资产评估学例题.ppt

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1、E-mail:评估例题评估例题赵英林赵英林E-mail:第一种：单项选择题第一种：单项选择题 1.1.已知资产的价值与功能存在线性关系。重置全新机器一台，价值已知资产的价值与功能存在线性关系。重置全新机器一台，价值6 6万元，万元，总产量总产量6 6万件，现知被评估资产总产量万件，现知被评估资产总产量8 8万件，其重置成本为（万件，其重置成本为（）。）。A.6 A.6万元万元 B.6 B.6至至8 8万元万元 C.8 C.8万元万元 D.D.无法确定无法确定 2.2.建筑物的容积率应该是下列的（建筑物的容积率应该是下列的（）A.A.建筑物面积建筑物面积土地总面积土地总面积 B.B.建筑物面积建

2、筑物面积建筑物占地面积建筑物占地面积 C.C.土地面积土地面积建筑物面积建筑物面积 D.D.建筑物占地面积建筑物占地面积建筑物总面积建筑物总面积 3.3.对被评估资产进行重置，按现时技术条件下的设计、工艺、标准、材料及现实市场价格对被评估资产进行重置，按现时技术条件下的设计、工艺、标准、材料及现实市场价格进行核算，求得的成本为（进行核算，求得的成本为（）。）。A.A.完全复原成本完全复原成本 B.B.复原重置成本复原重置成本 C.C.更新重置成本更新重置成本 D.D.实际重置成本实际重置成本 4.4.收益法中的折现率，一般应该是（收益法中的折现率，一般应该是（）。）。A.A.资产利润率资产利润

3、率 B.B.超额收益率超额收益率 C.C.无风险利率、风险报酬率之和无风险利率、风险报酬率之和 D.D.银行贴现率银行贴现率E-mail:5.5.下列要素哪项不是资产评估的要素（下列要素哪项不是资产评估的要素（）A A 资产评估目的资产评估目的 B B 资产评估基准日资产评估基准日C C 注册资产评估师注册资产评估师D D 资产评估程序资产评估程序6.6.收益法中的所用收益是指（收益法中的所用收益是指（）A.A.评估基准日收益评估基准日收益 B.B.未来预期收益未来预期收益C.C.以前年度实际收益以前年度实际收益 D.D.以前年度平均收益。以前年度平均收益。E-mail:7.7.成本法评估资产

4、，其实体性贬值与会计学上的固定资产折旧（成本法评估资产，其实体性贬值与会计学上的固定资产折旧（）.A.A.完全一样完全一样 B.B.不一样不一样 C.C.有时一样有时一样 D.D.具体情况具体分析。具体情况具体分析。8.8.东方学院唯美楼是什么建筑结构（）。东方学院唯美楼是什么建筑结构（）。A.A.混合结构混合结构 B.B.钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构 C.C.混凝土框架结构混凝土框架结构 D.D.砖石结构。砖石结构。9.9.装修工程绝对不能改动的是（）。装修工程绝对不能改动的是（）。A.A.三七墙三七墙 B.B.钢筋水泥墙钢筋水泥墙 C.C.隔断墙隔断墙 D.D.承重墙。承重墙。10.10.

5、政府实施新的经济政策或发布新的法规限制某些资产使用，造成资产价值下降，政府实施新的经济政策或发布新的法规限制某些资产使用，造成资产价值下降，这是一种（这是一种（）。）。A.A.功能型贬值功能型贬值 B.B.经济性贬值经济性贬值 C.C.实体性贬值实体性贬值 D.D.非评估考虑因素。非评估考虑因素。E-mail:11.11.下列那项是市场价值。（下列那项是市场价值。（）A.A.投资价值投资价值 B.B.纳税价值纳税价值 C.C.公允价值公允价值 D.D.残余价值残余价值12.12.我国土地出卖的是什么权利（我国土地出卖的是什么权利（）A.A.所有权所有权 B.B.使用权使用权 C.C.经营权经营

6、权 D.D.产权产权E-mail:13.13.房屋装修不能改动的墙应该是。（房屋装修不能改动的墙应该是。（）A.37A.37墙墙 B.B.隔断墙隔断墙C.C.承重墙承重墙 D.24D.24墙。墙。14.14.重置成本法评估时，在同时可得复原重置成本与更重置成本法评估时，在同时可得复原重置成本与更新重置成本的情况下，应选（新重置成本的情况下，应选（）。）。A.A.复原重置成本复原重置成本 B.B.更新重置成本更新重置成本C.C.随意选去一种随意选去一种 D.D.二者平均值。二者平均值。15.15.某设备在评估基准日已投入使用某设备在评估基准日已投入使用1010年，法定使用时间年，法定使用时间应为

7、（应为（1010年）年）2400024000小时，但由于没有充分利用，实小时，但由于没有充分利用，实际只使用际只使用1200012000小时，经工程师鉴定，设备尚可使用小时，经工程师鉴定，设备尚可使用1515年，设备成新率接近于（年，设备成新率接近于（）A.75%B.60%C.50%D.80%A.75%B.60%C.50%D.80%E-mail: 16.16.下列诸因素中那种是影响房地产价格的最主下列诸因素中那种是影响房地产价格的最主要因素是（要因素是（）A.A.建筑材料建筑材料B.B.装修质量装修质量 C.C.地理位置地理位置D.D.环境风水环境风水17.17.被评估设备总使用年限被评估设备

8、总使用年限1212年，现已使用年，现已使用5 5年，年，设备利用率为设备利用率为150%150%，设备尚可使用年限为（，设备尚可使用年限为（）A.7A.7年年 B.9.5B.9.5年年 C.5C.5年年 D.4.5D.4.5年年 E-mail:18.18.资产评估方法最好的是（）资产评估方法最好的是（）A.A.收益法收益法B.B.成本法成本法C.C.没有最好方法没有最好方法D.D.市场法市场法19.19.采用收益法评估，下列指标的关系是（采用收益法评估，下列指标的关系是（）A.A.资本化率越高，收益价值越高资本化率越高，收益价值越高 B.B.资本化率与收益价值的关系不确定资本化率与收益价值的关

9、系不确定C.C.资本化率与收益价值无关资本化率与收益价值无关 D.D.资本化率越高，收益价值越低资本化率越高，收益价值越低E-mail:第二种、多项选择题第二种、多项选择题1.1.房地产评估时，影响评估价的因素在下列有（房地产评估时，影响评估价的因素在下列有（）A.A.建筑成本建筑成本 B.B.地理位置地理位置 C.C.产权性质产权性质 D.D.环境风水环境风水2.2.采用收益法评估房地产时，确定净收益使用的指标下列有（采用收益法评估房地产时，确定净收益使用的指标下列有（）A.A.实际收益实际收益 B.B.客观总收益客观总收益 C.C.净利润净利润 D.D.客观总费用客观总费用3.3.构成折现

10、率的主要因素有（构成折现率的主要因素有（）A.A.超额收益率超额收益率 B.B.无风险利率无风险利率 C.C.贷款利率贷款利率 D.D.风险报酬率风险报酬率 E-mail:4.4.估算重置完全价值的方法在下列有（估算重置完全价值的方法在下列有（）。）。A.A.重置核算法重置核算法 B.B.物价指数法物价指数法C.C.直接比较法直接比较法 D.D.规模效益指数法。规模效益指数法。5.5.墙按用途分类有（墙按用途分类有（）。）。A.37A.37墙墙 B.24B.24墙墙C.C.承重墙承重墙 D.D.隔断墙。隔断墙。E-mail:6.6.应用市场法评估应具备的条件有（应用市场法评估应具备的条件有（）

11、。）。A.A.必须有被评估资产的交易市场必须有被评估资产的交易市场B.B.必须在市场上有可比参照物交易必须在市场上有可比参照物交易 C.C.参照物的数据资料和技术参数可以搜集参照物的数据资料和技术参数可以搜集D.D.交易价格必须公平交易价格必须公平7.7.在房地产评估中下列说法不正确的是（在房地产评估中下列说法不正确的是（）。）。A.A.基础下沉不会造成严重影响基础下沉不会造成严重影响B.B.房梁偏离一公分影响不大房梁偏离一公分影响不大C.C.隔断墙损坏对整体影响不大隔断墙损坏对整体影响不大D.D.商业建筑主要讲究地理位置，不考虑建筑外观美不商业建筑主要讲究地理位置，不考虑建筑外观美不美美8.

12、8.影响房屋市场价格的因素有（影响房屋市场价格的因素有（）。）。A.A.地理位置地理位置B.B.装修质量装修质量C.C.环境风水环境风水D.D.建筑结构建筑结构E-mail:9.9.收益法评估资产，收益额应该是（收益法评估资产，收益额应该是（）。）。A.A.资产的实际收益额资产的实际收益额B.B.资产的未来收益额资产的未来收益额C.C.资产的实际现金流量资产的实际现金流量D.D.资产的未来现金流量资产的未来现金流量10.10.按我国现行法规规定，下列（按我国现行法规规定，下列（）行为必）行为必须不进行资产评估。须不进行资产评估。A.A.股份制经营股份制经营 B.B.财产保险财产保险 C.C.抵

13、押贷款抵押贷款 D.D.中外合资经营中外合资经营E-mail:第三种：判断对错第三种：判断对错1.1.资产评估职业道德是一个具体准则，约束评估师资产评估职业道德是一个具体准则，约束评估师评估行为。（评估行为。（）2.2.同一项资产，在不同的评估目的下，评估值不同。（同一项资产，在不同的评估目的下，评估值不同。（）3.3.资产评估师可以在评估机构职业，也可以个人执业，资产评估师可以在评估机构职业，也可以个人执业，这是基本权利。（这是基本权利。（）4.4.资产在全新状态下，其重置成本与历史成本应该相等。资产在全新状态下，其重置成本与历史成本应该相等。（）5.5.土地没有价值，但土地具有价格。（土地

14、没有价值，但土地具有价格。（）6.6.资产评估必须由独立于企业之外的具有资产评估资格的资产评估必须由独立于企业之外的具有资产评估资格的社会中介机构完成。（社会中介机构完成。（）7.7.房屋的实体贬值额就是会计上的房屋累积折旧额。（房屋的实体贬值额就是会计上的房屋累积折旧额。（）E-mail:8.8.更新重置成本指的是被评估资产功更新重置成本指的是被评估资产功能变化后的重置成本。（能变化后的重置成本。（）9.9.建筑物的功能性贬值就是其实体损耗的建筑物的功能性贬值就是其实体损耗的货币价值。（货币价值。（）10.10.土地使用权不能抵押、租赁。（土地使用权不能抵押、租赁。（）11.11.资产评估值

15、是个客观价值，同一资产不管用资产评估值是个客观价值，同一资产不管用哪种评估方法，必须评定出唯一的结果。（哪种评估方法，必须评定出唯一的结果。（）12.12.资产评估准则分为四个层次，即：基本准则、资产评估准则分为四个层次，即：基本准则、具体准则、评估指南、操作指南。（具体准则、评估指南、操作指南。（）13.13.我国法律规定，国有资产产权变动时必须进我国法律规定，国有资产产权变动时必须进行资产评估。（行资产评估。（）14.14.土地的价值是地租的转化形式。（土地的价值是地租的转化形式。（）E-mail:15.15.资产评估职业道德是资产评估职业道德是基本准则。（基本准则。（）16.16.折现率

16、与本金化率在本质上是没有折现率与本金化率在本质上是没有区别的。（区别的。（）17.17.收益法运用过程中，折现率的口径与收益额的收益法运用过程中，折现率的口径与收益额的口径必须保持一致。（口径必须保持一致。（）18.18.本金化率越高，收益现值越高；本金化率越低，本金化率越高，收益现值越高；本金化率越低，收益额越低。（收益额越低。（）19.19.商业用房与民用房屋没有多大差别，民房简单商业用房与民用房屋没有多大差别，民房简单改造就可以成为商业用房。（改造就可以成为商业用房。（）20.20.功能性贬值功能性贬值=复原重置成本复原重置成本更新重置成本。更新重置成本。（）E-mail:第四种：填括号

17、第四种：填括号填括号题：（在括号内填上正确的内容，使其符合资产评估要求。每填括号题：（在括号内填上正确的内容，使其符合资产评估要求。每个括号个括号1分，共计分，共计10分）分）1.1.我国资产评估准则分为（）层次，（）是制定具体准则的准则。我国资产评估准则分为（）层次，（）是制定具体准则的准则。2.2.一双皮鞋价值一双皮鞋价值40004000元，丢了一只，评估时认定丢失的损失元，丢了一只，评估时认定丢失的损失40004000元，元，他根据的是资产评估的（）原则评定的。他根据的是资产评估的（）原则评定的。3.3.资产评估的市场法评估，主要依据是资产评估的（）原则。资产评估的市场法评估，主要依据是

18、资产评估的（）原则。4.4.房屋装修中不能拆动的墙应该是（）墙。房屋装修中不能拆动的墙应该是（）墙。5.5.地基是指（）的承载建筑物的自然地面。地基是指（）的承载建筑物的自然地面。6.6.从外形与空间看商业用房要讲求（）；工业用房要强调（）。从外形与空间看商业用房要讲求（）；工业用房要强调（）。7.7.资产利用率小于资产利用率小于1 1表示（）。表示（）。8.8.资产尚可使用时间除以资产全部使用时间，应该是（）。资产尚可使用时间除以资产全部使用时间，应该是（）。E-mail:9.9.资产评估是个经济范畴，又是（）范畴。资产评估是个经济范畴，又是（）范畴。10.10.原则与准则都是规范，但原则广

19、泛，具有（）原则与准则都是规范，但原则广泛，具有（）性，而准则规范面狭小，具有（）性。性，而准则规范面狭小，具有（）性。11.11.我国资产评估准则分（）层次，资产评估基本我国资产评估准则分（）层次，资产评估基本准则有（）个。准则有（）个。12.12.建筑物分为房屋与（）两大类。建筑物分为房屋与（）两大类。13.13.房屋的顶主要是为了防风防雨、保温和（）、房屋的顶主要是为了防风防雨、保温和（）、另外还有（）作用。另外还有（）作用。14.14.装修不能改动的墙是指（）。装修不能改动的墙是指（）。15.15.机器的功能性贬值是由（）引起的。机器的功能性贬值是由（）引起的。E-mail:计算题：1

20、.1.评估一宗房地产，评估一宗房地产，20062006年的企业实际年的企业实际取得净收益取得净收益100100万元，资本化率为万元，资本化率为5 5，求下列两种情况下的评估值：（求下列两种情况下的评估值：（1 1）未来）未来每年净收益等额增加每年净收益等额增加5 5万元；（万元；（2 2）未来）未来每年净收益都在上一年基础上增长每年净收益都在上一年基础上增长4 4。E-mail:解：1 1其中（其中（1 1）：评估值）：评估值1001005 55 5 2 0002 000200020004 0004 000（万元）（万元）其中（其中（2 2）：评估值）：评估值100100（5 54 4）100

21、1001 1 10 00010 000（万元）（万元）E-mail:2.2.预测得到某持续经营的企业未来预测得到某持续经营的企业未来5 5年的收年的收益额分别为益额分别为1212万元；万元；1313万元；万元；1515万元；万元；1515万元；万元；1414万元。假定从第万元。假定从第6 6年起每年年起每年收益额均为收益额均为1414万元，确定折现率（又称万元，确定折现率（又称本金化率）本金化率）10%10%，确定持续经营下的评，确定持续经营下的评估值？（折现率估值？（折现率1010条件下，条件下，1 1年现值年现值系数系数0.90910.9091；2 2年现值系数年现值系数0.82650.8

22、265；3 3年现值系数年现值系数0.75130.7513；4 4年现值系数年现值系数0.68300.6830；5 5年现值系数年现值系数0.62090.6209。）。）E-mail: 第一段：第一段：现值总额现值总额 =12/=12/（1+10%1+10%）+13/+13/（1+10%1+10%）+15/+15/（1+10%1+10%）+14/+14/（1+10%1+10%）+14/+14/（1+10%1+10%）12120.90910.909113130.82650.826515150.75130.751315150.68300.683014140.62090.620951.860851.

23、8608（万元）（万元）第二段：第二段：6 6年后收益年后收益=14=1410%=14010%=140（万元）（万元）企业评估值企业评估值=51.8608+140=51.8608+1400.62090.6209 =138.7868=138.7868（万元）（万元）E-mail:3.3.某设备已使用某设备已使用8 8年，尚可使用年，尚可使用5 5年，月产年，月产量量10 00010 000吨；现在出厂的同类设备每吨吨；现在出厂的同类设备每吨产品节省电产品节省电100100度，每度电度，每度电0.50.5元，企业元，企业所得税率所得税率25%25%，折现率，折现率10%10%，求设备功，求设备功能

24、性贬值？（能性贬值？（5 5年，年，10%10%，年金现值系数，年金现值系数为为3.79083.7908）E-mail: 耗用电费减少额耗用电费减少额=10000=100001001000.50.51212 =6 000 =6 000 000000（元）（元）扣除所得税额扣除所得税额=6 000=6 000 000000（1-25%1-25%）=4 500 000 =4 500 000（元）（元）功能性贬值额功能性贬值额=4 500 000=4 500 0003.79083.7908 =17 058 600 =17 058 600（元）（元）E-mail:4.4.某设备某设备20052005年

25、购置，原始成本年购置，原始成本1010万元，万元，用重置成本法评估其重置成本。用重置成本法评估其重置成本。20082008年年的定基物价指数为的定基物价指数为220%220%，20052005年的定年的定基物价指数为基物价指数为110%110%。解：解：2008年年设备重置成本重置成本 =100 000（220%110%）=200 000（元）（元）E-mail: 5.5.一辆汽车已使用一辆汽车已使用5 5年，资产利用率年，资产利用率100100，预计使用，预计使用2020年，现在国家政策变化，年，现在国家政策变化，规定规定1010年这种车型一律报废，如果重置年这种车型一律报废，如果重置成本成

26、本2020万元，计算经济性贬值。万元，计算经济性贬值。解：解：原来贬值原来贬值 5 520 20 0.250.252525 政策变动后贬值政策变动后贬值 5 510105050 政策带来的差异政策带来的差异 505025252525 经济性贬值经济性贬值202025255 5（万元）（万元）E-mail: 6.6.某机器设备已使用某机器设备已使用5 5年，法定每天利用年，法定每天利用8 8小时，企业两班倒生产，每天实际利用小时，企业两班倒生产，每天实际利用1515小时（净使用时间小时（净使用时间1515小时，保养小时，保养1 1时时在外），求资产利用率？如果机器尚可在外），求资产利用率？如果机

27、器尚可使用使用1010年，求成新率？假定重置成本年，求成新率？假定重置成本1010万元，求实体贬值？万元，求实体贬值？E-mail:资产利用率=（360515）（36058100%=187.5%资产成新率=1-（5187.5%（10+5187.5%）100%=1-9.37519.375100%=0.516100%=51.6%E-mail: 7.7.评估设备，尚可使用评估设备，尚可使用5 5年，现在市场上年，现在市场上相同设备节省原材料，生产每吨产品节相同设备节省原材料，生产每吨产品节约材料约材料1010千克，材料价格千克，材料价格0.50.5元元/千克，千克，设备月产量设备月产量2.52.5万吨；如果折现率为万吨；如果折现率为10%10%的话（的话（5 5年，年，10%10%，年金现值系数为，年金现值系数为3.79083.7908），企业所得税率为），企业所得税率为25%25%；求设；求设备的功能性贬值？备的功能性贬值？E-mail: 设备的每年超额运营成本=2.512100.5=150（万元）税后每年净超额运营成本=150（125%）=112.5（万元）净超额运营成本折现值=112.53.7908=426.465（万元）