收益法中如何确定报酬率的问题精.ppt

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1、收益法中如何确定报酬率的问题第1页，本讲稿共16页 （一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响（一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响（一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响（一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响 假定一出租铺面，建筑面积假定一出租铺面，建筑面积100100平方米，月租金净收益平方米，月租金净收益为为100100元元/平方米。由于报酬率（资本化率）选取的不同，对平方米。由于报酬率（资本化率）选取的不同，对该铺面价值的影响该铺面价值的影响如下：如下：A A设定报酬率（资本化率）为设定报酬率（资本化率）为3%3%，则该铺面的价值为：，则该铺面的价值为：100*100*12/3%=4

2、00100*100*12/3%=400（万元）（万元）B B设定报酬率（资本化率）为设定报酬率（资本化率）为12%12%，则该铺面的价值为：，则该铺面的价值为：100*100*12/12%=100100*100*12/12%=100（万元）（万元）两者价值相差了四倍。两者价值相差了四倍。由此，我们知道，由此，我们知道，报酬率（资本化率）对房地产的价值报酬率（资本化率）对房地产的价值影响很大；报酬率（资本化率）与房地产价值负相关，报酬影响很大；报酬率（资本化率）与房地产价值负相关，报酬率（资本化率）越高，房地产价值越小。率（资本化率）越高，房地产价值越小。第2页，本讲稿共16页（二）对收益法的新

3、认识（二）对收益法的新认识（二）对收益法的新认识（二）对收益法的新认识 1 1、房地产估价规范对收益法的表述：、房地产估价规范对收益法的表述：“收益法（收益法（income income approach,income capitalization approachapproach,income capitalization approach）预计估价对预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的基本公式：收益

4、法的基本公式：式中：式中：RR资本化率（资本化率（%）第3页，本讲稿共16页 2 2、20082008年估价师考试教材，对收益法的表述：年估价师考试教材，对收益法的表述：收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法；是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转化较具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。为价值来求取估价对象价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方根据将未来预

5、期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。第4页，本讲稿共16页 直接资本化法（直接资本化法（direct capitalization)direct capitalization)是将估价对象是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将来来某一年适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将来来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称

6、为收益乘数法。称为收益乘数法。来来某一年的某种预期收益通常采用未来第一年的预期来来某一年的某种预期收益通常采用未来第一年的预期收益，预期收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、收益，预期收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。有效毛收入、净收益等。资本化率（资本化率（R)R)是房地产的某种年收益与其价格的比率。是房地产的某种年收益与其价格的比率。利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：用公式是：净经营收益（净经营收益（net operating incomenet operating income，NOI)

7、NOI)第5页，本讲稿共16页 报酬资本化法报酬资本化法(yield capitalization)(yield capitalization)是一种现金流量是一种现金流量折现法（折现法（discounted cash flowdiscounted cash flow。DCF)DCF)，即房地产的价值等，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。后相加来求取估价对象价值的方法。报酬率

8、（报酬率（yield rateyield rate，Y Y)也称为回报率，收益率，是一也称为回报率，收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（种折现率，是与利率、内部收益率（IRR)IRR)同性质的比率。同性质的比率。假设报酬率长期保持不变，净收益每年不变，则报酬资假设报酬率长期保持不变，净收益每年不变，则报酬资本化法的公式如下：本化法的公式如下：报酬资本化法类似于估价规范中的收益法。报酬资本化法类似于估价规范中的收益法。第6页，本讲稿共16页 （三）各种回报率（三）各种回报率（三）各种回报率（三）各种回报率 1.1.投资回收与投资回报的区别投资回收与投资回报的区别 投资回收（投资回收（re

9、turn of capitalreturn of capital）是所投入资本的回收，即）是所投入资本的回收，即保本；保本；投资回报（投资回报（return on capitalreturn on capital）是指所投入资本全部回）是指所投入资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。收以后所获得的额外资金，即报酬。投资回报不包含投资回收。投资回报不包含投资回收。2.2.各种回报率含义各种回报率含义 我们在估价过程中，经常会使用几个词是我们在估价过程中，经常会使用几个词是“收益率收益率”“”“资资本化率本化率”、“报酬率报酬率”、“折现率折现率”、“还原利率还原利率”，觉得，觉得它们含义相近

10、，常常混在一起使用。其实，它们是有区别的。它们含义相近，常常混在一起使用。其实，它们是有区别的。所有各类型回报率可分为两大类：收益率和折现率所有各类型回报率可分为两大类：收益率和折现率第7页，本讲稿共16页 1 1）收益率（收益率（收益率（收益率（income rate income rate income rate income rate）：）：）：）：反映房地产某一年收益与反映房地产某一年收益与其价值关系的回报率，包括综合资本化率（其价值关系的回报率，包括综合资本化率（R RE E)、抵押贷款资、抵押贷款资本化率（本化率（R RM M)；收益率也被称为现金流量率。；收益率也被称为现金流量率

11、。2 2）折现率（折现率（折现率（折现率（discount ratediscount ratediscount ratediscount rate）：）：）：）：是将未来支出或收入转是将未来支出或收入转换为现值的利息率。所有要将未来现金流转为现值比率都是换为现值的利息率。所有要将未来现金流转为现值比率都是折现率，内部收益率折现率，内部收益率(IRR)(IRR)或综合报酬率（或综合报酬率（Y Y0 0)，是要求将所，是要求将所有允许获得的收益纳入到计算范围的折现率。有允许获得的收益纳入到计算范围的折现率。3 3）报酬率（报酬率（报酬率（报酬率（yield rateyield rateyield

12、rateyield rate，Y)Y)Y)Y)：是用于某段时期内有明：是用于某段时期内有明确时间概念的资本报酬的回报率，通常以年复利百分比来表确时间概念的资本报酬的回报率，通常以年复利百分比来表示。报酬率考虑所有房地产期望利益，包括投资结束时房地示。报酬率考虑所有房地产期望利益，包括投资结束时房地产出售净所得。是一种特殊类型的折现率。各种报酬率（包产出售净所得。是一种特殊类型的折现率。各种报酬率（包括其他以同样方式用于计算的回报率），主要有利息率、内括其他以同样方式用于计算的回报率），主要有利息率、内部收益率部收益率(IRR)(IRR)、综合报酬率（、综合报酬率（Y Y0 0)和所有者权益报酬

13、率和所有者权益报酬率（Y YE E).).第8页，本讲稿共16页 4 4）内部收益率内部收益率内部收益率内部收益率（internal rate of returninternal rate of return，IRRIRRIRRIRR)：是：是所有权持有期间，已投入资本所能获得的报酬率。投资的内所有权持有期间，已投入资本所能获得的报酬率。投资的内部收益率是投资的未来收益现值等于已投入资本额的报酬率。部收益率是投资的未来收益现值等于已投入资本额的报酬率。5 5）综合报酬率（综合报酬率（综合报酬率（综合报酬率（overall yield rate overall yield rate Y Y Y

14、Y0 0 0 0)：是全部投资：是全部投资资本的回报率或内部收益率，包括贷款和权益。综合报酬率资本的回报率或内部收益率，包括贷款和权益。综合报酬率考虑在投资持有期内所有净收益好投资结束时净转售收益的考虑在投资持有期内所有净收益好投资结束时净转售收益的变动。但它不考虑贷款融资的影响，甚至可以假设在无融资变动。但它不考虑贷款融资的影响，甚至可以假设在无融资购买情况下计算出来的报酬率。它可用于折现扣除抵押贷款购买情况下计算出来的报酬率。它可用于折现扣除抵押贷款偿还额前的现金流量。它也称为房地产权益报酬率。偿还额前的现金流量。它也称为房地产权益报酬率。6)6)综合资本化率综合资本化率综合资本化率综合资

15、本化率（overall capitalization rate overall capitalization rate R R R Ro o o o)：是反映一宗房地产单一年度的净运营收益与全部房地产价格是反映一宗房地产单一年度的净运营收益与全部房地产价格或价值关系的收益率。它可用于将净运营收益转换为房地产或价值关系的收益率。它可用于将净运营收益转换为房地产总价值。综合资本化率不是一种资本回报的回报率，也不是总价值。综合资本化率不是一种资本回报的回报率，也不是投资绩效的完全衡量值。它可能大于、等于或小于投入资本投资绩效的完全衡量值。它可能大于、等于或小于投入资本的期望报酬率，这取决于收益和价值

16、的预期变动。的期望报酬率，这取决于收益和价值的预期变动。第9页，本讲稿共16页 7)7)房地产估价师考试教材中的房地产估价师考试教材中的报酬率报酬率报酬率报酬率（yield rateyield rate，Y)Y)是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的未是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。它是用来除以一连串的未来来预期收益转换为价值的比率。它是用来除以一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。8)8)房地产估价师考试教材中的房地产估价师考试教材中的资本化率资本化率资本化率资本化率（c

17、apitalization ratecapitalization rate，R),R),实际上是收益率的概念，是在实际上是收益率的概念，是在直接资本化中采用，是一步就将房地产未来预期收益转换为直接资本化中采用，是一步就将房地产未来预期收益转换为价值的比率。它是房地产的某种年收益与其价格的比率（通价值的比率。它是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。第10页，本讲稿共16页 9 9）报酬率与资本化率的关系）报酬率与资

18、本化率的关系 在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，两者在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，两者关系：关系：在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，两者在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，两者关系：关系：10 10）还原利率：是地产估价所使用的回报率，有综合还）还原利率：是地产估价所使用的回报率，有综合还原率、土地还原率、建筑物还原率。原率、土地还原率、建筑物还原率。第11页，本讲稿共16页 （四）回报率的确定方法（四）回报率的确定方法（四）回报率的确定方法（四）回报率的确定方法 不论是收益率（资本化率）还是报酬率，将收益转化为不论是收益率（资本化率）还是报酬率，将收

19、益转化为房地产价值的回报率，应该是能够吸引投资资本的以市场为房地产价值的回报率，应该是能够吸引投资资本的以市场为指针的年回报率。回报率受以下因素影响：指针的年回报率。回报率受以下因素影响：1 1）风险程度）风险程度 2 2）对未来通货膨胀的市场期望）对未来通货膨胀的市场期望 3 3）替代投资的预期回报率）替代投资的预期回报率 4 4）过去可比房地产的回报率）过去可比房地产的回报率 5 5）抵押贷款的可供量）抵押贷款的可供量 6 6）当前的税收法律。）当前的税收法律。收益资本化法中的回报率是一种未来比率，不是历史比收益资本化法中的回报率是一种未来比率，不是历史比率，对市场风险和购买力变化的认知显

20、得非常重要。率，对市场风险和购买力变化的认知显得非常重要。第12页，本讲稿共16页 1.1.报酬率的求取方法报酬率的求取方法 估价规范给出了三种方法：估价规范给出了三种方法：市场提取法；市场提取法；安全利率安全利率加风险调整值法；加风险调整值法；复合投资收益率法；复合投资收益率法；投资收益率排序投资收益率排序插入法。插入法。考试教材取消了考试教材取消了复合投资收益率法，将安全利率加风险复合投资收益率法，将安全利率加风险调整值法改进为累加法。调整值法改进为累加法。累加法（累加法（bulit-up method)bulit-up method)是将报酬率视为包含无风险是将报酬率视为包含无风险报酬率

21、和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。公式：将它们相加得到报酬率的方法。公式：报酬率报酬率=无风险报酬率无风险报酬率+投资风险补偿率投资风险补偿率+管理负担补偿管理负担补偿 率率+缺乏流动性补偿率缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率投资带来的优惠率第13页，本讲稿共16页 1 1）市场提取法注意事项）市场提取法注意事项 此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，一般计算分为有限年金和交易价格比较容易收集的情况下，一般计

22、算分为有限年期和无限年限。期和无限年限。无限年限报酬率的计算比较简单无限年限报酬率的计算比较简单 有限年期还原率计算较为复杂，可用试错法结合线性内插有限年期还原率计算较为复杂，可用试错法结合线性内插法求取。法求取。值得注意的是，运用市场提取法求取报酬利率时，所选取值得注意的是，运用市场提取法求取报酬利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要

23、抽取多宗类似另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其净收益与价格之比的算术平均值或加权平的房地产，并求其净收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的报酬率。均值作为待估房地产的报酬率。第14页，本讲稿共16页 2 2）累加法注意事项）累加法注意事项 现实中不存在完全无风险的投资，所以，通常选取同一现实中不存在完全无风险的投资，所以，通常选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率。我国经常使时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率。我国经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于

24、产生安全利率的补偿，投资风险、管理负担、缺乏各种劣于产生安全利率的补偿，投资风险、管理负担、缺乏流动性，求得投资者要求的回报率再减去投资带来的优惠，流动性，求得投资者要求的回报率再减去投资带来的优惠，便可得出房地产的报酬率。便可得出房地产的报酬率。累加法累加法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的

25、实际风险小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。的，因而结果也就存在着差别。第15页，本讲稿共16页 3 3）行业基准收益率加物价指数调整法的应用）行业基准收益率加物价指数调整法的应用 以这种方法确定房地产的报酬率前提是把房地产作为一种以这种方法确定房地产的报酬率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以投资来看待。假设以P P价格（资金净流出量）投资一房

26、地产，价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为每年可得纯收益（年资金净流入量）为a a，并假设每年，并假设每年a a不变，不变，可收益年限为可收益年限为n n 则：则：FNPV=a/FNPV=a/（1+R1+R）1-1/(1+R)1-1/(1+R)n n-P-P 式中，式中，FNPVFNPV为财务净现值，为财务净现值，R R为折现率。为折现率。令令FNPV=0FNPV=0，则：，则：R=FIRRR=FIRR（财务内部收益率）（财务内部收益率）当当FIRRFIRRRC(RC(行业基准收益率行业基准收益率)时，时，FNPV0FNPV0，投资房地产可获，投资房地产可获得超

27、额利润；当得超额利润；当FIRFIRRCRC时，时，FNPV0FNPV0，投资房地产会出现亏，投资房地产会出现亏本；当本；当FIRR=RCFIRR=RC时，时，FNPV=0FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格时房地产的价格P=a/P=a/（1+RC1+RC）1-1/(1+RC)1-1/(1+RC)n n，由此可看出，由此可看出RCRC即即是房地产的报酬率，然后再对是房地产的报酬率，然后再对RCRC作物价指数的调整，得出经过作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的报酬率物价指数调整后的报酬率Y=(1+RC)/(1+f)-1Y=(1+RC)/(1+f)-1（f f：物价指数变：物价指数变动率）。动率）。第16页，本讲稿共16页