华润置地目标成本管理制度.docx

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1、华润置地目标成本管理制度2018 年 8 月1. 适用范围1.1 适用于合资公司开发的地产项目（包含住宅和商业项目）。2. 术语/定义2.1 目标成本的定义方案报规后的成本测算经董事会审批后定义为项目目标成本，之前的成本测算均称为成本估算，之后的成本测算均称为项目动态成本。2.2 目标成本分级2.2.1 目标成本科目三级及上科目（或同等深度）分级，具体详见下表。表-1 目标成本科目及分级表一级二级三级房地产开发成本2.1前期及后期费用2.1.1咨询调研费2.1.2勘查设计费2.1.3前期及后期手续费2.1.4前期及后期其他费2.2建筑安装工程费2.2.1前期工程2.2.2土石方及基础处理工程2

2、.2.3土建工程2.2.4外装饰工程2.2.5门类工程2.2.6精装修工程2.2.7机电工程2.2.8消防工程2.2.9弱电工程2.2.10燃气工程2.2.11电梯工程2.2.12标识工程72.2.13溜冰场2.2.14特殊设备2.2.15其他工程费2.3基础设施费2.3.1红线内市政工程费2.3.2环境景观工程2.3.3红线外市政工程费2.4公共配套设施2.4.1独立人防工程2.4.2独立垃圾楼2.4.3独立学校2.4.4独立幼儿2.4.5独立会所2.4.6独立商业楼2.4.7独立地上车库2.4.8社区街办及派出所2.4.9农贸市场2.4.10交通接驳工程2.4.11其他独立配套设施2.5开

3、发间接费2.6增值服务2.2.2 目标成本三级及以上科目（或同等深度）分范围内容详见如下附件：建安成本科目分级内容.xlsx3. 目标成本编制3.1 编制时间住宅项目在方案阶段报规通过后 20 天内、商业项目在 100%DD 图完成后 30 天内。3.2 目标成本编制内容项目目标成本编制包括项目概况、财务指标测算情况、销售收入及租金收入预测依据、经济技术指标、产品标准、目标成本编制表格（表-1）、内部成本管理指标对标、当地竞品项目产品标准外部成本对标等内容。3.3 编制依据目标成本编制必须有依有据，并将各项依据说明清楚，一般依据包括：图纸及综合技术经济指标、公司会签的产品标准(成本假设)、相关

4、部门提供的前期及后期费用、前期工程费、开发报建部门提供的面积指标表等、参照某类似项目成本数据、公司战略采购、集中采购等。3.4 核算对象设置目标成本核算对象主要是指物业类型，物业类型是建安单体目标成本测算的基本单元， 用以分类管理成本指标数据。住宅产品类型：别墅、多层、小高层、高层、超高层、商业（底商、裙楼商业、独立商业）、独立地下室、特殊产品（保障房、还迁房、廉租房、限价房等）；商业产品类型：购物中心（含地下商业）、写字楼、酒店、公寓、地下室（不含地下商业）；独立公共配套设施产品类型：学校、幼儿、会所、综合楼、市政公、农贸市场、公共交通接驳工程等，可根据实际情况新增。4. 目标成本审核审批4

5、.1 目标成本科目三级（或同等深度）及以上层级成本指标不得突破董事会审批通过的项目目标成本（合约成本二级科目）。该目标成本由合资公司合约成本部发起审核（审核内容包括表-1，以及对应的成本假设），分别经由合资公司设计部、营销部、运营部、工程部审核通过后，最后由合资公司总经理、副总经理和财务总监会签审批通过。4.3 目标成本审批附件目标成本发起审批时，需将下表（表-2）所列指标对应测算值作为附件，一并审批。表-2 目标成本限额指标序号指标名称指标说明1可售比可售比=分期可售面积/分期总建筑面积2塔楼地上建安单方建安工程成本费用与对应部位建筑面积的比值，不包含前期工程、土石方及基础处理工程、人防设施

6、工程、建筑泛光照明、户内精装，单 位：元/。3地下室建安单方4塔楼地上机电单方机电工程成本费用与对应部位建筑面积的比值，不包括燃气和电梯相关费用，单位：元/。5地下室机电单方6户内精装修单方套内精装修成本（含地暖、空调、厨电、家居智能等成本）/户型销售面积7标准层层高标准层楼板面到上层楼板面的垂直高度（m）。8窗地比窗地比是外门窗展开面积与地上建筑面积之比。9墙地比外立面展开面积（含外窗展开面积）与地上建筑面积之比。10地下车库层高 B1地下车库一层(B1 层)层高为楼地面建筑完成面与顶板结构板面之间的垂直高度，其它地下各层层高为楼地面建筑完成面之间的垂直高度。单位为“m”。地下车库层高 B2

7、11地下车位平均面积地下车位平均面积为地下车库总建筑面积与地下总停车数的比值，单位为“m2/车”。12地上单体钢筋含量地上单体钢筋含量指地上单体钢筋总量与地上单体建筑面积之比。 钢筋总量不包含钢筋的搭接和损耗，亦不包含构造柱、过梁、圈梁、砌体中的拉接钢筋及砌体中预制构件之钢筋也不包含措施钢筋。13地上单体混凝土含量地上单体混凝土含量是地上单体混凝土总量与地上单体建筑面积之比。混凝土总量不包含构造柱、过梁、圈梁及砌体中预制构件混凝土。14独立地下室钢筋含量地下室钢筋含量是地下室钢筋总量与地下室建筑面积之比。钢筋总量不包含钢筋的搭接和损耗，亦不包含构造柱、过梁、圈梁、砌体中的 拉接钢筋及砌体中预制

8、构件之钢筋也不包含措施钢筋。15独立地下室混凝土含量地下室混凝土含量指地下室混凝土总量与地下室建筑面积之比。混凝土总量不包含构造柱、过梁、圈梁及砌体中预制构件混凝土。16外墙饰面单方指标外墙饰面工程成本费用与外墙展开面积的比值，单位：元/。外墙展开面积为外立面展开面积扣除外窗展开面积。包含外墙饰面工程、栏杆工程、首层大堂单元门等相关费用，不包含屋面瓦。1外窗单方指标建筑单体外窗工程成本费用与外窗展开面积的比值，单位：元/。718入户门单价每樘入户门的成本包含进户门锁，单位：元/樘。19林景观工程单方指标红线内林景观工程成本与林景观面积的比值，单位：元/。林景观面积为林景观工程覆盖的水平投影面积

9、。20首层大堂精装修单方指标精装修单方成本指标是指精装修工程成本与地面铺贴面积的比值， 单位：元/m2。铺贴面积不含墙体水平投影面积，不含管道井和电梯井面积。首层大堂范围指大堂单元门至首层公共走廊或电梯厅的共享公共空间（不含首层走廊与电梯厅）21标准层电梯厅及走道精装单方4.4 目标成本三级科目（或同等深度）及以上层级之外的指标于项目定期例会中进行专业层面沟通交流。5. 目标成本管控5.1 审批后的目标成本将作为项目后期开发过程中成本控制的指导性文件，指导施工图设计、招标采购、变更签证、竣工结算，一般情况下不得突破。5.2 招标采购环节的成本控制公司应严格按照合资公司相关招标采购及成本管理规定

10、进行招标采购工作。5.3 施工过程环节的成本控制住宅项目在施工图出图后且总包确定后 3 个月内、商业项目在施工图出图后的 4 个月内完成与审批的目标成本对比分析。工程实施过程中需及时对设计、工程变更、签证及时核算汇总，形成每月的动态成本报告，并将成本报告上报合资公司总经理并抄报财务总监。动态成本中反映单项三级成本子目指标超出 10%，或总成本超出 5%，成本部需编报成本超支分析报告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径等，报送合资公司总经理、副总经理及财务总监审核。并启动目标成本调整审批流程。5.4 竣工结算环节的成本控制工程竣工后，住宅项目要求在交付后 12 月内、商业项目要求在开业后 18 月内完成项目竣工结算，竣工结算应控制在审批的目标成本之内。5.5 成本后评估在项目竣工后 14 个月内，合约成本部须对项目开发成本进行后评估。成本后评估主要围绕历次开发成本控制目标的变化加以分析，重点分析实际成本与第一次审批的目标成本和最后一版成本控制目标的差异原因，总结经验教训，形成专题报告报三方授权董事备案。6. 附则6.1 生效日期本制度已经公司股东会批准，自下发之日起正式生效。6.2 未尽事宜未尽事宜报总经理批准执行。