《房地产市场概述》PPT课件.ppt

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1、华侨大学建设管理与房地产研究所 房地产经济学房地产经济学第二章第二章 房地产市场概述房地产市场概述华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所v徽派别墅2.1 房地产市场的概念和性质房地产市场的概念和性质华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所v房地产市场面面观2.1 房地产市场的概念和性质房地产市场的概念和性质华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所v2.1.1房地产市场的概念 市市场场是分工和交易的产物。其概念可从以下四个方面理解：市场是指买卖双方进行交易的专门场所，如农贸市场、股票交易大厅等，这是狭义的市场概念。市场是买者和卖者相互

2、作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。市场是交易活动或交换关系的总和。市场是资源配置的一种手段，与“计划”手段相对应。2.1 房地产市场的概念和性质房地产市场的概念和性质华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所根据不同的市场结构特征，一般将市场划分为完全竞争（perfect competition）、垄断竞争（monopolistic competition）、寡头（oligopoly）和垄断（monopoly）四种类型。完全竞争的市场必须具备以下四个条件：（1）大量的买者和卖者。（2）产品的同质性。（3）资源的流动性。（4）完全信息。2.1.12.1.1房地产市

3、场的概念房地产市场的概念华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所狭狭义义的的房房地地产产市市场场是指房地产交易的专门场所，如我国各城市中都较常见的房地产交易所，越来越多的土地拍卖场等。广广义义的的房房地地产产市市场场则是指房地产交易或房地产交换关系的总和。房房地地产产市市场场是众多的买者和卖者相互作用并共同决定房地产商品或劳务的均衡价格和均衡交易量的机制。2.1.12.1.1房地产市场的概念房地产市场的概念华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所v专栏专栏 房地产业的市场结构房地产业的市场结构 市场结构市场结构是指市场主体之间的垄断竞争的关系以及由此形成

4、的市场形式。通常划分为完全竞争、垄断竞争。寡头和垄断等四种形态，后三种可称为不完全竞争。不动产市场不动产市场是不完全竞争市场。2.1.12.1.1房地产市场的概念房地产市场的概念华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所2.1.2 2.1.2 房地房地产产市市场场的性的性质质 v1.房地产本身的特性影响土地价格的诸多因素，如土地的面积、形状、临街宽度、开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件；土地良物如住宅大小、朝向、建筑形式、结构、楼层、房龄、物业管理服务等诸多方面华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所v2.房地产的位置特性（1）易达性（a

5、ccessibility）。（2）公共服务设施。（3）环境质量。（4）邻里。2.1.2 2.1.2 房地房地产产市市场场的性的性质质 华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所由于土地和房地产的多种自身属性和位置特性的差异，导致房地产明显区别于普通商品，不能直接应用完全竞争市场的供求模型来分析，其主要分析途径有以下几个方面：v1.将产业组织理论中的产品差异化概念引入房地产经济学，与房地产的区位分析相结合。产产品差异化市品差异化市场场（product-differentiated marketproduct-differentiated market）2.1.2 2.1.2 房

6、地房地产产市市场场的性的性质质 华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所（1）物业类型细分 住宅 工业 商业 后二者经常称为“工商业地产”（2）住宅属性细分 房龄：新房市场和旧房市场 面积：三居室、二居室、一居室（3）区域细分 厦门市场、泉州市场、漳州市场v2.房地产市场的市场细分2.1.2 2.1.2 房地房地产产市市场场的性的性质质 华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点:（1）区域性区域性:房地产位置的固定性和性能差异性所决定；（2）竞竞争的不充分性争的不充分性：房地产市场的参与者相对较少；交易价格和交

7、易信息多为非公开的；房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产替代性差；（3）供供给调节给调节的滞后性的滞后性：土地资源一般不可再生，土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小；同时土地的用途一旦确定就难以改变；此外，房地产开发周期长，房地产商品的使用时间长。（4）交易的复交易的复杂杂性性：交易形式多样；房地产交易程序复杂；房地产交易参与的个人及单位多。v2.2.1 房地产市场的特点 2.2 2.2 房地房地产产市市场场的特点和分的特点和分类类华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所（5）与金融的关与金融的关联联度高度高：不动产市场与金融市场师一对孪生兄弟。房地产

8、的开发需要大量的资金，购房者也需要大一笔资金，因此无论是开发还是购房，对于信贷的依赖性都很强；且金融政策、市场利率的变动，也会对不动产的交易的数量、价格等产生很大的影响。（6）政府干政府干预预性性强强。政府对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制；此外房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及社会福利和社会保障等。政府主要干预：金融政策、财政政策、土地利用规划、城市规划及环境保护手段。2.2.1 2.2.1 房地产市场的特点房地产市场的特点 华侨大学建设管理与房地产研究所华侨大学建设管理与房地产研究所房地产市场可以按照运行层次、交易客体、物业类型以及覆盖或影响的区域范围等标准进行划分，具体来说：（1）按市场运行层次划分，中国的土地市场可以分为土地一级市场和土地二级市场；房地产市场也可分为一级市场和二级市场。（2）按市场交易客体划分，可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等（3）按物业类型划分，可以分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、特殊用途房地产市场以及农业房地产市场等。（4）按覆盖或影响范围划分，可以分为国际性、全国性和地方性的房地产市场。2.2.2 2.2.2 房地产市场的分类房地产市场的分类