房地产企业运营管理.pdf

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1、2008.03.15CALIB Management1CALIBManagement房地产企业运营管理房地产企业运营管理房地产企业运营管理房地产企业运营管理房地产企业管理系列之2008.03.15CALIB Management2CALIBManagement房地产企业运营管理房地产企业运营管理房地产企业运营管理房地产企业运营管理前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进2008.03.15CALIB Manage

2、ment3CALIBManagement一、基本原理二、运营的计划管理三、运营的目标管理一、基本原理二、运营的计划管理三、运营的目标管理第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第二讲：房地产企业运营管理的体系运行2008.03.15CALIB Management4CALIBManagement一、运营管理改进的动因分析二、业绩考核与效率评估三、流程优化一、运营管理改进的动因分析二、业绩考核与效率评估三、流程优化第三讲：房地产企业运营管理的体系改进第三讲：房地产企业运营管理的体系改进第三讲：房地产企业运营管理的体系改进第三讲：

3、房地产企业运营管理的体系改进2008.03.15CALIB Management5CALIBManagement一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述二、房地产企业运营管理综述前言前言前言前言2008.03.15CALIB Management6CALIBManagement中国房地产业经过二十年发展，已经中国房地产业经过二十年发展，已经中国房地产业经过二十年发展，已经中国房地产业经过二十年发展，已经由由由由“做项目做项目做项目做项目”阶段发展到阶段发展到阶段发展到阶段发展到“做企业做企业做企业做企业”阶段。越来阶段。越来阶段。越来阶段。越来越多的地产企业面

4、临着多项目、跨区域的管越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长理问题，如何使企业实现有质量的持续增长理问题，如何使企业实现有质量的持续增长理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。给房地产企业管理提出了更高的要求。给房地产企业管理提出了更高的要求。给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和很多的中国房地产企业也不乏战略和很多的中国房地产企业也不乏战略和很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但制度，但制度，但制度，但“执行难执行难执

5、行难执行难”成为很多快速发展中企业成为很多快速发展中企业成为很多快速发展中企业成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。的成长瓶颈。的成长瓶颈。的成长瓶颈。前言前言前言前言2008.03.15CALIB Management7CALIBManagement呼唤房地产的运营管理呼唤房地产的运营管理呼唤房地产的运营管理呼唤房地产的运营管理变化不断增加和加快：变化不断增加和加快：利益相关者不断增加：利益相关者不断增加：客户和自身要求不断提高：客户和自身要求不断提高：项目复杂性不断提高：项目复杂性不断提高：前言前言前言前言2008.03.15CALIB Management8CALIBManagement一、

6、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容1.1.运营的定义运营的定义运营的定义运营的定义2.2.运营管理的基本概念运营管理的基本概念运营管理的基本概念运营管理的基本概念3.3.对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解2008.03.15CALIB Management9CALIBManagement输入输入输入输入材料材料材料材料设备设备设备设备人员人员人员人员信息信息信息信息资金资金资金资金职能过程职能过程职能过程职能过程制制制制造造造造供供供供应应应应运运运运输输输输服服服服务务务务输出输出输出输出产品产品产品产品服务服务服务服务提供产品和服务的

7、过程提供产品和服务的过程运营的定义运营的定义运营的定义运营的定义运营运营运营运营(Operations)(Operations)就是把投入的资源（生产要素）按就是把投入的资源（生产要素）按就是把投入的资源（生产要素）按就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。是一切组织的最基本职能之一。是一切组织的最基本职能之一。是一切组织的最基本职能之一。2008.03.15CALIB Management10

8、CALIBManagement一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容1.1.运营的定义运营的定义运营的定义运营的定义2.2.运营管理的基本概念运营管理的基本概念运营管理的基本概念运营管理的基本概念3.3.对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解2008.03.15CALIB Management11CALIBManagement运营管理的基本概念运营管理的基本概念运营管理的基本概念运营管理的基本概念 运营管理的几种定义 企业价值链 基于企业价值链的运营管理 运营管理的几种定义 企业价值链 基于企业价值链的运营管理2008.03.15CALIB

9、Management12CALIBManagement运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理（运营管理（运营管理（运营管理（Operations ManagementOperations Management）相近的概念有相近的概念有相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作制造管理、生产管理、生产与运作制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等管理、作业管理、运作管理等管理、作业管理、运作管理等管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所，它们的名称之所，它们的名称之所，它们的名称之所以不同，实际

10、上是反映了这一学科的发展过程以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程.2008.03.15CALIB Management13CALIBManagement运营管理定义（运营管理定义（运营管理定义（运营管理定义（1 1）运营管理运营管理运营管理运营管理(OM)(OM)是对运营过程的计划、组是对运营过程的计划、组是对运营过程的计划、组是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产品和

11、服务的系统进行设计、运行、评价和改品和服务的系统进行设计、运行、评价和改品和服务的系统进行设计、运行、评价和改品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。管理工作的总称。管理工作的总称。管理工作的总称。（国内定义）（国内定义）运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理的几种定义2008.03.15CALIB Management14CALIBManagement运营管理运营管理运营管理运营管理(OM)(OM

12、)是对主要经营活动的管理，即组织和控制是对主要经营活动的管理，即组织和控制是对主要经营活动的管理，即组织和控制是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动（Management of main business activity:the organizing and Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental bus

13、iness activity of providing controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customersgoods and services to customers）。）。_From Microsoft_From Microsoft的词典的词典EncartaEncarta运营管理定义（运营管理定义（运营管理定义（运营管理定义（2 2）运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理的几种定义2008.03.15CALIB Management

14、15CALIBManagement运营管理运营管理运营管理运营管理(OM)(OM)就是对创造和提供公司基本产就是对创造和提供公司基本产就是对创造和提供公司基本产就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。品和服务的各个系统的设计、运行和改进。品和服务的各个系统的设计、运行和改进。品和服务的各个系统的设计、运行和改进。（Operations management(OM)is defined as the Operations management(OM)is defined as the design,operation,and improvement of the syst

15、ems design,operation,and improvement of the systems that create and deliver the firmthat create and deliver the firm s primary products s primary products and servicesand services）_Operations Management for Competitive Operations Management for Competitive AdvantageAdvantage运营管理定义（运营管理定义（运营管理定义（运营管理

16、定义（3 3）运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理的几种定义运营管理的几种定义2008.03.15CALIB Management16CALIBManagement企业价值链企业价值链企业价值链企业价值链(VCM)(VCM)?每一个企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。每一个企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。?所有这些活动都可以用一个价值链所有这些活动都可以用一个价值链(VCM)表示。表示。?价值链把企业的活动分成主要活动（价值链把企业的活动分成主要活动（Primary Activities）和支持活动（和支持活动（Sec

17、ondary Activities）两大类。两大类。企业价值链企业价值链企业价值链企业价值链(VCM)(VCM)(VCM)(VCM)就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合。2008.03.15CALIB Management17CALIBManagement企业的企业的运营管理（OM）运营管理（OM）就是通过对企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增

18、值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势。就是通过对企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势。基于企业价值链的运营管理基于企业价值链的运营管理基于企业价值链的运营管理基于企业价值链的运营管理2008.03.15CALIB Management18CALIBManagement一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容1.1.运营的定义运营的定义运营的定义运营的定义2.2.运营管理的基本概念运营管理的基本概念运营管

19、理的基本概念运营管理的基本概念3.3.对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解2008.03.15CALIB Management19CALIBManagement 运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容 运营管理的目标运营管理的目标运营管理的目标运营管理的目标 运营管理的原则运营管理的原则运营管理的原则运营管理的原则 运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的执行者对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解对运营管理的深入理解2008.03.15CALIB Management

20、20CALIBManagement运营管理的对象运营管理的对象运营管理的对象运营管理的对象运营管理的对象是运营管理的对象是运营管理的对象是运营管理的对象是运营过程运营过程运营过程运营过程和和和和运营系统运营系统运营系统运营系统。运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容2008.03.15CALIB Management21CALIBManagement运营管理的内容运营管理的内容运营管理的内容运营管理的内容运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容1.1.企业价值链的各个系统的设计企业价值链的各个系统的设计企业价值链

21、的各个系统的设计企业价值链的各个系统的设计2.2.企业价值链的各个系统的运行企业价值链的各个系统的运行企业价值链的各个系统的运行企业价值链的各个系统的运行3.3.企业价值链的各个系统的改进企业价值链的各个系统的改进企业价值链的各个系统的改进企业价值链的各个系统的改进2008.03.15CALIB Management22CALIBManagement运营管理的目标运营管理的目标运营管理的目标运营管理的目标第一：不断满足客户需求。第一：不断满足客户需求。第一：不断满足客户需求。第一：不断满足客户需求。（性能、价格、时间（性能、价格、时间)第二：有效利用资源。第二：有效利用资源。第二：有效利用资源

22、。第二：有效利用资源。（人员、材料、运输、库存、设备、场地（人员、材料、运输、库存、设备、场地）运营管理的目标运营管理的目标运营管理的目标运营管理的目标提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率。提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率。提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率。提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率。提升企业核心竞争力。提升企业核心竞争力。提升企业核心竞争力。提升企业核心竞争力。2008.03.15CALIB Management23CALIBManagement 树立整体思想，追求协调下的均衡树立整体思想，追求协调下的均衡树立整体思想，追求协调下的均

23、衡树立整体思想，追求协调下的均衡 运营过程规范化、标准化、流程化运营过程规范化、标准化、流程化运营过程规范化、标准化、流程化运营过程规范化、标准化、流程化 坚持量化的管理与控制坚持量化的管理与控制坚持量化的管理与控制坚持量化的管理与控制 前馈控制与反馈控制相结合前馈控制与反馈控制相结合前馈控制与反馈控制相结合前馈控制与反馈控制相结合 刚性与柔性相结合刚性与柔性相结合刚性与柔性相结合刚性与柔性相结合 充分利用信息平台充分利用信息平台充分利用信息平台充分利用信息平台运营管理的原则运营管理的原则运营管理的原则运营管理的原则2008.03.15CALIB Management24CALIBManage

24、ment首席运营官首席运营官首席运营官首席运营官（Chief Operating Chief Operating Officer Officer，缩写，缩写，缩写，缩写 COO COO，又称营运长又称营运长又称营运长又称营运长），主要），主要），主要），主要负责企业的日常营运，辅助负责企业的日常营运，辅助负责企业的日常营运，辅助负责企业的日常营运，辅助CEO CEO（Chief Chief Executive OfficerExecutive Officer）的工作；负责企业的运）的工作；负责企业的运）的工作；负责企业的运）的工作；负责企业的运营管理，对营管理，对营管理，对营管理，对CEOCE

25、O负责，不对企业的发展趋势负负责，不对企业的发展趋势负负责，不对企业的发展趋势负负责，不对企业的发展趋势负责。责。责。责。COOCOO在某些公司中同时任职在某些公司中同时任职在某些公司中同时任职在某些公司中同时任职 总裁总裁总裁总裁，但他，但他，但他，但他们通常是常务或资深的副总裁。们通常是常务或资深的副总裁。们通常是常务或资深的副总裁。们通常是常务或资深的副总裁。运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的执行者2008.03.15CALIB Management25CALIBManagement运营总监运营总监运营总监运营总监运营管理部运营管理部运营管理部运营管理部经营管理部

26、经营管理部经营管理部经营管理部计划财务部计划财务部计划财务部计划财务部总经理办公室总经理办公室总经理办公室总经理办公室行政部行政部行政部行政部董事长秘书董事长秘书董事长秘书董事长秘书运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的执行者其他运营管理执行者其他运营管理执行者2008.03.15CALIB Management26CALIBManagement?组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划?提出内部管理机构设置及岗位设立方案提出内部管理机构设置及岗位设立方案

27、提出内部管理机构设置及岗位设立方案提出内部管理机构设置及岗位设立方案?组织拟订公司的业务规范和运营流程组织拟订公司的业务规范和运营流程组织拟订公司的业务规范和运营流程组织拟订公司的业务规范和运营流程?组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评考评考评考评?协调各部门之间的工作关系协调各部门之间的工作关系协调各部门之间的工作关系协调各部门之间的工作关系?主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能主持召开日常运营会议

28、，跟踪、检查、协调各职能主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作部门的工作部门的工作部门的工作运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的执行者运营管理的主要职责运营管理的主要职责运营管理的主要职责运营管理的主要职责2008.03.15CALIB Management27CALIBManagement一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述二、房地产企业运营管理综述前言前言前言前言2008.03.15CALIB Management28CALIBManagement二、房地产企业运营管理综述二、房地产企业运营管理综述1.1.房地产企

29、业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点2.2.房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划管理的关系的关系的关系的关系3.3.房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理2008.03.15CALIB Management29CALIBManagement房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点很多房地产企业中普

30、遍存的现象：很多房地产企业中普遍存的现象：很多房地产企业中普遍存的现象：很多房地产企业中普遍存的现象：?部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调?岗位职责不明，干好干坏说不清，岗位职责不明，干好干坏说不清，岗位职责不明，干好干坏说不清，岗位职责不明，干好干坏说不清，?授权不清，不知该不该做主授权不清，不知该不该做主授权不清，不知该不该做主授权不清，不知该不该做主?单个项目做得很好，但多项目运作问题不断，单个项目做得很好，但多项目运作问题不断，单个项目做得很好，但多项目运作问题不断，单

31、个项目做得很好，但多项目运作问题不断，?总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？?同样的问题重复发生，同样的问题重复发生，同样的问题重复发生，同样的问题重复发生，?不断地处理问题但总也处理不完，不断地处理问题但总也处理不完，不断地处理问题但总也处理不完，不断地处理问题但总也处理不完，?换一个领导换一种做法换一个领导换一种做法换一个领导换一种做法换一个领导换一种做法?越级指挥，计划天天变，越级指挥，计划天天变，越级指挥，计划天天变，越级指挥，计划天天变，

32、?制度流程一大堆，形同虚设。制度流程一大堆，形同虚设。制度流程一大堆，形同虚设。制度流程一大堆，形同虚设。?员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低。员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低。员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低。员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低。?客户投诉不断客户投诉不断客户投诉不断客户投诉不断;出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这样的企

33、业据统计占行业的套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80808080。2008.03.15CALIB Management30CALIBManagement房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点认识误区：认识误区：认识误区：认识误区：认为运营管理就是项目计划管理认为运营管理就是项目计划管理认为运营管理就是项目计划管理认为运营管理就是项目计划管理最新难题：最新难题：最新难题：最新难题：多项目跨区域开发的企业计

34、划和目标多项目跨区域开发的企业计划和目标多项目跨区域开发的企业计划和目标多项目跨区域开发的企业计划和目标如何保证如何保证如何保证如何保证2008.03.15CALIB Management31CALIBManagement二、房地产企业运营管理综述二、房地产企业运营管理综述1.1.房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点2.2.房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划管理的关系的关系的关系的关系3.3.房地产企业运营管理的原理房地产

35、企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理2008.03.15CALIB Management32CALIBManagement 运营与项目运营与项目运营与项目运营与项目 项目管理简介项目管理简介项目管理简介项目管理简介 运营管理与项目管理的区别运营管理与项目管理的区别运营管理与项目管理的区别运营管理与项目管理的区别 运营管理与项目计划的关系运营管理与项目计划的关系运营管理与项目计划的关系运营管理与项目计划的关系房地产企业运营管理与项目计划管理的关系房地产企业运营管理与项目计划管理的关系房地产企业运营管理与项目计划管理的关系房地产企业运营管理与项目计划管理的关系2008

36、.03.15CALIB Management33CALIBManagement运营与项目运营与项目运营与项目运营与项目工作性质与内容的不同工作性质与内容的不同工作性质与内容的不同工作性质与内容的不同工作环境与方式的不同工作环境与方式的不同工作环境与方式的不同工作环境与方式的不同组织与管理上的不同组织与管理上的不同组织与管理上的不同组织与管理上的不同2008.03.15CALIB Management34CALIBManagement项目管理简介项目管理简介项目管理简介项目管理简介项目的定义：项目的定义：项目的定义：项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用对确定性对象按限定时间，费用对确定性对象

37、按限定时间，费用对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。和质量标准完成的一次性任务。和质量标准完成的一次性任务。和质量标准完成的一次性任务。“项目管理项目管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一就是指把各种系统、方法和人员结合在一就是指把各种系统、方法和人员结合在一就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和项工作，有效的项目管理是指在规定

38、用来实现具体目标和项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。作。作。作。”美国项目管理学会美国项目管理学会美国项目管理学会美国项目管理学会项目管理知识体系纲要项目管理知识体系纲要项目管理知识体系纲要项目管理知识体系纲要2008.03.15CALIB Management35CALIBManagement运营管理与项目管理的区别运营管理与

39、项目管理的区别运营管理与项目管理的区别运营管理与项目管理的区别范围相对较窄。范围相对较窄。范围更广（包括营销等其他活动）。范围更广（包括营销等其他活动）。具有项目临时、单次的特点。具有项目临时、单次的特点。具有长期、连续、循环往复的特点。具有长期、连续、循环往复的特点。面对的是单个项目。面对的是单个项目。面对的是公司的运营管理，包括多项面对的是公司的运营管理，包括多项目公司的管理（如多项目开发的房地目公司的管理（如多项目开发的房地产公司）。产公司）。是为实现项目目标而完成项目的各项工作。是企业价值链各个系统的设计、运行和改进，以实现产品和服务的增值。项目管理项目管理运营管理运营管理2008.0

40、3.15CALIB Management36CALIBManagement运营管理与项目计划的区别运营管理与项目计划的区别运营管理与项目计划的区别运营管理与项目计划的区别目标是项目开发进度的保证，成目标是项目开发进度的保证，成本控制和实现质量要求。本控制和实现质量要求。目标是最大限度利用资源，满足目标是最大限度利用资源，满足客户不断增长的需要，提高企业客户不断增长的需要，提高企业竞争力。竞争力。监控进度，调整计划监控进度，调整计划更全面的监控和考核。更全面的监控和考核。只是项目管理的一种工具。只是项目管理的一种工具。重要的还有运营体系的设计和改重要的还有运营体系的设计和改进。进。项目开发进度及

41、相配合的各项计项目开发进度及相配合的各项计划工作。划工作。公司经营计划，包括公司除战略公司经营计划，包括公司除战略规划外的所有计划工作的管理。规划外的所有计划工作的管理。项目计划项目计划运营管理运营管理2008.03.15CALIB Management37CALIBManagement二、房地产企业运营管理综述二、房地产企业运营管理综述1.1.房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点房地产企业运营管理的现状与特点2.2.房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划管理房地产企业运营管理与项目计划

42、管理的关系的关系的关系的关系3.3.房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理2008.03.15CALIB Management38CALIBManagement 房地产企业价值链房地产企业价值链房地产企业价值链房地产企业价值链 房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容 房地产运营管理体系中的各项活动房地产运营管理体系中的各项活动房地产运营管理体系中的各项活动房地产运营管理体系中的各项活动/子系统子系统子系统子系统房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原理房地产企业运营管理的原

43、理房地产企业运营管理的原理2008.03.15CALIB Management39CALIBManagement房地产企业价值链房地产企业价值链房地产企业价值链房地产企业价值链公司基础建设公司基础建设(一般管理,会计,财务,成本，战略计划)人力资源管理人力资源管理(招聘,培训,发展）技术开发技术开发(研究和发展,产品和流程的改进，新技术研究)采购，报建采购，报建(原材料采购,设备,供应，手续提供)服务服务发包发包设计设计策划策划立项立项支持活动支持活动主要活动主要活动利润利润施工施工竣工竣工销售销售2008.03.15CALIB Management40CALIBManagement房地产企业

44、运营管理的内容房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容1.1.房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计系统的设计系统的设计系统的设计2.2.房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行系统的运行系统的运行系统的运行3.3.房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品开发与销售价值链的各个房地产企业产品

45、开发与销售价值链的各个系统的改进系统的改进系统的改进系统的改进房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容2008.03.15CALIB Management41CALIBManagement房地产运营管理体系中的各项活动房地产运营管理体系中的各项活动房地产运营管理体系中的各项活动房地产运营管理体系中的各项活动/子系统子系统子系统子系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统：和支持、保证、

46、控制价值链的支持系统：和支持、保证、控制价值链的支持系统：和支持、保证、控制价值链的支持系统：主要系统：立项、策划、设计、施工、主要系统：立项、策划、设计、施工、主要系统：立项、策划、设计、施工、主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售。竣工、销售。竣工、销售。竣工、销售。支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、采购、报建采购、报建采购、报建采购、报建2008.03.15CALIB Management42CALIBManagement一、房地产企业运营管

47、理体系模型一、房地产企业运营管理体系模型二、房地产企业组织系统的设计三、房地产企业业务规范系统的设计四、房地产企业运营流程系统的设计五、房地产企业运营管理体系的设计常见问题二、房地产企业组织系统的设计三、房地产企业业务规范系统的设计四、房地产企业运营流程系统的设计五、房地产企业运营管理体系的设计常见问题第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计2008.03.15CALIB Management43CALIBManagement设计运营组织、业务规范、运营流程三个系统设计运营组织、业务规范、运

48、营流程三个系统运营流程系统运营流程系统运营流程系统运营流程系统基于房地产开发价值链基于房地产开发价值链的全过程运营流程。的全过程运营流程。业务规范系统业务规范系统业务规范系统业务规范系统公司业务工作开展的方公司业务工作开展的方法与标准，各部门的业法与标准，各部门的业务管理规范。务管理规范。运营组织系统运营组织系统运营组织系统运营组织系统各职能部门的定编与定各职能部门的定编与定岗，部门职能与岗位责岗，部门职能与岗位责任，部门及岗位权限划任，部门及岗位权限划分分房地产企业运营管理系统房地产企业运营管理系统房地产企业运营管理系统房地产企业运营管理系统房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模

49、型2008.03.15CALIB Management44CALIBManagement一、房地产企业运营管理体系模型一、房地产企业运营管理体系模型二、房地产企业运营组织系统的设计二、房地产企业运营组织系统的设计三、房地产企业业务规范系统的设计四、房地产企业运营流程系统的设计五、房地产企业运营管理体系的设计常见问题三、房地产企业业务规范系统的设计四、房地产企业运营流程系统的设计五、房地产企业运营管理体系的设计常见问题第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计2008.03.15CALIB Ma

50、nagement45CALIBManagement房地产企业运营组织系统的设计房地产企业运营组织系统的设计1.1.房地产企业战略指引下的组织架构房地产企业战略指引下的组织架构房地产企业战略指引下的组织架构房地产企业战略指引下的组织架构2.2.设计组织架构下的部门职能设计组织架构下的部门职能设计组织架构下的部门职能设计组织架构下的部门职能3.3.合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分4.4.组织系统文件的设计方法和设计要求组织系统文件的设计方法和设计要求组织系统文件的设计方法和设计要求组织系