房地产法律法规及开发流程-292p-开发手册教学内容.ppt
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1、房地产法律法规及开发流程-292p-开发手册第第1 1讲讲 房地产开发概述房地产开发概述 1.1 1.1 房地产开发相关概念房地产开发相关概念 1.2 1.2 房地产开发与经营的环境概述房地产开发与经营的环境概述 1.3 1.3 房地产开发程序及具体流程房地产开发程序及具体流程区位的含义区位的含义房地产区位房地产区位(location)(location)的含义的含义一宗房地产与其他房地产或者事物在一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系,包括空间方位和距离上的关系,包括位置、交位置、交通、环境景观、外部配套设施通、环境景观、外部配套设施等方面。等方面。房地产区位房地产区位(lo
2、cation)(location)的含义的含义位置位置坐落的具体地点坐落的具体地点所在地处于城市中的方位所在地处于城市中的方位与重要场所的距离与重要场所的距离朝向朝向楼层楼层交通交通道路通达度道路通达度公交便捷度公交便捷度对外交通便利度对外交通便利度环境景观环境景观自然环境、自然环境、人文环境人文环境景观景观相邻房地产的利用状况相邻房地产的利用状况外部配套设施外部配套设施外部的基础设施外部的基础设施公共服务设施公共服务设施1.1.21.1.2 房地产的特性房地产的特性我是房地产,我很特殊房地产有哪些特性哪?房地产有哪些特性哪?一不可移动一不可移动独一无二独一无二寿命长久寿命长久供给有限供给有限
3、价值量大价值量大用途多样用途多样土地不可毁灭性土地不可毁灭性建设用地使用权出让建设用地使用权出让的最高年限:居住用的最高年限:居住用地为地为70年,工业用地年,工业用地等等50年;商业用地等年;商业用地等40年。年。利顺德大饭店已经利顺德大饭店已经146年了年了房地产还有哪些特性哪?房地产还有哪些特性哪?流动性差:流动性差:也称难以变现、变现能力弱也称难以变现、变现能力弱 影响某宗房地产变现能力的因素主要影响某宗房地产变现能力的因素主要:该宗房地产的通用性。该宗房地产的通用性。该宗房地产的独立使用性。该宗房地产的独立使用性。该宗房地产的价值大小。该宗房地产的价值大小。该宗房地产的可分割转让性。
4、该宗房地产的可分割转让性。该宗房地产的开发程度。该宗房地产的开发程度。该宗房地产的区位。该宗房地产的区位。该类房地产的市场状况该类房地产的市场状况。房地产还有哪些特性哪?房地产还有哪些特性哪?相互影响相互影响:与周围的房与周围的房地产及其利用地产及其利用状况产生相互状况产生相互影响影响 正面+负面 不动产的相邻权不动产的相邻权利人应当按照有利利人应当按照有利生产、方便生活、生产、方便生活、团结互助、公平合团结互助、公平合理的原则,正确处理的原则,正确处理相邻关系。理相邻关系。房地产还有哪些特性哪?房地产还有哪些特性哪?易受限制易受限制房地产不可移动、房地产不可移动、流动性差,所以难流动性差,所
5、以难以逃避未来制度、以逃避未来制度、政策等变化的影响。政策等变化的影响。政府对房地产的限政府对房地产的限制制管制权管制权:城市规划规定:城市规划规定建筑高度、建筑密度、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率,限制容积率、绿地率,限制在居住区内建设某些工在居住区内建设某些工业或商业设施等。业或商业设施等。征收权征收权:政府为了公共:政府为了公共利益的需要,例如修公利益的需要,例如修公路、建学校等,合理的路、建学校等,合理的补偿。补偿。征税权征税权充公权充公权房地产还有哪些特性哪?房地产还有哪些特性哪?房地产价格主要上升的原因:房地产价格主要上升的原因:房地产拥有者自己对房地产房地产拥有者自己对房地产
6、进行投资改良进行投资改良外部经济变化,改变城市格外部经济变化,改变城市格局等局等需求增加导致稀缺性增加,需求增加导致稀缺性增加,通货膨胀通货膨胀房地产使用管制改变,如将房地产使用管制改变,如将农用地转为建设用地,增加容农用地转为建设用地,增加容积率等。积率等。保值增值保值增值房地产价格上升房地产价格上升 与增值是一回事吗?与增值是一回事吗?真正的房地产自然增值真正的房地产自然增值外部经济外部经济需求增加导致稀缺性增加需求增加导致稀缺性增加房地产使用管制改变所引起的房房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升。地产价格上升。1.1.3 1.1.3 房地产开发的类型房地产开发的类型按照开发规模划分:
7、按照开发规模划分:单项开发单项开发成片开发成片开发按照开发对象划分:按照开发对象划分:土地一级开发土地一级开发房屋开发房屋开发房地产综合开发房地产综合开发房地产综合开发房地产综合开发:根:根据城市规划要求,在据城市规划要求,在选定的规划建设红线选定的规划建设红线范围内,进行统一规范围内,进行统一规划、总体部署、合理划、总体部署、合理安排、分期建设,以安排、分期建设,以取得良好的社会效益、取得良好的社会效益、经济效益、环境效益经济效益、环境效益的一种房地产商品生的一种房地产商品生产方式。产方式。房地产开发的类型房地产开发的类型按照开发方式按照开发方式定向开发定向开发:也叫委托开发,开发商受业主委
8、托:也叫委托开发,开发商受业主委托进行的开发活动,开发商只获取工程项目的管理进行的开发活动,开发商只获取工程项目的管理佣金。佣金。联合开发联合开发:几家开发公司共同出资开发,按照:几家开发公司共同出资开发,按照投资比例共同承担风险和共享获利。投资比例共同承担风险和共享获利。合作开发合作开发:一般是开发公司出资,另一方出地,:一般是开发公司出资,另一方出地,按协商的比例分房或进行利润分成。按协商的比例分房或进行利润分成。单独开发单独开发:开发商单独出资开发。:开发商单独出资开发。房地产开发的类型房地产开发的类型按照房地产用途按照房地产用途的分类的分类(1)(1)普通住宅房地产开发普通住宅房地产开
9、发(2)(2)零售商业房地产开发零售商业房地产开发(3)(3)写字楼房地产开发写字楼房地产开发(4)(4)旅游房地产开发旅游房地产开发(5)(5)餐饮房地产开发餐饮房地产开发(6)(6)娱乐房地产娱乐房地产(7)(7)大型综合房地产开发大型综合房地产开发Residential住宅住宅住宅项目需要非常明确的市场定位;不做市场细分不做市场细分市场细分之后市场细分之后 统一大市场统一大市场ABCDE主流市场主流市场次主流市场次主流市场非主流市场非主流市场假定:用户无差异假定:用户无差异 假定:用户需求不同假定:用户需求不同Residential住宅住宅o面对的市场是一个综合性市场面对的市场是一个综合
10、性市场o家庭人口数量、结构和收入是市场细分的一项主要细分变家庭人口数量、结构和收入是市场细分的一项主要细分变数数o市场细分充分显示消费者对环境的评价和喜好市场细分充分显示消费者对环境的评价和喜好公交便捷度、公用设施完善度、人文环境:公交便捷度、公用设施完善度、人文环境:Residential住宅住宅Retail零售商业零售商业最关键的考量因素是地段;背景:地理概念上的都市区域;公共交通和道路可达;区域人口体量;行业雇佣情况和分布广度;不同种类的店铺的零售情况;区域人均收入水平。位置:地块的大小;周边的环境因素;与其他住宅项目或者商用物业的距离。Retail零售商业零售商业通过性:现有的道路和公
11、共交通情况;公共交通工具到达地块的频率;其他可能的规划发展;地块自身的交通动线是否合理。潜在的市场容量:开发项目的体量和属性;对消费者而言任何可能产生的屏障;与中心地区的交通时间;规划中新的交通线路对现有的消费习惯将带来怎样的影响;其他同类竞争项目的体量和位置。人口因素:预测未来的人口数量和结构特征;收入和购买力:很难得到准确的统计数字;可以通过市场调查,从本地区同类店铺的经营情况评估购买力情况。租客组成:对于大型商业中心,固定的租客是关键;租客关注的几个关键的因素是:人口结构,可达性和可支配收入;租客的组成直接决定的商业项目的整体定位方向。竞争情况:需要拜访同类项目,得到第一手信息;需要估计
12、和检验单位面积的销售额;重点关注竞争项目。Retail零售商业零售商业交通和停车位的需求交通和停车位的需求:商业项目对消费行为的吸引能力;商业项目对消费行为的吸引能力;有多大比例的客户是通过私家车,公共交通工具及步有多大比例的客户是通过私家车,公共交通工具及步行到达的;行到达的;按照每天,每个时间段对消费行为进行分类;按照每天,每个时间段对消费行为进行分类;通过不同的路径到达该商业项目所用的交通工具的比通过不同的路径到达该商业项目所用的交通工具的比例;例;需要多少停车位;需要多少停车位;是否有改进该商业项目交通通达性的必要;是否有改进该商业项目交通通达性的必要;周围其他的居民是否会用该项目的停
13、车位周围其他的居民是否会用该项目的停车位。Retail零售商业零售商业Office写字楼写字楼可以是定制的,可以是预租的;使用者是企业:最重要的影响因素是:经济的聚集性,竞争的聚集性,行业结构的变化等等;设计对这一类物业的影响也非常大;交通运输的重要性;心理上或者物理上的屏障:举例来说,很多以知名企业命名的大厦,实际上并不是全被该企业占用,而他们反而只占用不是很理想的低楼层区域,把其他区域出租,以获得高额的租金回报;需求的因素可能与区域人口结构和受教育水平的变化相关;Hotel/Resort酒店酒店/度假村度假村产品类型丰富多样;产品类型丰富多样;豪华酒店:多数在大都市的中心地段;豪华酒店:多
14、数在大都市的中心地段;200-300个房间;注重品质和高水准的配套设施;个房间;注重品质和高水准的配套设施;传统酒店:传统酒店:400-500个房间,美国式的酒店运营个房间,美国式的酒店运营模式;模式;商业酒店:商业酒店:100-500个房间不等;个房间不等;经济酒店:经济酒店:50-150个房间,有限的服务;个房间,有限的服务;套房或公寓式酒店;套房或公寓式酒店;渡假酒店:专门提供给旅游者的酒店;在淡季也渡假酒店:专门提供给旅游者的酒店;在淡季也可能做为会议用途。可能做为会议用途。1.2房地产开发与经营的环境概述房地产开发与经营的环境概述房地产业房地产业运行环境运行环境 主要影响因素主要影响
15、因素 社会环境社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等居民思想观念、社区和城市发展形态等 政治环境政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性,政府及公众对待外资的态政策连续性,政府及公众对待外资的态度等度等 经济环境经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业布局与结构、基础设施支付能力、产业布局与结构、基础设施状况、利率和通货膨胀等状况、利率和通货膨胀等 金融环境金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场宏观金融政策、金融工具完善
16、程度、资本市场发育程度等发育程度等法律制度环法律制度环境境与房地产业有关的正式规则,包括现行法律与与房地产业有关的正式规则,包括现行法律与相关政策相关政策技术环境技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步;而更为重要的信息技术的发展和应用,进步;而更为重要的信息技术的发展和应用,及伴随而来的房地产业信息化的要求要求及伴随而来的房地产业信息化的要求要求资源环境资源环境土地、能源等资源约束土地、能源等资源约束国际环境国际环境国际资本流动和经济的全球国际资本流动和经济的全球1.3 1.3 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序投资机会选择与投资机会
17、选择与决策分析阶段决策分析阶段前期工作阶段前期工作阶段建设阶段建设阶段租售阶段租售阶段物业资产管理阶物业资产管理阶段段市场研究与定位市场研究与定位财务评价财务评价投资决策投资决策获取土地使用权;获取土地使用权;规划许可;规划许可;设计方案报批;设计方案报批;安排短期和长期信贷;安排短期和长期信贷;市政基础设施、工程采购招标与协议;市政基础设施、工程采购招标与协议;项目施工与竣工验收;项目施工与竣工验收;开发项目营销;开发项目营销;物业资产管理物业资产管理 。第第2 2讲讲房地产开发项目可房地产开发项目可行性研究行性研究房房地地产产开开发发项项目目可可行行性性研研究究3.1房地产开发项目可行性研
18、究概述房地产开发项目可行性研究概述4.2房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算4.3房地产开发项目比选方案的构建与评价房地产开发项目比选方案的构建与评价4.4房地产开发项目财务评价指标体系及财务报表房地产开发项目财务评价指标体系及财务报表4.5房地产开发项目不确定性分析房地产开发项目不确定性分析相关标准相关标准8787年国家计委正式颁发建设项目经济评价方法与参数年国家计委正式颁发建设项目经济评价方法与参数9393年国家计委、建设部联合颁发方法与参数年国家计委、建设部联合颁发方法与参数(第二版第二版)20002000年建设部发布房地产开发项目经济评价方法年建设部发布房地产开发项
19、目经济评价方法20062006年国家发改委房地产开发项目经济评价方法年国家发改委房地产开发项目经济评价方法可行性研究一般要回答以下几个问题:可行性研究一般要回答以下几个问题:1)为什么要投资建设这个项目?)为什么要投资建设这个项目?2)市场需求如何?建设规模多大合适?)市场需求如何?建设规模多大合适?3)项目资源条件如何?如何有效利用?)项目资源条件如何?如何有效利用?4)项目建设地点选在哪里最佳?)项目建设地点选在哪里最佳?5)采用什么技术方案?有何特点?)采用什么技术方案?有何特点?6)外部建设条件如何?物资供应和人力资源如何安排?)外部建设条件如何?物资供应和人力资源如何安排?7)项目建
20、设时间多长?)项目建设时间多长?8)需要多少投资?所需资金如何筹措?)需要多少投资?所需资金如何筹措?9)项目建成后其经济效益如何?)项目建成后其经济效益如何?10)项目投资风险如何?)项目投资风险如何?2.12.1房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述(1 1)可行性研究的涵义可行性研究的涵义可行性研究可行性研究可可行行性性研研究究就就是是在在工工程程项项目目投投资资决决策策前前,对对与与项项目目有有关关的的社社会会、经经济济和和技技术术等等方方面面情情况况进进行行深深入入细细致致的的研研究究;对对拟拟定定的的各各种种可可能能建建设设方方案案或或技技术术方方案案进进行行认认真真的的技技术术
21、经经济济分分析析、比比较较和和论论证证;对对项项目目的的经经济济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。社会、环境效益进行科学的预测和评价。何时需要可行性研究?何时需要可行性研究?企业在决定进入一个陌生市场或新城市时,需企业在决定进入一个陌生市场或新城市时,需要有专业公司结合本企业特点和当地市场环境,要有专业公司结合本企业特点和当地市场环境,对市场前景、项目成本、利润回报、可能的风险对市场前景、项目成本、利润回报、可能的风险等出具专业意见,以供企业决策作参考;等出具专业意见,以供企业决策作参考;企业在做拿地或收购房地产项目时,需要对每个企业在做拿地或收购房地产项目时,需要对每个项目从规划、市场、
22、经济、风险等角度进行充分项目从规划、市场、经济、风险等角度进行充分分析,以便达到最佳的投资效果;分析,以便达到最佳的投资效果;何时需要可行性研究?何时需要可行性研究?开发企业向投资商、金融证券机构融资或项目开发企业向投资商、金融证券机构融资或项目招商时,投资商需要了解该项目的市场前景、投招商时,投资商需要了解该项目的市场前景、投资回报周期等情况,以作为投下资决策的依据。资回报周期等情况,以作为投下资决策的依据。企业在进行房地产项目招商的时候,需要对市场企业在进行房地产项目招商的时候,需要对市场前景、项目成本、利润回报、可能的风险等出具前景、项目成本、利润回报、可能的风险等出具项目可行性报告,以
23、供商户或买家决策作参考;项目可行性报告,以供商户或买家决策作参考;可可行行性性研研究究项目建议书项目建议书立项可行性研究立项可行性研究投资可行性研究投资可行性研究(2)根据用途、深度不同,可行性研究分为三类:根据用途、深度不同,可行性研究分为三类:什么是项目建议书什么是项目建议书项目建议书又称立项报告,是项目建设筹建单位或项目法项目建议书又称立项报告,是项目建设筹建单位或项目法人,根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业人,根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件,政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件,提出的某一具体项目的
24、建议文件,是对拟建项目提出的框提出的某一具体项目的建议文件,是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期,由于项目条件还不架性的总体设想。往往是在项目早期,由于项目条件还不够成熟,仅有规划意见书,对项目的具体建设方案还不明够成熟,仅有规划意见书,对项目的具体建设方案还不明晰,市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。晰,市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性,建设方案和投资项目建议书主要论证项目建设的必要性,建设方案和投资估算也比较粗,投资误差为估算也比较粗,投资误差为30%左右。左右。项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件,目项目建议书是由项
25、目投资方向其主管部门上报的文件,目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性,把项目投资的设想变为论述项目设立的必要性和可能性,把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性,为下一步作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性,为下一步可行性研究打下基础。可行性研究打下基础。编制项目建议书的目的编制项目建议书的目的机会研究或规划设想的效益前途是否可信,是否机会研究或规划设想的效益前途是否可信,是否可
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