万达商业综合体物业工程培训知识讲解.ppt

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1、商业商业(shngy)(shngy)管理系统培训管理系统培训物业(w y)工程管理第一页，共50页。一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段1 1能耗能耗(nn ho)的计量的计量1 1 1 1、分表计量、分表计量、分表计量、分表计量除进户总表外，主力店和管公司管辖范围必须有分表计量，避免除进户总表外，主力店和管公司管辖范围必须有分表计量，避免除进户总表外，主力店和管公司管辖范围必须有分表计量，避免除进户总表外，主力店和管公司管辖范围必须有分表计量，避免出现大表减小表的情况；出现大表减小表的情况；出现大表减小表的情况；出现大表减小表的情况；2 2 2 2、计量精度、计量

2、精度、计量精度、计量精度水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。3 3 3 3、统一计量、统一计量、统一计量、统一计量尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时(tngsh)(tngsh)(tngsh)(tngsh)选择的表选择的表选择的表选择的表要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂家，避免出现一种计量表多种要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂

3、家，避免出现一种计量表多种要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂家，避免出现一种计量表多种要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂家，避免出现一种计量表多种软件的情况，增加后期维修成本和难度。软件的情况，增加后期维修成本和难度。软件的情况，增加后期维修成本和难度。软件的情况，增加后期维修成本和难度。4 4 4 4、细化计量、细化计量、细化计量、细化计量商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行街、娱乐楼各主力店、

4、停车场都要分开计量。街、娱乐楼各主力店、停车场都要分开计量。街、娱乐楼各主力店、停车场都要分开计量。街、娱乐楼各主力店、停车场都要分开计量。第二页，共50页。1 1、外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水；雨积水；2 2、化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；、化粪池、隔油

5、池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；3 3、屋顶和伸缩缝的防水做法、屋顶和伸缩缝的防水做法(zuf)(zuf)要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；做屋面；4 4、步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街，以步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街，以及因营业时间不同导致的能耗损失；及因营业时间不同导致的能耗损失；建筑建筑(jinzh)类类一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段2 2第三页，共50页。1

6、1、对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟、对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。和新风井，排烟道铁皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。2 2、步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空调能耗加大，、步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空调能耗加大，同时应有部分开启扇为换季时提供新风同时应有部分开启扇为换季时提供新风3 3、机房的铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确要求，导致后期机房的铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没

7、有明确要求，导致后期因为工程进度进而变成工程遗留问题，因此在设计阶段确定因为工程进度进而变成工程遗留问题，因此在设计阶段确定(qudng)(qudng)机房机房的铺装标准是保证设备后期正常使用寿命的关键；的铺装标准是保证设备后期正常使用寿命的关键；4 4、由于广场中庭的出现，后期很多车展活动就显得必不可少，因此在设计时对由于广场中庭的出现，后期很多车展活动就显得必不可少，因此在设计时对广场出入口的宽度和高度就应予以考虑车辆的进出；广场出入口的宽度和高度就应予以考虑车辆的进出；建筑建筑(jinzh)类类一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段3 3第四页，共50页。一、前

8、期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段4 41 1、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；它板材，尽量不采用陶粒墙；2 2、在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少、在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5 5厘厘米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；3 3、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边(zhu b

9、in)(zhu bin)要高要高于楼板于楼板20cm20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。，避免后期防水处理不好造成的漏水。建筑建筑(jinzh)类类第五页，共50页。1 1、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；材，尽量不采用陶粒墙；2 2、在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少、在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5 5厘米，厘米，可以有效减少电缆被浸泡可以有效减少电缆被浸泡(jnpo)(jnpo)的可能；的

10、可能；3 3、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。避免后期防水处理不好造成的漏水。建筑建筑(jinzh)类类一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段4 4第六页，共50页。1 1、如果成本允许，中心变电所和各分变电所之间应采用联网方式监控各、如果成本允许，中心变电所和各分变电所之间应采用联网方式监控各变电所数据，可以减少值班变电所数据，可以减少值班(zh bn)(zh bn)和巡视人员数量。和巡视人员数量。2 2、预留多种经营的电源

11、，减少后期增加的难度，尽量减少地插的数量。、预留多种经营的电源，减少后期增加的难度，尽量减少地插的数量。3 3、根据动态管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三级控制，、根据动态管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三级控制，既能达到节能效果又能满足经营需要；既能达到节能效果又能满足经营需要；4 4、商铺配电箱尽量不设在隔墙上，避免隔墙拆除是重新更换电缆和重新、商铺配电箱尽量不设在隔墙上，避免隔墙拆除是重新更换电缆和重新施工，尽量紧靠柱边。施工，尽量紧靠柱边。5 5、制冷站和消防泵房等处的电机避免直接启动。、制冷站和消防泵房等处的电机避免直接启动。强电强电(qin din)系统系统一、

12、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段5 5第七页，共50页。1 1、预留好、预留好ATMATM机的线路。机的线路。BABA系统要做外环境和广告灯的控制。系统要做外环境和广告灯的控制。2 2、由于城市综合体规模较大，监控摄像头的线路较长，设计时要考虑线路损耗和干、由于城市综合体规模较大，监控摄像头的线路较长，设计时要考虑线路损耗和干扰。监控系统力争做到无缝布防无死角。扰。监控系统力争做到无缝布防无死角。3 3、广播、广播(gungb)(gungb)系统在设计时应考虑室内广播系统在设计时应考虑室内广播(gungb)(gungb)切换到室外，可以通切换到室外，可以通过广播过广

13、播(gungb)(gungb)把室内的活动现场内容展示给经过的顾客，吸引他们进入广场。把室内的活动现场内容展示给经过的顾客，吸引他们进入广场。2.3.3.4.弱电弱电(ru din)系统系统一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段6 6第八页，共50页。1 1、考虑不同业态营业时间不同，设置大小不等的机组。降低运行费用。、考虑不同业态营业时间不同，设置大小不等的机组。降低运行费用。2 2、盘管风机回风要用回风箱，同时新风应加到回风箱中，避免停止送新风时出、盘管风机回风要用回风箱，同时新风应加到回风箱中，避免停止送新风时出现部分送风进入现部分送风进入(jnr)(jnr)新

14、风管道。新风管道。3 3、卫生间、垃圾房的新风和排风是在设计阶段容易疏漏的一项内容，而没有新、卫生间、垃圾房的新风和排风是在设计阶段容易疏漏的一项内容，而没有新风和排风直接影响广场品质和服务，因此在设计阶段一定明确这项内容。风和排风直接影响广场品质和服务，因此在设计阶段一定明确这项内容。空调空调(kn dio)系统系统一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段7 7第九页，共50页。1 1、排水管尽量直排户外，减少通过排污泵排放，既减少堵塞又节约能源。、排水管尽量直排户外，减少通过排污泵排放，既减少堵塞又节约能源。2 2、污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过

15、重的井盖无法满足每天、污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过重的井盖无法满足每天巡检的需求。巡检的需求。3 3、每个商铺应设立给水点和排水点，部分商铺预留燃气点以便、每个商铺应设立给水点和排水点，部分商铺预留燃气点以便(ybin)(ybin)适应业态调整。适应业态调整。4 4、污水泵必须是绞刀泵。污水泵必须是绞刀泵。给排水系统给排水系统(xtng)一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段8 8第十页，共50页。1.1.每个回路预留每个回路预留20204040报警点位，预防点位过满引起的线路不报警点位，预防点位过满引起的线路不稳和商铺业态调整增加报警点。稳和商

16、铺业态调整增加报警点。2.2.步行街消防水系统要考虑商铺改为餐饮业态时增加喷林头导致的管步行街消防水系统要考虑商铺改为餐饮业态时增加喷林头导致的管径的变化。径的变化。3.3.消防水系统的阀门、避震喉、等辅助配件应符合设计标准的上限消防水系统的阀门、避震喉、等辅助配件应符合设计标准的上限(shngxin)(shngxin)，因为这些配件非主要材料在设计时很容易被忽略，因为这些配件非主要材料在设计时很容易被忽略，而实际使用当中这些配件却起到关键的作用。而实际使用当中这些配件却起到关键的作用。消防系统消防系统一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段9 9第十一页，共50页。1

17、 1、扶梯和自动坡道考虑采用变频技术，达到节能和减少设备运行时间的目的。直梯、扶梯和自动坡道考虑采用变频技术，达到节能和减少设备运行时间的目的。直梯应有三方通话功能应有三方通话功能(gngnng)(gngnng)并接到消防监控中心。并接到消防监控中心。2 2、扶梯应考虑防坠网的设计、扶梯应考虑防坠网的设计 电梯电梯(dint)一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入设计阶段设计阶段1010第十二页，共50页。重点重点11、成立联合工作小组，协调工程问题和相互间分歧，把通过联系单难以解决的问题得、成立联合工作小组，协调工程问题和相互间分歧，把通过联系单难以解决的问题得到妥善处理。到妥善处

18、理。安排工程部技工和工程师协助项目公司工程师一起监督工程施工质量和参与安排工程部技工和工程师协助项目公司工程师一起监督工程施工质量和参与设备调试设备调试节点节点11、随时了解项目的设计、施工以及招投标情况，掌握设备的选型和规格，并对不符合、随时了解项目的设计、施工以及招投标情况，掌握设备的选型和规格，并对不符合运行要求的设备提出建运行要求的设备提出建 议；议；节点节点22、施工期间的机电系统的设备安装调试时间直接影响到开业时间，因此商管公司应密、施工期间的机电系统的设备安装调试时间直接影响到开业时间，因此商管公司应密切关注设备安装调试时间，积极与项目公司配合，对认为影响开业的系统调试要建立预警

19、机切关注设备安装调试时间，积极与项目公司配合，对认为影响开业的系统调试要建立预警机制，必要时书面告知项目公司并抄报集团商管公司，引起制，必要时书面告知项目公司并抄报集团商管公司，引起(ynq)(ynq)各方重视各方重视 一、前期介入一、前期介入(jir)(jir)施工阶段施工阶段1 1第十三页，共50页。重点重点一起监督工程施工质量和参与设备调试一起监督工程施工质量和参与设备调试 第一是熟悉现场；了解系统和设备的调整情况；第二、减少工程遗留问题，发现问第一是熟悉现场；了解系统和设备的调整情况；第二、减少工程遗留问题，发现问题可以在第一时间告知项目工程师进行处理题可以在第一时间告知项目工程师进行

20、处理(chl)(chl)，节省发联系单的时间也减少矛盾的，节省发联系单的时间也减少矛盾的产生。与项目公司的沟通是一项十分重要的工作，得到项目公司的理解和支持可以为后产生。与项目公司的沟通是一项十分重要的工作，得到项目公司的理解和支持可以为后期经营提供很多帮助，可以使设计缺憾得到顺利改正，可以加快工程问题的整改速度。期经营提供很多帮助，可以使设计缺憾得到顺利改正，可以加快工程问题的整改速度。节点节点密切关注设备安装调试时间密切关注设备安装调试时间 ，积极与项目公司配合，积极与项目公司配合 施工期间的机电系统的设备安装调试时间直接影响到开业时间，因此商管公司应密施工期间的机电系统的设备安装调试时间

21、直接影响到开业时间，因此商管公司应密切关注设备安装调试时间，积极与项目公司配合，对认为影响开业的系统调试要建立预切关注设备安装调试时间，积极与项目公司配合，对认为影响开业的系统调试要建立预警机制，必要时书面告知项目公司并抄报集团商管公司，引起各方重视警机制，必要时书面告知项目公司并抄报集团商管公司，引起各方重视 一、前期介入一、前期介入施工施工(sh gng)(sh gng)阶段阶段2 2第十四页，共50页。应注意应注意应注意应注意(zh y)(zh y)(zh y)(zh y)的问题的问题的问题的问题1.1.建筑：建筑：2.2.a a、关注防水工程的施工，在地下水位高的地方要监督地下室侧墙防

22、水和伸缩缝防水；屋面关注柔性防水接关注防水工程的施工，在地下水位高的地方要监督地下室侧墙防水和伸缩缝防水；屋面关注柔性防水接缝尺寸以及防水卷材与虹吸雨排接缝处的处理；厨房防水必须做闭水试验。缝尺寸以及防水卷材与虹吸雨排接缝处的处理；厨房防水必须做闭水试验。3.3.b b、外墙、各种井道墙体孔洞的抹灰和封堵是在施工阶段最容易疏漏的，疏漏后后期又很难整改，造成能耗外墙、各种井道墙体孔洞的抹灰和封堵是在施工阶段最容易疏漏的，疏漏后后期又很难整改，造成能耗损失、排烟不畅、串烟、漏水等诸多问题。因此应加强对此项工作的监管，并促使项目公司引起重视，必要损失、排烟不畅、串烟、漏水等诸多问题。因此应加强对此项

23、工作的监管，并促使项目公司引起重视，必要时应组织专门的堵洞单位进行封堵。时应组织专门的堵洞单位进行封堵。4.4.c c、外广场地面回填时一定要夯实，同时回填材料要符合设计要求，地面埋设的管道严格按照施工规范施工，外广场地面回填时一定要夯实，同时回填材料要符合设计要求，地面埋设的管道严格按照施工规范施工，避免避免(b(bmin)min)因回填不实导致后期地面塌陷，引起埋设管道断裂。因回填不实导致后期地面塌陷，引起埋设管道断裂。5.5.d d、督促项目公司制定综合管网图，避免督促项目公司制定综合管网图，避免(b(b min)min)各系统盲目施工，最后导致天花标高降低，影响步行街整各系统盲目施工，

24、最后导致天花标高降低，影响步行街整体效果，目前部分广场的天花标高都在设计的标高基础上降低。体效果，目前部分广场的天花标高都在设计的标高基础上降低。6.6.e e、从停车场出入口至超市和垃圾房的通道的标高要保持在从停车场出入口至超市和垃圾房的通道的标高要保持在3.53.5米以上，低于这个标高超市送货车或垃圾车将米以上，低于这个标高超市送货车或垃圾车将无法进入停车场，对后期的经营管理造成很大困扰。无法进入停车场，对后期的经营管理造成很大困扰。一、前期介入一、前期介入施工施工(sh gng)(sh gng)阶段阶段3 3第十五页，共50页。D一、前期一、前期(qinq)(qinq)介入介入施工阶段施

25、工阶段4 4应注意应注意应注意应注意(zh y)(zh y)(zh y)(zh y)的问题的问题的问题的问题2.2.强电系统：强电系统：a a、注意供电回路的供电区域，不能出现任意两个租赁区供电回路、注意供电回路的供电区域，不能出现任意两个租赁区供电回路混淆现象。混淆现象。b b、关注电流互感器的精度是否和设计精度相符，如果偏差较大将、关注电流互感器的精度是否和设计精度相符，如果偏差较大将影响电费的计量影响电费的计量(jling)(jling)。c c、线路敷设时关注电缆桥架内的电缆一般不允许出现接头，桥架、线路敷设时关注电缆桥架内的电缆一般不允许出现接头，桥架内的电缆截面积不能超过规范允许值

26、，否则负荷大时易引起火情。内的电缆截面积不能超过规范允许值，否则负荷大时易引起火情。3.3.弱电系统：注意弱电系统：注意BABA系统的安装和调试参数。系统的安装和调试参数。第十六页，共50页。D一、前期介入一、前期介入施工施工(sh gng)(sh gng)阶段阶段5 5应注意应注意应注意应注意(zh y)(zh y)(zh y)(zh y)的问题的问题的问题的问题4.空调系统空调系统(xtng)：a、关注送、回风管道是否与风口连接。、关注送、回风管道是否与风口连接。b、凝结水管是否倒坡。、凝结水管是否倒坡。c、是否进行管道冲洗。、是否进行管道冲洗。d、是否进行水处理。、是否进行水处理。5.给

27、排水系统给排水系统(xtng)：a、关注排水管道是否有清扫口，坡度是否符合设计要求。、关注排水管道是否有清扫口，坡度是否符合设计要求。b、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架间距和位置是否符合设计。、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架间距和位置是否符合设计。c、排污泵是否有绞刀。、排污泵是否有绞刀。d、排水出户管防水是否符合要求，排水管线敷设是否符合施工规范。、排水出户管防水是否符合要求，排水管线敷设是否符合施工规范。第十七页，共50页。一、前期介入一、前期介入(jir)(jir)施工阶段施工阶段6 6应注意应注意应注意应注意(zh y)(zh y)(zh y)(zh y)的问题的问题的问题的问题6.消

28、防系统：消防系统：a、关注阀门位置，避免出现漏水找不到阀门的情况发生。、关注阀门位置，避免出现漏水找不到阀门的情况发生。b、消防线路敷设时关注管口毛刺是否清理，避免出现导线破皮影响、消防线路敷设时关注管口毛刺是否清理，避免出现导线破皮影响线路绝缘，导致系统不稳定。线路绝缘，导致系统不稳定。c、线管敷设时应标出预埋管路走向，避免后期、线管敷设时应标出预埋管路走向，避免后期(huq)施工打断管路，施工打断管路，影响穿线和调试。影响穿线和调试。7.电梯：电梯：a、直梯关注舒适、安全和稳定，重点检测紧急停止开关、安全钳等、直梯关注舒适、安全和稳定，重点检测紧急停止开关、安全钳等部件。部件。b、扶梯关注

29、扶手带和梯节是否同步。、扶梯关注扶手带和梯节是否同步。第十八页，共50页。计量计量(jling)(jling)关系考虑关系考虑 配电室出线配电室出线(ch xin)(ch xin)柜均有计量装置，对柜均有计量装置，对今后的机房、园林景观、公共区域、设备设施今后的机房、园林景观、公共区域、设备设施的能耗均能进行计量统计。的能耗均能进行计量统计。前期前期(qinq)(qinq)介入实例介入实例1 1哈尔滨香坊万达广场：供热表大表减各业态哈尔滨香坊万达广场：供热表大表减各业态分表，造成管理公司承担计量误差分表，造成管理公司承担计量误差。第十九页，共50页。前期前期(qinq)(qinq)介入实例介入

30、实例2 2垃圾垃圾(l j)(l j)房的规划设计：房的规划设计：鉴于商业项目餐饮(cn yn)商铺较多的特点，厨余垃圾也相应较多，故此对垃圾房的要求也较高。现象：现象：空间过小（不足30），无虑渣池、给水、排水沟、空调等设施 建建议：议：根据项目餐饮面积，垃圾房面积不可小于60、保证排风量满足使用要求，设计专用滤渣池，增加给水、排水沟设计，增设空调降温设备第二十页，共50页。前期介入前期介入(jir)(jir)实例实例3 3标识标识(biozh)(biozh)导引方面：导引方面：现象：导引系统现象：导引系统(xtng)(xtng)发光字与背板反差不明显，浑浊不清，顾发光字与背板反差不明显，浑

31、浊不清，顾客对标识指引不易识别。例如：步行街顶部悬挂导引标识。客对标识指引不易识别。例如：步行街顶部悬挂导引标识。建议：建议：光源选用高亮度光源选用高亮度LEDLED，结合实际布置情况调整指引内容。，结合实际布置情况调整指引内容。第二十一页，共50页。前期前期(qinq)(qinq)介入实例介入实例4 4外墙灯箱外墙灯箱(dn xin)(dn xin)广告位广告位的设计的设计现象：通过对已开业的广场进行总结，在处理外墙内打灯广告现象：通过对已开业的广场进行总结，在处理外墙内打灯广告(gunggo)(gunggo)灯箱的换灯、广告灯箱的换灯、广告(gunggo)(gunggo)布撕毁、灯箱维护、

32、灯布撕毁、灯箱维护、灯光光“排骨效果排骨效果”等方面，始终无良好的解决方案。等方面，始终无良好的解决方案。第二十二页，共50页。前期前期(qinq)(qinq)介入实例介入实例5 5设备设备(shbi)(shbi)机房防水方面：机房防水方面：设备机房(j fn)作为广场的核心部位，机房(j fn)防水层的好坏对设备的安全运行至关重要，一旦出现漏水，对设备、商户将带来严重的损失。例如：屋面新风机房(j fn)水管冻裂跑水，由于机房(j fn)无防水，导致位于下方的商户顶棚被毁，要求索赔；配电室顶部及电缆夹层渗水，严重威胁着设备的安全运行。建议：建议：对所有机房全部做防水处理第二十三页，共50页。

33、前期介入(jir)实例6步行街一层东入口顶部消防步行街一层东入口顶部消防(xiofng)(xiofng)喷淋管道被冻坏喷淋管道被冻坏 西北侧员工西北侧员工(yungng)(yungng)通道消火栓通道消火栓被冻断被冻断 水系统防冻措施问题：水系统防冻措施问题：现象：现象：地下车库出入口及建筑与外界相通部位的防冻措施较为薄弱，经常出现管路冻坏现象：建议：建议：1、毗邻室外区域增加“值班采暖”；2、增加管道保温及围护解构保温；3、地下、与屋面低温区域增设“电伴热”装置；第二十四页，共50页。前期前期(qinq)(qinq)介入实例介入实例7 7外围(wiwi)雨棚的维护及清洁问题；现象：由于雨棚考

34、虑到美观和防水的要求，对顶部的铝板现象：由于雨棚考虑到美观和防水的要求，对顶部的铝板和底部玻璃进行了密封的处理，加之顶部的玻璃板单块面和底部玻璃进行了密封的处理，加之顶部的玻璃板单块面积较大，对今后的维护、清洁造成积较大，对今后的维护、清洁造成(zo chn)了一定的了一定的影响，无法进行拆卸；影响，无法进行拆卸；建议：建议：顶部铝板、底部玻璃均可灵活拆卸。第二十五页，共50页。前期介入前期介入(jir)(jir)实例实例8 8设施(shsh)的安全考虑：作为商业项目，人流量及密度较大，完善的设备设施直接关系(gun x)到顾客的切身安全，为此在相关配套设施方面尽量考虑周全。例如：卫生间台阶尺

35、寸过小，时常摔卫生间台阶尺寸过小，时常摔人人不锈钢扶手为不锈钢扶手为”锐角锐角“调控区踢脚为调控区踢脚为”锐角锐角“第二十六页，共50页。前期介入前期介入工作模块、控制工作模块、控制(kngzh)(kngzh)节点节点城市综合体前期介入(jir)模块各专业系统控制节点第二十七页，共50页。装修装修(zhungxi)(zhungxi)管理管理第二十八页，共50页。步行街装修管理与常规装修管理的区别步行街装修管理与常规装修管理的区别(qbi)(qbi)与联与联系系1 1步行街与常规步行街与常规(chnggu)(chnggu)装修的共同点：装修的共同点：1 1、装修管理流程基本相同、装修管理流程基本

36、相同-装修须知、审图、过程控制装修须知、审图、过程控制(kngzh)(kngzh)、验收。、验收。2 2、技术管理内容基本相同、技术管理内容基本相同-（闭水试验、试压、隐蔽验收。）（闭水试验、试压、隐蔽验收。）第二十九页，共50页。4 4、各专业、各专业(zhuny)(zhuny)把关，保证按时开业把关，保证按时开业1 1、尽早对接、尽早对接(du ji)(du ji)，全面有深度，全面有深度3、积极协调，有效、积极协调，有效(yuxio)沟通，创造条件沟通，创造条件2 2、全力协调，督促进度、全力协调，督促进度全系统工程全系统工程交叉施工普遍存在交叉施工普遍存在时间节点定死时间节点定死万达订

37、单地产的延续万达订单地产的延续特点特点要求要求步行街装修管理与常规装修管理的区别与联系步行街装修管理与常规装修管理的区别与联系2 2第三十页，共50页。常规物业管理装修常规物业管理装修(zhungxi)(zhungxi)管理在步行街装修管理在步行街装修(zhungxi)(zhungxi)管理中的应用管理中的应用装修流程：装修流程：装修手册：装修手册：施工施工(sh gng)(sh gng)现状确认单现状确认单闭水试验记录闭水试验记录限期整改单限期整改单使用临时用电安全交底使用临时用电安全交底第三十一页，共50页。步行街装修管理步行街装修管理-房产条件房产条件(tiojin)(tiojin)对接

38、对接1 1对接原则：对接原则：1 1、尽、尽 早早 对对 接接 -招商落位后，立即展开；招商落位后，立即展开；2 2、全系统对接、全系统对接-对接针对土建装修、机电设备（电力、空调、对接针对土建装修、机电设备（电力、空调、消防消防(xiofng)(xiofng)）；）；3 3、有、有 效效 对对 接接-项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动；项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动；4 4、沟通协调沟通协调 -保证条件、避免资源浪费保证条件、避免资源浪费第三十二页，共50页。商户房产条件对接事例商户房产条件对接事例例例1-1-肯德基交场肯德基交场例例2-2-呷哺技术条件及要求呷哺技术条件及要求例

39、例3-3-呷哺预留条件确认版呷哺预留条件确认版例例4-4-呷哺分店用电设备呷哺分店用电设备(shbi)(shbi)明细明细步行街装修管理步行街装修管理-房产条件房产条件(tiojin)(tiojin)对接对接2 2第三十三页，共50页。步行街装修管理步行街装修管理-房产房产(fngchn)(fngchn)条件对接条件对接3 3第三十四页，共50页。步行街装修时间步行街装修时间(shjin)(shjin)进度管理进度管理1 1原则：原则：1 1、商户、商户(shn h)(shn h)尽早进场；尽早进场；及时安排商户及时安排商户(shn h)(shn h)进场装修进场装修2 2、关注非知名品牌的商

40、户、关注非知名品牌的商户(shn h)(shn h)的装修进度；的装修进度；此类商户此类商户(shn h)(shn h)装修管理缺乏规范化系统化装修管理缺乏规范化系统化（人员组织、技术能力、物资供应）（人员组织、技术能力、物资供应）3 3、装修进度表；、装修进度表；商铺进场前应提交装修进度表并张贴于施工现场，商铺进场前应提交装修进度表并张贴于施工现场，当发生时间变更，须及时更新，保持装修进度可控在控。当发生时间变更，须及时更新，保持装修进度可控在控。4 4、现场管理；、现场管理；定人定责承包管理，每日统计工作量、施工人数定人定责承包管理，每日统计工作量、施工人数5 5、及时沟通；、及时沟通；及

41、时解决商铺施工条件及时解决商铺施工条件,公司日巡场、晚例会制度，公司日巡场、晚例会制度，对工期拖延的商户对工期拖延的商户(shn h)(shn h)提出针对性要求，在招商提出针对性要求，在招商营运配合下，对商铺保持强势。营运配合下，对商铺保持强势。第三十五页，共50页。步行街装修时间进度步行街装修时间进度(jnd)(jnd)管理管理2 2装修装修(zhungxi)(zhungxi)进度表进度表例例1-1-呷哺装修呷哺装修(zhungxi)(zhungxi)进度表进度表第三十六页，共50页。步行街装修时间进度步行街装修时间进度(jnd)(jnd)管理管理3 3装修时间进度装修时间进度(jnd)(

42、jnd)管理管理二次装修检查表二次装修检查表燃气灶就位安装时间燃气灶就位安装时间商铺施工进度商铺施工进度(jnd)(jnd)评估表评估表施工电梯使用登记表施工电梯使用登记表第三十七页，共50页。步行街装修时间进度步行街装修时间进度(jnd)(jnd)管理管理4 4石景山步行街装修总体进度控制：石景山步行街装修总体进度控制：7 7月月208208月月2020日日 技术对接技术对接9 9月中旬月中旬 成立装修管理小组成立装修管理小组9 9月初下旬月初下旬 编制并确定装修管理文件编制并确定装修管理文件1010月月6 6日日 第一批餐饮商铺进场第一批餐饮商铺进场1010月月1010日日1010月月20

43、20日日 第二批毛坯商户进场第二批毛坯商户进场1111月初月初 洋快餐进场洋快餐进场 1111月月1010日日1212月月1515日日 精装修商铺进场精装修商铺进场1212月月5 5日日-12-12月月1818日日 安装调整安装调整(tiozhng)(tiozhng)店招店招1212月月5 5日日1212月月1717日日 开通燃气开通燃气1212月月1 1日日-12-12月月1616日日 通水、通电通水、通电1212月月2020日日 开业开业第三十八页，共50页。步行街装修沟通协调步行街装修沟通协调(xitio)(xitio)配合要点配合要点1 12 2、外、外 幕幕 墙墙店店 招招1 1、施

44、工、施工(sh gng)(sh gng)进场条件进场条件3 3、机、机 电电项目项目(xingm)公司公司4 4、消、消 防防 改改 造造商铺、装修单位商铺、装修单位进进 度度燃燃 气气界面交接点界面交接点商管管理部商管管理部现场成品保护及安防现场成品保护及安防工程部工程部招商营运部招商营运部第三十九页，共50页。步行街装修沟通协调配合步行街装修沟通协调配合(pih)(pih)要点要点2 2关于关于(guny)(guny)消防系统改造的建议：消防系统改造的建议：在某些城市城市综合体业态尚无明确消防验收规范，通过消防验收是在某些城市城市综合体业态尚无明确消防验收规范，通过消防验收是一件相对复杂的

45、工作，因此，建议明确由项目公司负责整体消防一件相对复杂的工作，因此，建议明确由项目公司负责整体消防验收。验收。为避免因消防系统改造验收困难，建议由原施工单位承担，商户消防为避免因消防系统改造验收困难，建议由原施工单位承担，商户消防改造工程，商管公司负责对接、协调改造工程，商管公司负责对接、协调第四十页，共50页。步行街装修沟通步行街装修沟通(gutng)(gutng)协调配合要点协调配合要点3 3店招管理店招管理(gunl)(gunl)店招控制要点店招控制要点:招商营运部：整体形象；招商营运部：整体形象；工工 程程 部：规格尺寸、材质、施工工艺；部：规格尺寸、材质、施工工艺；集团商管拓展部：协

46、调集团商管拓展部：协调(xitio)(xitio)、整理、把关；、整理、把关；集团规划院景观所：最终把关、确定；集团规划院景观所：最终把关、确定；集团规划院项目负责人：审定、批准；集团规划院项目负责人：审定、批准；第四十一页，共50页。步行街装修沟通协调配合步行街装修沟通协调配合(pih)(pih)要点要点4 4例：机电配合问题照片（风机盘管出风段无法例：机电配合问题照片（风机盘管出风段无法(wf)(wf)安装）安装）第四十二页，共50页。步行街装修沟通步行街装修沟通(gutng)(gutng)协调配合要点协调配合要点5 5装修现场装修现场(xinchng)(xinchng)条件实景照片：条件

47、实景照片：第四十三页，共50页。步行街装修步行街装修(zhungxi)(zhungxi)沟通协调配合要点沟通协调配合要点6 6广场步行街装修沟通广场步行街装修沟通(gutng)(gutng)协调配合小结：协调配合小结：1 1、第一时间与项目公司明确了项目公司为消防验收、第一时间与项目公司明确了项目公司为消防验收责任单位；责任单位；2 2、现场施工水、电基本能够保持供应，电工巡视；、现场施工水、电基本能够保持供应，电工巡视；3 3、垂直运输和通道存在一定困难，安排专人协调有、垂直运输和通道存在一定困难，安排专人协调有效；效；4 4、与项目公司机电专业协调工作量较大、与项目公司机电专业协调工作量较

48、大5 5、外幕墙施工滞后对商户装修影响较大、外幕墙施工滞后对商户装修影响较大第四十四页，共50页。装修管理装修管理(gunl)(gunl)体会体会1 1、良好的合作关系、良好的合作关系 与项目公司及施工单位应建立良好合作关系保持良好沟通（例如：口头沟通后，再与项目公司及施工单位应建立良好合作关系保持良好沟通（例如：口头沟通后，再发发OAOA流程）流程）2 2、通过会议解决问题、通过会议解决问题 每日召开装修管理进度每日召开装修管理进度 商铺进场条件落实会议商铺进场条件落实会议,有效的推动了问题的解决。有效的推动了问题的解决。3 3、提高装修期工程介入的质量、提高装修期工程介入的质量 装修期容易

49、造成工程部工作装修期容易造成工程部工作(gngzu)(gngzu)重心过于偏重装修管理，忽视技术介入，重心过于偏重装修管理，忽视技术介入，造成接电、接水、空调调试等困难，完全依赖施工单位，反而影响装修收尾。造成接电、接水、空调调试等困难，完全依赖施工单位，反而影响装修收尾。4 4、引入专业化小分队、引入专业化小分队 通过引入专业化小分队快速解决装修及空调调试进度置后的问题，保证商铺及时进通过引入专业化小分队快速解决装修及空调调试进度置后的问题，保证商铺及时进场及开业。场及开业。第四十五页，共50页。开业开业创造开业条件创造开业条件(tiojin)(tiojin)（工程）（工程）1 1、机电系统

50、、机电系统 空调调试、照明、给排水、夜景空调调试、照明、给排水、夜景2 2、设施完善、设施完善 停车场、消防楼梯、卫生间设施、临时标识停车场、消防楼梯、卫生间设施、临时标识3 3、形象与美化、形象与美化(mihu)(mihu)施工孔洞、石材维修、粉刷遮盖施工孔洞、石材维修、粉刷遮盖.4 4、保安、保洁、企划美陈条件配合、保安、保洁、企划美陈条件配合 保证水源电源、配合安装美陈保证水源电源、配合安装美陈.注意：注意：各项费用结算：各项能源割接清楚各项费用结算：各项能源割接清楚(qng chu)；协助整改代垫费用；协助整改代垫费用（时过境迁）！（时过境迁）！第四十六页，共50页。后期管理后期管理-