成都九鼎房地产交易评估有限公司.ppt

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1、成都九鼎房地产交易评估有限公司 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望历届考题分析历届考题分析序号（题型）考分分布知识点答题技巧一、问答题一、问答题（共（共30分）分）三个小题，三个小题，每题每题10分分1、估价技术路线、估价技术路线2、评估应搜集资料、评估应搜集资料3、评估结果解释、评估结果解释4、综合能力测试、综合能力测试后后续续内内容容讲讲解解二、单选题二、单选题（共（共20分）分）10个小题，个小题，每题每题2分分1、房地产法规政策、房地产法规政策

2、2、估价规范要求、估价规范要求3、估价方法应用、估价方法应用三、指错题三、指错题（共（共40分）分）估价报告中有估价报告中有13处错误，每处错误，每指出一处得指出一处得3分分1、估价报告规范格式（含技、估价报告规范格式（含技术报告）术报告）2、估价方法选用（估价技术、估价方法选用（估价技术路线的确定）路线的确定）3、估价方法应用、估价方法应用4、估价对象区位、实体、权、估价对象区位、实体、权益的分析益的分析四、改错题四、改错题（共（共10分）分）4处错误，指出处错误，指出并改正每处得并改正每处得2.5分分(倒扣倒扣)1、各种目的的估价特点、各种目的的估价特点2、各种类型估价的特点、各种类型估价

3、的特点3、各种估价方法的实际应用、各种估价方法的实际应用第五章第五章 房地产估价报告的写作房地产估价报告的写作大纲了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、裁体和受体。客体、裁体和受体。（10%）熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。（10%）掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。（告的具体写作。（60%）一、房地产估价报告写作的四个基本要素一、房地产估价报告写作的四个基本要

4、素写作主体：写作主体：房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产估价机构和专业估价人员。地产估价机构和专业估价人员。写作客体：写作客体：是独立于写作主体之外的种种客观外在事物。是独立于写作主体之外的种种客观外在事物。写作载体：写作载体：是指作者进行写作活动的工具，以及写作成果的凝聚物，是指作者进行写作活动的工具，以及写作成果的凝聚物，亦即语言文字符号，以及语言文字符号、篇章结构生成的文章。亦即语言文字符号，以及语言文字符号、篇章结构生成的文章。写作受体：写作受体：是指文章的接受者。是指文章的接受者。二、房地产估价报告写作的三个原则二、房

5、地产估价报告写作的三个原则客观性原则客观性原则目标性原则目标性原则规范性原则规范性原则三、房地产估价报告的三大构成要素三、房地产估价报告的三大构成要素法律依据性要素法律依据性要素描述性要素描述性要素分析性要素分析性要素成都九鼎房地产交易评估有限公司成都九鼎房地产交易评估有限公司公司地址：公司地址：成都市锦里西路成都市锦里西路107107号号“锦江时代花园锦江时代花园”南楼南楼402402室室电话号码：电话号码：8611509986125099移动电话：移动电话：1370808999313808049279E-mail：Clientcd-估价项目名称：估价项目名称：XXXXXX大厦第七至九层办公

6、用房房地价格评估大厦第七至九层办公用房房地价格评估委委 托托 方：方：成都成都XXXXXX公司公司估估 价价 方：方：成都九鼎房地产交易评估有限公司成都九鼎房地产交易评估有限公司估估 价价 人人 员：员：X XX X 注册房地产估价师注册房地产估价师 注册号：注册号：6100008961000089 X X X X 注册房地产估价师注册房地产估价师 注册号：注册号：51980115198011 X X X X 房房 地地 产产 估估 价价 师师估价作业日期：估价作业日期：20022002年年1111月月8 8日日-2002-2002年年1111月月1111日日估价报告编号：估价报告编号：九鼎房

7、评（九鼎房评（20022002）XXXXXX号号 房地产估价报告房地产估价报告目目 录录一、致委托方函一、致委托方函二、估价师声明二、估价师声明三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告四、估价结果报告（一）委托方（一）委托方（二）估价方（二）估价方（三）估价对象（三）估价对象（四）估价目的（四）估价目的（五）估价时点（五）估价时点（六）价值定义（六）价值定义（七）估价依据（七）估价依据（八）估价原则（八）估价原则（九）估价方法（九）估价方法（十）估价结果（十）估价结果（十一）估价人员（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期（十

8、三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告五、估价技术报告六、附件六、附件一、致委托方函一、致委托方函成都成都XXX公司：公司：承蒙委托，我公司对您位于成都市承蒙委托，我公司对您位于成都市XX街街3号附号附4号号(现为现为XX巷子巷子17号号)的的xxx大厦第大厦第7至至9层办公用房建筑面积层办公用房建筑面积1505.79平方米及其占用平方米及其占用范围内应分摊的土地使用权价格进行了评估，作为您抵押贷款的范围内应分摊的土地使用权价格进行了评估，作为您抵押贷款的参参考依据考依据。本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、法规本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、法规政策的规定，

9、利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调政策的规定，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，完成了估价工作。现将评估结果报告如下：估算和判定，完成了估价工作。现将评估结果报告如下：估价对象在估价时点估价对象在估价时点2002年年

10、11月月8日的评估价格为：日的评估价格为：小写人民币：小写人民币：450万元；万元；(取整取整)大写人民币：大写人民币：肆佰伍拾万元整。肆佰伍拾万元整。详见下表：详见下表：法定代表人：法定代表人：XXXXX评估有限公司评估有限公司二二二年十一月十一日二年十一月十一日房地单价（元房地单价（元/平平方米）方米）面积（平方米）面积（平方米）总价（万元）总价（万元）第七层第七层2955502.93148.62第八层第八层2985502.93150.12第九层第九层3015502.93151.63总计总计1508.79450.37二、估价师声明二、估价师声明我们郑重声明：我们郑重声明：1 1、我们在本估

11、价报告中陈述的事实是真实的和准确的；、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2 2、本本估估价价报报告告的的分分析析、意意见见和和结结论论是是我我们们自自己己公公正正的的专专业业分分析析、意意见见和和结结论论，但但受受到到本本估估价价报报告告中中已已说说明明的的“估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件”的限制。的限制。3 3、我我们们与与本本估估价价报报告告中中的的估估价价对对象象没没有有利利害害关关系系，也也与与有有关关当当事人没有个人利害关系或偏见。事人没有个人利害关系或偏见。4 4、我我们们依依照照中中华华人人民民共共和和国国国国家家标标准准房房地地产产估估价价规规范范进进行行

12、分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 5、注注册册房房地地产产估估价价师师XX、XX对对本本估估价价报报告告中中的的估估价价对对象象进进行行了实地查勘。了实地查勘。6 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7 7、委委托托方方提提供供的的资资料料和和陈陈述述的的情情况况直直接接影影响响我我们们的的估估价价分分析析和和结结论论，因因此此委委托托方方应应对对提提供供资资料料和和陈陈述述情情况况的的合合法法性性、真真实实性性、完完整整性性及及其其引引起起的的后后果果负负责责；因因其其失失实实造造成成评评估估结结果果有有

13、误误的的，评评估估机机构和评估人员不承担相应责任。构和评估人员不承担相应责任。注册房地产估价师：注册房地产估价师：XX 注册号：注册号：XXXX 注册房地产估价师：注册房地产估价师：X X X X 注册号：注册号：XXXX三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件 （一）、本报告假设前提条件（一）、本报告假设前提条件 1 1、假设估价对象符合中华人民共和国担保法、中华人民共、假设估价对象符合中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法设置抵押的和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法设置抵押的有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关

14、有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形；和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形；2 2、至至估估价价时时点点止止估估价价对对象象（房房屋屋及及其其占占用用范范围围内内应应分分摊摊的的土土地地使使用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为；用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为；3 3、本本报报告告未未考考虑虑估估价价对对象象处处置置时时可可能能对对其其价价值值有有影影响响的的债债权权、债债务的限制，也未考虑委托方的资信状况及经营能力；务的限制，也未考虑委托方的资信状况

15、及经营能力；4 4、估估价价对对象象应应以以保保持持估估价价时时点点时时房房屋屋所所有有权权证证载载明明的的用用途途继继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提；续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提；5 5、本本报报告告所所采采用用的的建建筑筑面面积积或或土土地地面面积积以以房房地地产产评评估估委委托托书书、房房屋屋所所有有权权证证国国有有土土地地使使用用证证载载明明的的面面积积为为依依据据，我我们们对对该该等等数数据据未实测；未实测；6 6、估估价价对对象象作作为为整整幢幢大大厦厦的的组组成成部部分分，与与建建筑筑物物的的其其他他部部份份连连为为一一体体，故故本本

16、次次估估价价是是以以估估价价对对象象可可以以合合理理分分享享使使之之具具备备使使用用功功能能的的各各项项权权益为假设前提。益为假设前提。7 7、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。（二）、本报告限制条件（二）、本报告限制条件 1 1、本本报报告告评评估估结结果果是是根根据据公公开开市市场场原原则则确确定定的的估估价价对对象象在在估估价价时时点点的的公公开开价价格格。根根据据本本报报告告评评估估目目的的，抵抵押押权权人人应应在在充充分分考考虑虑如如下下因因素素后后，根根据据本本报报告告评评估估结结果果合合理理确确定定贷贷款款额额。、估估价价对对象

17、象产产权权性性质质；、房房地产市场价格波动风险；地产市场价格波动风险；、短期强制处分的不确定性及变现费用；、短期强制处分的不确定性及变现费用；、物业转让时应缴纳的各项税费；、物业转让时应缴纳的各项税费；、资产占有人的金融信用营能力。、资产占有人的金融信用营能力。根根据据中中华华人人民民共共和和国国担担保保法法及及城城市市房房地地产产抵抵押押管管理理办办法法的的有有关关规规定定，办办理理抵抵押押贷贷款款手手续续时时应应到到有有权权机机关关办办理理抵抵押押登登记记后后本本报报告告方方才有效。才有效。2、本本估估价价结结果果包包括括房房屋屋（含含附附属属设设备备设设施施）及及其其占占用用范范围围内内

18、应应分分摊摊的的土土地地使使用用权权的的价价值值。该该土土地地使使用用权权和和附附属属的的设设施施设设备备若若与与房房屋屋分分割割处处置，本估价结果无效。置，本估价结果无效。3、本本报报告告有有效效期期内内若若国国家家政政策策、经经济济环环境境及及物物业业本本身身的的物物理理状状况况等等因因素素和和本本报报告告假假设设前前提提条条件件发发生生重重大大变变动动，且且这这些些变变动动会会对对估估价价结结果果产产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。4、如如发发现现本本报报告告内内的的文文字字或或数数字字因因打打印印或或其其它它原原因因出出现现误

19、误差差时时，请请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。5、本本报报告告有有效效期期内内，为为确确定定之之评评估估目目的的服服务务，不不得得用用于于其其他他目目的的。未未经经评评估估机机构构同同意意，本本报报告告书书的的全全部部或或部部分分内内容容不不得得向向委委托托方方和和评评估估报报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。6、本本报报告告书书应应与与估估价价对对象象的的合合法法权权证证一一并并使使用用方方才才有有效效，评评估估机机构构仅对正确使用本报告者负责。仅对正确

20、使用本报告者负责。7、本报告书由、本报告书由“致委托方函致委托方函”、“房地产估价师声明房地产估价师声明”、“估价假估价假设和限制条件设和限制条件”、“估价结果报告估价结果报告”和和“附件附件”构成完整的估价报告。构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖

21、章并作为一个整体时有效。为一个整体时有效。四、房地产估价结果报告四、房地产估价结果报告 （一）、委托方（一）、委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）名称：名称：成都成都XXXXXX公司公司法定代表人：法定代表人：XXX住所：住所：成都市红星中路二段成都市红星中路二段XX号号营业执照号：营业执照号：XXXX（二）、估价方（二）、估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）名

22、称：名称：XXXX评估有限公司评估有限公司法定代表人：法定代表人：XX住所：住所：XXXX估价资格等级：估价资格等级：X级级资质证书编号：建房估证字资质证书编号：建房估证字2003 2003 XX号号（三）、估价对象（三）、估价对象本报告估价对象为成都本报告估价对象为成都XXX公司所属公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房；大厦第七至第九层办公用房；坐落：坐落：成都市锦江区成都市锦江区XXXXXX街街3号附号附4号号(现为新巷子现为新巷子17号号)；结构：结构：钢混；钢混；总层数：总层数：9 9层；层；估价对象所在层数：估价对象所在层数：第七至及第九层；第七至及第九层；建筑面积：建筑面积：每层

23、均为每层均为502.93502.93平方米，共计平方米，共计1508.791508.79平方米；平方米；装装修修状状况况：临临街街外外墙墙面面砖砖，背背街街外外墙墙刷刷涂涂料料；第第七七层层为为小小开开间间办办公公室室：公公共共过过道道为为水水泥泥地地面面，墙墙面面为为涂涂料料刷刷白白，天天棚棚为为石石膏膏板板吊吊顶顶；部部分分办办公公室室铺铺木木地地板板，墙墙面面刷刷乳乳胶胶漆漆，天天棚棚为为矿矿棉棉板板吊吊顶顶，其其余余为为水水泥泥地地面面，墙墙面面及及天天棚棚为为涂涂料料刷刷白白；玻玻璃璃地地弹弹门门，防防盗盗门门及及普普通通木木门门，铝铝合合金金窗窗。第第八八层层为为开开敞敞型型办办公

24、公间间，为为新新时时代代广广告告公公司司租租用用：会会客客间间为为文文化化石石铺铺地地，墙墙面面刷刷乳乳胶胶漆漆，天天棚棚为为木木质质吊吊顶顶刷刷乳乳胶胶漆漆；工工作作区区为为水水泥泥地地面面，墙墙面面为为红红砖砖墙墙或或上上刷刷白白涂涂料料，天棚刷乳胶漆；卫生间铺天棚刷乳胶漆；卫生间铺300300300300防滑地砖，墙面贴防滑地砖，墙面贴1.51.5米高米高300300300300的的面面砖砖，其其余余及及天天棚棚刷刷白白涂涂料料；玻玻璃璃地地弹弹门门及及榉榉木木门门，铝铝合合金金窗窗。第第九九层层为为开开敞敞型型办办公公间间：水水泥泥地地面面，墙墙面面及及天天棚棚为为涂涂料料刷刷白白，背

25、背街街为为铁铁门门窗窗，临临街街为为铝铝合合金金窗窗。楼楼梯梯间间为为碎碎花花岗岗石石踏踏步步，铝铝合合金金扶扶手。手。平面布置：平面布置：方正；方正；设施设备：设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯；配置一部中迅赛勒瓦客梯；车位：车位：院内带地面停车场，有院内带地面停车场，有1515个车位；个车位；基础设施状况：基础设施状况：水、电、视、讯；水、电、视、讯；利用现状利用现状:作办公室使用作办公室使用;使使用用情情况况：第第七七层层部部分分为为成成都都商商报报租租用用，部部分分空空置置；第第八八层层为为新新时时代广告公司租用；第九层空置。代广告公司租用；第九层空置。维护保养：维护保养：一般；一般；工

26、程质量：工程质量：合格；合格；建成年月：建成年月：19951995年；年；设计用途：设计用途：办公；办公；土地基本情况土地基本情况:土地使用权面积为土地使用权面积为1012.76,用途为商业、综合；形状较方正；用途为商业、综合；形状较方正；权权属属状状况况：根根据据蓉蓉房房权权证证成成房房监监证证字字第第0623481号号房房屋屋所所有有权权证证记记载载：估估价价对对象象所所有有权权人人为为成成都都XXX公公司司，丘丘（地地）号号权权0344596；单单位位产产；他他项项权权摘摘要要：2001年年7月月11日日设设定定1330.45平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，未未

27、注注销销；1999年年9月月16日日设设定定的的906.97平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，已已注注销销；2002年年7月月2日日设设定定1005.86平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，未未注注销销；他他项项权权利利人人均均为为交交通通银银行行成成都都支支行行。根根据据成成国国用用（20012001）字字第第858858号号国国有有土土地地使使用用证证记记载载：估估价价对对象象使使用用者者为为成成都都XXXXXX公公司司，用用途途为为商商业业、综综合合；为为出出让让土土地地使使用用权权；综综合合用用地地土土地地使使用用权权终止日期为终止日期为2

28、0432043年年1212月月2929日。日。（四）、估价目的（四）、估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（说明本次估价的目的和应用方向）为委托方抵押担保提供价格参考为委托方抵押担保提供价格参考（五）、估价时点（五）、估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）二二二年十一月八日二年十一月八日（六）、价值定义（六）、价值定义（说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵）（说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵）本次估价采用公开市场价值标准。本次估价采用公开市场价值标准。本本报报告告估估价价结结果果是是反反映映估估价价对对象象（房房屋屋及及

29、其其占占用用范范围围内内应应分分摊摊的的土土地地使使用用权权）在在本本次次估估价价目目的的下下，根根据据公公开开市市场场原原则则确确定定的的估估价价对对象象在在估估价价时时点点的的公公开开市市场场价价格格（该该价价格格为为交交易易双双方方负负担担各各自自税税费费的的价价格格），未未考考虑虑未未来来市市场场变变化化风风险险和和短短期期强强制制处处分分等等因因素素对对其其价价格的影响。格的影响。（七）、估价依据（七）、估价依据1、房地产估价规范（、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；）；2、中中华华人人民民共共和和国国城城市市房房地地产产管管理理法法中中华华人人民民共共和和国国土土地地

30、管管理法城市房地产抵押管理办法中华人民共和国担保法；理法城市房地产抵押管理办法中华人民共和国担保法；3、地方有关法规政策；、地方有关法规政策；4、房地产评估委托书；、房地产评估委托书；5、委托方提供的估价对象的权属证明和其他有关资料；、委托方提供的估价对象的权属证明和其他有关资料；6、估价对象实地查勘记录；、估价对象实地查勘记录；7、本公司掌握和搜集的有关资料。、本公司掌握和搜集的有关资料。（八）、估价原则（八）、估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（说明本次估价遵循的房地产估价原则）1、合法原则；、合法原则；2、最高最佳使用原则；、最高最佳使用原则；3、替代原则；、替代原则；4、估价

31、时点原则。、估价时点原则。（九）、估价方法（九）、估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）房房地地产产评评估估的的常常用用方方法法有有市市场场比比较较法法、收收益益法法、成成本本法法、假假设设开开发发法法等等，估估价价方方法法选选用用应应按按照照房房地地产产估估价价技技术术规规范范（GB/T50291-1999）要要求求，根根据据当当地地房房地地产产市市场场发发育育情情况况，结结合合估估价价对对象象的的具具体体特特点点以以及及估估价价目目的的等等，选选择择适适宜宜的的估估价价方方法法。有有条条件件选选用用市市场场比

32、比较较法法进进行行估估价价的的，应应以以市市场场比比较较法法为为主主要要的的估估价价方方法法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的用途为办公楼，根据市场本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的用途为办公楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为活跃，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。动较为活跃，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法

33、和收益法进行评估。经综合分析考虑，拟采用市场比较法和收益法分别法进行评估，最终以算术平均经综合分析考虑，拟采用市场比较法和收益法分别法进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的最后评估结果。法确定估价对象的最后评估结果。市市场场比比较较法法的的定定义义为为：将将估估价价对对象象与与在在估估价价时时点点近近期期有有过过交交易易的的类类似似房房地地产产进进行行比比较较，对对这这些些类类似似房房地地产产的的已已知知价价格格作作适适当当的的修修正正，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。在在房房地地产产市市场场比比较较发发达达的的情情况况下下，是是一一种种

34、说说服服力力强、适用范围广的估价方法。强、适用范围广的估价方法。收收益益法法的的定定义义为为：预预计计估估价价对对象象未未来来的的正正常常净净收收益益，选选用用适适当当的的资资本本化化率率将将其其折折现现到到估估价价时时点点后后累累加加，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。（十）、估价结果（十）、估价结果历历经经上上述述评评估估程程序序和和评评估估方方法法后后，最最后后确确定定估估价价对对象象在在估估价价时时点点2002年年11月月8日评估价格为：日评估价格为：小写

35、人民币：小写人民币：450万元；万元；(取整取整)大写人民币：大写人民币：肆佰伍拾万元整。肆佰伍拾万元整。详见下表：详见下表：单价（元单价（元/平方米）平方米）面积（平方米）面积（平方米）总价（万元）总价（万元）第七层第七层2955502.93148.62第八层第八层2985502.93150.12第九层第九层3015502.93151.63总计总计1508.79450.37（十一）、估价人员十一）、估价人员（列出所有参加本次估价人员的姓名）（列出所有参加本次估价人员的姓名）XX中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师注册号：注册号：XXXXXX中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师注册号：

36、注册号：XXXXXX房房地地产产估估价价师师（十二）、估价作业日期（十二）、估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（说明本次估价的起止年月日）2002年年11月月8日至日至2002年年11月月11日日（十三）、估价报告应用的有效期（十三）、估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）一年）自本估价报告完成之日起一年内有效，即自本估价报告完成之日起一年内有效，即2002年年11月月11日至日至2003年年11月月10日日五、估价技术报告五、估价技术报告五、估价技

37、术报告五、估价技术报告仅供估价机构存档和有关管理部门查阅仅供估价机构存档和有关管理部门查阅仅供估价机构存档和有关管理部门查阅仅供估价机构存档和有关管理部门查阅六、附件（略）六、附件（略）六、附件（略）六、附件（略）估价技术报告估价技术报告（一）个别因素分析（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（详细说明、分析估价对象的个别因素）本报告估价对象为成都本报告估价对象为成都XXXXX公司所属公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房；大厦第七至第九层办公用房；坐落：坐落：成都市锦江区庆云南街成都市锦江区庆云南街3号附号附4号号(现为新巷子现为新巷子17号号)；结构：结构：钢混；钢混；总层

38、数：总层数：9 9层；层；估价对象所在层数：估价对象所在层数：第七至及第九层；第七至及第九层；建筑面积：建筑面积：每层均为每层均为502.93502.93平方米，共计平方米，共计1508.791508.79平方米；平方米；装装修修状状况况：临临街街外外墙墙面面砖砖，背背街街外外墙墙刷刷涂涂料料；第第七七层层为为小小开开间间办办公公室室：公公共共过过道道为为水水泥泥地地面面，墙墙面面为为涂涂料料刷刷白白，天天棚棚为为石石膏膏板板吊吊顶顶；部部分分办办公公室室铺铺木木地地板板，墙墙面面刷刷乳乳胶胶漆漆，天天棚棚为为矿矿棉棉板板吊吊顶顶，其其余余为为水水泥泥地地面面，墙墙面面及及天天棚棚为为涂涂料料

39、刷刷白白；玻玻璃璃地地弹弹门门，防防盗盗门门及及普普通通木木门门，铝铝合合金金窗窗。第第八八层层为为开开敞敞型型办办公公间间，为为新新时时代代广广告告公公司司租租用用：会会客客间间为为文文化化石石铺铺地地，墙墙面面刷刷乳乳胶胶漆漆，天天棚棚为为木木质质吊吊顶顶刷刷乳乳胶胶漆漆；工工作作区区为为水水泥泥地地面面，墙墙面面为为红红砖砖墙墙或或上上刷刷白白涂涂料料，天棚刷乳胶漆；卫生间铺天棚刷乳胶漆；卫生间铺300300300300防滑地砖，墙面贴防滑地砖，墙面贴1.51.5米高米高300300300300的的面面砖砖，其其余余及及天天棚棚刷刷白白涂涂料料；玻玻璃璃地地弹弹门门及及榉榉木木门门，铝铝

40、合合金金窗窗。第第九九层层为为开开敞敞型型办办公公间间：水水泥泥地地面面，墙墙面面及及天天棚棚为为涂涂料料刷刷白白，背背街街为为铁铁门门窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。平面布置：平面布置：方正；方正；设施设备：设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯；配置一部中迅赛勒瓦客梯；车位：车位：院内带地面停车场，有院内带地面停车场，有1515个车位；个车位；基础设施状况：基础设施状况：水、电、视、讯；水、电、视、讯；利用现状利用现状:作办公室使用作办公室使用;使使用用情情况况：第第七七层层部部分分为为成成都都商商报报租租用用，部部分分

41、空空置置；第第八八层层为为新新时时代代广告公司租用；第九层空置。广告公司租用；第九层空置。维护保养：维护保养：一般；一般；工程质量：工程质量：合格；合格；建成年月：建成年月：19951995年；年；设计用途：设计用途：办公；办公；土土地地基基本本情情况况:土土地地使使用用权权面面积积为为1012.76,用用途途为为商商业业、综综合合；形形状状较较方方正；正；权权属属状状况况：根根据据蓉蓉房房权权证证成成房房监监证证字字第第0623481号号房房屋屋所所有有权权证证记记载载：估估价价对对象象所所有有权权人人为为成成都都XXXX公公司司，丘丘（地地）号号权权0344596；单单位位产产；他他项项权

42、权摘摘要要：2001年年7月月11日日设设定定1330.45平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，未未注注销销；1999年年9月月16日日设设定定的的906.97平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，已已注注销销；2002年年7月月2日日设设定定1005.86平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，未未注注销销；他他项项权权利利人人均均为为交交通通银银行行成成都都支支行行。根根据据成成国国用用（20012001）字字第第858858号号国国有有土土地地使使用用证证记记载载：估估价价对对象象使使用用者者为为成成都都XXXXXXXXXX公公

43、司司，用用途途为为商商业业、综综合合；为为出出让让土土地地使使用用权权；综综合用地土地使用权终止日期为合用地土地使用权终止日期为20432043年年1212月月2929日。日。（二）、区域因素分析（二）、区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）（详细说明、分析估价对象的区域因素）商商服服繁繁华华度度：估估价价对对象象临临新新巷巷子子，西西距距红红星星路路约约100米米，紧紧邻邻大大发发电电器器市市场场。距距天天府府广广场场约约1公公里里，距距春春熙熙路路约约0.7公公里里，周周围围商商铺铺林林立立，商商服服繁繁华华度度较较好好。随随着着玉双路的全线畅通及该区域的旧城改造，更提升了玉双路

44、的全线畅通及该区域的旧城改造，更提升了该区域的整体形象。该区域的整体形象。交交通通便便捷捷度度：估估价价对对象象距距公公交交车车站站约约300米米，附附近近有有6、28、62、8路路等等多多条条线线路通过，距火车北站约路通过，距火车北站约4公里，距新南门汽车客运中心约公里，距新南门汽车客运中心约2公里，交通较方便；公里，交通较方便；公公共共配配套套设设施施完完备备程程度度：估估价价对对象象周周边边有有天天涯涯石石小小学学、和和平平街街小小学学、四四川川工工业业学学院院、电电子子科科技技大大学学等等学学校校；附附近近有有王王府府井井商商场场、百百盛盛购购物物广广场场、东东风风商商贸贸大大厦厦、太

45、太平平洋洋商商厦厦、九九环环宾宾馆馆、红红星星饭饭店店、星星光光宾宾馆馆、猛猛追追湾湾邮邮政政分分局局、外外文文书书店店、四四川川省省图图书书馆馆、猛猛追追湾湾游游泳泳馆馆、成成都都游游乐乐园园；银银行行、电电影影院院、医医院院、菜菜市市场、餐馆、派出所等城市配套设施完善；场、餐馆、派出所等城市配套设施完善；城市基础设施完善度：城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；水、电、气、视、讯、路配套齐备；环境质量状况：环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。空气质量一般，周边环境一般。（三）、市场背景分析（三）、市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的

46、未来）（详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的未来）1 1、宏观政策背景、宏观政策背景 （1 1）入世为中国经济带来新活力）入世为中国经济带来新活力 中中国国经经过过十十多多年年的的艰艰苦苦谈谈判判，已已经经加加入入了了世世贸贸组组织织，成成为为全全球球经经济济一一体体化化的的一一员员，这这为为中中国国经经济济的的繁繁荣荣提提供供了了崭崭新新的的活活力力和和机机遇遇，无无论论是是对商业发展类型，还是商业经营深度，都将得到历史性的提升。对商业发展类型，还是商业经营深度，都将得到历史性的提升。（2）西部大开发战略）西部大开发战略1999年年底底中中共共中中央央提提出出实实施施

47、“西西部部大大开开发发”战战略略，这这对对处处于于开开放放与与发发展展最最前前沿沿的的成成都都，作作为为西西部部大大开开发发支支撑撑城城市市的的成成都都，对对其其经经济济增增长长影影响响无无比巨大。如何抓住这一历史性机遇，促进成都经济升级换代至关重要。比巨大。如何抓住这一历史性机遇，促进成都经济升级换代至关重要。2、成都市办公类房地产市场分析、成都市办公类房地产市场分析从从2000年年下下半半年年国国民民经经济济走走势势来来看看，受受国国内内国国际际大大气气侯侯的的影影响响，成成都都市市经经济济总总体体增增长长步步伐伐有有明明显显的的放放缓缓趋趋势势。下下半半年年来来，消消费费品品零零售售总总

48、额额增增速速出出现现一一定定幅幅度度的的下下滑滑，虽虽然然固固定定资资产产投投资资增增长长速速度度仍仍在在进进一一步步提提高高，但但是是社社会会总总需需求求增增速速明明显显不不够够，显显示示出出上上半半年年持持续续上上升升后后后后劲劲不不足足，增增长长乏乏力力。写写字字楼楼租租售售需需求求与与地地区区经经济济景景气气状状况况息息息息相相关关，去去年年上上半半年年成成都都经经济济的的恢恢复复性性发发展展本本来来就就对对写写字字楼楼市市场场的的复复苏苏启启动动意意义义不不大大。而而这这种种经经济济刚刚刚刚出出现现好好势势头头就就遭遭遇遇挫挫折折，无无疑疑使使得得写写字字楼楼市市场场刚刚刚刚看看到到

49、的的一一线线曙曙光光又又黯黯淡淡下下来来，从从目目前前写写字字楼楼盘盘的的情情况况看看，整整个个市市场场表表现现为为少少量量位位置置好好、配配套套设设施施完完善善的的新新楼楼好好销销、大大量量旧旧楼楼冷冷清清的的情情况况。估估价价对对象象位位于于市市中中心心商商业业区区，商商业业繁繁华华度度较较好好，随随着着玉玉双双路路的的全全线线贯贯通通及及该该区区域域旧旧城城改改造力度的加大，提升了该区域的整体形象，增强了其物业的吸引力。造力度的加大，提升了该区域的整体形象，增强了其物业的吸引力。（四）、最高最佳使用分析（四）、最高最佳使用分析 （详细分析、说明估价对象最高最佳使用）（详细分析、说明估价对

50、象最高最佳使用）最最高高最最佳佳使使用用是是指指法法律律上上允允许许、技技术术上上可可能能、经经济济上上可可行行、经经过过充充分分合合理理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。的论证能使估价对象产生最高价值的使用。估估价价对对象象当当前前法法律律上上允允许许的的用用途途为为办办公公，根根据据估估价价人人员员现现场场调调查查及及对对估估价价对象所在区域的环境、潜在市场分析后，办公用途为其最高最佳使用对象所在区域的环境、潜在市场分析后，办公用途为其最高最佳使用。（五）估价方法选用（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）房房地地产产评评估