绿城房产品后期管理与使用中问题反馈174pPPT课件.ppt

《绿城房产品后期管理与使用中问题反馈174pPPT课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《绿城房产品后期管理与使用中问题反馈174pPPT课件.ppt（174页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、绿城房产品后期管理绿城房产品后期管理与使用中问题反馈与使用中问题反馈 绿城物业服务集团有限公司绿城物业服务集团有限公司 目目 录录一、一、序言序言 三、三、建筑篇建筑篇 四、四、设备篇设备篇 五、五、景观篇景观篇 二、二、规划篇规划篇 六、六、精装修篇精装修篇 七、七、结束语结束语 一、序言一、序言 序序 言言 今今年年，我我们们组组织织物物业业服服务务集集团团旗旗下下的的各各个个区区域域和和分分子子公公司司，对对20042004年年以以后后交交付付的的5050个个绿绿城城项项目目，通通过过对对业业主主在在日日常常生生活活中中反反馈馈的的问问题题、我我们们物物业业服服务务人人员员在在工工作作中

2、中发发现现问问题题的的梳梳理理和和总总结结，汇汇总总成成以以下下内内容容。希希望望能能起起抛抛砖砖引引玉玉之之功功效效，为为集集团团营营造造更更合合乎乎人人使使用用要要求求的的产产品品出出一一份份绵绵薄薄之之力力。当当然然，限限于于专专业业的的问问题题，我我们们仅仅从从物物业业管管理理和和业业主主使使用用的的角角度度去去提提出出问问题题，可可能能不不够够全全面面和和客观，请各位专家指正、海涵！客观，请各位专家指正、海涵！序序 言言BACK 我我们们这这次次共共收收集集了了物物业业服服务务集集团团各各区区域域/分分子子公公司司提提供供的的问问题题建建议议计计19221922条条，经经归归类类、梳

3、梳理理、核核实实、修修改改后后，形形成成了了规规划划篇篇、建建筑筑篇篇、设设备备篇篇、景观篇和精装修篇景观篇和精装修篇这五个篇章。这五个篇章。二、规划篇二、规划篇 1 1、出入口数量、出入口数量 一一般般来来说说业业主主进进入入园园区区可可分分为为三三种种方方式式：机机动动车车、非非机机动动车车、步步行行。现现在在的的二二代代高高层层公公寓寓做做设设计计时时，设设置置了了绝绝对对的的人人车车分分流流，做做到到人人行行、自自行行车车及及汽汽车车三三者者的的分分流流，人人们们在在园园区区里里看看不不到到机机动动车车，甚甚至至也也看看不不到到非非机机动动车车。除除了了有有人人行行主主出出入入口口、地

4、地下下车车库库入入口口等等车车行行入入口口外外，在在最最接接近近城城市市的的方方向向一一般般也也会会设设置置两两个个直直接接与与市市政政道道路路相相接接的的自自行行车车出出入入口。口。规划篇规划篇 现以西溪诚园知敬苑为例对出入口数量进行分析：现以西溪诚园知敬苑为例对出入口数量进行分析：规划篇规划篇地块名称地块名称总建筑面总建筑面积（）积（）地上总建筑地上总建筑面积（）面积（）车行出入口车行出入口个数（个）个数（个）人行出入口个人行出入口个数（个）数（个）直接连对直接连对外自行车外自行车库个数库个数（个）（个）消防出入消防出入口个数口个数（个）（个）B-10（知敬苑）131976982603（其

5、中2个是位于主入口的地下车库出入口）2（其中1个为主入口大堂人行入口，1个人行入口与车行出入口平行22 该地块有该地块有3939个地下车位位于地下车库，意味着访客车辆需个地下车位位于地下车库，意味着访客车辆需要进入地库。要进入地库。规划篇规划篇 理理想想状状态态下下：需需要要设设固固定定岗岗的的入入口口为为2 2个个，每每班班人人员员可可为为3 3人人(1-3(1-3号岗位），相对较为合理。号岗位），相对较为合理。但但是是，非非理理想想状状态态下下，需需要要设设固固定定岗岗的的入入口口将将高高达达6 6个个，每每班班需需要要人人员员为为7 7人人（1-71-7号号岗岗位位），按按照照本本项项目

6、目交交付付时时的的秩秩序序维维护护队队员员年年费费用用为为5 5万万元元、四四班班三三运运转转计计算算，仅仅出出入入口口一一项项，物物业业公公司司需需要要承承担担的的费费用用支支出出为为140140万万元元，占占本本项项目目年年度度物物业业服务费总收入的服务费总收入的42%42%，显然极不合理，是人力成本的极大浪费！，显然极不合理，是人力成本的极大浪费！建议出入口在规划设计时能尽量合并，以便提高实际的建议出入口在规划设计时能尽量合并，以便提高实际的管理效果和节约后期管理的人力成本！管理效果和节约后期管理的人力成本！2 2、访客车道设置、访客车道设置 访访客客车车辆辆进进入入项项目目，因因为为需

7、需要要进进行行身身份份的的确确认认，所所以以其其行行车车的的轨轨迹迹和和业业主主的的车车辆辆应应该该是是不不同同的的。建建议议能能够够在在规规划划设设计阶段考虑单独的访客车道。计阶段考虑单独的访客车道。现现在在的的别别墅墅项项目目一一般般都都考考虑虑设设置置了了单单独独的的访访客客车车道道，但但实际使用过程中还是会有些问题。实际使用过程中还是会有些问题。规划篇规划篇规划篇规划篇主入口大门主入口大门主入口大门主入口大门.JPG仪式感大门仪式感大门仪式感大门仪式感大门.JPG青山湖玫瑰园青山湖玫瑰园规划篇规划篇青山湖玫瑰园大门设计目前实际的问题是：青山湖玫瑰园大门设计目前实际的问题是：1、关于仪式

8、感大门：、关于仪式感大门：额外配置的设备相应增加了物业的设备维护保养成本。额外配置的设备相应增加了物业的设备维护保养成本。目前项目交付已近一年半时间，该大门因种种原因，形同目前项目交付已近一年半时间，该大门因种种原因，形同虚设，目前基本处于全敞开状态。虚设，目前基本处于全敞开状态。规划篇规划篇2、关于主入口大门：、关于主入口大门：四四车车道道的的设设计计，为为双双进进双双出出形形式式，但但是是由由于于道道闸闸感感应应设设备备设设置置位位置置的的原原因因，导导致致业业主主车车道道设设置置在在两两侧侧、访访客客车车道道设设置在中间，引致业主投诉和不满。置在中间，引致业主投诉和不满。人人行行通通道道

9、和和车车道道共共用用，无无单单独独通通道道和和门门，对对外外来来人人员员仍仍旧旧依靠秩序维护队员依靠秩序维护队员“人认人、人管人人认人、人管人”。液液压压升升降降式式挡挡车车器器为为进进口口设设备备（据据了了解解一一根根柱柱子子5万万元元），目前故障率较高，后期维护时配件难寻。目前故障率较高，后期维护时配件难寻。3 3、岗亭、岗亭 岗岗亭亭作作为为项项目目出出入入口口秩秩序序维维护护队队员员工工作作的的主主要要场场所，其设计的合理性应引起充分的重视。所，其设计的合理性应引起充分的重视。玉玉兰兰公公寓寓在在出出入入口口景景观观设设计计中中考考虑虑整整体体的的美美观观度度未未设设置置岗岗亭亭，缺缺

10、少少人人性化关怀。性化关怀。规划篇规划篇杭杭州州翡翡翠翠城城项项目目设设置置的的岗岗亭亭从从美美观观角角度度对对称称设设置置，未未考考虑虑今今后后物物业业服服务务单单位位的的实实际际用用途途，由由于于国国内内车车辆辆驾驾驶驶室室在在左左边边，岗岗亭亭却却设设置置在在道道路路右右边边，业业主主车车辆辆可可以以通通过过感感应应卡卡直直接接进进出出小小区区，而而访访客客车车辆辆需需通通过过秩秩序序维维护护队队员员的的登登记记换换证证放放行行，导导致致我我们们队队员员需需从从车车头头或或车车尾尾穿穿行行至至驾驾驶驶室室办办理理，一一则则不不安安全全，二二来来也也降降低低了了工工作作效效率率，特特别别是

11、是在在上上下下班班出出行行高高峰峰期期，容易导致出入口堵塞。容易导致出入口堵塞。规划篇规划篇 青青岛岛理理想想之之城城的的岗岗亭亭虽虽设设在在进进出出道道路路中中间间，但但在在岗岗亭亭的的两两侧侧却却设设置置了了门门窗窗，门门开开在在后后方方，不不利利于于秩秩序序维维护护队队员员的的频频繁繁进进出出。此此外外，岗岗亭亭上上方方没没有有考考虑虑日日后后秩秩序序维维护护人人员员值值班班所所需需的的防防雨雨雨雨棚棚，不不便便于于后后期期在在雨雨雪雪天天气气的的使使用用。建建议议日日后后值值班班岗岗亭亭设设置置雨雨棚棚，并并将将两两侧侧窗窗调调整整为向内开的门，以便日后值班使用。为向内开的门，以便日后

12、值班使用。规划篇规划篇 杭杭州州蔚蔚蓝蓝公公寓寓的的保保安安岗岗亭亭设设置置了了悬悬挑挑的的雨雨棚棚，但但由由于于其其宽宽度度过过窄窄,不不利利于于秩秩序序维维护护队队员员站站岗岗躲躲雨雨，使使其其形同虚设。形同虚设。规划篇规划篇 4 4、入口道闸、入口道闸 上上虞虞桂桂花花园园已已交交付付多多年年，主主入入口口车车辆辆进进出出采采取取近近距距离离感感应应卡卡形形式式（刷刷卡卡距距离离仅仅0.50.5米米），但但由由于于车车辆辆道道闸闸感感应应区区与与道道闸闸栏栏杆杆安安装装距距离离太太近近（实实际际距距离离只只有有1.51.5米米），业业主主要要能能刷刷到到卡卡就就较较难难将将车车停停放放在

13、在安安全全的的距距离离内内（车车头头较较易易撞撞到到道道闸闸栏栏杆杆）。同同时时，因因刷刷卡卡器器安安装装在在副副驾驾驶驶座座侧侧，导导致致车车辆辆进进出出园园区区业业主主须须下下车车刷刷卡卡。现现由由门门岗岗秩秩序序维维护员代业主手动操作，刷卡器形同虚设。护员代业主手动操作，刷卡器形同虚设。规划篇规划篇入口1.5m规划篇规划篇 使使用用开开关关频频次次较较高高的的主主入入口口选选择择相相关关产产品品类类型型时时，应应慎慎重重考考虑虑产产品品的的稳稳定定性性，以以免免影影响响后后期期使使用用。此此外外用用该该种种开开门门形形式式，由由于于开开启启速速度度较较慢慢，一一分分钟钟放放车车三三至至四

14、四辆辆，对对于于部部分分大大型型社社区区的的主主入入口口也也不不适适用用，在在车车辆辆出出行行高高峰峰期期，主主入入口口将将无无法法进进行行有有效效管管理理（为为便便于于快快速速放放车车，大大门门白白天天处处于于全开启状态）。全开启状态）。规划篇规划篇 杭杭州州留留庄庄的的主主入入口口大大门门采采用用铁铁艺艺门门，开开门门形形式式为为电电机机驱驱动动自自动动感感应应开开启启。目目前前由由于于铁铁艺艺门门过过重重，原原配配电电机机功功率率过过小小，在在日日常常使使用用过过程程中经常出现故障。在对日常中经常出现故障。在对日常 二、园区道路二、园区道路 从从这这次次收收集集的的问问题题来来看看，目目

15、前前各各项项目目道道路路系系统统的的安安全全性性、便便捷捷性性方方面面都都已已基基本本得得到到了了妥妥善善的的考考虑虑和和解解决决，而而现现阶阶段段更更为为我我们们所所关关注注的的是是如如何何让让园园区区道道路路的的设设计计更更合合乎乎人人的的使使用用习习惯惯，并并真真正正体体现现“以人为本以人为本”的设计原则。的设计原则。规划篇规划篇 1 1、人行道、人行道 舟舟山山桂桂花花城城组组团团内内的的人人行行步步道道铺铺砖砖路路设设计计只只考考虑虑了了美观未考虑人们的行走习惯，导致在步道交接处出现绿美观未考虑人们的行走习惯，导致在步道交接处出现绿规划篇规划篇化化踩踩踏踏的的现现象象，进进而而影影响

16、响美美观观，建建议议在在道道路路设设计计时时考考虑虑人人们们的的行行走走习习惯惯，在在容容易易出出现现绿绿化化踩踩踏踏的的部部分分用用绿绿化化小小品品处处理理或或者者采采取取倒倒圆角设计形式。圆角设计形式。考考虑虑残残疾疾人人、行行动动不不便便的的老老人人和和幼幼小小的的孩孩子子都都有有充充分分享享受受园园区区景景观观和和阳阳光光的的需需要要，建建议议在在园园区区内内由由各各单单元元入入口口设设计计一一条条区区内内的的无无障障碍碍景景观观路路线线（供供轮轮椅椅、孩孩童童推推车车推推行行），以以充充分分体体现现“以以人人为为本本”的的设设计计原原则则。北北京京百百合合公公寓寓缺缺少少此此类类无障

17、碍景观通道。无障碍景观通道。规划篇规划篇 现现在在的的二二代代高高层层项项目目，业业主主进进入入园园区区内内主主要要通通过过入入口口大大堂堂，大大部部分分项项目目的的入入口口大大堂堂存存在在一一定定的的高高差差，如如设设置置无无障障碍碍坡坡道道，则则精精装装修修上上很很难难处处理理到到位位，较较不不美美观观。如如不不设设置置，则则后后期期小小区区内内轮轮椅椅及及小小孩孩推推车车使使用用较较为为不不便便，建建议议能能在在规规划划设设计阶段即统一考虑此类问题。计阶段即统一考虑此类问题。规划篇规划篇 2 2、路面泊位、路面泊位 翡翡翠翠城城在在园园区区路路面面划划分分临临时时访访客客泊泊位位时时将将

18、相相邻邻两两个个车车位位划划分分在在一一起起，中中间间仅仅用用一一条条黄黄线线将将两两个个车车位位隔隔开开，而而宽宽度度仅仅4.44.4米米，虽虽然然符符合合国国家家对对微微型型车车的的宽宽度度要要求求。但但目目前前行行业业上上设设计计停停车车位位大大都都以以小小车车的的停停车车位位宽宽度度2.42.4米米为为标标准准。此此外外国国内内一一些些城城市市还还做做了了强强行行规规定定，如如杭杭州州规规定定标标准准车车位位的的宽度为宽度为2.52.5米。米。注注：国国家家19981998年年9 9月月1 1日日开开始始实实施施的的汽汽车车库库建建筑筑设设计计规规范范中中规规定定，停停车车位位微微型型

19、车车的的宽宽度度为为2.22.2米米，小小车车的的宽宽度度为为2.42.4米米，轻轻型型车车的的宽宽度度为为3.03.0米米，中型车的宽度为中型车的宽度为3.53.5米，最窄的车位宽度不能小于米，最窄的车位宽度不能小于2.22.2米。米。规划篇规划篇 目目前前设设计计显显然然给给一一般般的的小小型型车车辆辆停停放放增增加加了了难难度度。并并且且在在实实际际使使用用时时，也也常常常常由由于于车车位位宽宽度度过过小小而而出出现现两两个个泊泊位位均均被被一一辆辆车车占占用用的的现现象象。建建议议今今后后在在考考虑虑路路面面泊泊位位的的宽宽度度设设置置时时，要要考考虑虑2.42.4米以上（下图为翡翠城

20、）。米以上（下图为翡翠城）。规划篇规划篇 三、汽车库三、汽车库 随随着着社社会会的的进进步步，汽汽车车已已经经逐逐渐渐成成为为了了我我们们出出行行的的一一个个主主要要交交通通工工具具，尤尤其其是是我我们们绿绿城城的的项项目目定定位位都都比比较较高高端端，业业主主私私家家车车拥拥有有量量相相对对普普通通物物业业要要更更高高些些，因因此此，车车库库的的设设计计和和营营造造对对业业主主生活便利、对我们管理品质的影响也更深远些。生活便利、对我们管理品质的影响也更深远些。规划篇规划篇 1 1、车辆管理系统车辆管理系统 绿绿城城桂桂花花园园的的地地下下车车库库车车辆辆管管理理系系统统的的刷刷卡卡设设备备设

21、设在在较较陡陡的的上上坡坡处处，刷刷卡卡时时不不安安全全（车车辆辆溜溜坡坡）。建建议议必必须须合合理理设设置置刷刷卡卡器器位位置置，以以方方便便业业主主今今后后使使用用。现现在在的的二二代代高高层层有有较较多多项项目目在在地地下下车车库库水水平平段段因因距距离离问问题题，无无法法设设置置道道闸闸，只只能设置于坡道上，有安全隐患。能设置于坡道上，有安全隐患。规划篇规划篇 2 2、车库监控系统、车库监控系统 新新昌昌玫玫瑰瑰园园在在整整个个地地下下车车库库内内部部都都没没有有安安装装摄摄像像器器材材，为为增增加加业业主主在在地地下下车车库库内内通通行行的的安安全全感感，便便于于在在地地下下车车库库

22、发发生生车车辆辆刮刮擦擦时时取取证证查查验验，建建议议在在地地下下车车库库主主要要通通道道、车车辆辆交交汇汇处处安安装装摄摄像像器材。器材。规划篇规划篇 3 3、物流动线及装卸空间、物流动线及装卸空间 现现在在越越来来越越多多的的项项目目设设计计了了人人车车分分流流，业业主主搬搬家家、装装修修货货物物车车辆辆都都需需要要通通过过地地下下车车库库运运送送至至业业主主家家中中。因因此此，在在地地下下车车库库设设计计时时，必必须须考考虑虑为为每每个个单单元元的的业业主主规规划划一一条条合合理理的的货货车车通通行行路路线线，并并在在各各单单元入口预留合适的货物元入口预留合适的货物规划篇规划篇装装卸卸空

23、空间间，以以免免因因货货物物装装卸卸影影响响其其他他业业主主通通行行。(绿绿城城西西子子湖湖畔畔居居地地下下车车库库的的车车位位与与负负一一层层通通道道处处所所预预留留的的空空间间不不足足。不不便便于于装装饰饰装装修修材材料料搬搬运运以以及及其其他他物物品品的的搬搬运运。)4、车位划分、车位划分 杭杭州州翡翡翠翠城城（其其他他项项目目也也有有类类似似情情况况）在在一一些些诸诸如如设设施施设设备备房房门门口口、排排污污井井盖盖、单单元元安安全全通通道道等等处处都都设设置置了了车车位位，既既不不便便操操作作、业业主主通通行行，也也带带来来一一定定安安全全隐隐患患、不不利利于突发事件的处理。于突发事

24、件的处理。规划篇规划篇 四、自行车库四、自行车库 自自行行车车曾曾经经是是我我们们主主要要的的交交通通工工具具，如如今今，他他的的身身份份逐逐渐渐转转化化为为一一项项健健身身器器械械。取取代代其其通通行行功功能能的的是是电电动动自自行行车车，速速度度快快、更更省省力力，但但体体型型更更大大、更更重重，使使我我们们不不得得不不更更关关注注于于自自行行车车库库坡坡道在电动自行车推行时的方便和安全。道在电动自行车推行时的方便和安全。规划篇规划篇 舟舟山山桂桂花花城城1919幢幢车车棚棚入入口口未未设设置置台台阶阶灯灯。建建议议自自行行车车坡坡道道也也要要考考虑虑在在坡坡道道两两侧侧设设置置一一定定照

25、照明设施（如下图），以增加夜间照明效果。明设施（如下图），以增加夜间照明效果。规划篇规划篇 春春江江花花月月的的自自行行车车坡坡道道设设置置在在两两侧侧，台台阶阶设设置置在在中中央央，由由于于受受房房屋屋主主体体结结构构影影响响，导导致致部部分分坡坡道道宽宽度度不不足足，业业主主车车辆辆推推行行困困难难，建建议议坡坡道道设设置置在在中中间间，台台阶阶设设置置在在两两边，以利于业主推行。边，以利于业主推行。规划篇规划篇 五、商铺五、商铺 随随着着园园区区生生活活服服务务体体系系的的全全面面实实施施，园园区区内内配配套套的的沿沿街街商商铺铺承承载载着着为为小小区区内内业业主主提提供供更更多多生生活

26、活便便利利的的功功能能，而而商商铺铺作作为为小小区区内内的的一一种种业业态态形形式式，其其外外观观的的统统一一和和谐谐及及日日常常使使用用的的方方方方面面面面也也必须引起我们的关注。必须引起我们的关注。规划篇规划篇 青青岛岛理理想想之之城城商商铺铺店店招招位位置置未未统统一一设设计计，导导致致今今后后业业主主实实际际安安装装时时较较难难统统一一位位置置，建建议议沿沿街街商商铺铺外外观观设设计计应应结结合合店店招招安装进行综合考虑。安装进行综合考虑。规划篇规划篇 济济南南全全运运村村沿沿街街商商铺铺上上部部没没有有设设置置挑挑檐檐、雨雨蓬蓬，而而商商铺铺门门为为推推拉拉门门形形式式，今今后后下下

27、雨雨天天，雨雨水水易易直直接接灌灌入入商商铺铺内内，商商铺铺业业主主要要求求在在上上部部安安装装雨雨棚棚，建建议议能能在在设设计计中提前考虑。中提前考虑。规划篇规划篇 六、配套用房六、配套用房 （一）会所（一）会所 会会所所是是小小区区内内配配套套的的一一个个部部分分，是是服服务务于于业业主主，为为业业主主提提供供便便利利的的场场所所，但但从从我我们们呼呼叫叫中中心心受受理理的的业业主主投投诉诉来来看看，从从去去年年1111月月到到现现在在近近一一年年的的时时间间，涉涉及及到到的的会会所所的的投投诉诉有有2121起起，主主要要内内容容涉涉及及会会所所经经营营扰扰民民、会会所所停停车车占占用用业

28、业主主车车位位等等问问题题。而而会会所所在在后后期期运运营营中中出出现现的的问问题题也也较较多多，目目前前我我们们的的会会所所90%90%左左右右处处于于亏亏损损状状态态。会会所所的问题主要有以下几类：的问题主要有以下几类：规划篇规划篇1 1、关于会所是否对外运营的问题、关于会所是否对外运营的问题 （1 1）对对外外运运营营是是保保证证会会所所服服务务质质量量的的良良好好途途径径。目目前前绿绿城城在在杭杭项项目目会会所所主主要要分分为为“对对内内运运营营”与与“对对外外运运营营”两两类类。根根据据目目前前的的运运营营情情况况来来看看，对对外外运运营营（留留庄庄、春春江江花花月月）的的会会所所相

29、相对对而而言言更更容容易易盈盈利利，而而具具有有盈盈利利点点的的会会所所将将更更容容易易引引入入专专业业的的运运营营机机构构（如如专专业业健健身身机机构构、餐餐饮饮机机构构等等等等）；相相对对而而言言，对对内内运运营营的的会会所所（新新绿绿园园、翡翡翠翠城城、深深蓝蓝等等）由由于于收收入入有有限限，物物管管公公司司或或其其他他运运营营单单位位为为保保证证盈盈利利，容容易易从从服服务务人人员员的的数数量量、素素质质、专专业业等等方方面面做做减减法法以以节节约约开开支支，最最终导致服务质量的无法保证。终导致服务质量的无法保证。规划篇规划篇 （2 2）对对外外运运营营的的会会所所需需单单独独设设置置

30、出出入入口口。为为避避免免园园区区业业主主的的投投诉诉，我我们们认认为为对对外外运运营营的的会会所所出出入入口口应应该该与与项项目目出出入入口口分分离离，尤尤其其是是针针对对高高端端低低密密度度住住宅宅项项目目，例例如如留留庄庄项项目目由于会所出入口位于园区出入口内，常常接到业主的投诉。由于会所出入口位于园区出入口内，常常接到业主的投诉。规划篇规划篇 （3 3）对对外外运运营营的的会会所所需需考考虑虑设设置置独独立立的的停停车车位位。目目前前多多数数对对外外运运营营的的会会所所，将将园园区区访访客客车车位位作作为为会会所所的的配配套套停停车车位位，而而此此举举容容易易在在后后期期引引起起业业主

31、主的的投投诉诉（部部分分访访客客车车位位位位于于地地下下车车库库，还还导导致致外外来来人人员员进进入入业业主主地地库库，存存在在不不安安全全隐隐患患）。因因此此建建议议对对外外运运营营的的会会所所，尤尤其其是是具具备备会会务务接接待功能的会所，尽可能单独考虑停车位。待功能的会所，尽可能单独考虑停车位。规划篇规划篇 （4 4）对对外外运运营营的的会会所所应应较较多多考考虑虑可可盈盈利利的的功功能能空空间间。类类似似蓝蓝庭庭项项目目与与新新绿绿园园均均反反映映，会会所所内内由由于于缺缺乏乏可可盈盈利利的的功功能能空空间间，外外包包和和获获利利的的难难度度较较大大。而而目目前前会会所所在在盈盈利利能

32、能力力方方面面较较为为突突出出的的功功能能空空间间主主要要包包括括：棋棋牌牌室室、会会议议室室、客房、餐饮等。客房、餐饮等。规划篇规划篇2 2、关于会所常规功能空间、关于会所常规功能空间 （1 1）室内泳池。）室内泳池。室室内内泳泳池池需需注注意意采采光光、通通风风，并并确确保保层层高高。深深蓝蓝广广场场与与留留庄庄的的室室内内泳泳池池均均存存在在层层高高不不足足导导致致水水蒸蒸气气无无法法散散去去的的现现象象。而而深深蓝蓝广广场场由由于于水水蒸蒸气气导导致致周周边边运运动动器器材材易易生生锈锈老老化化，留留庄庄则则因因为为水水蒸蒸气气导导致致地地面面石石材材潮潮湿湿、容容易易打打滑滑。除除此

33、此之之外外，室室内内泳泳池池装装修修应应避避免免使使用用木木饰饰面面，所所有有电电线线需需考虑防水处理，以免老化。考虑防水处理，以免老化。规划篇规划篇 室内泳池因具备独立的排风系统。室内泳池因具备独立的排风系统。留庄项目因为室内留庄项目因为室内泳池未设置独立的排风系统，因此为达到通风效果所产生泳池未设置独立的排风系统，因此为达到通风效果所产生的能耗费用很高。的能耗费用很高。室内泳池能耗大，实际使用率低，经营性弱。室内泳池能耗大，实际使用率低，经营性弱。目前深目前深蓝、留庄会所内的室内泳池均存在能耗大但实际使用率低蓝、留庄会所内的室内泳池均存在能耗大但实际使用率低等问题，尤其在冬天，由于中国业主

34、很少有冬天游泳的习等问题，尤其在冬天，由于中国业主很少有冬天游泳的习惯，因此像留庄的室内泳池平均每个月仅接待业主惯，因此像留庄的室内泳池平均每个月仅接待业主7-8人左人左右，而整个恒温泳池的能耗费用约为每年右，而整个恒温泳池的能耗费用约为每年18-20万元。万元。规划篇规划篇（2 2）室外泳池）室外泳池 室室外外泳泳池池的的设设置置应应该该因因地地制制宜宜。北北方方地地区区的的项项目目，因因室室外外泳泳池池的的实实际际使使用用率率很很低低（一一方方面面，在在北北方方室室外外泳泳池池的的开开放放时时间间仅仅为为2 2个个月月；另另一一方方面面，北北方方的的业业主主没没有有游游泳泳的的习习惯惯与与

35、喜喜好好），且且冬冬季季的的维维护护成成本本较较高高（比比较较容容易易冻冻裂裂，引引起起渗渗漏漏水水），建建议议尽尽可可能能不不要要设设置置室室外外泳泳池池，如如要要设设置置，则则必必须须做好充分的防冻和防渗措施。做好充分的防冻和防渗措施。规划篇规划篇 北北方方泳泳池池周周边边景景观观较较难难处处理理。考考虑虑游游泳泳池池的的清清洁洁问问题题，我我们们一一般般建建议议泳泳池池周周边边最最好好种种植植常常绿绿树树种种、不不要要种种植植落落叶叶树树。但但在在北北方方，没没法法选选择择合合适适于于种种植植在在游游泳泳池池边边的的常常绿树种。绿树种。规划篇规划篇 室室外外泳泳池池的的照照度度必必须须满

36、满足足规规范范。目目前前游游泳泳池池在在设设计计时时普普遍遍存存在在照照度度不不够够的的问问题题。按按照照杭杭州州市市室室外外游游泳泳场场所所开开放放要要求求“游游泳泳池池水水面面光光照照度度不不低低于于80Lx80Lx，照照明明设设备备距距离离水水面面的高度不低于的高度不低于5 5米，开放夜场须有足够的应急照明灯米，开放夜场须有足够的应急照明灯”。规划篇规划篇 泳泳池池周周边边的的景景观观要要考考虑虑后后续续维维护护的的成成本本。目目前前多多数数室室外外泳泳池池周周边边还还做做了了大大量量的的跌跌水水，导导致致后后期期的的运运行行和和维维护护成成本本均较高，建议能考虑适当减少或取消。均较高，

37、建议能考虑适当减少或取消。规划篇规划篇 从从泳泳池池配配套套用用房房进进入入泳泳池池的的交交通通流流线线与与区区内内其其他他交交通通流流线线相相互互干干扰扰。目目前前二二代代高高层层的的室室外外泳泳池池存存在在一一个个较较为为普普遍遍的的通通病病就就是是由由于于消消防防通通道道设设置置等等原原因因，导导致致业业主主从从游游泳泳池池配配套套用用房房更更衣衣室室换换好好衣衣服服出出来来，经经过过淋淋浴浴、浸浸脚脚后后，有有一一段段路路线线与与其其他他经经过过泳泳池池配配套套用用房房所所在在楼楼宇宇的的其其他他业业主主的的交交通通流流线线交交叉叉，致致使使泳泳池池区区域域很很难难做做到到真真正正意意

38、义义上上的的封封闭闭，也也会会出出现现业业主主直直接接穿穿着着泳泳装装暴暴露露在在外外的的尴尴尬尬。虽虽然然能能通通过过将将浸浸脚脚池池、强强制制喷喷淋淋移移至至泳泳池池门门口口等等措措施施解解决决开开放放问问题题，但但从从今今后后实实际际的的管管理理以以及及业业主主使使用用、安安全全性性等等方方面面均均非十分有利。非十分有利。规划篇规划篇 泳泳池池周周边边排排水水设设施施设设置置不不合合理理。目目前前很很多多项项目目的的室室外外泳泳池池周周边边都都用用石石材材打打孔孔形形式式进进行行排排水水，下下雨雨天天雨雨大大时时，雨雨水水容容易易冲冲过过去去，通通过过该该处处将将雨雨水水、泥泥石石带带入

39、入泳泳池池，影影响响水水质质。部部分分石石材材由由于于表表面面不不够够光光滑滑，小小业业主主在在泳泳池池内内浸浸泡泡时间过长，较易被刮伤。时间过长，较易被刮伤。规划篇规划篇（3 3）健身房）健身房 健身房的使用频次和项目定位及周边配套情况有关。健身房的使用频次和项目定位及周边配套情况有关。从翡翠城会所和新绿园会所的健身房使用频次来看，翡翠城从翡翠城会所和新绿园会所的健身房使用频次来看，翡翠城项目由于周边翡翠天地商街上已引入了项目由于周边翡翠天地商街上已引入了“菲力伟菲力伟”健身中心，健身中心，且业主多数为工薪阶层，因此会所内健身房的使用频率非常且业主多数为工薪阶层，因此会所内健身房的使用频率非

40、常低；而新绿园由于周边商业裙房较少，缺乏专业性的健身中低；而新绿园由于周边商业裙房较少，缺乏专业性的健身中心，且业主多数为私营企业主或公司高层领导，因此会所健心，且业主多数为私营企业主或公司高层领导，因此会所健身房的使用频率较高，建议今后项目根据实际定位与周边配身房的使用频率较高，建议今后项目根据实际定位与周边配套情况决定是否在项目内设置健身房。套情况决定是否在项目内设置健身房。规划篇规划篇 更衣室喷淋数量的多少直接决定了健身房是否便于外更衣室喷淋数量的多少直接决定了健身房是否便于外包和举行专业授课活动。包和举行专业授课活动。目前新绿园会所的健身房由于仅设目前新绿园会所的健身房由于仅设计了男女

41、更衣室各计了男女更衣室各2个喷淋，因此专业公司不愿承包经营，个喷淋，因此专业公司不愿承包经营，而绿城酒店公司也难以在健身房内举办多人的专业授课活动而绿城酒店公司也难以在健身房内举办多人的专业授课活动（当多人活动结束时，喷淋的数量无法满足业主急事净身的（当多人活动结束时，喷淋的数量无法满足业主急事净身的需求，从而引起业主的不满与投诉）。需求，从而引起业主的不满与投诉）。规划篇规划篇（4 4）影音室）影音室 影音室主要做电影放映、家庭影音室主要做电影放映、家庭PARTYPARTY举办使用，但实际举办使用，但实际使用频率偏低。使用频率偏低。目前蓝庭、新绿园的影音室主要做电影放映目前蓝庭、新绿园的影音

42、室主要做电影放映之用，但业主使用的频率并不高，盈利性也较弱。之用，但业主使用的频率并不高，盈利性也较弱。影音室作为影音室作为KTVKTV包厢使用需考虑歌曲更新频率因素。包厢使用需考虑歌曲更新频率因素。例例如留庄会所作为如留庄会所作为“会务型的商业会所会务型的商业会所”，其影音室常常作为，其影音室常常作为KTVKTV包厢使用，但数量只有一间，包厢使用，但数量只有一间，KTVKTV歌曲库的更新成本很高，歌曲库的更新成本很高，导致歌曲库的更新频率很低。建议今后项目在设计室如考虑导致歌曲库的更新频率很低。建议今后项目在设计室如考虑影音室做影音室做KTVKTV包厢使用，则适当增加影音室的数量。包厢使用，

43、则适当增加影音室的数量。规划篇规划篇（5 5）棋牌室）棋牌室 棋牌室目前是会所内使用频率较高，盈利性较强的功棋牌室目前是会所内使用频率较高，盈利性较强的功能空间。能空间。从留庄、新绿园、翡翠城等会所的运营情况来看，从留庄、新绿园、翡翠城等会所的运营情况来看，棋牌室是除餐饮住宿外盈利性最强的功能空间，较为符合中棋牌室是除餐饮住宿外盈利性最强的功能空间，较为符合中国人的生活习惯。国人的生活习惯。棋牌室不宜设置在距离住户过近的位置，同时要充分棋牌室不宜设置在距离住户过近的位置，同时要充分考虑隔音效果。考虑隔音效果。由于棋牌室产生的噪音较强，如果距离住户由于棋牌室产生的噪音较强，如果距离住户过近又未做

44、好隔音措施，极易引起业主的投诉。目前翡翠城过近又未做好隔音措施，极易引起业主的投诉。目前翡翠城会所已存在此类问题并接受到业主的投诉。会所已存在此类问题并接受到业主的投诉。规划篇规划篇 （6 6）水吧区域）水吧区域 水吧功能空间无需重复设置。水吧功能空间无需重复设置。对内运营的水吧功能空间使对内运营的水吧功能空间使用频率偏低。如深蓝广场设置有两个水吧区域，但实际使用率用频率偏低。如深蓝广场设置有两个水吧区域，但实际使用率很低。即便是对外运营的水吧，我们认为在园区会所内，仅设很低。即便是对外运营的水吧，我们认为在园区会所内，仅设计一处亦可满足实际使用的需求。计一处亦可满足实际使用的需求。规划篇规划

45、篇 （7 7）高端娱乐功能空间（红酒吧）高端娱乐功能空间（红酒吧/雪茄吧雪茄吧/拳击台）拳击台）此类功能空间只能在前期宣传过程中用于提升项目的档次此类功能空间只能在前期宣传过程中用于提升项目的档次与形象，在后期交付后，深蓝广场的红酒吧、拳击台基本无人与形象，在后期交付后，深蓝广场的红酒吧、拳击台基本无人使用。使用。规划篇规划篇 （8 8）桑拿房）桑拿房 留留庄庄会会所所内内设设置置有有桑桑拿拿房房，男男女女各各一一间间，其其规规模模较较为为尴尴尬尬，运运营营的的成成本本也也很很高高，建建议议类类似似桑桑拿拿房房这这种种空空间间，或或不不做，或做出一定的规模，便于桑拿房外包或长期运营。做，或做出

46、一定的规模，便于桑拿房外包或长期运营。规划篇规划篇 3 3、关于会所节能设计方面的考虑、关于会所节能设计方面的考虑 目目前前项项目目的的会会所所经经营营多多数数亏亏损损，而而人人员员工工资资与与能能耗耗是是会会所所经经营营单单位位的的主主要要支支出出部部分分。因因此此在在前前期期方方案案设设计计阶阶段段，我我们们建建议议通通过过部部分分手手段段，达达到到节节约约能能耗耗、节节约约开开支支的目的。的目的。规划篇规划篇 （1 1）位位置置。翡翡翠翠城城的的会会所所超超市市出出入入口口设设计计于于会会所所内内，既既不不便便于于业业主主消消费费，也也不不便便于于管管理理，尤尤其其到到了了晚晚上上，专门

47、需为超市开放会所大门，增加了人力成本、带专门需为超市开放会所大门，增加了人力成本、带规划篇规划篇来来安安全全隐隐患患，也也浪浪费费了了会会所所的的公公共共能能耗耗。建建议议最最好好将将超超市市出出入入口口和和会会所所出出入入口口分分开开设置。设置。（2 2）灯灯光光的的分分路路控控制制。深深蓝蓝广广场场项项目目会会所所内内的的灯灯光光回回路路数数量量偏偏少少，存存在在一一开开俱俱开开，一一关关俱俱关关的的问问题题。导导致致某某个个功功能能区区域域还还在在为为业业主主提提供供服服务务时时，其其他他空空闲闲区区域域同同样亮灯的情况，建议在会所内设计多个灯光控制回路。样亮灯的情况，建议在会所内设计多

48、个灯光控制回路。规划篇规划篇 （3 3）中中央央空空调调的的设设计计与与否否。现现在在多多数数会会所所采采用用中中央央空空调调的的设设计计，但但中中央央空空调调的的特特性性是是单单个个风风机机盘盘管管运运作作与与多多个个风风机机盘盘管管运运作作的的能能耗耗基基本本相相同同，例例如如留留庄庄、翡翡翠翠城城都都存存在在某某个个棋棋牌牌包包厢厢服服务务到到深深夜夜，整整个个中中央央空空调调都都必必须须随随之之运运转转的的问问题题。其其所所产产生生的的能能耗耗费费用用甚甚至至大大大大的的高高于于业业主主所所支支付付的的棋棋牌牌室室使使用用费费。因因此此考考虑虑是是否否能能够够在在部部分分特特殊殊的的区

49、区域域（如如棋棋牌牌室室等等），不不采采用用中中央央空空调调，如如认认为为常常规规的的分分体体式式空空调调室室内内机机的的外外形形与与室室内内装装修修无无法法匹匹配配，可考虑采用风管机式的室内机。可考虑采用风管机式的室内机。规划篇规划篇 4 4、关于会所的其他问题、关于会所的其他问题 留留庄庄餐餐厅厅地地毯毯颜颜色色采采用用的的是是浅浅色色系系，极极易易变变脏脏。而而此此类类地地毯毯清清洁洁所所需需的的时时间间又又长长（约约2 2天天左左右右），对对于于长长期期无无间间断断运运营营的的餐餐厅厅区区域域来来说说，很很难难抽抽出出时时间间进进行行清清洗洗与与整整理理，最最终导致业主因地毯过脏而投诉

50、。终导致业主因地毯过脏而投诉。留留庄庄项项目目会会所所内内全全部部采采用用射射灯灯照照明明，能能耗耗很很大大，可可考考虑虑使使用用部部分分节节能能灯灯替替换换。同同时时由由于于会会所所内内部部分分区区域域挑挑空空设设计，层高达到计，层高达到7 7米甚至以上，导致灯泡损坏后的更换不便。米甚至以上，导致灯泡损坏后的更换不便。规划篇规划篇（二）信报箱（二）信报箱 桐桐庐庐玫玫瑰瑰园园为为别别墅墅项项目目，信信报报箱箱设设置置于于业业主主家家门门口口的的绿绿化化种种植植区区内内，业业主主收收取取信信件件时时较较为为不不便便。建建议议能能在在信信报报箱箱设设计计中中考考虑业主取信的便利性。虑业主取信的便