绿城方案设计阶段-产品经济性管理.pptx

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1、1尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用管理要点实施原理成本管理原则重要性建筑方案选型建筑体形建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求优化外挑外挂构件合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。山地建筑山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。（1）根据山体高差确定产品类型。（2）山地建筑赠送的地下室

2、面积应根据地形设计而不完全按营销要求。简化屋顶造型坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。既有经济性的比选又满足建筑的要求。地下室控制地下室面积地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。严格控制地下室面积。控制地下室层高在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。严格控制地下室层高减少地下室层数地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建

3、造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。严格控制地下室层数3 3 绿城设计阶段成本管理策划绿城设计阶段成本管理策划3.23.2方案设计阶段方案设计阶段-产品经济性管理产品经济性管理2尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用管理要点实施原理成本管理原则重要性地下室简化地下室排水地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。在满足设计要求的前提下，取消或简化地下室建筑找坡层。边破支护边破支护在山地或坡地中使用较多

4、，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的边坡支护形式。常见的边坡支护形式有毛石砌筑、钢筋混凝土挡墙、普通锚杆、预应力锚杆、花管注浆、喷锚护壁、自然放坡。在可靠方案的基础上，通过经济性比选，采用最经济的边坡支护方式建筑层高建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。控制层高门窗面积同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。（1）通过节能测算指标来控制窗墙比；（2）窗地比应不超过同类产品经验值。栏

5、杆栏板栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，一方面应根据产品定位确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。（1）尽量形成标准化栏杆；（2）栏杆、栏板档次规范化。3 3 绿城设计阶段成本管理策划绿城设计阶段成本管理策划3.23.2方案设计阶段方案设计阶段-设计评审设计评审3尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用管理要点实施原理成本管理原则重要性外墙装饰关注外墙装饰档次鉴于对住宅而言外墙面积约等于建筑面积，外墙材料选型的造价差别对建筑单方造价影响颇大。（1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考；（2）以

6、成熟产品外墙装饰用材比率作为控制；（3）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。关注外装材料适用性外墙材料的耐候性直接决定了其使用成本，不是所有的装饰材料均适合在外墙及室外使用，如钢质材料易锈蚀、木质材料易开裂、部分石材易风化等；选择外墙材料时需同时考虑其前期的投入成本和后期的使用维护成本。尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用。阳露台与屋面提供做法及价格表标准化或有经验的阳露台做法是首选，这样可减少过程中及事后的损失。提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择。节能方案约束体形系数体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节能解

7、决方案，但降低体形系数与建筑立面效果有一定冲突，因此体形系数是建筑方案中一个最棘手的问题。约束体形系数。控制合理的窗墙比窗是建筑中能量损耗较大的部位，门窗面积越大意味着能量损耗越大，越不能满足节能要求。节能计算中的窗墙比是一个重要的值。控制合理的窗墙比。3 3 绿城设计阶段成本管理策划绿城设计阶段成本管理策划3.23.2方案设计阶段方案设计阶段-设计评审设计评审4尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用管理要点实施原理成本管理原则重要性节能方案优化墙体材料不同墙体材料的热传导性不同，对能耗的影响也不同，例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能耗就远低于钢

8、筋混凝土墙体，因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一。优化墙体材料。核实节能计算书中系数取值节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的，同一栋建筑物的同样节能解决方案若计算中系数取值不同，最终的计算结构将会大相径庭，甚至得出截然相反的结论。因此对设计院节能计算书的系数要注意核实，以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误。实节能计算书中系数取值结构方案选用最优的结构形式从经济性上比较，住宅结构形式经济性由低到高依次为砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。满足建筑设计要求前提下采用经济性最好的结构形式。优化柱网布置在建筑平面确定情况下，科学合理地柱

9、网布置能达到最好的经济性。反之柱距过密或过大均会带来成本增加。优化柱网布置。优化构件截面，控制砼含量对混凝土而言，柱、墙、板、梁等构件截面一旦确定，则使用量随即确定。构件截面过大不仅成本增加，同时降低了房屋的有效使用空间。另一方面，构件截面从某种意义上与钢筋用量存在此消彼涨的关系，因此构件截面并非简单的越小越好。优化构件截面，控制砼含量减少沉降缝设置每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。3 3 绿城设计阶段成本管理策划绿城设计阶段成本管理策划3.23.2方案设计阶段方案设计阶段-设计评审设

10、计评审5尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用管理要点实施原理成本管理原则重要性结构方案优化设备层设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。优化设备层优化转换层转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。优化转换层供电方案配电设备布置配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。（1）测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；（2）所有

11、供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。供电方案比选现行供电方案一般分环网式和开闭式，采用不同的供电方案对成本影响差别很大。测算环网式与开闭式供电经济性，一般情况环网式比开闭式经济开闭所选址开闭所是所有电缆的出口，其位置直接决定了所用电缆的长度。在电缆价格高昂的现阶段，其长度是影响成本的一个非常重要的因素。合理布置开闭所位置，使整体走线长度最短供水方案 水泵房建设小区的供水往往有以下几种方式：1、从市政供水管网直接供水；2、当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；3、为整个小区建设水泵房，统

12、一加压供水。（1）重点考虑建造水泵房的必要性；（2）必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间应以距市政接入点最近为原则 3 3 绿城设计阶段成本管理策划绿城设计阶段成本管理策划3.23.2方案设计阶段方案设计阶段-设计评审设计评审6尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用管理要点实施原理成本管理原则重要性供水方案供水方案比选不同供水方案的应用范围和成本有所不同根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）消防方案消防方案消防设计规范中有对消防分区的明

13、确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。（1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；（2）布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。防火墙设置专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。水处理方案中水处理方案在满足小区中水处理要求的情况下，建造面积越小其造价越低。从节约管线长度出发布置中水处理站。（1）中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模，（2）与

14、中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。污水提升泵站污水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游 污水系统中，从而降低低洼区土场地标高。污水泵站需要长期维护费用。对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站高压线改造方案选择最经济改造方案高压走廊改线造价大大低于高压入地方式。优先选择高压走廊改线方案。3 3 绿城设计阶段成本管理策划绿城设计阶段成本管理策划3.23.2方案设计阶段方案设计阶段-设计评审设计评审7尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用管理要点实施原理成本管理原则重要性高压线改造方案高

15、压线入地方式选择高压入地一般有两种方式：1）建设电缆沟；2)管道埋设。在与道路交接处一般采用管道埋设方式。造价上电缆沟方式较管道埋设方式高。尽可能采用管道埋设方式。高压线路建设优化（基础）高压塔虽然总体造价不高，但一般设计中往往随意性大，使造价虚高，宜予以关注。优化高压线路基础。景观方案利用原状景观资源充分利用原状景观资源能有效减少后期景观投入，并且在工程上也减少了人为破外造成的隐患，例如原状土的密实度远高于回填土。利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。配置均衡组团小品如果前期销售过程中的示范区小品较受客

16、户的认同，而后期的组团建设中配置较少，会使客户产生期望落差。注意控制总量并均衡配置。软硬景比例控制同样面积的硬景造价远高于软景造价。合适的软硬景比例是建筑与成本的双赢。严格控制软硬景面积比例，并跟进测算。景观标准做法拥有多年经验的累计，有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。控制景观构筑物的数量与体形景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。控制景观构筑物的数量与体形3 3 绿城设计阶段

17、成本管理策划绿城设计阶段成本管理策划3.23.2方案设计阶段方案设计阶段-设计评审设计评审8尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用管理要点实施原理成本管理原则重要性景观方案泳池选型泳池设备方案造价差异大泳池设计成本控制要点为：严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。智能化工程方案规划比选智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案设备档次控制不同档次、不同品牌家居安防系统的采购价格差异较大，合理选用相应档次和品牌能有效地控制智能化系统成本。合理确定设备档次3 3 绿城设计阶段成本管理策划绿城设计阶段成本管理策划3.13.1方案设计阶段方案设计阶段-设计评审设计评审