市场调研模块商业地产市场调研不求人.ppt
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1、商业市场调研模块商业市场调研模块本报告是严格保密的。市调前准备工作市调前准备工作收集资料收集资料收集资料收集资料准备工具准备工具准备工具准备工具相关文件相关文件相关文件相关文件1.1.市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备）市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备）2.2.首次沟通会首次沟通会PPTPPT3.3.项目合同项目合同4.4.市调问卷、访谈提纲市调问卷、访谈提纲5.5.市调计划市调计划1.1.顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式）顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式）2.2.相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征
2、等）相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征等）3.3.客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发商困惑及目标等）商困惑及目标等）1.1.设备设备电脑电脑+相机相机+录音笔录音笔2.2.主要工具主要工具计数器计数器+笔记本笔记本+笔笔3.3.辅助工具辅助工具城市地图、城市地图、手绘区域交通干道图手绘区域交通干道图（出发前必做（出发前必做事项，保证项目成员独立完成手绘工作）事项，保证项目成员独立完成手绘工作）本报告是严格保密的。uu 2.2.2.2.城市规划城市规划城市规划城市规划研究研究研究研究工商市调工商市
3、调模块结构模块结构uu 3.3.3.3.城市商圈调城市商圈调城市商圈调城市商圈调查查查查u 1.1.宏观资料宏观资料宏观资料宏观资料uu 5.5.5.5.开发商、消费者、开发商、消费者、开发商、消费者、开发商、消费者、经营者、投资者经营者、投资者经营者、投资者经营者、投资者uu 4.4.4.4.竞争项目调查竞争项目调查竞争项目调查竞争项目调查uu 6.6.6.6.地块研究地块研究地块研究地块研究历史沿革政治人文经济人口产业房地产板块研究功能分区城市发展历程及方向人口分布状况土地供应状况重大交通和市政设施商业网点规划城市商圈结构划分商圈交通结构调查商业体量、业态调查商业租金状况调查代表商业调查竞
4、争项目分布状况竞争项目物业状况调查竞争项目经营状况调查竞争项目销售状况调查竞争项目营销情况调查开发商调查消费者调查经营者调查投资者调查附：访谈名录地块道路结构地块四至人流车流状况商业经营及租金状况辐射人口1 1 1 1，2 2 2 2部分主要以文献等二手资料为主，部分主要以文献等二手资料为主，部分主要以文献等二手资料为主，部分主要以文献等二手资料为主，36363636部分主要以实地调研的一手资料部分主要以实地调研的一手资料部分主要以实地调研的一手资料部分主要以实地调研的一手资料为主，为主，为主，为主，本模块以探讨本模块以探讨本模块以探讨本模块以探讨36363636部分的调研方法为主部分的调研方
5、法为主部分的调研方法为主部分的调研方法为主本报告是严格保密的。结合市调的流程，将结合市调的流程，将3636部分的实地调研的内容划部分的实地调研的内容划分为七大部分：分为七大部分：1城市结构扫描城市结构扫描城市结构扫描城市结构扫描2地块研究地块研究地块研究地块研究3相关测试（人流、车流、提袋率等）相关测试（人流、车流、提袋率等）相关测试（人流、车流、提袋率等）相关测试（人流、车流、提袋率等）4商业体量商业体量商业体量商业体量/业态业态业态业态/租金等调查租金等调查租金等调查租金等调查56在营在营在营在营/在售在售在售在售/待售项目调查待售项目调查待售项目调查待售项目调查7相关人士访谈相关人士访谈
6、相关人士访谈相关人士访谈问卷调查问卷调查问卷调查问卷调查本报告是严格保密的。以项目地块为原点进行城市扫描，建立项目区位以项目地块为原点进行城市扫描，建立项目区位坐标体系坐标体系1城市结构扫描城市结构扫描城市结构扫描城市结构扫描u 城市道路体系框架城市道路体系框架uu 城市商圈划分城市商圈划分uu 重大设施分布重大设施分布uu 项目与其他区域距离项目与其他区域距离uu 城市意向扫描城市意向扫描uu 重点项目坐标重点项目坐标【目的目的】建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待建项目的城市坐标【工具工具】汽车（开发商提供）、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本【人
7、员人员】城市房地产向导（开发商提供）、市调全体人员【方法方法】a.以项目为原点，按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共设施基础设施等的距离；b.拍照广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、城市广场等【成果成果】a.城市道路体系框架，b.城市级/区域级商圈划分，c.重大公共设施/基础实施分布，d.项目与主要商业区、重大设施等的距离，e.在营/在售/待建项目分布图本报告是严格保密的。地块勘查，把现场带回家地块勘查，把现场带回家2地块研究地块研究地块研究地块研究u 项目四至项目四至uu 地块自然和人文资源地块自然和人文资源uu 地块高差地块高差uu 拆迁拆迁/工程进展情况工程进展情况u
8、u 周边道路基本资料周边道路基本资料uu 临近商业租金状况临近商业租金状况【目的目的】建立对地块条件的全方位认识，明确地块与道路/城市的关系，项目面临的工程环境【工具工具】照相机、笔和笔记本、秒表、计数器【人员人员】市调全体人员【方法方法】a.选点拍照，b.访谈（经营者）【成果成果】a.地块资源分析，b.项目四至，c.地块周边道路商业价值分析图，d.地块周边道路分析图（见道路调查表）12345678项目四至选点拍照：项目四至选点拍照：点四至：点四至：1北北 东东南南西西uu 道路人流车流状况（方道路人流车流状况（方法见法见“测试测试”部分）部分）地块商业价值分布图：地块商业价值分布图：本报告是
9、严格保密的。问卷调查问卷调查问卷的基本结构问卷的基本结构3问卷调查问卷调查问卷调查问卷调查u 消费者问卷调查消费者问卷调查uu 投资者投资者/经营者问卷调查经营者问卷调查【问卷的基本结构问卷的基本结构】调查问卷（或调查表一般由五个部分组成：1.1.问卷标题问卷标题：问卷的题目，对问卷调查内容的概括2.2.问卷开头问卷开头：包括问候语、填表说明和问卷编号3.3.甄别部分甄别部分：甄别也称过滤，剔除不合适的调查对象，一般而言，不合适的调查对象有两种情况：一种是与调查项目有直接利益关系的人群，为了达到避嫌的目的应剔除此类人群；另一种是不符合调查要求的人群，如在年龄、性别或其他方面不满足要求的人群4.
10、4.问卷主体问卷主体：问卷的正文，包括问题和备选答案部分5.5.背景部分背景部分：被调查者基本的背景资料，如企业的名称、行业、职工人数等；又如个人的性别、年龄、职业、文化程度、婚姻状况、月收入等等问卷标题问卷标题问卷标题问卷标题问卷开头问卷开头问卷开头问卷开头甄别部分甄别部分甄别部分甄别部分问卷主体问卷主体问卷主体问卷主体背景部分背景部分背景部分背景部分一般一份问卷中的问题在一般一份问卷中的问题在一般一份问卷中的问题在一般一份问卷中的问题在20202020个左右，答卷时间在个左右，答卷时间在个左右，答卷时间在个左右，答卷时间在30303030分钟以内分钟以内分钟以内分钟以内为宜为宜为宜为宜本报
11、告是严格保密的。问卷调查问卷调查调查问卷式样、样本选取原则调查问卷式样、样本选取原则3问卷调查问卷调查问卷调查问卷调查u 消费者问卷调查消费者问卷调查uu 投资者投资者/经营者问卷调查经营者问卷调查【调查问卷式样调查问卷式样】小组访谈小组访谈采用“问卷、答案分离问卷、答案分离问卷、答案分离问卷、答案分离”的方式，即被调查者拿到以答题纸形式出现的填写答案部分，而问题部分由调查者持有；在调查的过程中，调查者以口述问题的方式进行问卷调查一对一调查一对一调查采用“深度访谈深度访谈深度访谈深度访谈”的方式，即以问卷为基础进行发散式访谈，保证问卷的填写人是访谈人，而为被访谈人【样本选取原则样本选取原则】街
12、头拦截样本选取原则街头拦截样本选取原则采用“定数法定数法定数法定数法”选取样本，即选择一个固定点，间隔相同人数（如5人）进行拦截，如果拦截不成功，继续转入下一个间隔单元拦截小组访谈样本选取原则小组访谈样本选取原则保证样本覆盖范围广度与深度，选取标准必须保证有：一次置业/投资和多次置业/投资、本区域和周边区域、投资和自营、不同职业来源（白领、公务员、银行电信系统、私营业主、教师等)等本报告是严格保密的。人流结构测试人流结构测试衡量区域繁荣度的衡量区域繁荣度的相关测试（人流、相关测试（人流、相关测试（人流、相关测试（人流、车流、提袋率等）车流、提袋率等）车流、提袋率等）车流、提袋率等）4u 人流量
13、测试人流量测试uu 车流测试车流测试uu 提袋率测试提袋率测试uu 客单价测试客单价测试uu 性别比测试性别比测试uu 捕捉率测试捕捉率测试【目的目的】通过人流量及人流结构的区域比较来确定各商圈的属性【工具工具】计数器、笔记本【人员人员】项目组人员（可有其它人员协助）【方法方法】a.选点计数 b.共测三次，以五分钟人流为一个计量单位，两次之间间隔1分钟【成果成果】a.地块价值分析图 b.人流分布图c.提袋率比较 d.性别比例 e.捕捉率uu 肯德基肯德基/麦当劳测试麦当劳测试【相关公式相关公式】提袋率 =提袋人数/总人流量性别比 =女性人数/总人流量捕捉率（测集中商业）=进入人流/途径人流量本
- 配套讲稿：
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- 特殊限制：
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