浅谈精装修管理.ppt

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1、浅谈精装修管理1 1.精装简述精装简述2.2.精装体系建设精装体系建设3.3.精装过程管理精装过程管理目录目录 4 4、精装风险分析、精装风险分析什么是精装修？根据由建设部制定的商品住宅装修一次到位实施导则要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。一、精装简述一、精装简述 精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗放型向品质型的转变 几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性的进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高，这也是住建部大力倡导的发展方向。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概4

2、050%，广州占70%以上，其他二、三线城市所占的比例也在逐年提高。随着住宅建设科学技术含量不断的提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来几年商品住宅精装修的比例将迅速增大。计划经济 福利房商品房与福利房 过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代早期早期过渡期过渡期毛坯房毛坯房精装成品住宅精装成品住宅19781992年 19921998年 19982008年 2008现在及未来1 1、精装发展进程、精装发展进程08-09年可以说是湖南精装市场元年，开发商坚定投入和消费者的逐步认可度两个方面都比往年发生了明显的变化。萌芽期萌芽期（20062006年）年）探索期探索期（2006-2007

3、2006-2007年）年）正式起步期正式起步期（20082008年）年）快速发展期快速发展期（20092009年至今）年至今）代表项目珠江花城荷园、博林金谷、标志麓谷坐标万科系列、恒大华府、瑞宁花园、铂宫、郡原广场、远大麓园、未来城、万国城MOMA、万科系列、恒大系列，以及梅溪湖板块大量精装房出现特征外来开发商引进沿海精装房概念，处于摸索阶段，精装档次较低。长沙消费者接受度低少量开发商开始尝试做精装房市场接受度依然不高外来开发商主导精装市场；消费者逐步认可和接受精装交楼外来开发商继续主导市场，本地中小开发商或项目大胆跟进，精装修新楼盘不断涌现，部分旧盘也尝试增加精装修房消费者反应积极湖南精装修

4、市场发展阶段湖南精装修市场发展阶段恒大城万科金域华府郡原广场公寓好莱城装修效果图（样板房实景图基本一致）好莱城装修效果图（样板房实景图基本一致）万万科科城城精精装装修修实实景景图图好好莱莱城城精精装装修修效效果果图图好好莱莱城城精精装装修修效效果果图图好好莱莱城城精精装装修修效效果果图图万万科科城城精精装装修修实实景景图图万万科科城城精精装装修修实实景景图图万科城精装修实景图万科城精装修实景图1、菜单式装修型 多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型 有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型 统一标

5、准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、开发商与家居连锁系统供应商合作型 在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式选择服务。5、专业公司管理型 由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。2 2、精装的运作模式、精装的运作模式不同模式分析：根据不同的楼盘定位，综合运用各种装修方式，给客户最恰当的选择。买房送装修菜单式装修开发商集成装修操作方式签约的装修公司在开发商要求的成本控制内设计方案并做出样板房，方案单一，房价包含装修价格，但后者不会

6、被公布开发做出各种装修方案，挑选装修企业做出样板房并标价，住户参考并对方案提出修改意见后，拟成装饰订单，由开发商监督施工开发商向业主提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择的余地，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。优势分析模糊总价、创造利润；规避装修质量风险。客户选择余地大，市场接受程度高。装修责任明确；模糊总价劣势分析开发商需承担名誉风险；涉嫌不正当竞争；客户风险增加。增加装修成本，施工管理难度显著增加。产品过于单一，拒绝了部分客户客户反馈较周边楼盘优势显著；对签约抗性较大；对于装修质量疑虑较大；认为装修的风格较为单一可以挑选装修方案，并对局部修改或另提供新装饰方案，形成装

7、饰订单客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地经验教训对销售员的要求较高；对装修公司的要求要提高；合同有待于更加规范化。多样化与具体操作之间的矛盾有待解决；开发过程过长，营销宣传容易混乱。对开发商售后服务能力要求较高。3 3 3 3、精装对各环节影响、精装对各环节影响、精装对各环节影响、精装对各环节影响 物业物业客户客户精装修的精装修的优劣比评优劣比评其他其他开发商开发商对于开发商对于开发商对于开发商对于开发商 提升项目品质，增加产品附加值；提升项目品质，增加产品附加值；进一步凸现项目及产品的稀缺性；进一步凸现项目及产品的稀缺性；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客

8、户价值；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；提升项目价值，产生新的利润点；提升项目价值，产生新的利润点；提升开发商品牌的影响度；提升开发商品牌的影响度；可以弱化户型上的缺点。可以弱化户型上的缺点。对对于于开开发发商商的的利好利好需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度；需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度；交工标准更加严格，交房时间相应较长；交工标准更加严格，交房时间相应较长；合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；对于开发商的品牌实力考验；对于开发商的品牌实力考验；对开发商现金流要求较高；对开发商现金

9、流要求较高；需专门设立精装修售后服务部门。需专门设立精装修售后服务部门。对对于于开发开发商商的的影影响响各方面专业技术人员的介入各方面专业技术人员的介入室内环境质量有保障。室内环境质量有保障。有利于装修速度及造价的控制。有利于装修速度及造价的控制。对于客户对于客户对于客户对于客户 省时，省力。购房后不用再进行省时，省力。购房后不用再进行装修就直接可以入住；装修就直接可以入住；方便投资客户。提高投资客户的方便投资客户。提高投资客户的收益速度，增加收益；收益速度，增加收益；材料和标准笼统引起的矛盾。很多材材料和标准笼统引起的矛盾。很多材料没有定性化。料没有定性化。施工质量问题。原因是装修行业施工质

10、量问题。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准。没有技术标准和技术验收标准。客户知识面不够造成的纠纷，比客户知识面不够造成的纠纷，比如清漆木地板的花纹不一致如清漆木地板的花纹不一致”，装修风格问题，比如客户不认同装修风格问题，比如客户不认同其装修风格。其装修风格。利好点利好点&矛盾点矛盾点装修时间固定，减少各家单装修时间固定，减少各家单独装修导致的扰民及环境污独装修导致的扰民及环境污染问题。染问题。p对于物业公司的管理质量对于物业公司的管理质量要求较高；要求较高；p刚入住时客户可能会对精刚入住时客户可能会对精装修产生纠纷，增加物业公装修产生纠纷，增加物业公司服务能力。司服务能力。p 减小物业

11、公司的管理难度，减小物业公司的管理难度，统一装修，减少各家装修给物统一装修，减少各家装修给物业管理带来的难度；业管理带来的难度；p 提高小区的居住品质；提高小区的居住品质；p 管道铺设不易被破坏，不会管道铺设不易被破坏，不会占用公共空间。占用公共空间。对于物业公司对于物业公司对于物业公司对于物业公司 利好利好影响影响4、精装修痛点分析、精装修痛点分析带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛，你来到我家看就是了！地产公司虚假宣传：地产公司宣传资料不严谨或夸大宣传；营销人员因专业能力及营销惯性形成的不实说辞。工

12、程质量问题：因设计、施工及质量标准等原因，工程质量问题成为困扰精装修的核心为题之一。材料问题：材料以次充好，品牌标注不清。风格单一：无法满足不同年龄阶层，不同社会阶层需求。业主痛点分析业主痛点分析产品与市场需求偏离市场信任度低施工管理难度大地产开发商痛点分析地产开发商痛点分析二、精装体系建设二、精装体系建设 精装对于绝大多数中小房企而言是个非常难以跨越的门槛，其难度在哪？不是技术问题，是管理问题；不是管理难度高，是管理体系没有建立。精装交房决定了项目需以土建为核心向以精装施工管理为核心的管理模式的转换，而非简单的土建+装修模式。精装管理六大核心体系构架：1、标准化产品体系 2、设计体系 3、营

13、销体系 4、工艺、质量标准体系 5、招、采、供体系 6、售后服务体系1、住宅精装修管理的组织系统、住宅精装修管理的组织系统u谁来负责牵头？设计部？营销部？成本部？工程部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！u精装修是外委设计还是自主研发？可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研发过度。关键的问题是：研发费用的投入！u精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制35年的实施目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。标杆企业对住宅精装修的组织及执行n万科集团成立专门公司“万创”，对精装修标准

14、进行研发与推广执行n绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行n龙湖地产集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行n中海地产抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行n其他地产集团由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广设计系统集成景观设计规划设计建筑设计精装部品设计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计2 2、精装修设计体系的构成、精装修设计体系的构成设计主管设计主管设计总监设计总监成本设计成本设计室内设计室内设计设备设计设备设计部品设计部品设计风风格格设设计计空空间间优优化化材材料料设设计计成成本本预预算算部部品品工工艺艺部部品品图图纸纸基基本本设

15、设备备选选型型工工艺艺设设计计建筑设计户型结构设计建筑构件优化产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计 工作团队建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师弱电工程师弱电工程师室内设计师室内设计师 精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。策划师策划师规划师规划师建筑师建筑师规划师规划师建筑师建筑师室内设计师室内设计师关键节点3、精装修住宅产品分级体系的标准化 精装修住宅的分级体

16、系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。l根据楼盘产品定位、户型大小、产品类别确定分级标准l建立工艺标准，形成构造做法图集。l建立质量保障体系及完善验收标准体系。l产品因客户选择而制定，不同层次客户决定了不同需求，就决定了我们的产品提供。产品选择产品选择 项目套图项目套图 成本测算成本测算 清单确定清单确定 招标采购招标采购 施工管理施工管理 项目实现项目实现 精装标

17、准产品库精装标准产品库 根据项目定位选根据项目定位选择标准产品择标准产品产品标准物料表产品标准物料表产品标准施工图产品标准施工图产品标准工艺节点图产品标准工艺节点图项目定位项目定位 4 4、营销体系建设、营销体系建设 产品核心卖点提炼：如万科以其收纳系统为核心卖点；恒大以其材料品质感为核心卖点；我们金科是以空间的多变性为核心卖点。规范输出口径：搭建营销培训平台，建立长效培训机制，前后端信息流及时传输。加强对合同、材料、工艺质量等业主敏感的核心问题的输出管控。打造营销链：建立以营销为销售龙头，各部门、各环节都为营销助力的营销链。如设计团队要重点考虑设计中的营销卖点；招采供环节应考虑施工团队、采购

18、产品的市场竞争力、营销说服力；工程团队通过实景样板房、功法样板房模式营造营销环境等等。5 5、招采供体系建设、招采供体系建设-精装修项目成本控制体系的标准化 厨房电器厨房电器10-15%10-15%机电设备机电设备20-25%20-25%基础施工基础施工30-35%30-35%收纳固定家具收纳固定家具8-12%8-12%卫浴设备卫浴设备15-18%15-18%成品物流保护成品物流保护1-5%1-5%成本设计成本设计研究研究项目分解项目分解单项成本核算单项成本核算预预算算统统筹筹招采供体系招采供体系稳定可靠的产品供应库：货源充足，品质稳定，长期可靠。培育稳定持续的施工团队：改变招标模式，可考虑成

19、本加酬金方式。产品均好性：避免过分强调品牌而弱化功能，避免高端品牌的低端产品，造成功能及外观缺失。平衡显性成本与隐性成本关系：在关注显性的造价成本的基础上，更应关注时间、质量、售后服务等隐性成本价值。6、售后服务体系、售后服务体系公司除利用自身的客户服务机构处理产品售后服务问题之外，还可以与物业管理公司、供应商、装修施工单位成立产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就能够更加快速、便捷、高效率地处理客户投诉、产品维修等问题。成立客户服务部（或者产品售后服务中心）如何组织责任单位维修？由原责任单位负责维修？由专业公司集中负责维修？由甲方成立小组负责维修？投诉的处理出现投诉并不可怕

20、，可怕的是不能正确地处理学会在投诉中成长三、精装过程管理三、精装过程管理 精装修体现的是“精”，就是精细的过程管理。过程管理是产品最终实现的基础和根本保证，缺乏过程的有效管理，任何优秀的创意不过是镜花水月-可望而不可即。（1 1）项目定位）项目定位（2 2）建筑设计）建筑设计（3 3）建筑施工）建筑施工精装精装管理管理部部营营销销部部开开发发部部（4 4）招标采购）招标采购项项目目部部监理监理单位单位承承建建商商战略战略供应供应商商材料材料加工加工厂厂（5 5）交接验收）交接验收项项目目部部监理监理单位单位承承建建商商（6 6）装修施工）装修施工（7 7）验收）验收项项目目部部监理监理单位单位

21、装饰装饰施工施工单位单位物业物业公司公司（8 8）交房）交房（9 9）售后服务）售后服务战略战略供应供应商商物业物业公司公司项项目目部部装饰装饰施工施工单位单位1 1、精装实施流程、精装实施流程设设计计部部精装精装管理管理部部建筑建筑设计设计单位单位装饰装饰设计设计单位单位设设计计部部成成控控部部装饰装饰施工施工单位单位装饰装饰施工施工单位单位战略战略供应供应商商材料材料加工加工厂厂项项目目部部装饰装饰施工施工单位单位项项目目部部监理监理单位单位装饰装饰施工施工单位单位物业物业公司公司2 2、精装过程管理的关键节点、精装过程管理的关键节点策划定位策划定位精筹细划精筹细划精推细敲精推细敲招采供招

22、采供精挑细选精挑细选成本预控成本预控精打细算精打细算施工管理施工管理精工细作精工细作检查验收检查验收精查细验精查细验交付整改交付整改精交细改精交细改售后服务售后服务润物无声润物无声设计管理设计管理策划定位策划定位精筹细划精筹细划产品定位：预则立，不预则废。以项目定位为基础，确定精装标准，风格特征。计划拟定：制定时间节点、关键任务，明确各关键任务的主责部门，协助部门，参与部门。人员组织：确定精装职能线、区域与项目本部人员落实，职责划分。精推细敲精推细敲设计管理设计管理建筑设计与室内设计衔接配合，做到同步设计、同步变更、同步定稿。精装设计重点解决九大子系统：1、公共空间系统 2、玄关系统3、厅房空

23、间系统 4、厨房空间系统5、卫浴空间系统 6、住宅收纳空间系统7、家政空间系统 8、家居智能化系统9、人文空间系统根据项目市场定位，合理确定优先次序。青年群体 客厅卫生间卧室厨房 中老年群体 厨房卫生间客厅卧室非唯一性：保持大宗产品两家以上的战略供应商，增加议价能力。稳定性：施工单位团队稳定，质量可靠稳定；供应产品产产量稳定、品质稳定。品牌度匹配：提供产品品牌度与项目定位匹配；产品品牌度与品质匹配；品牌度与市场接受度匹配。维护可靠：所供产品必须考虑所在市场的售后维护，维护及时方便，产品配件易寻。招采供招采供精挑细选精挑细选统筹成本计算：欲谋一域，先谋全局，平衡大小账关系。成本分配合理性：在总成

24、本确定的情况下，合理分配各子项成本关系，重点打造业主关注点，平衡使用功能与审美功能。控制指标合理性：拟定成本控制指标时，充分考虑项目特点和市场接受度。考虑隐性成本：在关注显性成本的同时，应考虑隐性成本。应关注产品的质量成本、时间成本、售后维修成本，进而由此造成的营销成本、企业品牌等。成本预控成本预控精打细算精打细算持续培训制度：加强对施工单位管理人员、施工班组的培训。对施工参与人员的产品品质理念、施工工艺标准、产品质量标准、客户服务等进行全方位培训，打造态度端正、工艺稳定可靠等施工团队。持续交底制度：不同施工阶段对工艺标准、质量控制点、施工重难点进行持续交底培训，加强施工工艺功法的执行与落实。

25、样板先行制度：高标准打造样板房、工法样板房，各阶段施工样板先行，明确产品质量标准，并以此加强与提高施工人员工艺水准。质量停止点制度：在各关键工序完工时，明确质量停止点，待验收合格后方进行下道工序施工，确保各工序质量稳定，不将问题遗留至后续施工。施工管理施工管理精工细作精工细作节点控制：加强过程控制与重要施工节点控制，尤其对隐蔽工程及影响观感质量的节点进行重点检查，确保无隐患。工序把关：各道工序建立起自检、互检、专检的三检制度，最后经甲方会同监理单位验收确认。定期巡检：每周定期组织工程巡检，由监理单位、施工单位、甲方代表共同参加，形成巡检报告，并及时对巡检内容进行整改。部门联动。营销部、物业公司

26、在施工过程中参与阶段性验收与点评，参加联席会，对施工过程提出意见和建议。业主开放。在关键工序完工时，可主动要求业主代表到现场进行点评观摩，形成良好互动。通过业主开放打消对产品的疑虑和不安感，建立产品信心，为后期交房营造良好氛围。检查验收检查验收精查细验精查细验自查自纠：在工程完工80%以上时，成立交付整改小组，进行自查自纠，梳理工程问题。完工交付前1个月需进行分户检查验收，逐项消减，绝不带问题交付。统一口径：对物业、营销、工程等参与交付人员进行集中培训，统一说辞，形成统一的对外解释口径。真诚细致：对业主提出的问题和疑虑应真诚面对，如实给予合理解释。应举一反三，细致处理业主疑问及投诉。及时彻底：

27、言必信，行必果。向业主做出的承诺应及时彻底完成。客户购买的是一种感觉，投诉有时只需要一种态度，解决问题的态度有时比解决问题重要。交付整改交付整改精交细改精交细改队伍稳定：市场主要售后服务方式为施工单位负责售后、物业公司负责售后、独立第三方售后等方式。无论何种方式，均应在项目所在地建立起稳定的售后服务团队，以保证售后工作的顺利开展。服务快捷：搭建完善的售后服务平台，明确售后服务标准及要求，根据服务标准及时进行售后服务工作。记录完整：售后服务记录表格化，内容完整，包含报事时间、上门时间、维修内容、解决方案、完成时间、客户意见等。维修记录一户一档，录档备查，作为指导后期项目的原始依据。定期回访：客服

28、部门在接房后1年内，每三个月进行一次售后回访；对重大维修项目在维修后一个月内进行售后回访。形成回访记录，录档备查，作为指导后期项目的原始依据。售后服务售后服务润物无声润物无声3、项目后评估管理、项目后评估管理树立PDCA螺旋上升管理思维。计划、执行、检查、改进，不断提升项目施工管理水平，总结管理经验，提升管理能力。反思管理。客观公正的对项目进行项目后评估，重点总结管理经验，反思工作不足并提出改进办法，为后续项目积累经验。项目总评。对项目中各参建单位、战略供应商、产品进行综合评价，总结其优劣得失，为后续项目提供支持，并为后续招采供提供支持。四、精装风险分析四、精装风险分析 打开搜索引擎搜索精装，

29、有关精装的负面评价数以万计。我们如何在精装管理过程中有效的规避风险，避免“差评”，以下对精装管理中存在的风险进行简单分析。1、企业管理风险、企业管理风险 房地产精装交房项目与毛坯交房项目是两个完全不同的商业模式，精装不是简单的毛坯+装修。企业内各部门职能和工作方式都发生了显著变化。开发部：精装报建对精装管理有深远的影响。营销部：销售方式、营销企划、专业能力要求提高。工程部：从以土建为核心的工程管理向以精装为核心的工程管理方式转变。成控部：招采供体系建设，专业要求的提升。设计部：单一的土建设计加简单装饰设计向精装集成设计的转变。2、项目定位风险、项目定位风险 项目定位施工后，几乎是不可逆的过程。

30、精装项目的项目定位尤其重要，因为一个精装项目的定位往往明确了该项目的市场群体，同时亦放弃了其他群体，形成了购买门槛。因此一旦出现项目定位与市场需求偏差，将对项目产生严重的后果。产品定位与市场需求偏差。产品定位与市场竞争劣势。定位产品市场供给过剩。3、营销风险、营销风险 精装房对营销提出了更高的要求，无论是营销管理还是具体的营销企划、宣传推广、解释口径等都可能产生法律风险。营销广告，宣传资料不严谨。样板房与交付产品质量偏差，样板房交付标准与非交付标准的模糊等。营销人员宣传口径不一致，营销人员随意承诺。合同条款及合同附件法律风险。4、施工质量风险、施工质量风险 精装房与毛坯交房在施工质量上有着完全

31、不同的标准与要求，施工过程中任何忽视都可能产生后续的风险。土建质量标准不一致风险。精装交房对土建质量突出了更高要求，标准的不一致容易产生质量风险。装修质量风险。部品部件、施工质量、环保要求等都极容易成为装修过程风险。界面不清晰产生的质量风险。交付标准不一致产生的质量风险。5、客户风险、客户风险 精装房市场美誉度不高是客户风险的根本原因，而地产公司与客户间专业能力与信息的不对称又加深了客户风险。交付条件和交付标准的理解不一致造成的客户风险。客户对产品认知不一致造成的风险。少数客户恶意维权造成的风险。产品提供与客户需求矛盾的风险。以上仅为个人拙见，因能力、经验与时间原因难免挂一而漏万，有不当之处敬请谅解。但求为各位以后开展工作能提供些许裨益，则善莫大焉。感谢各位聆听!