思源《北京市望京区房地产市场分析》.ppt

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1、思源经纪望京 新兴的高端企业置业聚集地 中管网房地产频道思源北京市望京区房地产市场分析 Still waters run deep.流静水深,人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望聚集，聚集，是企业判断区域发展前景的一个标准是企业判断区域发展前景的一个标准 国际一体化的今天，中国庞大的消费市场吸引着全球资本的关注，而对于首都北京而言，打开北京的门，就等于打开了中国的门。望京，城市中心区边缘临近国际机场最近的区域，以其生态环境、产业规划、政府政策、便捷交通、临空经济、高端人群聚集、低成本运营等优势，构成了区域高端物业聚集要素，而这些优势，在可

2、供开发用地日益减少的北京五环内，尤显突出。望京，北京国门，北京副都市中心，国际企业云集，望京，北京国门，北京副都市中心，国际企业云集，新兴的高端企业置业聚集地，是打开中国财富之门的钥匙。新兴的高端企业置业聚集地，是打开中国财富之门的钥匙。2005-11第页纲要纲要望京区域核心办公物业的价值分析 望京望京新兴的新兴的高端企业置业聚集地高端企业置业聚集地 望京区域高端办公物业发展的支持要素分析 望京区域望京区域高端物业高端物业发展前景发展前景看好看好望京区域办公物业市场开发状况2005-11第页望京望京新兴的高端企业置业聚集地新兴的高端企业置业聚集地一、望京区域办公物业市场开发状况一、望京区域办公

3、物业市场开发状况二、望京区域高端办公物业发展的支持要素分析 三、望京区域高端办公物业的地段价值分析 2005-11第页变革中，总有商机变革中，总有商机在云涌！在云涌！望京区域办公物业市场发展过程，可以说是北京房地产市场开发的一个变化过程，在中心区域开发饱和的状态下，它的发展也正如其它成熟区域一样经历着变革，而这种变革对望京区域而言，只是短短的十年，也正如此，它以它独有的临空经济优势及良好的时机，成为国际企业买家争抢的最后一块金地！借鉴北京其它区域，在变革中发现商机，是国际买家借鉴北京其它区域，在变革中发现商机，是国际买家进入望京区域的最好时机！进入望京区域的最好时机！2005-11第页望京区域

4、办公物业市场发展状况望京区域办公物业市场发展状况望京核心区域地块分析望京区域办公物业重点项目介绍望京区域办公物业客户群定位方向一、望京区域办公物业市场开发状况一、望京区域办公物业市场开发状况2005-11第页望京区域住宅市场开发状况望京区域住宅物业均价每年平均增长7%，根据同比增长率预计2006年2010年望京住宅均价将会达到8044-10544元/平方米。开发时间19981998年19991999年20002000年20012001年20022002年20032003年20042004年20052005年20062006年20102010年合计开发规模（万）4.446.2127.2161.6

5、66.99593.593.5206.97206.973003001101.8物业价格（元/）470050165426626064677220698075187518804480441054410544均价增长率6.72%8.17%15.37%3.30%11.64%-3.32%7.70%区域住宅市场进入第三阶段开发规模高速增长，并趋向高端物业开发，大量高端人群聚集必将释放大量高端消费需求，为区域积累大量人力资源，刺激了区域办公物业市场需求。2005-11第页望京区域商业市场开发状况供应时间供应时间年年社区配套商社区配套商业业建材家建材家居居超市超市综合百综合百货货其它其它总量总量1995-200

6、51995-20059.9万8.4万7.2万3.3万1.2万3030万万百分比百分比33%28%24%11%4%2005-20102005-201015.88857.12-8484万万百分比百分比18.9%3.34%9.5%68%-区域商业前20年总量30万平方米，制约了办公物业的发展而2005-2010年5年间商业增量达到了84万平方米，并多为大型购物中心。区域商业规模及类型的变化，将带动办公物业的开发，趋向高端化、规模化发展，加快了新型商务核心圈的形成，保障了办公物业市场开发的价值升值空间。2005-11第页区域内未来供给的大型商业项目，多为综合性及专业性大规模商业，多分布于望京园综合区，

7、加快了望京核心区商务圈的形成，使区域办公物业市场未来升值空间很大。项目名称项目名称所属区位所属区位开发商开发商规模规模项目性质项目性质业态规划业态规划望京国际商业中心望京国际商业中心望京园综合区北京正鹏房地产开发公司12.4万大型一站式购物广场国美、华堂、娱乐餐饮、韩国城、精品百货等望京望京K6K6区商业中心区商业中心南湖园居住区北京世安住房股份7.3万综合性大型商业中心3.1万购物中心，1.3万餐饮休闲区，1.4万娱乐健身及精品零售区华联商场望京店华联商场望京店望京园综合区8.26万综合商场华联商场、超市嘉美风尚中心嘉美风尚中心望京园综合区北京金冠达房地产公司6.4万购物中心商业综合楼、主题

8、购物中心望京望京B B区商业办公综合区商业办公综合楼商业广场楼商业广场望京园综合区北京城开集团10.79万商场地下一、地上一为国投公司买断，二、三层沃尔玛丝绸之路异域风情商丝绸之路异域风情商业街业街中关村电子城西区天地控股10万异域风情商业街古罗马、古埃及、玛雅风格的异域风情商业街望京区域商业市场开发状况区域内未来供给部分商业项目表区域内未来供给部分商业项目表2005-11第页企业名称企业名称企业性质企业性质地理位置地理位置总建筑总建筑面积面积用地性质用地性质使用使用时间时间 年年沃尔玛沃尔玛美资望京区商业综合楼18146商业楼中的、层2006家乐福家乐福法资望京北路和广顺北大街交汇30000

9、丽景新贵配套商业2007宜家家居宜家家居瑞典四元桥与京顺路交叉处30000独立建筑2006百安居百安居英资广顺北大街广顺桥北15132独立建筑2004华堂商场华堂商场日资望京核心区26500望京国际商业中心2007欧尚超市欧尚超市法资来广营香宾路75783独立建筑2007外资零售企业的进驻，将为区域带来高端管理人才及相关的配送企业，为区域增加了办公物业需求量。望京区域商业市场开发状况进驻望京区域的外资零售企业表进驻望京区域的外资零售企业表2005-11第页项目名称项目名称地块地块编号编号地理位置地理位置项目规模项目规模（）（）开发商开发商项目使用时项目使用时间（年间（年/月）月）项目使用性项目

10、使用性质质项目销售项目销售价格（元价格（元/）租金水平租金水平（元（元/日）日）利景名门E5朝阳望京中环南路20000北京福源丽景房地产开发有限公司 2000-9-30租售60001.3佳境天城E5朝阳望京中环南路甲2号67000北京英大置业有限公司 2002-10-31租售90002.5-3星源国际36朝阳广顺北大街以东100000北京市利达汇通房地产开发公司 2004-10-1租售78002.8LOFTELK4-18朝阳湖光中街1号17000北京巨鹏投资公司 2005-6-1售8800金隅国际E3-9朝阳区望京南湖公园北门70000北京金隅嘉业房地产开发有限公司2005-4-1售8300住

11、宅立项项目一览表（总规模：住宅立项项目一览表（总规模：274000 274000)区域内住宅立项项目多为2005年前开发，价格及租金相对较低，佳境天城因其处于花家地建成区，与丽都商圈较近，处于当时商务产品较稀缺时推出，获得了市场的追捧，创造了销售奇迹。望京区域已建住宅立项办公物业市场状况2005-11第页项目名称项目名称地块地块编号编号地理位置地理位置规模规模开发商开发商使用时间使用时间年年/月月使用使用性质性质销售价格销售价格元元/租金水平租金水平元元/日日物业物业级别级别望京大厦E5望京中环南路34000北京国际技术合作中心1998租3.8乙级正汇科技大厦19望京利泽中园180001999

12、租2.5乙级叶青大厦3望京经济技术开发区20000叶氏企业集团有限公司2000租3.5甲级新叶青大厦3望京经济技术开发区50000叶氏企业集团有限公司2005租4甲级四强写字楼E5花家地街13号2000四强实业发展公司2000租2.8乙级爱慕大厦3新兴产业区利泽中园218-220号21205北京爱慕内衣有限公司2000租3乙级众运大厦3望京利泽中街二区208号20000北汽众运公司2001租2.6丙级尚古城写字楼来广营东路5号12000贵特物业2002租1.6乙级博泰大厦36望京西园24000博泰隆房地产有限公司2003-10租售88002.8甲级和平大厦来广营东路1200020051租1.9

13、丙级博雅国际中心博雅国际中心3新兴产业开发区利泽中一路27000世纪恒成建设开发公司2006租售120004-4.5甲级 望京区域已建公建立项物业市场状况公建立项项目一览表（总规模：公建立项项目一览表（总规模：240205 240205)早期写字楼多为只租不售，同时部分为企业自用，以低端产品为主，博雅国际中心以高端产品定位，推出市场销售价格目前区域内最高，是区域高端办公物业开发启动的项目。2005-11第页项目名称项目名称地块地块编号编号地理位置地理位置规模（）规模（）开发商开发商使用时间使用时间（年（年/月）月）使用使用性质性质销售价格（元销售价格（元/）租金水平（元租金水平（元/日）日）物

14、业物业级别级别洛娃科技大厦4望京利泽中园二区15464洛娃集团开发公司2000租3.5甲级望京科技创业园5望京高新技术产业区内70000国家科技部、北京市科委1999租2.1丙级中辰写字楼4新兴产业开发区17386泰富德实业有限公司2004-7-1租3甲级SARTORIUS3望京工业区东湖渠屏翠西路4000德国赛多利斯集团2003自用-厂房博泰金卡中心4北京朝阳区望京新兴产业区内20000博泰房地产开发公司2005租86003乙级总部、研发立项项目一览表（总规模总部、研发立项项目一览表（总规模:126850:126850)区域产业规划优势，吸引了大批企业设立总部、研发基地，早期的总部、研发基地

15、规模较小，同时企业办公物业多为部分自用，部分租赁，因其是科研用地，其对外出租价格较低，吸引了此类产业链上下游的小型企业入住。望京区域已建总部物业市场状况2005-11第页类别类别项目名项目名称称地块地块编号编号地理位置地理位置规模规模（）（）开发商开发商地块地块状况状况开工时开工时间年间年/月月预计销预计销售价格售价格元元/预计使用预计使用时间（年时间（年/月）月）合计合计住宅住宅立项立项博泰国博泰国际际 3510望京新兴产业区57500北京博泰隆房地产开发有限公司封顶200475502006商住76871 76871 卷石天卷石天地地E5望京望京桥东北角19371天地控股封顶20041100

16、02006公建公建立项立项嘉美风嘉美风尚中心尚中心B1-1#望京中东部商业中心区34500北京金冠达房地产开发有限公司地上2005150002007甲级34500目前区域内在建项目多为高端产品，规模较大，而住宅立项的卷石天地是今年年底将上市项目，其产品品质趋向高品质定位，价格达到了11000元/，一部分租赁，一部分销售，反映了区域市场办公物业价格上涨趋势，市场需求的旺盛，对后期推出的公建立项项目销售价格有一定的提升影响。望京区域在建办公物业市场状况区域在建住宅、公建立项项目一览表区域在建住宅、公建立项项目一览表2005-11第页类别类别项目名项目名称称地块地块编号编号地理位置地理位置规模规模开

17、发商开发商地块地块状况状况开工时开工时间年间年/月月预计销预计销售价格售价格元元/项项目目级级别别预计使用预计使用时间（年时间（年/月）月）企业企业总部、总部、研发研发基地基地立项立项爱立信爱立信E-2望京高新技术产业园区42000爱立信地上2005自用甲级2006北电网北电网络络E-678望京北小河以北55000北电网络地上2004自用甲级2006西门子西门子E5望京阜通东大街与将台路交汇处西北角59393西门子地基2004自用甲级2007摩托罗摩托罗拉拉E-5望京北小河以北100000摩托罗拉地上2005自用甲级2007合计256393256393 望京区域在建总部物业市场状况区域在建企业

18、总部项目一览表区域在建企业总部项目一览表目前区域内在建总部、研发基地项目趋向规模化开发，并为国际性企业，以高端产品定位。区域内企业总部的规模化、集中化开发，带动了办公物业高端市场开发，有利于形成区域商务核心圈。2005-11第页类别类别项目名称项目名称地块地块编号编号地理位置地理位置项目规模项目规模（）物业产权方物业产权方地块地块状况状况预计开工时预计开工时间间（年/月）项目项目级别级别预计项目使用预计项目使用时间时间（年/月）公建公建立项立项卓越国际大卓越国际大厦厦A5-2广顺北大街与广顺南大街交汇处85627卓越创业平地2006甲级2008诚智国际中诚智国际中心心A1-4#望京街与望京路交

19、汇处71000鑫隆源房地产开发有限公司平地2006甲级2008望京国际中望京国际中心心B6望京新城望京B区6#171000北京正鹏房地产开发有限公司 平地2006甲级2009竹藤大厦二竹藤大厦二期期B1-2#广顺南大街与阜通东大街交汇处东北角30000平地2007甲级2009金融广场金融广场11阜通东大街与广顺南大街交汇处60000平地2008甲级2010合计合计417627417627已立项未建办公物业表已立项未建办公物业表区域内立项未建项目多在2008年后上市，经过2006、2007年的市场培育期，此阶段区域已初步形成了商务核心圈，商务氛围较浓，有利于此阶段推出的新项目销售，满足了日益增长

20、的市场需求。望京区域已立项未建办公物业市场开发状况2005-11第页类别类别项目名称项目名称地块地块编号编号地理位置地理位置项目规模项目规模（）物业产权方物业产权方地块地块状况状况预计开工时预计开工时间间（年/月）项目项目级别级别预计项目使预计项目使用时间用时间（年/月）企业总部、研企业总部、研发基地立项发基地立项奔驰总部奔驰总部B28望京内环路与望京中路交汇处西北角131000奔驰公司平地2006甲级2009合计合计131000 131000 望京区域已立项未建总部物业市场状况已立项未建企业总部物业表已立项未建企业总部物业表区域内已立项未建企业总部为奔驰总部，其计划于明年开工，预计2009年

21、竣工使用；其建成后，将为区域带来大量高端人才及高端消费，有利于区域商务圈的形成。2005-11第页核心区未招拍挂企业总部地块表核心区未招拍挂企业总部地块表地块编号地块编号用地性质用地性质地理位置地理位置占地面积（占地面积（）总建筑面积（总建筑面积（）项目限高项目限高地块现状地块现状B20-1B20-1总部用地总部用地广顺南大街与阜通东大街交汇处向北19800060米平地合计198000 核心区未招拍挂地块企业总部规模为198000，其总部用地的规划将带动区域周边商务市场的开发，建成投入使用后将为区域带来大量高端人才及消费，加快了区域商务圈的形成。望京区域未招拍挂总部物业市场状况2005-11第

22、页核心区未招拍挂办公地块表核心区未招拍挂办公地块表地块编号地块编号用地性质用地性质地理位置地理位置占地面积（占地面积（）总建筑面积（总建筑面积（）项目限高项目限高地块现状地块现状B29B29金融商业金融商业望京内环路37600357000300米平地合计合计357000 357000 核心区未招拍挂地块金融商业类总规模为357000，定位为高端物业，但其300米限高规划，开发成本大、周期长、风险大等因素，对区域其它办公物业开发不具有竞争关系。望京区域未招拍挂公建物业市场状况2005-11第页项目状况项目状况住宅立项住宅立项供应规模供应规模公建立项公建立项供应规模供应规模总部、研发立项总部、研发

23、立项供应规模供应规模已建已建274000274000240205240205126850126850在建在建76871768713450034500256393256393已立项未建已立项未建0 0417627417627131000131000核心区未招拍挂地块核心区未招拍挂地块0357000198000望京区域办公物业市场开发状况目前区域内在建及已立项未建的办公物业总量为452127452127 而核心区未招拍挂地块规划为商业等。其中一办公用地因属于超高层规划具有特殊性，对其它办公物业不构成竞争；企业总部属于企业自用，不进入办公物业的销售市场，但能对区域办公物业需求有促进影响。综合上述：对

24、于望京区域的高端办公物业而言，其未来五年内市场潜在竞争供应总量为452127452127。市场开发规模统计表市场开发规模统计表2005-11第页总部、研发基地2005年前办公物业集中区2006-2010年办公物业集中区望京区域办公物业市场状况市场开发区域分布特点2005-11第页最初的小规模低端办公物业总量大，高端物业总量少，预计2006-2010年，市场变化为低端物业减少，高端物业增加企业总部初显聚集效应。区域办公市场趋向高端物业开发，并出现了国际企业总部聚集趋势，初步形成了高端物业聚集区。望京区域办公物业开发级别状况办公物业开发级别比较表办公物业开发级别比较表2005-11第页区域内低端办

25、公物业近几年市场供应量不稳定，同时项目规模较小，多为产业园区的产业链中服务型企业使用，部分为商住物业，在满足了市场小型企业办公的同时，也反映出了区域对低端物业的消化力很强，未来五年区域低端物业供应量较少，其中大部分为商住类物业。在区域国际化进程加快，商务氛围趋向成熟，国际大型企业不断进入的大环境下，低端办公物业在市场中竞争力减弱，供应量降低，趋向小规模的商住物业开发。单位：单位：年-2010望京区域低端办公物业市场开发状况低端办公物业开发规模表低端办公物业开发规模表2005-11第页目前区域内高端物业多为几家大型企业自建办公物业，部分对外出租，2005年以前发展较缓慢，进入2005年后，区域有

26、较多开发商及国际企业进入区域内开发高端物业市场，使区域未来五年内高端物业市场将趋向品质化、规模化、集中化、投资价值最大化的方向发展。单位：望京区域高端办公物业市场开发状况高端办公物业市场开发规模表高端办公物业市场开发规模表2005-11第页企业总部聚集地示意图望京区域总部物业市场开发状况总部物业项目分布图总部物业项目分布图安捷伦2005-11第页目前区域内已有18家国际企业设置总部，部分处于选址阶段，部分物业已开工建设，与机场的临近、交通的完善、政策的支持、产业带的形成、人力资源的丰富、生态环境的优化、办公成本的低廉、未来发展的潜力等因素都将吸引更多的国际企业迁入，并得到国际资本的投资青睐。单

27、位：望京区域总部物业市场开发状况部分总部物业开发规模表部分总部物业开发规模表2005-11第页早期开发办公物业以租赁为主。现有销售项目多为近两年开发楼盘，售价集中在7800-8800元/左右。销售楼盘价格与区域内部分高档住宅楼盘价格持平，具有一定的升值空间。图表中最高售价的博雅国际中心为高端物业，是今年新项目，均价达到12000元/，已有很多国际买家洽谈；卷石天地为今年12月将推出的商住项目，定价11000元/，目前已有四层定出，销售市场较好。今年下半年新项目的高定价与高关注说明市场需求旺盛，以目前价格可预计未来高端物业价格将超过12000元/。望京区域办公物业销售价格状况注：图中不同色的三个

28、项目为今年新项目注：图中不同色的三个项目为今年新项目2005-11第页区域内办公物业多为早期低端物业，租金较低，平均租金为3元/日。除部分项目外，区域租金水平比较平稳，起伏不大。物业租金水平的地理区位性强。目前新叶青大厦以4元/日推出市场，出租情况较好，反映了市场对高端办公物业需求旺盛的特点。随着国际企业进驻，商务圈的初步形成，区域租金提升空间很大。办公物业项目租金水平图办公物业项目租金水平图望京区域办公物业租金水平状况2005-11第页区域内交通、人口、产业经济等的规划发展变化，促进了望京区域的办公物业市场发展，加快了区域商务核心圈的形成。望京区域办公物业2005年前发展较为缓慢，总开发量为

29、240205,2005年至2010年区域写字楼发展迅猛，总开发量为452127452127。区域内产品升级较快，由中低端开发趋向高端产品开发为主。产品价格提升预期将由2005年前的缓慢提高转向2006年后的快速提高，至2010年有望与其它核心区域价格持平。物业租金上升空间很大，区域投资价值高。区域物业开发在2008年前是办公物业的市场培育阶段，进入2008年后区域将形成核心商务圈，办公物业销售价格将有望与其它成熟商务区持平。望京区域的未来发展潜力，为区域办公物业带来了大量的高端市场需求的同时，也为开发集团提供了最为有利的开发时机。对于望京区域的可销售办公物业市场而言，目前仅有核心区域的六块地块

30、可开发，其总供应量为452127，市场供应量有限，对于投资开发企业而言，是进入望京区域的最好时机。区域内未来五年供给的办公物业分别在2006、2007、2008年开发，缓解了区域市场竞争。望京区域办公物业市场状况小结2005-11第页望京区域办公物业市场发展状况望京核心区域地块分析望京区域办公物业重点项目介绍望京区域办公物业客户群定位方向一、望京区域办公物业市场开发状况2005-11第页望京园综合区望京核心区域l2004年望京规划为六大功能区，其中望京园综合区为除部分高档住宅外，其余为最大的公建规划用地区，此区域为望京区域功能的“心脏”，承担的城市功能多，土地价值高；l其中A、部分B号地块多规

31、划为大型商业及办公等项目，使区域内集中了一批优势地产，未来将会有完善的服务配套、便利的交通设施、顶级的商务资源、丰富的文化娱乐。逐步形成了区域商务核心圈，并由便捷的交通优势有望与周边燕莎、亚奥、东直门、三元桥等成熟商务圈相连，从而形成新型商圈。望京核心区域地块分析2005-11第页望京核心区域地块分布图可开发空地B15-1/3B30B29-320-1281161-21-120-225A5诚智国际中心第四使馆区卓越国际大厦2005-11第页地块地块项目名称项目名称总规模（万总规模（万)项目状况项目状况B25B25华鼎世家（住宅）33在建A5A5望京新城（住宅）58.4建成B30B30-9.89.

32、8空地B29-3B29-3-35.735.7空地A3A3宝星国际（住宅、商业配套）11.5在建A2A2融科橄榄城（住宅、商业配套）52在建A1A14 4诚智国际中心7.1待建待建A1A1国风北京（住宅）50在建B28B28奔驰总部地上13.1拟建B20-2B20-2望京国际医院9.2拟建B20-1B20-1-19.819.8空地B6B6望京国际商业中心55在建B1-2B1-2竹藤大厦10.9拟建B1-1B1-1嘉美风尚35.5在建B11B11金融广场地上18.55待建B17-3卓越国际大厦8、5627待建B15-13B15-13-18.9818.98空地总地块规模总地块规模447.092744

33、7.0927万万核心区重点大型物业多为高端物业，规划用地多为商业、办公、高端住宅、大型公建及第四使馆区等。区域内地块的高端规划，将吸引大批高端消费人群，庞大的市场需求下，规划用地极为有限，保障了开发商高投资回报率。住宅物业办公物业综合物业未招拍挂地块望京核心区域地块项目表2005-11第页望京核心区住宅地块开发状况61-125A52005-11第页地块地块项目名称项目名称项目总规模万项目总规模万已开发规模万已开发规模万未开发规模万未开发规模万B25B25华鼎世家33330A5A5望京新城58.458.40A3A3宝星国际7.57.50A2A2融科橄榄城491534A1A1国风北京501535B

34、6B6望京国际商业中心18.518.50B1-1B1-1嘉美风尚21.1521.150合计合计168.5569总规模总规模237.55237.55万万占核心地块总量占核心地块总量53.1%53.1%核心区住宅物业多为高档物业，已聚集了大批高端人群，具有良好的高质量消费基础及高端人才，为区域核心商务圈的形成奠定了较好的基础，便于商务市场的开发。望京核心区住宅地块开发状况望京核心区望京核心区住宅地块住宅地块开发状况表开发状况表2005-11第页类别类别商业商业(万万)酒店酒店(万万)企业总部企业总部(万万)办公办公(万万)已建规模已建规模02.600在建规模在建规模18.811.506.55立项未

35、建规模立项未建规模14.5510.313.138.66未招拍挂地块规模未招拍挂地块规模28.78019.835.7合计合计62.1324.432.980.91占公建总量占公建总量3112.1%16.4%40.3%公建总规模公建总规模200.3427200.3427万万望京核心区公建地块开发状况表p核心区域内公建项目规划总量占核心地块总量的46.9%,其余为大型高端住宅项目；p核心区域内大型高端住宅项目为区域内积累了大量的高消费高素质人群，具有形成核心商务圈的消费基础；p核心区域内近一半的公建项目规划，使区域具有形成商务核心圈的商务聚集基础；p区域内商业、酒店、总部、办公物业均有规划，各物业间相

36、互影响与促进，使区域形成多业态分布，具备商务核心圈形成的商业聚集基础；p目前项目多处于在建待建状态，而区域内各项目均分时段开发使用，使区域商务氛围逐渐形成，并减弱了区域内同物业的竞争，降低了投资开发企业的风险；p在区域高端人群积累下，核心区的商务物业的合理规划商务开发，为投资开发企业进驻望京投资开发商务物业创造了最佳时机。2005-11第页望京核心区商业地块开发状况1161-1卓越国际大厦诚智国际中心15-1/3302005-11第页地块地块项目名称项目名称在建规模（万在建规模（万)已立项未开发规模已立项未开发规模(万万)未招拍挂规模未招拍挂规模(万万)B6B6望京国际商业中心12.40B1-

37、1B1-1嘉美风尚6.40A3A3宝星国际04A2A2融科橄榄城03B11B11金融广场07.5515-1/315-1/3-0018.98B30B30-009.8合计合计18.814.5528.78总规模总规模62.1362.13万万占公建总量占公建总量31%31%核心区规划了大批商业项目，占公建总规模的31%，其中多为大型高档综合商业，目前有部分在建中，商业项目的规划建成，将吸引大批高端消费人群，并带动周边土地的开发，并加快了商务圈的形成，进而带动促进办公物业的开发。望京核心区商业地块开发状况2005-11第页酒店的规划，使核心区域内高端办公物业配套完善，促进高端物业市场快速发展。核心区望京

38、国际商业望京国际商业中心酒店中心酒店望京体育望京体育公园公园望京公园望京公园第四使馆区第四使馆区竹藤大厦二期酒店竹藤大厦二期酒店嘉美风尚中心酒店嘉美风尚中心酒店望京核心区酒店地块开发状况竹藤大厦一期酒店竹藤大厦一期酒店金融广场酒店金融广场酒店2005-11第页望京酒店物业市场开发状况表望京酒店物业市场开发状况表项目名称项目名称地块地块编号编号地理位置地理位置项目项目规模规模物业产权方物业产权方开工时开工时间年间年/月月预计使预计使用时间用时间（年（年/月）月）地块地块状况状况合计竹藤大厦竹藤大厦一期酒店一期酒店B1-#望京核心区内26000国际林业局国际竹藤网络中心20022004建成2600

39、0嘉美风尚嘉美风尚中心中心B1-1#望京中东部商业中心区45000北京金冠达房地产开发有限公司20052007在建在建115000望京国际望京国际商业中心商业中心B6朝阳望京新城望京B区6#70000北京正鹏房地产开发有限公司 2002007竹藤大厦竹藤大厦二期酒店二期酒店B1-#望京核心区内53000国际林业局国际竹藤网络中心20072009未建未建93000金融广场B11B11望京核心区内40000-20072009总规模总规模234000占公建总占公建总量量11.7%11.7%核心区内的酒店规划占公建总量的11.8%，为核心区办公物业提供了完善的配套服务，并与商业、办公物业一起相互促进，

40、加快了核心区新型商务圈的形成。望京核心区酒店地块开发状况2005-11第页望京核心区企业总部地块分布图望京核心区企业总部地块分布图B2820-1诚智国际中心卓越国际大厦望京核心区企业总部物业状况2005-11第页地块编号地块编号用地性质用地性质地理位置地理位置总建筑面总建筑面积（积（）项目限高项目限高（米）地块地块现状现状开发开发状况状况B28B28奔驰总部望京内环路与望京中街交汇处西北角131000100拆迁未建B20-1B20-1企业总部企业总部广顺南大街与阜通东大街交汇处向北19800060未建未招拍挂合计合计329000329000占总公建占总公建量量16.4%16.4%企业总部地块规

41、模表企业总部地块规模表20-1为国际企业总部用地规划，规模占公建总量的16.4%，规模较大，未来开发为国际企业总部基地，将为区域带来大量高端人才及高端消费，促进了区域办公及商业物业的发展，加快了区域商务圈的形成。望京核心区企业总部物业市场状况2005-11第页29诚智国际中心可售未招拍挂办公物业分布图可售未招拍挂办公物业分布图望京核心区可销售办公物业状况卓越国际卓越国际大厦大厦2005-11第页地块编号地块编号用地性质用地性质地理位置地理位置占地面积占地面积（）（）总建筑面积总建筑面积（）项目限高项目限高（米）地块地块现状现状B29B29金融商业金融商业望京内环路37600357000300平

42、地总量357000 357000 占总公建量占总公建量17.8%17.8%可销售未招拍挂办公地块规模表可销售未招拍挂办公地块规模表p29地块可做为办公物业开发，但其项目限高300米，属于区域的超高层项目规划，其项目开发成本大、周期长、风险大，一般投资开发企业开发比较困难；p项目推向市场在2008年后，其销售价格因成本因素预计达2万元 以上，对于区域内其它办公项目而言，不构成竞争关系。望京核心区可售未招拍挂办公物业状况2005-11第页1161-21-1卓越国际大厦诚智国际中心望京核心区实际可销售办公物业分布2005-11第页地块地块项目名称项目名称办公物业规模办公物业规模经营方式经营方式项目开

43、工时间项目开工时间年年可开发总量可开发总量B6B6望京国际商业中心低层办公部分31000销售、租赁销售、租赁200565500B1-1B1-1嘉美风尚34500销售、租赁销售、租赁2005A1A14 4诚智国际中心7100071000销售销售20062006156627156627B17-3卓越国际大厦85627销售销售2006B1-2B1-2竹藤大厦30000租赁租赁2007-2008230000B6B6望京国际商业中心高层办公部分140000销售、租赁销售、租赁B11B11金融广场60000销售、租赁销售、租赁总规模总规模452127占总公建量占总公建量22.6%22.6%核心区可销售办公

44、物业规模表核心区可销售办公物业规模表望京核心区实际可销售办公物业状况2005-11第页望京核心区实际可销售办公物业小结p目前望京核心区域内实际可面向市场推出的项目有个，总规模452127，可开发办公用地有限；p区域内办公物业可开发规模的限制，优化了区域办公环境，也保障了投资开发企业的投资开发回报率；p望京核心区域已立项未建项目的分时段开发及有限的规模，使区域项目在不同时段供应市场量有限，弱化了区域市场竞争局面，有利于项目销售；p核心区域内办公项目有销售、有租赁，经营方式较灵活，一方面是投资开发企业长期持有经营，对未来市场较有信心，另一方面，区域内产品供应的有限，也刺激了区域的 销售市场，缩短了

45、销售周期；p核心区内2005、2006年处于市场培育期，2007、2008年步入成熟期，区域消费需求很大，有利于办公物业销售。2005-11第页核心办公区产业支持总部企业经济国际企业进驻政府规划的区域定位核心商务圈中小服务型企业政策成本环境潜力核心区重点物业高素质人群带动力影响力投资价值观念高消费能力价值提升力上下游产业链企业地块价值人力资源价值企业运营价值望京核心区域对土地开发价值提升影响2005-11第页望京核心区域地块分析小结目前核心区域未招拍挂用地仅四块，多为娱乐商业规划，促进了区域核心商务圈的形成，而办公项目因其特殊性，对区域办公市场供应不构成竞争性关系；目前望京区域实际可开发办公项

46、目为6个，可开发量为452127，总量不多，项目分布集中于核心区，市场供应时间分散，有租有售，有利于形成新型商务圈，并有利于项目的市场销售。区域办公物业可供开发量的限制，在保障了现有规划项目的投资开发价值的同时，提升了区域整体物业价值。区域办公物业的开发量的限制，也优化了区域的办公生态环境，吸引更多国际企业资金进入，也确保了区域规划的可持续性及稳定性发展。核心区聚集了大批高端商业、办公、酒店物业，其高端产品的聚集，相互影响与促进，使区域内已初步形成了新型的商务圈，提升了区域市场开发价值，保障了区域投资开发的利润，为开发企业进入望京区域提供了良好的时机。2005-11第页望京区域办公物业市场发展

47、状况望京核心区域地块分析望京区域办公物业重点项目介绍望京区域办公物业客户群定位方向一、望京区域办公物业市场开发状况2005-11第页望京区域办公物业重点项目介绍博雅国际中心项目规模项目规模写字楼：总建筑面积27000m项目销售项目销售均价均价12000元/m（2005年下半年开盘）建建筑筑外外观观建筑造型建筑造型双L型围合式对称设计，近百米的地标建筑，形成两扇打开的门。外立面外立面21层，双玻璃幕中空落地窗。空空间间设设计计层高层高标准层高3.9米，特殊层高为7.8米。面积面积从几十平米到上千平米灵活分割，并有大空间跃层格局，适合各类公司使用。产产品品品品质质设施配套设施配套中央空调风机盘管加

48、新风系统，人均40m3/h的新风量的设计，相比目前写字楼仅有30m3/h的新风量在细节上体现生态环保。智能化智能化六类布线、主干光纤，平均 5-8平方米一对信息点，宽带随意申请。物业级别物业级别甲级功能性功能性规格多样的会议中心，适合各公司各会议洽谈安排。视频集控、无线上网、远程电视会议等功能。房屋使用率房屋使用率72p作为目前望京区域内在售的办公物业，博雅国际中心是唯一在售的甲级写字楼，其甲级标准与北京成熟区域甲级写字楼相比，产品品质略低，但其售价接近成熟区域部分甲级写字楼项目售价，达到了12000元/m。2005-11第页博雅国际中心是望京区域现发售写字楼配套品质最高的项目，对待开发写字楼

49、具有一定的影响意义，无形中拔高区域写字楼物业的品质，将会影响未来区域待开发写字楼的品质定位及定价。博雅国际中心现正处于整售洽谈过程中，洽谈方为新加坡企业，侧面反映出望京区域已具有国际化窗口效益，被涉外企业或国际机构看好。望京区域办公物业重点项目介绍博雅国际中心p博雅国际中心的高售价与高关注度，说明了区域对高端办公物业的需求量大，而随着高端办公物业市场需求的增加，可开发用地的减少，可预计望京区域高端写字楼品质将有所超越，其售价也将超过博雅国际中心的12000元/m。p博雅国际中心项目今年的推出，正是处于区域商务市场培育期，可谓是区域高端市场的先驱者，带动了区域高端物业的开发，也为区域其它高端物业

50、的开发提供了很好的借鉴意义；p作为区域高端办公物业承前启后的2006年，将有高于博雅国际中心品质的项目推出，其价格也将高于目前的12000元/m。2005-11第页望京区域办公物业市场发展状况望京核心区域地块分析望京区域办公物业重点项目介绍望京区域办公物业客户群定位方向一、望京区域办公物业市场开发状况2005-11第页望京区域办公物业客户群分析 -目前办公物业入住企业类型2005-11第页 经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业共分为22种企业类型，其中多数企业为：p广告、文化、艺术、影视类；p建筑、工程、设备类；p生物医学、医药、美容类；p投资、贸易类；p网络