碧桂园投资开发模式研究.pdf

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1、碧桂园产品策略介绍碧桂园投资策略与开发模式介绍碧桂园发展战略简介结论与启示 PART 1 碧桂园发展战略简介公司简介碧桂园成立于1992年，总部位于广东顺德，2007年胜利登陆港交所，进入国际资本市场。自喻为中国最大的城镇住宅开发商，主要在中国内地三四线城市从事以房地产开发、建筑、物业投资等物业形态的开发业务，包含房地产项目开发，建筑施工、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。截至，2017年中期共拥有965个处于不同发展阶段的项目，其中国内959个，海外6个（马来西亚4个、澳大利亚1个、印度尼西亚1个）碧桂园项目主要集中在华南和华东，随着碧桂园全国战略的推进，也逐渐向其他区域布局在20

2、12-2014年间碧桂园每年新增项目在50个以上，2016年项目新增个数达到344个，而至2017中期，半年项目增加数量就达237个虽然碧桂园并没有明确提出未来走小型化项目的路线，但从每年单项目平均体量来看在逐步缩小，可能的原因是百万大盘的土地越来越少2016年年报和2017年中报未披露项目明细表：碧桂园2010-2017年中期项目体量情况图：碧桂园2017中报国内项目分布情况（颜色越深项目越多）20102011201220132014201520162017中期项目总个数84103118171238384728965项目总体量（万平米）6838821389651181213959188573

3、546156444单项目平均体量（万平米）81.479.776.069.158.749.1148.758.5数据来源：碧桂园历年年报、同策研究院公司简介碧桂园的股权结构呈现出家族控股占绝对的特点，2015年公司引进了平安人寿，对公司股权架构进行优化，同时也借助平安集团拓宽融资渠道。目前公司法人代表为董事会主席杨国强，实际控制人为其二女儿杨惠妍表：截至2017年中期碧桂园主要股东持股比例股东名称直接持股数量（股）占已发行普通股比例（%）股东类型必胜有限公司9,333,425,010.00 43.74 持股5%以上股东Genesis Capital Global Limited2,840,000,

4、000.00 13.31 持股5%以上股东中国平安人寿保险股份有限公司2,236,200,000.00 10.48 持股5%以上股东Golden Value Investments Limited101,328,933.00 0.47 机构投资者合计14,510,953,943.00 68.00 持股人姓名直接持股数量（万股）占已发行普通股比例（%）职务杨惠妍1223670.69 57.52 执行董事陈翀1223670.69 57.52 非执行董事区学铭77311.22 3.58 执行董事苏汝波74962.37 3.47 执行董事杨国强5337.28 0.25 主席表：截至2017年年末碧桂园

5、高管持股前5杨国强将自己的股份以代持股方式向其女儿杨惠妍转移，这也是家族企业最大的特征作为碧桂园的实际控制人杨惠妍100%控股必胜有限公司股权陈翀(chong)是杨惠妍老公，区学铭、苏汝波等均为随杨国强一起创立碧桂园的元老必胜有限公司、Genesis Capital Global Limited、Golden Value Investments Limited均由杨惠妍100%持股2015年引入平安集团，在对公司股权架构进行优化的同时，更重要的是引入了战略合伙人，为碧桂园拓宽了金融渠道数据来源：公司财务报表 同策研究院数据来源：公司财务报表 同策研究院公司简介杨国强碧桂园控股集团董事会主席，碧

6、桂园创始人，最初以做建筑出身。其事无巨细，亲力亲为、务实的工作作风深刻影响碧桂园文化和企业理念碧桂园理念：希望社会因我们的存在而变得更加美好我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业杨国强：我梦想中的碧桂园这里是社会精英云集的公司；这里是人才施展才华的好地方；这里是学习进步的好学校；这里是和谐的大家庭；这里诚实守信、合法合规经营的公司；这里是讲道理、勇于自我修正的公司；这里是公平、公正、论功行赏的公司；这里是欣欣向荣、不断总结经验并付诸实践的公司；公司简介碧桂园核心价值：碧桂园五星战略：业绩状况经过多年的耕耘，碧桂园通过超强的销售能力，使其年销售规模逐渐进入龙头房企行业。虽然碧桂园在销售规模上取得

7、成功，但其盈利能力偏低也是不争的事实，2015年其利润率仅为8.2%，在龙头房企中几乎是最低的数据来源：公司财务报表、同策研究院在营业收入方面，碧桂园在2007年到2009年间，营业收入都在200亿以下徘徊，直到2010年营收突破200亿，此后5年碧桂园碧桂园抓住了地产发展趋势，销售规模逐年增长 虽然2010年以来营收逐年增长，但销售利润率却出现了下降的趋势，2017年中期稍有抬头 2017年碧桂园销售目标5000亿元时间排名2017320166201562014820131120121420119表：2011年-2017年碧桂园行业综合实力排名数据来源：碧桂园公司官网、同策研究院近年来碧桂园

8、在房地产企业综合实力排名，以稳定在TOP10行列表：2007年-2017年中期碧桂园营业收入和销售净利率主要发展历程营业收入（亿元）时 间10020030040050060070080090010001100199320002007创业阶段珠三角扩张阶段全国扩张阶段加速扩张阶段 1993年前，杨国强作为承建商承建了碧桂园的建筑施工，碧桂园垫不起工程费，以几百套别墅抵债 1993年底，杨国强筹办了广东碧桂园学校，共招了1300多名学生，每个学生收取30万元的储备金，以此资金盘活了顺德碧桂园 1997年，杨国强发起了成立了顺德碧桂园公司，从事房地产开发业务 1998年，开发广州碧桂园，70栋楼两个

9、多月售罄 2000年5月，开发华南碧桂园 2002年5月，开发碧桂园凤凰城，“一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元”2004年12月，开发海南碧桂园 2006年10月，开发广州南沙碧桂园 2006年开发鹤山、五邑、阳东碧桂园，走出广佛经济圈，进入珠三角 2007年开发新会、台山、肇庆等碧桂园 2007年碧桂园登陆港交所 2007年12月，开发长沙碧桂园 2008年7月，开发沈阳碧桂园 2008年7月，同时开发的项目益阳、武汉、咸宁、随州、呼伦贝尔、兴安、通辽、泰州等 2008年7月，大量土地储备4600万平方米，而2007年年初1870万平方米；2007年12月3840万平方米

10、2011年12月26日，碧桂园集团以每股1马币的价格认购合营公司（大马置地），占该公司经扩大已发行股本的55%。2012年碧桂园集团投资21亿在马来西亚投资两个大型度假项目 2013年5月碧桂园金月湾入市 2016年年末，碧桂园国内共723个项目，国外6个项目，营业收入受过1500亿 2017年年中，半年销售2289.1亿，同比增长131%，累计项目536个2011创业阶段珠三角扩张阶段加速扩张阶段（海外）1993-20002001-2007全国扩张阶段2011年以来 碧桂园发展历程此期间房地产市场背景 随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经

11、济的支柱产业之一 进入2000年后，福利房全面终止，商品房市场发展迅速。2003年后中国房地产市场出现过热现象，政府为了稳定市场出台诸多措施，但效果甚微。一线城市房地产市场趋势稳步上扬，市场火热 2006-2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价出现爆发式的增长 2007年碧桂园登陆港交所2008-2010 2008年四万亿计划，为后来房地产发展过猛埋下了伏笔 2010年房地产市场进入深度调整期。执行严格的限购限价限贷等调控。一线城市虽然严控但需求仍旺盛，而三四线城市却因过度投资库存积压，房企重返一线城市 2012以来，房地产市场步入“白银时代”，政府对房地产市场采取因地制宜

12、，分而治之的思路，控制市场流动性，积压房企融资空间，房企规模性逐渐扩大，市场集中度进一步增加，行业利润率持续下降 房地产企业逐渐回归一二线城市，多元化转型氛围渐浓 一些龙头房企投资海外项目逐渐兴起主要发展历程主要发展历程从碧桂园的新增土地储备数据显示，其投资布局支撑其不同的发展阶段的需要，为支撑销售规模的需求，近年来碧桂园都保持了较高的拿地规模2006年以前2006年以前碧桂园的投资开发区域主要以珠三角区域为主2006年开发的23个处于不同开发阶段的项目，其中21个位于广东省内省内所属项目主要集中要广州、佛山、江门等地 2007-20102011-2017图：2003-20170918碧桂园每

13、年新增土储及总成交金额数据来源：中指数据、同策研究院备注：2017年数据为2017年1月-9月18日数据在这一阶段是碧桂园兼顾广东大本营和全国同时布局的阶段，省外区域主要为安徽、江苏、辽宁、湖北等2007年碧桂园开始跨出全国扩张的步伐，年末碧桂园所拥有的45个项目中，其中26个位于广东省内，19个位于广东省外2008年碧桂园拥有54个项目，广东省内仅28个2009年碧桂园重新稳固省内市场，当期新增的11个项目中，8个位于广东省内2010年碧桂园共拥有84个项目，新增19个项目，其中广东省内新增15个，继续奠定了以广东为大本营的全国布局战略2011年碧桂园旗下拥有103个项目，当年新增的19个项

14、目中10个位于广东省内2011年12月为了进军马来西亚，碧桂园收购大马置业，成为跨出国门的第一步2013年，碧桂园当期拥有项目171个，正式进入快速扩张阶段2014-2015年，碧桂园高调宣布成立一线城市事业部，并开始在上海、北京等一线城市拿地2016年末，碧桂园在国内拥有722个项目，在马来西亚、澳大利亚、印度尼西亚拥有6个项目。2017年中，碧桂园拥有不同阶段的项目965个，在大陆地区未进入省份只有新疆、西藏。上半年销售金额2889亿，销售面积3226万平方米公司战略 从各省对业绩的贡献率来看，广东依然是业绩贡献大户，其次安徽、江苏图：2017年中期碧桂园合同销售额按省划分分布图注：其他地

15、区包含马来西亚、辽宁、四川、福建、天津、甘肃、山东、江西、上海、山西、重庆、内蒙古、云南、黑龙江、陕西、青海、澳洲、吉林数据来源：碧桂园2017年中期报告、同策研究院碧桂园实行1+3的市场布局策略：即“立足珠三角、深耕皖鄂湘、巩固环渤海、拓展江浙沪“，审慎进入新区域。城市布局上”坚持一线城市近郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市中心区”的布局策略 而从城市类型对业绩的贡献来看，位于三四线城市项目的贡献率达59%，而位于一线城市的贡献率为8%，位于二线城市的贡献率为33%三四线城市仍然是碧桂园的主战场数据来源：碧桂园2017年中期报告、同策研究院图：2017年中期碧桂园合同销售额按城市类型分布

16、图公司战略图：2017年中期碧桂园土地储备按省划分分布图截止2017年中期，碧桂园在国内土地储备面积达到2.1亿平方米，其中64%分布与广东省以外。按发展阶段划分，约33%在建，16%已经预售。其中权益土地储备面积达1.58亿平方米,2017年底土储存续比6.5图：2017年中期碧桂园土地储备按阶段划分分布图（百万平方米）数据来源：碧桂园2017年中期报告、同策研究院注：其他地区包含福建、辽宁、重庆、山东、四川、内蒙古、海南、江西、甘肃、天津、陕西、云南、上海、北京、山西、青海、吉林、黑龙江、宁夏34.8已摘牌未有国土证已摘牌已有国土证85.123.5未发预售证已发预售证未售15.4已发预售证

17、已预售48已竣工已预售未交付0.8已竣工未销售2.2 土地储备按照省份来看，未来碧桂园还是以广东为主，其次是江苏、安徽 土地储备按照阶段来看，以已摘牌已有国土证的为主，其次是已摘牌未有国土证、已发预售证已预售总体209.8公司战略以打造精品为出发点，所有准备工作前置，力争快速开发；创新求变，拓展渠道，合理定价，精准营销，促进快速销售；建立成熟的计划编制和评价体系，深入项目，保障推进速度精确产品定位，营销策划等环节前期介入，促成项目完美效果；制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程，促进质量提升；建立客户服务管理体系，关注客户动态，营造五星级的家顺应城市化发展趋势，发挥规模拿地优势；产品标准

18、化与全产业链流水线运营，体现一体化优势；建立有效的成本管理及考核标准，使资源利用最大化n碧桂园创始人杨国强先生曾经有这样一个中国梦：“有快速路与城市连接，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。”一直以来，碧桂园顺应国家城镇化发展政策环境，前瞻性布局全国具发展潜力的二三四线城市及一线城市市郊，走郊区化大盘发展模式；“高产值、高速度、精品质、低成本”是碧桂园模式取得成功的核心竞争力 核心竞争力低成本精品质高速度高产值利用大盘优势，城市单盘销售额行业领先；单盘销售额行业领先，平均单盘销售额行业第一公司战略

19、碧桂园目前已实现规划、设计，建筑、装修、园林绿化，物业、酒店管理，营销策划与销售为一体的全价值链覆盖项目开发规划、设计在选址和土地收购阶段就开展工作提供综合性的设计方案缩短设计周期从而缩短施工前期阶段及时获得市场方块以迅速改良设计建筑、装修、园林绿化在土地投标前更精准地预算成本更好地控制质量更有效地控制工程进度，加速市场推广物业、酒店管理管理我们所有开发项目的已竣工苑区社区内设施齐全方便更好地控制售后服务的质量以增强品牌忠实度营销策划与销售开展对潜在项目的市场研究获得售后反馈信息迅速的销售以用于再投资公司战略未来三大战略2015年碧桂园发布三大战略：聚焦城镇化红利、塑造财务稳健性、采用金融化手

20、段打造社区资源整合平台未来三大战略聚焦城镇化红利社区资源整合平台塑造财务稳健性聚焦城镇化红利：碧桂园把自身定位为中国最大的城镇化住宅开发商，这与中国加快城镇化进程的思想相契合。从其聚焦城镇化红利的战略看出，未来碧桂园还会坚持在三四线城市继续深耕的基本战略塑造财务稳健性：积极进行稳健的财务政策，改善现金流情况，优化资本结构，拓宽融资渠道、降低融资成本。2014年引入具有中海背景、三十年从业经验的CFO，全面优化财务状况社区资源整合平台：以平安合作为基础，以金融理财等为切入口，想碧桂园业主提供便捷的金融服务，及小额贷款等。同时打造社区O2O平台“E当家”，预计打造为拥有500万用户、200家物业公

21、司、1000个楼盘的平台公司战略聚焦城镇化红利碧桂园把自身定位为中国最大的城镇化住宅开发商，并且是城郊大盘开发模式，这也与中国加快城镇化进程的背景相契合。从其聚焦城镇化红利的战略看出，未来碧桂园还会坚持在三四线城市继续深耕的基本战略中国规划到2020年城镇化率达到60%图：1997-2016年中国大陆城镇人口及城镇化率情况数据来源：国家统计局、同策研究院碧桂园定位城镇化住宅开发商，其最大的特点是聚焦三四线城市远郊，大盘开发模式，售价相对较低在提高城镇化人口的宏观背景下，势必会有大量的农业人口转为城市人口，大量的人口进入城市必然对住宅产生需求碧桂园开发模式和定位瞄准了，在城镇化进程中带来的首次置

22、业的需要公司战略塑造财务稳健性从资产负债率来看，碧桂园均比恒大、万科低，呈上升趋势；总资产报酬率：最近三年碧桂园低于恒大、万科，呈下降趋势；速动比率：从2014年开始碧桂园逐渐高于恒大、万科，呈上升趋势；从总资产周转率来看，近三年碧桂园高于恒大、低于万科，呈下降趋势；归母扣非净利润增长率，碧桂园和万科维持稳定增长，恒大波动剧烈；每股收益，碧桂园低于万科、恒大。总体来看，碧桂园在财务稳健性方面还有需要继续完善的地方图：2008年-2017年中期碧桂园、万科、恒大资产负债率（%）数据来源：wind、同策研究院图：2008年-2017年中期碧桂园、万科、恒大总资产报酬率（%）图：2008年-2017

23、年中期碧桂园、万科、恒大速动比率图：2008年-2017年中期碧桂园、万科、恒大总资产周转率（次）图：2008年-2017年中期碧桂园、万科、恒大归母扣非净利润增长率（%）图：2008年-2017年中期碧桂园、万科、恒大每股收益（元）资本结构盈利能力短期偿债能力营运能力成长能力每股指标公司战略社区资源整合平台碧桂园本身就有一个支庞大的物业服务队伍，且碧桂园有意将该业务板块分拆上市。而与平安的合作使得社区服务平台有了更加丰富的金融化特性，并借助平安的资金优势，共同挖掘社区养老、社区健康、社区金融等业务，与平安集团的合作对碧桂园社区业务而言如虎添翼碧桂园携手中国平安土地投资与平安陆金所、平安不动产

24、合作地产基金，如常熟项目，并在投资拿地上进行联合，如嘉定项目营 销平安正从多方助力碧桂园营销，多个平安采用金融化手段打造社区资源整合平台好房参与的项目已经落地，另外平安以金融理财工具，帮助碧桂园项目众筹活动金 融 平安积极参与支持碧桂园的各项融资计划。2015年碧桂园发行8 亿美元银团贷款及60亿元人民币公司债券，平安均进行认购且出资金额较大，排位靠前。社区合作采用金融化手段打造社区资源整合平台，碧桂园将平安的综合金融服务引进到社区之中，为碧桂园社区居民提供金融门店便捷服务。同时，布局社区养老、社区健康等业务公司战略人力资源碧桂园在人力资源方案提出建设人才梯队的战略目标，涉及数量、质量、效能发

25、挥三个方面人力资源人才梯队建设数 量效能发挥质 量主题关键因素关键绩效指标 管理人员储备 关键员工流失率 关键员工培养与输出 关键岗位及时到位率 培训计划达成率 整体人力资本效能 员工敬业度公司战略人力资源2010年，中建五局总经理莫斌接受杨国强邀请，加入碧桂园任总裁2013年，中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，任执行董事及联席总裁，2017年5月辞任2014年，有中海、中建职业背景的吴建斌，出任碧桂园首席财务官。2017年初辞任碧桂园的规模跃进，有很大一部分源自资深职业经理人的贡献，从2010年的空降总裁莫斌开始到2016年底，碧桂园共有1400多名外来职业经理人。此外碧桂园是拥有博士最多的房企

26、，到2016年底，入职碧桂园的博士已超过400人，杨国强表示，2017年碧桂园还要新招300名博士，其中至少有200名博士是海外招聘海外启用，要培养超过100名博士成为项目总经理、区域总或更高级别的管理者 PART 2 碧桂园产品策略介绍产品线及结构碧桂园的产品升级由其自己拥有的设计团队来完成，目前碧桂园的产品线从功能性上主要分为住宅系列和度假系列，而根据不同的布局特点，住宅系列又可分为一二线城市近郊项目及三四线城市主城项目碧桂园主要产品线住宅系列碧桂园集团助理总裁、研发设计中心总经理李焕端 李焕端是碧桂园集团助理总裁、研发设计中心总经理，同时也是广东博意建筑设计院有限公司院长 广东博意建筑设

27、计院有限公司成立于1992年6月，原名广东省顺德市碧桂园建筑设计院有限公司，是目前国内最大的民营设计机构之一，一二线城市近郊项目三四线城市主城项目旅游度假系列一二线城市近郊项目，距离中心城区20-50公里，主要客户为一二线人口，项目配套少，以刚需和改善为主三四线城市主城项目，位于三四线城市主城区，项目自身配套完善旅游度假项目，通常具有较好的自然风景资源产品线及结构产品线特点碧桂园各产品类型的定位主要根据土地属性、优质地段、资源的核心要素等，以此对应住宅系列、度假系列，进行全国化的快速复制，加快周转产品类型位置特点主力面积区间及类型目标客户典型楼盘主要特点一二线城市近郊项目距市中心20-50公里

28、70-110两房三房高层，100-200小面积联排、双拼别墅一二线城市人口武汉碧桂园生态城、南沙天玺湾户型小、总价低、与主城区价差大，商业、学校、交通配套齐全三四线城市城区项目主城建成区内80-135两房三房，160-170四房、五房居住型联排双拼别墅三四线人口东莞碧桂园观澜、丹阳碧桂园、肇庆碧桂园户型适中、总价低、配套全、位于建成区内，自带配套旅游度假项目旅游景观资源丰富区域46-80洋房，100-200小面积联排双拼别墅，50-80公寓投资、旅居人群等惠州十里银滩、青岛十里银滩、海南金沙滩景观资源、小面积、低总价，拥有碧桂园五星级酒店碧桂园产品户型定位城市主流刚需户型，以广撒网最大化争取客

29、户资源，所以在户型上与市场需求切合度高，能应对市场的变化迅速做出调整，达到快销高周转的目的碧桂园全国户型模块按地域分为南库、北库，目前已达到600多种户型，但一些特殊地区，将会根据区域特点、市场需求做一些改动，总体而言户型朴实、标准较为统一，便于设计施工，提高周转表：碧桂园不同定位产品特点及代表楼盘2015-2016年，碧桂园根据一二线和三四线城市的不同特点，分别升级产品系列。并提出在一二线城市打造标杆产品，在三四线城市主攻改善性住房，打造“劳斯莱斯”式的项目，从产品品质入手，提高产品认可度，促销售规模增长。这不仅是碧桂园从过去“造老百姓买得起的好房子”到“劳斯莱斯”的升级，更是碧桂园战略上的

30、一个转变初创阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段第六阶段欧式豪华别墅以广州凤凰城为标志的纯正欧式豪华别墅欧陆风格小面积段的联排、双拼、独立别墅为主西班牙风格为了响应国家政策，为了更有效的利用土地资源，推出了经济型西班牙风格玲珑低层产品钻石墅将欧洲古典风格别墅融合自然的绿色景观，是碧桂园别墅产品的顶端标准化、多元化产品线以60-140刚需型为主，同时涵盖改善、度假、移民留学、养老等产品“劳斯莱斯”产品从实用、舒适、安全、健康、科技等方面对产品进行全面升级，以人为本，注重客户居住体验，尽显工匠精神对产品精雕细琢碧桂园产品线特点演化产品线及结构产品线演化产品线及结构产品线升级对于土地资源稀缺的一线城

31、市，以树立高端品牌形象为主，提出“星作”系列，项目打造精益求精；在三四线城市，则推出“劳斯莱斯”项目，打造高溢价产品、坚持高周转、升级“五星”战略，从实用、舒适、安全、健康、科技等方面对产品进行全面升级，牢牢把握住三四线城市的改善型需求星作劳斯莱斯面向的城市客群一线城市的刚需客户三四线城市有改善性需求的客户产品线特点“星”：代表新星、闪耀璀璨、物超所值；“作”代表全新住宅、精工细琢“五星”战略：实用、舒适、健康、智能、安全已有代表性项目上海碧桂园浦东星作广州天河星作碧桂园花溪1号碧桂园凤凰首府表：碧桂园升级的产品系列上海碧桂园浦东星作广州天河星作碧桂园花溪1号碧桂园凤凰首府产品线及结构低密度混

32、搭物业建筑形态碧桂园在产品策略上，在项目获取对容积率要求介于0.5-1.5之间，而低密度是其产品的主要特点。常采用别墅+多层或是高层的混搭物业的建筑形态项目占地面积（）容积率物业类型池州碧桂园14666741.18双拼、联排、多层、高层、小高层华南碧桂园13333402.51独栋、双拼、联排、多层、高层、小高层安庆碧桂园30000150.4-0.6双拼、联排、多层咸宁碧桂园6666701.8双拼、联排、多层、高层、小高层沈阳碧桂园33333501.48双拼、联排、多层、高层、小高层泰州碧桂园20000101.1双拼、联排、多层、小高层碧桂园凤凰城18666760.8独栋、双拼、联排、多层阳东碧

33、桂园994671.60.99双拼、联排、多层兴安盟碧桂园13333400.65独栋、双拼、联排、多层表：碧桂园部分项目容积率及产品组合数据来源：中指数据路、同策研究院产品线及结构产品线“宽度”较大碧桂园产品线宽度较大，物业形态多样丰富，户型面积段区间较大，能够满足不同层面的需求。大面积户型整体强调了物业的舒适性，别墅物业实现大面积赠送，充分体现了性价比优势双拼别墅联排别墅联排别墅建筑面积约150-600，户型3房2厅到8房3厅分前中后三面私家花园超大客厅设置，与花园相通多个超大尽管露台设置，可观山景湖景建筑面积约170-345，户型3房2厅到5房2厅主卧独立分层，套房涉及，注意私密性大小相宜的

34、庭院鹤山碧桂园咸宁碧桂园温泉城济南碧桂园凤凰城建筑面积约70-128，户型2房2厅到3房2厅项目依山而建、视野开阔室内布局合理，方正实用主卧突出舒适度碧桂园产品通产在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度、符合其面向改善需求客户的特征；利用其低地价的优势，别墅物业通常提供大面积的花园附送，体现性价比；不通过营造额外的构造进行面积赠送，以降低成本，加快工期产品线及结构产品风格在建筑风格上，碧桂园以简约欧式为主，营造异域风情化的整体特征花溪碧桂园碧桂园生态城碧桂园威尼斯城天津碧桂园产品线及结构借力景观资源碧桂园在产品景观营造上常借力周边的自然景观资源，如山景，水景、海景等，通过自然景观的磅礴气势体现

35、大盘的品质，但一些项目内部绿化率并不高，主要是节省景观绿化成本获取地块通常有一些自然景观资源，利用这些唯一的资源营造项目的核心公共景观，提升产品竞争力但从成本的角度来看，碧桂园小区内的绿化密度并不高产品线及结构户型分布策略碧桂园产品策略：首期以跑量的产品为主，度假类大盘主推小户型度假洋房产品，住宅类大盘以高层产品、全面积段覆盖为核心策略层数面积段（）套数比例（%）别墅2-3层125-4086686.4海景洋房32层39-87486446.9园景洋房18-31层67-97485046.7表：碧桂园十里金滩启动期推盘产品结构占比情况度假类以烟台海阳碧桂园十里金滩项目为例数据来源：中指数据、同策研究

36、院十里金滩首次开盘共推出10382套房源，其中别墅668套，海景洋房、园景洋房均达4800多套在面积段上，别墅为125-408，而海景洋房为39-87，园景洋房为67-97从不同面积段的比例来看，小户型洋房系列为首期推盘主打产品，套数合计占比为93.6%住宅类以南京高淳碧桂园项目为例面积段（）批准上市套数（套）产品结构占比60-802多层0.180-100571高层37.2100-12062高层4.0120-140794高层51.7140-16016高层1.0180以上91多层、别墅5.9表：南京高淳碧桂园启动期推盘产品结构占比情况数据来源：中指数据、同策研究院高淳碧桂园首期批准上市1536套

37、房源，其中多层、别墅为93套，高层房源1443套在面积段上，80-100、120-140批准上市套数最多从产品结构来区别，高层房源占比94%产品线及结构特色小镇作为房地产主营业务的战略补充，碧桂园正着手打造科技小镇，在一线城市周边及强二线城市，打造产业发展平台，建设包含住宅在内的多种业态，务求实现长期盈利。未来5年，碧桂园计划投入千亿，打造中国版“硅谷”，每个科技小镇将按照不低于“新加坡旁”森林城市的建设标准开发下一个目标武汉北京深圳惠州三河马来西亚依斯干达特区森林城市下一个目标合肥东莞潼湖生态智慧区创新小镇潼湖科学城项目稔山科技生态城项目黄江硅谷小镇科技小镇上海启东2016年12月30日签约

38、2016年3季度签约2016年3季度签约2016年3季度签约2016年3季度签约高新区科技小镇2017年7月1日签约2016年年初开盘截止到2017年8月，碧桂园产城融合型的项目共有7个，马来西亚依斯干达特区的森林城市是其首个产城融合型的项目，已于2016年年初开盘；2017年8月和10月分别与惠州和东莞地方政府签订战略合作框架协议，将建设4个科技小镇，是其产城融合战略项目首次在国内落地。随后相继于北京周边的三河和上海周边的启东落地两个科技小镇项目产品线及结构特色小镇3080km深圳黄江镇潼湖稔山碧桂园“科技小镇”一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地两至五平方公里，最

39、大的特色是生态、智慧、创新，地面都是公园，车辆在底下穿行，建筑外墙长满垂直分布的植物潼湖科技小镇区位优势明显生态城、智慧城、创新城三城一体综合型“城市”碧桂园科技小镇选址 PART 3 碧桂园投资策略与开发模式介绍投资与开发策略通过对杜邦分析法的分解，碧桂园在投资与开发过程中呈现出的特点：在拿地上聚焦三四线城市，低地价、大盘的投资策略；在开发阶段利用碧桂园开发权产业链优势，降低成本、提高效率净资产收益率=净利润率总资产周转率权益乘数*降低成本增加收入降低土地成本降低开发成本投资三四线城市，避开一二线城市抢地潮大盘开发模式，增加与政府谈判筹码郊区拿地，缩减土地成本外部合理避税，降低交易成本内部严

40、格控制成本，提高效率，标准化开发提升售价提升销售面积提高存货周转率加大财务杠杆产品定位及目标客户群清晰结合市场需求，产品竞争力强开发快销售快投资开发营销独特的区域拓展策略产业链一体化，开发流程标准化高周转多渠道融资融资投资策略布局碧桂园在投资布局上，主要聚焦三四线城市，并逐步向一二线城市进军，成功避开了一二线城市竞争激烈的土地市场。在选址上虽然项目位于三四线城市，但是在区位和交通上与二线城市（省会城市）有着紧密的联系，利用二线城市的市场和吸引力，促进了大盘的销售。在一线城市的开拓上，允许周边区域公司进入一线城市拿地，但一线城市公司不能在周边区域拿地图：2017年1-8月碧桂园新增土储规划建筑面

41、积按城市量级分布图数据来源：中指数据、同策研究院碧桂园依然保持大规模投资土地，2017年1-8月共新增土储规划建筑面积4075万平方米依然坚持以三四线城市为主，2017年1-8月，碧桂园在三四线城市新增规划建筑面积2695.5万平方米，占比66.14%在二线城市新增占比28.47%，一线城市仅占比5.39%，继续拓展二线城市，逐渐进军一线城市图：201201-201708碧桂园新增土储宗数按城市量级分布图（宗）图：201201-201708碧桂园新增土储规划建筑面积按城市量级分布图（万平方米）数据来源：中指数据、同策研究院投资策略低地价碧桂园利用地方政府急于招商，提升区域活力的心态，通过运作地

42、方政府从而获得低地价以及诸多便利，这也是碧桂园降低拿地成本的主要途径表：碧桂园部分在售未售项目拿地楼板价与销售均价比城市项目名称楼板价（元/）销售均价（元/）楼板价/销售均价贵阳花溪碧桂园64297506.6%武汉碧桂园生态城1189130009.1%青岛青岛碧桂园803540014.8%长沙碧桂园南城首府749650011.5%惠州碧桂园十里银滩30090003%钦州钦州碧桂园34375004.5%广州碧桂园天玺湾26852500010.7%上海碧桂园嘉誉81083000027%平均占比10.9%碧桂园借助政府运营可获的较低的土地价格，和较多的优惠 在过去碧桂园楼板价与销售均价比值约为10.

43、9%，高于过去8%的水平，这与去进入北京、上海等城市有关，也从侧面反映出低地价的优势在慢慢减弱运作政府土地款分期支付或延迟支付在一定条件下获得预售资格绿色通道开发证件快速办理酒店用地低价或减免大市政配套支持规费减免 碧桂园与地方政府的互动，是一种相互借力、合作的表现 碧桂园从地方政府获得低价土地等一系列政策优惠，地方政府通过土地出让金加快城镇化发展，碧桂园配套先行策略配合了地方市政建设，受地方政府欢迎图：碧桂园与地方政府的互动示意图投资策略体量小型化趋势碧桂园一直以来以开发大盘模式见长，虽然碧桂园并没有说出在投资大盘模式策略上的变化，但从其近年来的拿地情况看，其在策略上已向中小型转变，原因是可

44、获取的大盘的土地越来越少图：2012-201708碧桂园新增土储规划建筑面积分段情况数据来源：中指数据、同策研究院从项目层面来看，碧桂园逐渐控制投资大盘，而是更关注与小型地块0-25万平方米总建筑面积地块成为碧桂园投资主流注：1、2017年数据为2017年1月至8月数据 2、样本数据统计从项目整体为标准，并非单个地块信息数据来源：碧桂园历年年报、同策研究院从碧桂园所有项目来看，2010-2015年间，碧桂园总项目个数增长迅速，特别是2014年以来自2010年以来，碧桂园单个项目平均体量在逐年降低，可见碧桂园也不再坚持超大盘开发模式，而是转入更贴近市场的项目小型表：碧桂园2010-2016年中期

45、项目体量情况20102011201220132014201520162017中期项目总个数84103118171238384728965项目总体量（万平米）6838821389651181213959188573546156444单项目平均体量（万平米）81.479.776.069.158.749.1148.758.5投资策略二级市场收并购除了在一级市场获得土地之外，碧桂园在二级市场也在不断发力。近年来，碧桂园在二级市场不断发力，花重金收购第三方房地产企业，不仅可以较低的代价获得项目，同时也催生了其规模外延性增长。根据其开发模式，在选择并购标准上碧桂园会关注并购标的的价格、以住宅用地为主，需要

46、具有一定规模的体量，参考100亩以上大盘。除此之外对标的公司财务状况、法律政策及或有的风险。重点考量标准化产品的盈利空间和未来该区域升值能力表：2013-201706碧桂园收并购新增投资情况（单位：亿元）数据来源：上市公司财报、同策研究院时间合营联营合计20130.3-0.32014-0.060.06201588.816.8201660.730.591.220170621.320.842.12016年，碧桂园通过二级市场收并购交易开始爆发投资策略合作拿地2016年，碧桂园加强了对外合作拿地的力度，土地储备面积权益占比基本保持在75%，相比2015年提高约11个百分点，加大合作拿地力度主要目的是

47、降低投资风险数据来源：上市公司财务报表，同策研究院图：2015年碧桂园土地储备权益面积占比图：2016年碧桂园土地储备权益面积占比图：2017年中期碧桂园土地储备权益面积占比开发策略全产业链供应碧桂园在项目开发中得益于其全产业链自供的开发模式，其多元化的业务板块形成了垂直一体的开发模式，每个业务板块都可服务到相应的开发环节，为碧桂园开发过程中节省成本，提高开发效率拿地市场定位建筑设计建筑施工产品营销物业服务 战略布局 可行性研究 政府公关 拆迁安排 城市调研 产品定位 客户定位 物业定位 整体规划 单体设计 景观设计 相关配套设计 原料采购 建筑施工 品质把控 配套工程 景观营造 营销策划 产

48、品形象包装 产品定位 广告主题 社区服务 配套设施管理 碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理；获得了兼职连上每一环利润，并借此实现低成本和快速度开发上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平开发策略全产业链供应碧桂园集团旗下有多个业务模块，每个模块都围绕主业房地产开发而设立，如设计、建筑、园林、物业等。碧桂园依靠项目开发全产业链自给模式，其可在拿地前就可进行设计、园林等配套先行，延续了短周期、低价的优势，是其成功领跑市场的必要因素拿地建筑设计建材供应园林绿化建筑施工产品销售物业管理星级酒店超市/餐饮楼 巴学

49、校因为开发全产业链自供的配合，碧桂园在开发进程中大大缩短开周期，同时达到以销定产，使得碧桂园在业内延续着从拿地到销售平均5.7个月的高周转神话因为碧桂园的投资模式很受地方政府的欢迎，在拿地前期，其设计、建筑、建材等板块就可前期介入，到正式拿地后，就可正式开工，即被外界所称的拿地即开工碧桂园为客户解决购物、餐饮、出行、教育等公共配套资源，成为其项目销售的卖点，推动了项目的销售开发策略配套碧桂园的大盘配套策略经历了三次演变过程，由起初“公共交通+社区商业+幼儿园”的组合模式，演变为以“交通中心+五星级酒店+商业+国际学校”为核心，辅加其他配套的组合模式2005年以前2005-2010年2010年至

50、今代表项目：广州碧桂园凤凰城配套：公共交通社区商业幼儿园配套：公共交通社区商业幼儿园集中商业酒店/会所代表项目：沈阳碧桂园凤凰城代表项目：惠州碧桂园十里银滩配套：交通中心（升级）社区商业幼儿园集中商业酒店/会所国际学校大规模人造景观体育配套碧桂园的大盘配套策略解决了在陌生区域大盘“可到达、有形象、住得下”的问题，给业主购买信心，体现碧桂园提出的“给你一个五星级的家”的产品理念，与其他房地产企业相比，其配套更全面丰富，同时切合业主需求开发策略配套开发商项目名称配套内容及其品质碧桂园惠州碧桂园十里银滩五星级酒店、业主巴士、大型商业中心、国际学校、水上活动中心、游艇俱乐部海阳碧桂园十里金滩五星级酒店