开盘前的准备工作及各项计划.xls
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1、序号项项目目【】月销售目标实际完成比例数量面积均价金额签约1234567合合计计%回款%实际完成比例XXXX项项目目开开盘盘前前准准备备工工作作清清单单项目分类序号工作项目工作内容责任人1、销售节点1认筹（排号）2内部认购3开盘1、产品研发类市场调研公司1制订招投标计划2考察选择入围市场调研公司3编写招标文件4按制度履行审批手续5发标、开标、评标、定标6签订合同7正式开展调研工作8完成提交调研报告市场数据顾问公司需及时完成价格谈判和直委手续市场调研报告9区域市场调研项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测10重点项目调研包括：项目定位，产品特点，价格体系，
2、销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容11目标群体消费特征调查产品定位户型配比12项目产品定位及户型配比建议书报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深入的分析并提出结论性建议。产品优化15参与规划、户型、景观等方案优化全程参与、持续改进项目基础技术资料对接16图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平面图、户型平面图等各类相关图纸要求与产品管理部办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图纸（效果图需要专门委托设计公司出8-12张）17经济技术指标提供已审批通过的与项目相关系的
3、全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等18规划设计概念、特点等为营销推广提供素材19请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、用材、物业管理等特点用于编写项目销售讲解辞20掌握项目主要节点计划掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议。2、营销策划类销售代理公司及广告服务公司选择1制订招投标计划2考察选择入围广告策划公司3编写招标文件4按制度履行审批手续5发标、开标、评标、定标6签订合同7正式开展工作8定期对工作效果进行考核与评估营销策划总纲9对项目营销的全过程进行策划，形成某某项目（某
4、期）营销策划总纲包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装方案根据项目定位及经营决策文件的内容，提出价格定位及销售计划方案等；制订营销费用比例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制）项目基础技术资料对接10根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段性的宣传推广方案，每季度编写季度营销推广报告制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在季度营销推广报告上报11编制开盘前推广计划细化到天的媒体、活动的排期计划开盘报告12首期开盘报告项目区域市场调研分析，竞争楼盘
5、的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点；制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细价格单，付款方式，优惠方案等）；销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测；13开盘简报各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施的营销活动配套设施及经营性资产14会所：运作模式策划报告竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容15学校：定位及投资方案策划学校选定，办学性质，收费标准，对外统一说辞的制订16幼儿园：合作事宜洽谈集团
6、已与一家幼儿园签定了合作协议，具体合作方式需要进行洽谈营销策划总纲物业策划17物业管理前期介入、理念18物业服务内容及收费标准服务项目（有偿、无偿部分）19物业管理示范性服务3、售楼处和样板房销售中心1销售中心选址根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建筑）、租赁等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心（多适用于距离市中心较远的项目）2销售中心功能定位常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域）、洽谈区、休
7、息区、视听区（室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等3销售中心设计建议风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位；动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参观，完整、有效传递项目信息4成本测算需要成本部、产品管理部配合5销售中心建设报告审批包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容6实施相关招标及建设设计、施工、装修、装饰、验收等7销售中心物品采购相关招标采购流程样板间8样板间的户型选择根据户型比例大、销售难度大、具有代表性、设计优势突出等因素选定样板间的户型和数量9样板间的装修风格选择根据不同户型和项目总
8、体定位确定样板间的装修风格10样板间的选址根据工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区11成本测算12样板间建设报告审批包括：样板间的户型选择、装修风格定位、选址、成本测算等内容13实施相关招标及建设设计、施工、装修、装饰、验收等14样板间物品采购家具、装饰等物品相关招标采购流程完成15样板间后续包装看房通道的设计和施工（景观、导视、音乐等）户型图（标注功能、尺寸、面积等指标）、告知（仅供参考）、说明牌等（如请勿拍摄、与实际户型、结构的差异等）现场包装（区内）16销售中心氛围装饰设计17销售中心和样板区周围景观设计及施工18样板区内标识牌、指示牌、看板设计19工地现场包装围档、看房通道
9、、不良景观面遮挡等、道旗、灯杆旗等20“精神堡垒”设计、制作即实物化的楼盘标志，具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品4、销售证件五证1国有土地使用证2建设用地规划许可证3建设工程规划许可证4建设工程施工许可证5商品房销（预）售许可证销售手续办理6面积测绘7案名及房号报地名办核准可能存在项目名称与推广名称不同的情况8按揭银行落实商业贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等9与相门政府部门落实有关手续、费用例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、费用（需要向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等相关公示10周边环境公示是否有影响销售的环境
10、因素需要进行告知11销售合同公示12五证扫描件公示13其他内容如商品房销售管理办法，收费项目、标准等5、销售团队销售团队组建1编制营销部岗位设置、薪酬方案及绩效考核方案营销部组织架构、岗位职责、薪酬标准、绩效考核方案2薪酬方案报集团审批包括但不限于：营销（策划）部人员架构、人数、工资、工资附加费用、提成比例、综合奖励基金分配办法、各岗位人均月收入、竞争项目销售人员工资水平（底薪、提成、月均收入）等3各岗位人员招聘及到岗4服务人员设置需设置售楼处保安、保洁、样板间讲解员、水吧服务员等，并与物业公司协商费用情况5销售作业指导书或营销部管理制度细则五证销售人员培训6集团介绍、开发项目介绍7企业文化8
11、公司规章制度9房地产基础知识10项目规划介绍11项目建筑特点12项目园林、景观特点13项目物业管理14项目其他卖点介绍例如沿海健康住宅体系、智能化系统等15销售技巧16礼仪培训17合作商家介绍侧重综合体项目18项目概念解读侧重综合体项目19CRM系统的使用20市调实战及分析21周边楼盘调研22银行按揭业务23税收知识24相关法律知识25销售工具使用培训26统一说辞汇编27统一说辞培训28销售合同培训29开盘前活动、优惠方案培训30延展培训如：如阅读一些营销类书籍如何成为伟大的推销员等34接待模拟35上岗前考核信息化基础工作36信息数据库申请、铺设、调试37CRM系统上线、培训、信息录入、启用前
12、期准备工作（人员定岗，电脑、网络的准备情况，数据整理录入等）6、销售道具营销道具1项目大型沙盘（总体）对于不确定的内容可以用概念性的沙盘展示2区域沙盘3巡展沙盘4各类宣传资料的策划、创意、设计、审核、修改、印刷如：楼书、简版宣传折页、万达会刊、户型单张、房款计算表、资料袋、银行按揭所需资料表、开盘时认购须知等5电视广告片制作创意、完成脚本方案、素材收集、拍摄、制作6各类展示架、公告栏等7VI事务用品设计、制作完毕办公用品、胸卡、看房车、水杯、名片、指示系统、各办公室水牌、工作区桌牌等8销售人员服装7、媒体渠道户外广告1位置选择、洽谈2媒体招标、合同审批、签订3方案设计4发布5验收6广告效果记录
13、及评估报媒广告7报媒策略及计划8媒体选择及洽谈9媒体招标、合同审批、签订10媒体广告发布11广告效果记录及评估电视广告12电视媒体策略及计划13媒体选择及洽谈14媒体招标、合同审批、签订15媒体广告发布16广告监播、效果记录及评估广播媒体17广播媒体策略及计划18媒体选择及洽谈19媒体招标、合同审批、签订20媒体广告发布21广告监播、效果记录及评估网络媒体22网络媒体策略及计划23媒体选择及洽谈24媒体招标、合同审批、签订25媒体广告发布26广告监播、效果记录及评估营销道具网站27网站规划28网站建设结合集团信息化建设中对于门户网站的工作部署29网站更新30网站互动信息的回复31网站的维护房
14、地 产 展会32房展会推广方案策划现场活动、媒体推广、客户储备、促销整合、销售控制33房展会活动执行准备34房展会广告创意设计准备35房展会展位包装设计及制作36房展会销售准备37房展会客户信息收集和回访38房展会效果评估其它媒体39刊物、地图、道旗、候车亭、车身、机场灯箱等等8、合同与表单认购协议及合同准备1项目所在地销售合同（认购书及补充协议）的收集认购书、销售主合同、附件、补充协议等2取得集团关于装修标准配置的批复3取得集团对于前期物管协议业主临时规约及物业收费标准和批复4取得由项目公司规划（设计）部提供的销售用图纸及分摊面积情况需要由产品管理部提供，并办理好书面交接手续5了解其他合同内
15、的有关信息并取得相关证件复印或扫描件6销售合同（认购书及补充协议）草案7销售合同（认购书及补充协议）报批8销售合同备案，准备网上签约根据当地有关部门要求9销售合同公示在客户购房前需要在售楼处公示销售合同各类销售报表10销售日报表11上报集团周报表、月、季报表12销售及回款计划表13销售控制表14更名、换房、退房表15合同变更申请表16特例折扣审批表17会员申请表18来访、来电登记表19催办函按揭手续办理、付款、按揭回款等业务的催办函件20部门文件签收表21置业顾问资料交领登记表用于及时发放更新资料，收回有变化的资料22客户资料表用于意见客户、成交客户情况的登记、分析、统计及回访记录等23放盘、
16、封盘（房源）记录表24户型变更申请表25客户特殊要求审批表26客户提交资料清单收集客户用于办理按揭、产权手续的各种资料清单27客户领取资料登记28客户遗失资料申明29客户投诉记录客户投诉的接待、处理、跟踪及回访30客户意见登记用于记录客户的意见及建议并予以回访31市场调查表32销售中心值班记录33销售人员轮休及值班安排表34考勤表35员工违纪处罚单36销售人员工资表及明细37营销部内部物资管理帐目细表38认筹（排号）相关资料39认购须知、办理各类手续所需资料、代收费用说明等告知类资料40成交推荐确认单适用于有推荐客户奖励的项目41集团财务制度中规定的表格弃权声明书等9、客户积累各类销售报表客户
17、积累渠道策划1客户积累渠道策划根据项目区位、产品特征、户型区间、客户定位等因素，全面分析梳理各个有效的客户积累渠道客户积累渠道实施2媒体广告各媒体渠道多种形式的广告3产品说明（推介）会会议策划、场地租赁、公共公司选定、相关物料筹备、嘉宾和客户的邀请等环节4论坛论坛主题选择、方案策划、场地租赁、公共公司选定、相关物料筹备、嘉宾和客户的邀请等环节5巡展目标客户集中地区或区域进行巡展6大客户发掘政府、银行、证券、医院、学校、周边大型企事业单位等团购大客户7其他形式联合营销、政府营销等客户回访8建立回访制度和考核体系9客户回访记录客户分析10客户资料的录入11客户资料的整理12客户资料的分析为调整营销
18、推广和销售策略提供依据内内容容说说明明1、本模板为指导性文档，旨在协助各公司有效管理开盘前各项准备工作，各公司营销部可根据项目具体情况细化、修订使用。2、本模板将开盘前准备工作分为9大板块：分别是产品研究、营销策划、售楼处样板房、销售证件、销售团队、媒体渠道、合同与表单、客户积累。3、本模板假定的认购与开盘相距为30天（1个月）。4、本模板假定正式推广与开盘相距为60天（2个月）。5、本模板内各项工作的完成时间为制度规定的上报时间或集团营销部建议完成的最迟时间，各公司营销部在编制具体项目的开盘前准备工作计划时应早于模板时间节点。6、上报时间为：项目正式开盘前45天。开始时间完成时间完成时间提示
19、确权后15天内确权后15天内确权后15天内持续进行持续进行，建议开盘前60天定稿持续进行，建议开盘前60天定稿持续进行，建议开盘前60天定稿持续进行，建议开盘前60天定稿持续进行开盘前180天开盘前170天开盘前165天开盘前160天开盘前130天开盘前125天开盘前120天持续进行项目正式推广前30 天（开 盘 前90天）每季度第一个月5日内上报上季度报告项目正式推广前30 天（开 盘 前90天）开盘前30天；由项目销售经理以手机短信形式，当日上报项目管理中心营销部总经理；开盘次日上午（如星期六开盘，则为星期一上午）上报开盘简报。开盘前55天开盘前60天开盘前60天开盘前55天开盘前55天开
20、盘前60天与项目策划报告同步开盘前150天开盘前150天开盘前150天开盘前150天开盘前150天（且认购前）开盘前60天（且认购前）开盘前150天开盘前150天开盘前150天开盘前150天开盘前150天开盘前150天（且认购前）开盘前60天（且认购前）开盘前60天（且认购前）开盘前60天（且认购前）开盘前60天（且认购前）开盘前60天（且认购前）开盘前60天（且认购前）开盘前60天（且认购前）前置前置前置前置开 盘 前 10 天（通常件齐情况下前置5到20个工作日，各地情况不同）根据各地规定提前办理根据各地规定提前办理开盘前30天开盘前30天认购前（约开盘前30天）认购前（约开盘前30天）开
21、盘前10天认购前（约开盘前30天）视情况分不同岗位确定视情况分不同岗位确定开盘前54天开盘前44天开盘前110天开盘前60天开盘前15天开盘前15天售楼处开放前2天售楼处开放前2天开盘前60天（且认购前）售楼处开放前2天开盘前60天（且认购前）开盘前30天（且认购前）开盘前30天（且认购前）开盘前38天开盘前38天开盘前38天开盘前38天开盘前38天持续进行开盘前90天开盘前90天开盘前80天开盘前60天持续进行开盘前90天开盘前90天开盘前80天开盘前50天持续进行开盘前90天开盘前90天开盘前80天开盘前50天持续进行开盘前55天开盘前55天开盘前53天开盘前50天持续进行开盘前120天开
22、盘前60天持续进行持续进行持续进行根据各地房展会实际时间根据具体项目情况制定开盘前45天开盘前35天开盘前15天开盘前15天开盘前15天开盘前20天开 盘 前 10 天（项 目 认 购 前 10天）根据当地有关部门要求认购前开盘前45天（且在认购前）开盘前45天（且在认购前）开盘前90天开盘前60天开盘前1060天开盘前1090天开盘前1090天开盘前1090天视具体情况而定开盘前110天持续进行持续进行持续进行持续进行1、本模板为指导性文档，旨在协助各公司有效管理开盘前各项准备工作，各公司营销部可根据项目具体情况细化、修订使用。2、本模板将开盘前准备工作分为9大板块：分别是产品研究、营销策划
23、、售楼处样板房、销售证件、销售团队、媒体渠道、合同与表单、客户积累。3、本模板假定的认购与开盘相距为30天（1个月）。4、本模板假定正式推广与开盘相距为60天（2个月）。5、本模板内各项工作的完成时间为制度规定的上报时间或集团营销部建议完成的最迟时间，各公司营销部在编制具体项目的开盘前准备工作计划时应早于模板时间节点。6、上报时间为：项目正式开盘前45天。设设计计工工作作计计划划阶阶段段细细目目执执行行书书计计划划完完成成时时间间调调整整责责任任人人负负责责人人开开始始工工期期完完成成1ST1ST调调整整2ND2ND调调整整3TH3TH调调整整概念性方案阶段概概念念性性方方案案设设计计阶阶段段
24、设计基础资料收集、任务书编制组织概念性设计任务书会稿审批设计任务书概念设计单位考察确定组织设计单位现场勘察、答疑组织概念性规划方案设计概念性规划方案评审、发中标通知书规划及建筑方案设计委托合同签订概念性规划方案修改完成概念性方案设计内部评审通过方案阶段方方案案设设计计阶阶段段编制规划及建筑方案设计任务书组织会审方案设计任务书，形成纪要审批设计任务书规划及建筑方案设计单位确定组织规划及建筑方案设计顾客界面材料部品清单编制完成健康住宅技术配置标准编制完成提请召开方案评审会依据方案评审意见完成规划及建筑方案设计修改规划及建筑方案设计内部通过方案报建图纸准备及文件编制配合、完成规划报批报建扩初/施工图
25、阶段 扩扩初初设设计计阶阶段段工程勘察合同签订工程勘察施工室内土工试验完成工程地质勘察报告（中间报告）并报规划院工程勘察报告编制，提交编制扩初/施工图设计任务书组织扩初/施工图设计任务书会稿审批设计任务书扩初、施工图设计单位考察确定、合同签订扩初/施工图设计任务书交底扩初图初稿扩初图内部审图(设计限额评估优化)专项论证（优化）总图：竖向、市政结构：基坑支护、降水结构：基础形式、结构方案空调：冷热源供电：供电方案扩初图修改计划目标成本确认扩初报批（在该阶段需要进行消防、人防、交通、环保、超限、方案面积预测等各专项设计的沟通）扩初设计批复建设工程规划许可证获取施施工工图图设设计计阶阶段段审图合同签
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