资产评估学课件.ppt
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1、资产评估学资产评估学首经贸首经贸 财政税务学院财政税务学院 评估系评估系学期教学内容n资产评估方法资产评估方法n机器设备评估机器设备评估n房地产评估房地产评估 建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估 土地使用权评估土地使用权评估n无形资产评估无形资产评估n长期投资及其他资产评估长期投资及其他资产评估n流动资产评估流动资产评估n企业价值评估企业价值评估n资产评估报告资产评估报告教学目的n对对资产评估的基本概念、理论、评估方资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握;法有较全面而深入的掌握;n通过一定量的案例和企业资产评估的讨通过一定量的案例和企业资产评估的讨论,使同学们对如何对企业
2、资产进行评论,使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式考试方式:n平时学习表现平时学习表现 15%n作业作业15%n期终考试期终考试70%资产评估学资产评估学第一章第一章 总论总论一、资产评估的概念一、资产评估的概念n资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为n资产评估鉴证的是资产的价值,而资产价值的货资产评估鉴证的是资产的价值,而资产价值的货币表现则是资产的价格。币表现则是资产的价格。资产资产 评估评估n资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国
3、家有关法律及相关经济信息,遵循特定规则,按照有关法律及相关经济信息,遵循特定规则,按照相关程序,根据特定目的选择适当的价值类型,相关程序,根据特定目的选择适当的价值类型,运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。的鉴证行为。二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素n评估主体评估主体 资产评估机构和相关人员资产评估机构和相关人员n评估客体评估客体 被评估的资产被评估的资产n评估依据评估依据 对被估资产定价的依据对被估资产定价的依据n评估原则评估原则 内在行为规范内在行为规范n评估目的评估目的 资产交易业务本身经济行资产交易业务本身经济行
4、为的特征为的特征n评估价值类型评估价值类型 对资产价值的质的规定对资产价值的质的规定n评估方法评估方法 具体技术和手段具体技术和手段n评估程序评估程序 工作顺序工作顺序三、资产评估的特点三、资产评估的特点n现实性是对被估资产价值确认的现实基础现实性是对被估资产价值确认的现实基础资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据,资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据,对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。现实性强调的是客观存在。现实性强调的是客观存在。n市场性是对被估资产价值确
5、认的市场基础市场性是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验n预测性预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。价值的预测。n公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行,有评估原则,评估依据和评估程序作保证,序进行,有评估原则,评估依据和评估程序
6、作保证,具有行业公允的业务规范。具有行业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的,评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的,由此得出的评估结论必须接受市场的检验。由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。n咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见四、资产评估的对象和特点四、资产评估的对象和特点n会计学的角度看待资产会计学的角度看待资产n资产评估的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产必须由某一特定权力主体拥有
7、或控制资产对于特定主体来说具有获利能力资产对于特定主体来说具有获利能力资产能够用货币计量资产能够用货币计量资产资产 是指企业所拥有或者控制的能以货是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源,包括财产、债权和币计量的经济资源,包括财产、债权和其他权利。其他权利。(一)资产的分类(一)资产的分类n按有无实体性态分类:按有无实体性态分类:有形资产和无形资产有形资产和无形资产n按是否具有综合获利能力分类:按是否具有综合获利能力分类:单项资产和整体资产单项资产和整体资产n按能否独立存在分类:按能否独立存在分类:可确指资产和不可确指资产可确指资产和不可确指资产(二)资产评估的分类(二)资产评估的分类n
8、按按评估对象的不同划分,可分为单项资产评估对象的不同划分,可分为单项资产评估和整体资产评估评估和整体资产评估n按资产评估工作的内容分类,可分为评估、按资产评估工作的内容分类,可分为评估、评估复核和评估咨询三类。评估复核和评估咨询三类。n按资产评估活动于按资产评估活动于资产评估准则资产评估准则的关的关系分类,可分为完全评估和限制评估两类。系分类,可分为完全评估和限制评估两类。五、资产评估的目的五、资产评估的目的n一般目的:为资产交易当事人双方提供拟交易一般目的:为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值资产的公允价值n特殊目的:满足不同的经济业务的要求特殊目的:满足不同的经济业务的要求引发资产
9、评估特定目的的经济行为资产转让中外合资合作企业兼并企业清算企业出售抵押企业联营担保股份经营企业租赁资产评估的价值类型资产评估的价值类型n概念概念 是指资产评估活动所确认的资产价值其属是指资产评估活动所确认的资产价值其属性和表现形式,是对资产评估价值质的规定。性和表现形式,是对资产评估价值质的规定。n分类分类重置成本重置成本现行市价现行市价收益现值收益现值清算价格清算价格六、资产评估的假设前提六、资产评估的假设前提n交易假设交易假设n公开市场假设公开市场假设n持续使用假设持续使用假设n清算假设清算假设(一)资产评估的工作原则(一)资产评估的工作原则n科学性原则科学性原则n公平性原则公平性原则n专
10、业型原则专业型原则n可行性原则可行性原则七、(二)资产评估的经济原则七、(二)资产评估的经济原则n预期收益原则预期收益原则n供求原则供求原则n贡献原则贡献原则n替代原则替代原则八、资产评估与会计核算的联系与区别八、资产评估与会计核算的联系与区别n资产评估与会计核算的联系资产评估与会计核算的联系对象相同对象相同计量标准一致计量标准一致资料来源有联系资料来源有联系结果可以互为依据结果可以互为依据n区别区别职能不同职能不同发生条件不同发生条件不同服务主体不同服务主体不同价值确认方法不同价值确认方法不同执行者不同执行者不同资产评估基本方法第 二 章本章基本要求本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基
11、本原掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法,熟理、内容和各项参数指标的确定方法,熟悉资产评估方法选择的基本依据,了解各悉资产评估方法选择的基本依据,了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点n对资产评估中的市场法、收益法和成本对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解,特别是三种基本评估方法中法的理解,特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。掌握资产评估方法的关键。本章难点本章难点n对收益法
12、评估基本原理的理解以及收益对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。资产评估方法 资产评估方法是实资产评估方法是实现评定估算资产价值的现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上,中的技术方法的基础上,结合自身特点形成的一结合自身特点形成的一整套方法体系。整套方法体系。资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综 合合分分 析析选选 择择实实
13、 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6得出结论得出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年
14、限法直接价值法直接价值法收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系 第一节第一节 市场法市场法一、基本思路一、基本思路 市市场场法法是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同,并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整,从从而而确确定定被被评评估估资资产价值的一种资产评估思路。产价值的一种资产评估思路。市市场场法法是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服力的评估途径之一服力的评估途径之一 二、基本原理:资产的替代原理二、基本原理:资产的替代原理三、基本前提:三、基本前提:1、需要有充分
15、发育活跃的资产市场、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。并且能够在价值形态上量化。四、四、操作程序操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性:功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量:三个以上。1.选择差异因素:根据资产种类,选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础,将各项差
16、异指标进行调整,得出初评结果。对初评结果进行分析,用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数 五、五、常见的评估方法常见的评估方法 直接法直接法 是指能够在市场上找到与被评估资是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物,或被评估资产的取得时产完全相同的参照物,或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下,直接以参照物的市场交易价格或购的情况下,直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。1、直接比较法、直接比较法 1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同
17、同的的参参照照物物在在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时,应应当当选选用用价格最低的一种。价格最低的一种。2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大,可可在在分分析析参参照照物物价价格格合合理理性性的的基基础础上上,加加以以适适当当调调整。整。直接法直接法应当注意以下问题:应当注意以下问题:类类比比法法,又又叫叫市市场场成成交交价价格格比比较较法法,是是在在公公开开市市场场上上无无法法找找到到与与被被评评估估资资产产完完全全相相同同的的参参照照物物时时,可可以以选选择择若若干干个个类类似似资资产产的的交交易易案案例例作作为为参参照照物物,通通过过分分
18、析析比比较较评评估估对对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异,并并对对参参照照物物的的价价格格进进行行差差异异调调整整,来来确确定定被被评评估估资产资产价价值值的方法。的方法。2、类类比比调整法调整法关键字:客体、参照物、差异、调整关键字:客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为:类比法的基本计算公式为:被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格 调整系数调整系数被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格(1 调整率)调整率)1.时间时间因素。因素。时时间间因因素素是是指指参参照照物物交交易易时时间间与与被被评评估估资资产产评评估基准日
19、估基准日时间时间上的不一致所上的不一致所导导致的差异。致的差异。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影响时,被评估资产的价值可用下式表示为:影响时,被评估资产的价值可用下式表示为:评评估估值值参照物价格参照物价格交易交易时间时间差异修正系数差异修正系数 参照物的主要差异因素有:参照物的主要差异因素有:2.区域因素。区域因素。区区域域因因素素是是指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影响尤为突出。影响尤为突出。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有
20、区区域域因因素素的的影影响时,被评估资产的价值可用下式表示为:响时,被评估资产的价值可用下式表示为:评评估估值值参照物价格参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有:参照物的主要差异因素有:3.功能因素。功能因素。功功能能因因素素是是指指资资产产实实体体功功能能过过剩剩和和不不足足对对价格的影响。价格的影响。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差异时,被评估资产的价值可用下式表示为:差异时,被评估资产的价值可用下式表示为:评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有:参照物的主要差异因素有:
21、4交易情况。交易情况。交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。交交易易条条件件主主要要包包括括交交易易批批量、动机、时间等。量、动机、时间等。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异时,被评估资产的价值可用下式表示为:异时,被评估资产的价值可用下式表示为:评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数
22、参照物的主要差异因素有:参照物的主要差异因素有:5个别因素。个别因素。个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资资产产本本身身的的建建造造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差差异时,被评估资产的价值可用下式表示为:异时,被评估资产的价值可用下式表示为:评评估估值值参照物价格参照物价格个个别别因素修正系数因素修正系数 参照物的主要差异因素有:参照物的主要差异
23、因素有:如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间存存在在上上述述各各种种差差异时,评估值计算公式可用下式表示为:异时,评估值计算公式可用下式表示为:评估值评估值 参照物价格参照物价格 交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数 交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有:参照物的主要差异因素有:3、市盈率法、市盈率法 适用于整体资产评估适用于整体资产评估 市盈率法市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数,以此倍数与整体被估资产的收益相乘,
24、率为倍数,以此倍数与整体被估资产的收益相乘,借以确定被估资产价值的方法。借以确定被估资产价值的方法。被估资产评估值被估资产评估值 被估对象收益额被估对象收益额参照物市盈率参照物市盈率优点优点:(1)能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况,其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得,评评估估值更能反映市场现实价格;值更能反映市场现实价格;(2)评估结果易于被各方面理解和接受。)评估结果易于被各方面理解和接受。六、六、市场途径的优缺点市场途径的优缺点缺点缺点:(1)需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础,有有时因缺少可对比数据难以应用;时
25、因缺少可对比数据难以应用;(2)不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产,以以及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一些资产评估。一些资产评估。案案例例1:某某待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备,年年生生产产能能力力为为150吨吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息:评估人员收集的信息:(1)从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易的的案案例例,该该设备的年生产能力为设备的年生产能力为210吨,市场成交价格为吨,市场成交价格为160万元。万元。(2)将待估设备与收集的参照设
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