第四讲--报建快速拿证技巧.ppt

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1、欢迎房地产报批报建管理师新学员欢迎房地产报批报建管理师新学员第四讲第四讲 报建工作中报建工作中“准、快准、快”的的“拿证拿证”技巧技巧 报建工作中报建工作中报建工作中报建工作中“准、快准、快准、快准、快”的的的的“拿证拿证拿证拿证”技巧技巧技巧技巧 作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管

2、理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”：一一 “拿人拿人”“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土

3、局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：这里要着重关注几门学问：1 1、是政策解读、是政策解读:这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。（1）、各个政府部门都有公示栏，有照片、工作职责等。（2）、了解部门之间的关系、流程和工作人员的分工（3）、让领导解决（同意）的问题，办法（

4、理由）一定是你出的。一一 “拿人拿人”2 2、是人脉梳理：、是人脉梳理：理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系，是报建工作成果的关键，每个部门的科室约四五人，根据行政管理的流程，主要的具体事务都是由中层负责开展，提供决策，所以职能部门的中层起到了承上启下的作用。有些时候还需要通过不同途径熟知哪些平行的科室中层之间关系融洽程度，避免陷入内部人际之争。具有一定的沟通能力：找对人，说对话，办成事。具有一定的沟通能力：找对人，说对话，办成事。（1）、找对人是办成事的方向（搞定人物）了解办事机关的组织架构，工作

5、流程，关健人物，根椐角色制定攻关策略。（人的需求：平恒关系、家庭责任、七情六欲）（2）、说对话是办成事的策略（建立关系）没话题找话题，找到话题聊话题，聊了话题没问题。A、共同话题:新闻、天气、重大事件、借景生情B、通用做法：表扬、赞美、重复、肯定认同、PMP拍马屁C、年轻丽美、有气质、有内函、补实、有水平、有智慧、博学、与众不同（3）、做对事是办成事的基石（完成任务保持关系保持关系）3 3、充分运用中国酒桌文化、充分运用中国酒桌文化 酒桌文化很有文章，中国人的感情都是喝出来的，这是一句俗话，作为前期报建人都不得不面对这个让人汗颜的现状。在开发报建工作中，这份“酒桌情”确实会起到不小的作用，平时

6、或在周末时要经常创造一些可以增进交流机会的场合，毕竟想和政府部门做好关系，要有一个场合和桥梁，在推杯换盏中，话语越来愈多，在半醉半醒中大家有了沟通的共同语言，其中需要注意的一点是吃饭就是吃饭，尽量避免提工作，当你再去的时候事情要好办的多。一一 “拿人拿人”领导请局长吃饭了-事成了 二二 “拿证拿证”拿证本身是个程序化的过程，但牵扯到时间成本而连锁带来的利益及现金流问题，所以要突出一个“快”字。1 1、熟知流程、统筹安排、熟知流程、统筹安排由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及多个节点，环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外，还需要根据项目的开发计划、经营目标等

7、要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存在着大量的沟通和协调工作，所以需要有较高的情商、善于沟通和交流。对待工作要有严谨的工作态度，切实维护企业利益与形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不断加强对公司、项目及专业技术的了解和认识、要有扎实的理论基础、不断加强学习具有丰富的知识储备和灵活多变的思维，只有这样才能更好地与政府职能部门沟通，完成既定的工作目标。同时做到及时了解政府相关政策、法规，让公司最大化地利用政策从而达到项目的有序开展和优化成本的作用。二二 “拿证拿证”报建工作中有各种各样的方法和手段，但是

8、最基本还要合乎规范规定，即使要突破也要遵循规定的流程程序，现在的各职能部门在审查过程中基本执行行政规定和许可范围。所以要细致了解各职能部门的审查标准、依据法规规范和报建资料内容的重点与核心，分清哪些是必须的，哪些是可以妥协的，做到心中有数。（1）、到行政大厅索要办理地产项目的相关组件目录；（2）、进入政府各部门的网站下载项目的相关组件目录；（3）、加入政府各部门的QQ群、微信群下载和查询业务办理的事项。将搜集到的各种信息分类整理，按六证（房产证）建产档案，做好目录。要点：1、目录；2、目录中各项证件办理时的组件内容；3、取得该项证件的前提条件；4、收费的计算方法 5、时间节点。2、拿证过程中要

9、注意的报建关键点、拿证过程中要注意的报建关键点 在项目整体开发过程中涉及众多关键节点，其中有些存在着一些地域差异性，关于项目整体开发关键节点，我们注意了以下几点：1）、是修建性规划审批：此阶段是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对，避免日后修改。2）、是建筑方案审批：该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计院充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。3）、是消防专项审批：从2010年10月1日开始实施新的备案制度，但如果地下单体建筑和建筑高度超过50米的居

10、住建筑建设工程仍需审核和验收。这对图纸要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。二二 “拿证拿证”借力-请各专业分包商代办本专业的备案、审图、竣工验收手续。向设计院提供项目地审批事项办理导则4）、是人防专项审批：人防审批一般请人防设计单位与人防施工图审查中心协助办理，因为他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否易地建设需要提前确定，如易地建设需提前办理易地建设费的缴纳。此项为办理建设工程规划许可证关键点。5）、是建设工程规划许可证：根据县规划局要求确保计容规划面积经市规划局电子校核处校核的数据不能大于1平米，否则不予办理建设工程规划许可证。6）、是建设工程施

11、工许可证：此环节关键是提前准备，对资料进行严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、项目经理证、安检员、质检员证、总监证等。涉及的各项缴费需提前缴纳。7）、是预售许可证：因办理预售许可证时即进行销售阶段，内部需提前与营销、工程等部门沟通，确定现场进度与计划开盘日期。外部与房产局要进行资料提前预审，涉及关键人员审查要时刻关注行踪，避免办证时人员不在、出差等情况导致不能按期办理完成预售证的情况。2、拿证过程中要注意的报建关键点、拿证过程中要注意的报建关键点 二二 “拿证拿证”竣工验收时先消防后人防，可谈1、掌握每个证件办理时的前置条件和需要缴纳的费用；2、为了利益最大化可能在某项证件办理时会置后和发生费用；3、竣工备案时要把与方案中不一致的部位等问题隐蔽好。要点：问题和难点要向领导讲清楚。二二 “拿证拿证”