新华信-中冶新奥—管理模式和组织结构方案.ppt

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1、中冶新奥房地产开发有限公司中冶新奥房地产开发有限公司管理模式和组织结构方案管理模式和组织结构方案Wednesday,Wednesday,November 30,November 30,20222022新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第1页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有目前项目进度目前项目进度：共共1212周时间周时间周周1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212阶阶段段一一阶阶段段二二阶阶段段四四阶阶段段五五项目启动企业战略梳理问卷职位分析核心管理人员激励体系的完善薪酬体系完善第一次汇报第一

2、次汇报管理诊断最终汇报最终汇报集团管控模式和组织架构分析第二次汇报第二次汇报绩效管理体系完善阶阶段段三三核心流程优化9月14日第一阶段汇报 8月16日项目启动 新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第2页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有中冶新奥管理模式应是一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制中冶新奥管理模式应是一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为核心，以流程和制度为基础的动态系统系统为核心，以流程和制度为基础的动态系统目标目标计划计划监控监控考核考核激励激励组织定位组织定位组织设计组织设计部门设置部门设置岗位

3、编制岗位编制流程流程管理管理控制控制系统系统组织组织结构结构权限划分权限划分制度制度管管 理理 模模 式式企业企业战略战略新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第3页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有管理模式设计总体思路管理模式设计总体思路集团战略明晰集团战略明晰集团总部定位集团总部定位集分权设计集分权设计组织结构（部门和编制设置）组织结构（部门和编制设置）部门职责与岗位职责部门职责与岗位职责制度及流程设计制度及流程设计绩效管理和薪酬激励绩效管理和薪酬激励新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第4页Wednesda

4、y,November 30,2022保密文件，版权所有目录目录1 1房地产企业常见组织模式和经营模式房地产企业常见组织模式和经营模式2 2标竿企业研究标竿企业研究3 3中冶新奥管控模式分析中冶新奥管控模式分析4 4中冶新奥组织结构方案中冶新奥组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第5页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有房地产企业发展阶段不同，公司组织结构必须及时调整，以适应房地产房地产企业发展阶段不同，公司组织结构必须及时调整，以适应房地产公司不断发展带来的业务和战略重心变化公司不断发展带来的业务和战略重心变化项目制组织结构

5、项目制组织结构矩阵制多项目组矩阵制多项目组织结构织结构区域中心制跨区区域中心制跨区域组织结构域组织结构事业部制多项目事业部制多项目组织结构组织结构案例：华润置地案例：万科集团案例：万通实业初始发展阶段初始发展阶段高级发展阶段高级发展阶段新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第6页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有按照房地产企业发展阶段，企业常见的组织结构模式包括项目制、矩阵制、按照房地产企业发展阶段，企业常见的组织结构模式包括项目制、矩阵制、事业部制和区域中心制四种事业部制和区域中心制四种又称规划-目标结构，是把按职能划分的部门和按项目

6、（或产品、服务等）划分的子公司或部门结合起来组成一个矩阵，是同一名员工既同原职能部门保持组织与业务上的联系，又参加所在子公司或部门的工作。为了保证完成一定的管理目标，每个子公司或部门都设负责人，在组织的最高主管直接领导下进行工作项目公司属独立法人，是独立核算、自负盈亏的利润中心，多从事单一项目的运作通常采用此项目制的主要是小型房地产公司，及项目子公司；矩阵制矩阵制项目制项目制按照企业所经营的事业，包括按产品、按顾客（市场）等来划分部门，设立若干事业部。事业部是在企业统一领导下，拥有自己的产品和独立的市场，拥有一定的经营自主权，实行独立经营、独立核算的部门，既是受公司控制的利润中心，具有利润生产

7、和管理的职能，又是产品责任单位或市场责任单位，对产品设计、生产制造及销售活动负有统一领导的职能事业部制事业部制集团总部不直接管理各城市的子公司，而是在总部与城市子公司之间设立区域公司级别，根据区域的特点进行更有针对性的管理。区域中心公司作为利润中心，享有自主经营权力，同时接受总部对口部门的指导区域中心制区域中心制新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第7页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有项目制组织结构适用范围及优缺点项目制组织结构适用范围及优缺点适用范围优点缺点适用企业 以项目为单位进行运营和管理 项目成败对于企业意义重大 项目数量较

8、少，对于集团管理要求不高1.有利于围绕该项目的业务发展调配资源2.有利于权利下放，对不同的业务实施不同的管理模式3.责权利划分比较明确，能较好地调动项目公司经营管理人员的积极性；4.项目公司作为独立法人，便于总公司考核和核算5.通过项目公司独立生产经营活动，能为公司不断培养出高级管理人才。1.项目公司创建成本高2.需要成立一整套职能机构，管理费用高3.对项目公司经理要求高4.分权可能架空总公司领导，削弱对项目公司的控制5.项目公司间对于集团公司资源争夺激烈，可能发生内耗，协调也较困难。6.各项目公司自主经营、独立核算，考虑问题往往从本公司出发，忽视整个企业的利益。新奥地产管理模式和组织结构方案

9、新奥地产管理模式和组织结构方案第8页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有矩阵制组织结构适用范围及优缺点矩阵制组织结构适用范围及优缺点适用范围优点缺点适用于因发展迅速而具有创新性强、管理复杂的特点的企业 对创新的要求 需要一个智囊团 优秀的信息技术支持 共享的人力资源 为了避免或减轻矩阵结构存在的弊病，组织设计应创造必要的条件，最主要的是必须明确地、合理地规定职能部门主管人员和产品（或项目）经理的职责和权力1.有利于加强各职能部门之间的协作配合2.有利于顺利完成规划项目，提高企业的适应性3.由于矩阵结构内部都有两个层次的协调，这样就能够减轻上级主管人员的负担，有

10、利于高层管理集中精力制定战略目标、决策和规划，以及对执行情况的监督。4.有利于职能部门与产品部门或项目公司相互制约，保证企业整体目标的实现。1.组织的稳定性较差。按产品或项目成立的组织，其成员经常变动，人事关系不稳定。同时，产品部门或项目公司成员来自各个职能部门，任务完成后仍要回去，容易产生临时观点。2.双重领导的存在，容易产生责任不清、多头指挥的混乱现象。为此，职能部门、产品部门和子公司的人员之间，需要花费大量的时间进行沟通，致使频繁的碰头和解决冲突的会议过多。3.机构相对臃肿，用人较多。新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第9页Wednesday,November

11、30,2022保密文件，版权所有事业部制组织结构适用范围及优缺点事业部制组织结构适用范围及优缺点适用范围优点缺点适用于品种多样化、各有独立的市场，而且市场环境变化较快的大型企业。使用条件1.具备专业化原则划分的条件，并能确保独立性，以便承担利润责任；2.事业部间相互依存，不硬性拼凑3.保持事业部之间适度竞争4.公司有管理的经济机制，尽量避免单纯使用行政手段5.适时而动：1)外部环境好：有利于事业部制；2)外部环境不好，应收缩，集中力量度过难关1.每个事业部都有自己的产品和市场，能够规划其未来发展，也能灵活自主的适应市场出现的新情况迅速作出反应。所以，这种组织结构既有高度的稳定性，又有良好的适应

12、性。2.有利于最高领导层摆脱日常行政事务，管理幅度便可以适当扩大，成为坚强有力的决策机构3.有利于培养全面管理人才，为企业的未来发展储备干部。4.事业部作为利润中心，既便于建立衡量事业部及其经理工作效率的标准，进行严格的考核，也使得企业高层领导易于评价每种产品对公司总利润的贡献大小，用以指导企业发展的战略决策。5.按产品划分事业部，便于组织专业化生产，形成经济规模，采用专用设备，并能使个人的技术和专业知识在生产和销售领域得到最大限度的发挥，因而有利于提高劳动生产率和企业经济效益。6.各事业部发挥经营管理的积极性和创造性，之间可以有比较、有竞争。由此而增强企业活力，促进企业的发展1.各事业部都需

13、要设置一套齐备的职能机构，因而用人较多，费用较高。2.各事业部自主经营、独立核算，考虑问题往往从本部门出发，忽视整个企业的利益，影响各事业部间的协作。新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第10页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有区域中心制组织结构适用范围及优缺点区域中心制组织结构适用范围及优缺点适用范围优点缺点适用于进入城市超过10个以上的大型房地产企业。使用条件1.由于进入城市多，集团总部已经不能实现对各城市的公司实行有效的管理2.某些地区公司地理位置相对接近，有可能成立区域中心公司对这些地区公司进行管理，而不失去该区域的特性3.集

14、团总部对区域中心相对放权，保证区域中心的自主经营权，对区域中心进行利润方面的考核1.区域公司的成立对于进入大量城市的大型房地产企业来说通过增加管理层级大大减少了管理幅度，能够加强集团总部的管理效率，集团领导有时间做更高效的决策2.区域中心的设立，对所在区域能够有更加深入的认识，在对下属地区级公司进行管理时能够更加有针对性，更加符合该区域的房地产行业的特点3.区域中心享有大多数运营决策权，有利于培养高级的房地产决策人才4.区域中心作为利润中心，既便于建立衡量事业部及其经理工作效率的标准，进行严格的考核，也使得企业高层领导易于评价各区域对公司总利润的贡献大小，用以指导企业发展的战略决策。5.区域中

15、心公司发挥经营管理的积极性和创造性，之间可以有比较、有竞争。由此而增强企业活力，促进企业的发展1.增加了管理层级各区域中心公司都需要设置一套齐备的职能机构，因而用人较多，费用较高。新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第11页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有根据新华信房地产经营分析模型，以经营区域和运作手法作为核心指根据新华信房地产经营分析模型，以经营区域和运作手法作为核心指标，将房地产企业的常见经营战略模式分为五种标，将房地产企业的常见经营战略模式分为五种运运 作作 手手 法法专业化品牌化规模化单个地块多个地块区域开发百货公司百货公

16、司shoppingmall连锁店连锁店小商铺小商铺精品店精品店跨区域开发经 营 区 域 新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第12页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有经营模式一：小商铺模式经营模式一：小商铺模式普通模式普通模式概念开发模式概念开发模式区域内多业态区域内多业态模式模式专业化专业化规模化规模化品牌化品牌化大盘开发大盘开发模式模式跨区域复制模跨区域复制模式式单个地块单个地块多个地块多个地块区域开发区域开发跨区域开发跨区域开发1.1.根据土地状况进行相应开发，单项目运作根据土地状况进行相应开发，单项目运作2.2.单一业态生产，

17、专业化运作单一业态生产，专业化运作3.3.以项目运作为中心，由项目公司向专业公司发展以项目运作为中心，由项目公司向专业公司发展4.4.常用组织结构：项目制常用组织结构：项目制新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第13页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有经营模式二：百货公司模式经营模式二：百货公司模式普通模式普通模式概念开发模式概念开发模式区域内多业态区域内多业态模式模式专业化专业化规模化规模化品牌化品牌化大盘开发大盘开发模式模式跨区域复制模跨区域复制模式式单个地块单个地块多个地块多个地块区域开发区域开发跨区域开发跨区域开发1.1.区域

18、内拥有较强实力，多块土地，多种业态经营区域内拥有较强实力，多块土地，多种业态经营2.2.产品定位与地块特点及周边区域相结合，采用相应业态产品定位与地块特点及周边区域相结合，采用相应业态3.3.强势品牌扩张，塑造区域品牌，减少区域营销成本强势品牌扩张，塑造区域品牌，减少区域营销成本4.4.常用组织结构：矩阵制或事业部制常用组织结构：矩阵制或事业部制新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第14页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有经营模式三：精品店模式经营模式三：精品店模式普通模式普通模式概念开发模式概念开发模式区域内多业态区域内多业态模式模

19、式专业化专业化规模化规模化品牌化品牌化大盘开发大盘开发模式模式跨区域复制模跨区域复制模式式单个地块单个地块多个地块多个地块区域开发区域开发跨区域开发跨区域开发1.1.单地块开发，走精品化、概念化路线单地块开发，走精品化、概念化路线2.2.产品定位以高科技或先进理念为核心，走高端路线产品定位以高科技或先进理念为核心，走高端路线3.3.通过独特的产品设计和经营理念宣传，塑造企业高端化或通过独特的产品设计和经营理念宣传，塑造企业高端化或另类化品牌形象另类化品牌形象4.4.概念化营销，挖掘单一细分市场，引导消费概念概念化营销，挖掘单一细分市场，引导消费概念5.5.常用组织结构：项目制常用组织结构：项目

20、制新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第15页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有经营模式四经营模式四：shoppingmall模式模式普通模式普通模式概念开发模式概念开发模式区域内多业态区域内多业态模式模式专业化专业化规模化规模化品牌化品牌化大盘开发模式大盘开发模式跨区域复制模跨区域复制模式式单个地块单个地块多个地块多个地块区域开发区域开发跨区域开发跨区域开发1.1.与当地城市开发相结合，走大盘开发、造城路线与当地城市开发相结合，走大盘开发、造城路线2.2.产品定位与城区规划相结合，多种业态并举产品定位与城区规划相结合，多种业态并举3

21、.3.大面积拿地，整体规划，走规模化开发道路大面积拿地，整体规划，走规模化开发道路4.4.单一区域滚动开发，逐步发掘区域价值单一区域滚动开发，逐步发掘区域价值常用组织结构：常用组织结构：矩阵制矩阵制新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第16页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有经营模式五：连锁店模式经营模式五：连锁店模式普通模式普通模式概念开发模式概念开发模式区域内多业态区域内多业态模式模式专业化专业化规模化规模化品牌化品牌化大盘开发大盘开发模式模式跨区域复制模跨区域复制模式式单个地块单个地块多个地块多个地块区域开发区域开发跨区域开发跨

22、区域开发1.1.企业运作模式成熟，跨区域发展，模式复制企业运作模式成熟，跨区域发展，模式复制2.2.产品定位以某一细分市场为主，专注于单一产品，走专业化生产品定位以某一细分市场为主，专注于单一产品，走专业化生产道路产道路3.3.跨区域连锁化经营，大规模开发及运营跨区域连锁化经营，大规模开发及运营4.4.强势品牌扩张，塑造全国性的品牌强势品牌扩张，塑造全国性的品牌常用组织结构：常用组织结构：区域中心制区域中心制新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第17页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有总的来看，不同模式具有各自的优势和劣势，对企业要求

23、不同总的来看，不同模式具有各自的优势和劣势，对企业要求不同模式类型模式类型优势优势劣势劣势小商铺模小商铺模式式多种方式开发，灵活性强缺乏企业核心能力，竞争对手众多精品店模精品店模式式产品概念突出，便于提升公众知名度专注于单一细分市场和专一产品路线，有利于集中企业优势资源进行开发模式统一，便于整合企业品牌和形象概念宣传为主，易被模仿和追赶时效性强，可持续性差开发较为前卫，市场风险度大百货公司百货公司模式模式多种方式开发，灵活性强经营方式灵活，便于攫取较高利润业态组合，可以更好的平衡现金，规避风险多种业态开发，人才可兼容性低业态品种较多，难以形成统一风格，影响企业品牌建设各项目关联性小，难以形成专

24、业规模效应大盘开发大盘开发模式模式规模较大，便于集团采购多业态联合开发，易于获取区域增值利益，规辟风险可以获得区域增值利润规模较大，资金压力大，投资回收较慢多种业态开发，人才可兼容性低开发期长，易受政策和经济周期波动影响连锁店模连锁店模式式专注于单一细分市场和专一产品路线，有利于集中企业优势资源进行开发规模较大，便于集团采购模式单一，便于管理和不断总结提升，便于整合企业品牌和形象项目间人才兼容性强，减少人力资源培养时间和成本跨区域经营，管理难度增大大规模开发，资金压力大业态单一，较业态组合风险较大新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第18页Wednesday,Novem

25、ber 30,2022保密文件，版权所有五种经营模式对于企业实力和外部环境的要求各不相同，而连锁店模五种经营模式对于企业实力和外部环境的要求各不相同，而连锁店模式以其持续发展能力较强是国内房地产企业目前较好的选择式以其持续发展能力较强是国内房地产企业目前较好的选择低高项项目目管管理理地地块块要要求求品品牌牌要要求求资资金金要要求求连锁店模式：连锁店模式：跨区域复制跨区域复制ShoppingmallShoppingmall模式：模式：大盘开发大盘开发百货公司模式：百货公司模式：区域内多业态开发区域内多业态开发精品店模式：精品店模式：概念开发概念开发小商铺模式：小商铺模式：普通开发普通开发营营销销

26、要要求求投投资资策策划划人人才才兼兼容容性性区区域域管管理理创创新新要要求求集集团团采采购购持持续续发发展展五种经营模式对企业发展的要求对比五种经营模式对企业发展的要求对比政政府府资资源源市市场场深深度度竞竞争争程程度度新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第19页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有同时，五种经营模式相应对应的组织结构也是不同的同时，五种经营模式相应对应的组织结构也是不同的跨区域经营经营模式组织结构跨区域不跨区域跨区域不跨区域连锁店模式连锁店模式百货公司模式百货公司模式大盘开发模式大盘开发模式区域中心制矩阵制或事业部制矩

27、阵制不跨区域精品店模式精品店模式项目制不跨区域小商铺模式小商铺模式项目制开发业态单一业态多种业态多种业态单一或组合业态单一业态开发项目多项目运作多项目运作单一项目或多项目单一项目单一项目运作新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第20页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有目录目录1 1房地产企业常见组织模式和经营模式房地产企业常见组织模式和经营模式2 2标竿企业研究标竿企业研究3 3中冶新奥管控模式分析中冶新奥管控模式分析4 4中冶新奥组织结构方案中冶新奥组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第21页We

28、dnesday,November 30,2022保密文件，版权所有中冶新奥目前的已经完成了起步阶段的原始准备，正在向高速成长阶段过渡：中冶新奥目前的已经完成了起步阶段的原始准备，正在向高速成长阶段过渡：这个阶段的显著特点是集团的架构出现，区域公司成为开发的主体，项目公这个阶段的显著特点是集团的架构出现，区域公司成为开发的主体，项目公司负责具体的建设管理司负责具体的建设管理起步阶段起步阶段高速成长阶段高速成长阶段稳定发展阶段稳定发展阶段1.理顺项目开发的过程，建立项目开发流程；2.通过有效的管理和监控，提高开发效率、防范项目风险；3.在这个阶段，主要针对对于项目的管理，没有集团管控的概念。1.从

29、经营一个项目到同时经营多个项目，从经营城市公司到区域性公司再到全国性公司跨越。2.集团管控开始变得重要，需要明确集团管理层、集团职能部门、各项目公司（甚至还有区域公司）之间的责、权、利。3.集团主要解决的是与投资相关的问题。如何通过有效的手段规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间资源分配问题4.区域公司成为开发的主体，负责开发的全部过程5.项目公司负责建设管理的全过程。1.区域化和全国化已完成；2.由于行业特性，仍保持较高的增长速度，但管理已形成规范；3.公司考虑的问题转移到：如何在降低系统风险的同时，又能够有效的提高效率；4.开发过程中的部分权限可以下放。新奥地产管理模式和组织结构方

30、案新奥地产管理模式和组织结构方案第22页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有中冶新奥总体战略目标描述中冶新奥总体战略目标描述销售目标2010年销售额达到150亿产品定位短期内以住宅为主，具备相应实力后可选择商业和写字楼产品区域定位重点在北京、成都、天津、南京、武汉、重庆和沈阳七个城市发展中冶新奥战略描述总结中冶新奥战略描述总结标竿企业新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第23页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有万科介绍万科介绍万万 科科万科企业股份有限公司成立于1984年，也是中国最早的上市公司之一公

31、司以房地产业务为核心，除此之外还涉及物业管理等业务2004、2005年，万科蝉联蓝筹地产称号在中国房地产TOP10研究组进行的“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一至2004年底，万科已进入城市包括深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、东莞、广州、无锡、昆山、北海 至2002年底，累计开发面积263万平方米，土地储备450万平方米以大众住宅开发为主万科在成长的过程中，不断调整发展战略，进行了由多元化向专业化的转变，并坚持走专业化的发展道路，享有“减法万科”美称新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第24页We

32、dnesday,November 30,2022保密文件，版权所有万科的业务发展万科的业务发展新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第25页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有万科对主要控股子公司的股份比例万科对主要控股子公司的股份比例北京万科企业有限公司80%20%万科企业股份有限公司20%80%佛山市万科房地产有限公司90%10%广州市万科房地产有限公司90%10%成都万科企业有限公司95%5%沈阳万科房地产有限公司95%5%长春万科房地产有限公司95%5%武汉市万科房地产公司74%26%天津万科房地产有限公司深圳市万科房地产有限公司

33、95%5%50%江西万科益达房地产开发有限公司鞍山万科房地产开发有限公司35%65%表示上市公司直接持股表示上市公司间接持股无锡万科房地产有限公司80%20%大连万科房地产开发有限公司75%25%90%10%上海万科城市花园发展有限公司新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第26页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有万科组织结构万科组织结构长三角区域管理中心 南京南昌假日风景上海城市花园四季花城金色家园四季花城珠三角区域管理中心金域蓝湾四季花城金色家园深圳沈阳长春金色家园城市花园四季花城成都武汉青青家园星园城市花园四季花城天津水晶城美树丽

34、舍广州中山佛山鞍山大连城市花园四季花城东海岸温馨家园西山庭院花园新城金色家园东莞万科集团万科集团地区公地区公司司开发项开发项目目区域中区域中心心环渤海区域管理中心北京新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第27页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有万科集团总部组织结构万科集团总部组织结构总裁总裁资金管理中心企划部财务管理部审计法务部项目管理部采购部创新研究部产品品类部办公室物业管理部人力资源部董事长董事长董事会办公室董事会办公室 产品线运营线管理线监控线新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第28页Wednesday

35、,November 30,2022保密文件，版权所有万科地区公司组织结构及业务流程万科地区公司组织结构及业务流程总经理总经理副总经理副总经理项目发展总监项目发展总监设计总监设计总监工程总监工程总监营销总监营销总监财务总监财务总监成成本本部部财财务务部部项项目目发发展展部部设设计计1部部工工程程管管理理部部营营销销部部客客户户服服务务部部物物业业公公司司设设计计N部部工工程程项项目目1部部工工程程项项目目N部部董事长董事长总经理助理总经理助理以天津公司为例新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第29页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有集团

36、公司定位集团公司定位产品线产品线市场研究市场研究产品规划产品规划创新研发创新研发产品标准化产品标准化计划管理计划管理信息管理信息管理制度管理制度管理集中采购集中采购战略规划战略规划内部资金结算内部资金结算融资融资财务控制财务控制人力资源管理人力资源管理行政行政物业管理物业管理审计审计法务法务核核心心职职能能集团公司运营线运营线管理线管理线监控线监控线新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第30页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有区域公司和项目公司定位区域公司和项目公司定位监控监控核核心心职职能能区域公司管理管理前期投资信息收集前期投资信

37、息收集与合作伙伴初步沟通谈判与合作伙伴初步沟通谈判前期工作前期工作材料采购材料采购规模较小的建筑服务的招标规模较小的建筑服务的招标组织施工组织施工营销方案制定和组织实施营销方案制定和组织实施制定销售价格、策略制定销售价格、策略组织销售，完成销售任务组织销售，完成销售任务产品产品当地人才招聘当地人才招聘执行薪酬制度和培训计划执行薪酬制度和培训计划执行绩效考核执行绩效考核售后服务售后服务物业管理物业管理财务管理财务管理合同管理合同管理规划设计外包审核规划设计外包审核工程施工外包监控工程施工外包监控预算管理预算管理工程项目部新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第31页Wedn

38、esday,November 30,2022保密文件，版权所有万科管理模式总结万科管理模式总结万万 科科管理模式管理模式财务、资金、规划部门集权程度高财务、资金、规划部门集权程度高研发和物业管理集中到总部研发和物业管理集中到总部对于营销企划等部门，总部更多地通过制对于营销企划等部门，总部更多地通过制 定政策和管理制度来指导、服务子公司定政策和管理制度来指导、服务子公司建立了规范、可行性强的制度和流程，建立了规范、可行性强的制度和流程，用法制代替人制用法制代替人制三到四级管理主体三到四级管理主体集权管理集权管理规范的制度流程规范的制度流程房地产成本管理系统是万科控制成本房地产成本管理系统是万科控

39、制成本的的“利器利器”包括但不限于金蝶家族的财务管理系统、成包括但不限于金蝶家族的财务管理系统、成本管理系统、资金结算中心管理系统、物业本管理系统、资金结算中心管理系统、物业管理系统、销售管理系统、招标采购系统等管理系统、销售管理系统、招标采购系统等 信息管理信息管理集团是战略、资本运营、经营监控、产品创新、集团是战略、资本运营、经营监控、产品创新、品牌建设和售后服务中心品牌建设和售后服务中心区域公司是项目开发中心区域公司是项目开发中心项目部是施工管理中心项目部是施工管理中心区域管理中心是区域开发主体，目的是区域管理中心是区域开发主体，目的是在销售额最高的三大区域内实现在销售额最高的三大区域内

40、实现资源共资源共享、风险规避享、风险规避为万科在高人员流动率的情况下能够保持高效为万科在高人员流动率的情况下能够保持高效运转而不受影响起到了积极作用运转而不受影响起到了积极作用新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第32页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有顺驰地产介绍顺驰地产介绍顺驰中国顺驰中国顺驰中国控股有限公司成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团具有国家建设部一级资质，是中国规模最大的全国性房地产企业集团之一，主要从事房地产开发和物业管理2004年更成为业内达到百亿销售规模2002、2

41、003年集团连夺中国地产“名企”“名人”“名盘”三项大奖，顺驰置业荣获“中介名企”称号 顺驰中国在已经进入的天津、北京、上海、苏州、南京、无锡、武汉、郑州、石家庄等15个城市，拥有34个在建在售项目与可支撑企业长期发展的900万平方米的土地储备。顺驰中国十年中累计操作房地产项目57个，销售面积近500万平方米，累计实现销售收入近200亿元迅速发展成为中国房地产行业极具影响力的企业。新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第33页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有顺驰地产业务的四级管理平台顺驰地产业务的四级管理平台北北京京公公司司天天津津公

42、公司司石石家家庄庄公公司司榆榆次次公公司司山山东东公公司司上上海海公公司司南南京京公公司司苏苏州州公公司司无无锡锡公公司司武武汉汉公公司司项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）项项目目公公司司（部部）北京集团北京集团华北集团华北集团华东集团华东集团中南集团中南集团荆荆州州公公司司项项目目公公司司（部部）河河南南公公司司项项目目公公司司（部部）洛洛阳阳公公司司项项目目公公司司（部部）重重庆庆公公司司项项目目公公司司（部部

43、）长长春春公公司司项项目目公公司司（部部）顺驰中国顺驰中国新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第34页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有战略发展部战略发展部集团运营部集团运营部品牌传播中心品牌传播中心总裁办公室总裁办公室财务管理部财务管理部资产管理部资产管理部顺驰集团总部结构和部门职责顺驰集团总部结构和部门职责总裁总裁财务总监财务总监总裁助理总裁助理总裁助理总裁助理总裁助理总裁助理董事长董事长新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第35页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有顺驰天

44、津公司架构图顺驰天津公司架构图总经理总经理工工程程项项目目1部部工工程程项项目目N部部工工程程管管理理部部销售本部销售本部综综合合管管理理部部运运营营部部研研发发设设计计一一部部研研发发设设计计二二部部客客户户服服务务部部销销售售管管理理部部策策划划部部招招商商部部策策划划部部销销售售部部新新开开发发项项目目部部董事长董事长各各项项目目销销售售部部财财务务部部新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第36页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有集团公司定位集团公司定位战略管理中心战略管理中心投资决策中心投资决策中心经营管理中心经营管理中心集团

45、战略规划集团战略规划集团战略实施过集团战略实施过程监控程监控集团战略实施结集团战略实施结果评价与战略目果评价与战略目标调整标调整重大投资管理重大投资管理土地购买决策土地购买决策债权、股权融资债权、股权融资管理管理融资担保管理融资担保管理 经营计划管理经营计划管理 资金计划管理资金计划管理 预算控制预算控制 财务分析财务分析 经营目标考核经营目标考核 审计审计 品牌管理品牌管理 核心人才管理核心人才管理核核心心职职能能集团公司新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第37页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有区域集团定位区域集团定位区域投资管

46、理中心区域投资管理中心区域经营管理中心区域经营管理中心区域业务指导中心区域业务指导中心区域市场研究区域市场研究区域项目考察区域项目考察可行性研究可行性研究集团授权限额下集团授权限额下土地购买土地购买区域公司经营计区域公司经营计划管理和预算划管理和预算区域公司资金计区域公司资金计划划区域公司经营目区域公司经营目标考核标考核区域公司人力资区域公司人力资源管理源管理区域公司策划方案区域公司策划方案审核审核区域公司规划设计区域公司规划设计方案审核方案审核区域公司采购和分区域公司采购和分包管理包管理核核心心职职能能区域集团公司新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第38页Wedne

47、sday,November 30,2022保密文件，版权所有区域公司和项目公司定位区域公司和项目公司定位项目开发中心项目开发中心项目管理中心项目管理中心项目策划项目策划方案设计方案设计分包商选择与管分包商选择与管理理采购采购工程管理工程管理销售销售 人力资源管理人力资源管理 财务管理财务管理 项目考核项目考核 行政管理行政管理 物业管理物业管理 客户关系管理客户关系管理核核心心职职能能施工管理中心施工管理中心 项目进度项目进度 工程质量工程质量 现场管理现场管理 安全管理安全管理 签证签证 验收验收区域公司项目公司新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第39页Wednes

48、day,November 30,2022保密文件，版权所有顺驰管理模式总结顺驰管理模式总结项目公司是施工管理中心项目公司是施工管理中心顺驰地产顺驰地产管理模式管理模式必须在当地有公司，必须在当地买地，必须有当必须在当地有公司，必须在当地买地，必须有当地人地人 区域集团承担部分集团的管理和决策职能区域集团承担部分集团的管理和决策职能建立多区域的管理模式和考核体系建立多区域的管理模式和考核体系战略和投资决策集中在总部战略和投资决策集中在总部经营监控在区域集团经营监控在区域集团将权利和责任下放，区域公司要有活力将权利和责任下放，区域公司要有活力“人人皆是领导人人皆是领导”现在的公司已经达到现在的公司

49、已经达到1万多人，可能万多人，可能远远超出了其目前开发规模的要求远远超出了其目前开发规模的要求 区域化管理区域化管理四级管理主体四级管理主体授权程度较高授权程度较高强调人才储备强调人才储备集团是战略管理中心、投资决策中心、经营管理集团是战略管理中心、投资决策中心、经营管理中心中心区域公司是开发中心和项目管理中心区域公司是开发中心和项目管理中心上海员工有上海员工有600多人，其实多人，其实200到到300人也够了人也够了 在北京有在北京有300人，按照三个项目的规人，按照三个项目的规模来说，模来说，120人足够了人足够了 区域集团是区域投资管理中心、区域经营管区域集团是区域投资管理中心、区域经营

50、管理中心、区域业务指导中心理中心、区域业务指导中心新奥地产管理模式和组织结构方案新奥地产管理模式和组织结构方案第40页Wednesday,November 30,2022保密文件，版权所有中海地产介绍中海地产介绍中海地产中海地产中国海外集团成立于1979年，隶属于中国建筑总公司主要业务包括建筑工程承建、房地产开发、建筑设计、建设咨询和监理、物业管理、基建投资、物流配送和风险投资等2002年，中国海外发展有限公司被国际著名的财富杂志列为中国地产业上市公司综合实力第一名。在中国房地产TOP10研究组进行的2004年中国房地产品牌价值研究中，中海地产以26亿的品牌价值名列全国房地产企业榜首。中国海外