社会经济生活中常见的现象。法律确认和保护财产共有关系，对于巩固和发展法人之间的横向经济和保护财产共有关系，对于巩固和发展法人之间的横向经济联合、自然人之间的合伙以及自然人与法人之间的联合经营，联合、自然人之间的合伙以及

46、自然人与法人之间的联合经营，预防和减少因家庭和夫妻财产共有关系而发生的纠纷，促进预防和减少因家庭和夫妻财产共有关系而发生的纠纷，促进夫妻之间和家庭成员之间的和睦团结，发展新型的社会主义夫妻之间和家庭成员之间的和睦团结，发展新型的社会主义婚姻家庭关系等，均有着重要的意义。婚姻家庭关系等，均有着重要的意义。二、按份共有二、按份共有（一）按份共有的概念与特征（一）按份共有的概念与特征按份共有，又称分别共有，是指共有人按照预先确定的份额对按份共有，又称分别共有，是指共有人按照预先确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有。共有财产分享权利和分担义务的共有。按份共有作为共有的一种形式，除具有共有的一般

47、特征外，还按份共有作为共有的一种形式，除具有共有的一般特征外，还具有以下特征：具有以下特征：1 1、按份共有中两个或两个以上的权利主体之间的联系是偶然、按份共有中两个或两个以上的权利主体之间的联系是偶然的，不需要他们之间存在特殊的团体或身份关系的，不需要他们之间存在特殊的团体或身份关系2 2、各共有人对共有物分别享有确定的份额、各共有人对共有物分别享有确定的份额3 3、按份共有人对其应有份额享有相当于所有权的权利、按份共有人对其应有份额享有相当于所有权的权利（二）按份共有的性质（二）按份共有的性质关于按份共有的性质如何，理论上存在着多种学说。其中，以关于按份共有的性质如何，理论上存在着多种学说

48、。其中，以权利分割说中的权利范围说为通说，我国权利分割说中的权利范围说为通说，我国民法通则民法通则中对中对于按份共有的性质，采纳的也是权利范围说。于按份共有的性质，采纳的也是权利范围说。（三）按份共有的内部关系（三）按份共有的内部关系按份共有的内部关系又称对内效力，是指各共有人内部之间的按份共有的内部关系又称对内效力，是指各共有人内部之间的权利义务关系。这种权利义务关系主要包括共有物的占有、权利义务关系。这种权利义务关系主要包括共有物的占有、使用、收益，共有物的处分和共有物的管理与费用负担三个使用、收益，共有物的处分和共有物的管理与费用负担三个方面。方面。1 1、收益、收益物权法物权法第第10

49、4104条：按份共有人对共有的不动产或者动产享条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。不能确定出资额的，视为等额享有。例例1 1、甲、乙、丙、丁、甲、乙、丙、丁4 4人以人以3 3：2 2：3 3：2 2比例出资购买一辆卡车比例出资购买一辆卡车从事汽车运输，当年底盈利从事汽车运输，当年底盈利1 1万元，若无约定，则所获收益万元，若无约定，则所获收益原则上依上述比例分享。原则上依上述比例分享。2 2、管理、管理共有人按照约定管理共有物；没有明确约定的，各个共有人都

50、共有人按照约定管理共有物；没有明确约定的，各个共有人都有管理的权利与义务。具体而言：有管理的权利与义务。具体而言：（1 1）对保存行为，各个共有人可为之）对保存行为，各个共有人可为之（2 2）对改良之行为，民法通说认为，取得持有一半以上份额）对改良之行为，民法通说认为，取得持有一半以上份额的共有人同意即可。的共有人同意即可。例例2 2、设例、设例1 1中，由甲作为司机负责运输事宜。一日外出长途运中，由甲作为司机负责运输事宜。一日外出长途运输时，一个轮胎爆胎，甲能否单独决定修理该轮胎？输时，一个轮胎爆胎，甲能否单独决定修理该轮胎？例例3 3、设例、设例1 1中，甲负责外出长途运输时，碰到有人出售