《黄山别墅市调报告》PPT课件.pptx

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1、Part 1 市场概况 Part 2 客户Part 3 产品Part 4营销Part 1 市场概况之休宁简介之休宁简介休宁县中国地级黄山市下辖的一个县，徽州六县之一，徽州文化发源地之一。位于安徽省最南端，与浙、赣两省交界。是中国第一状元县，自宋至清，休宁出了19名文武状元，居全国各县之首。境内有中国四大道教名山齐云山，还有曾获1915年巴拿马万国博览会金奖的万安罗盘。现有人口28万(含下属乡镇)黄山房住宅市场价格走势10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1110/1211/012000250030003500400045002

2、010/01-2011/01黄山市商品住宅均价走势成交均价单位：元成交量下滑，但普通住宅市场价格依旧坚挺，近几个月来市场均价两次突破4k大关，刚需较为旺盛黄山房地产供求平稳，受调控影响，普通住宅成交量大幅下挫，然而，别墅项目则出现新的发展契机楼市概况楼市概况徽州区徽州区徽州区徽州区歙县板块歙县板块歙县板块歙县板块黄山区黄山区黄山区黄山区太平湖板块太平湖板块太平湖板块太平湖板块黟县板块黟县板块黟县板块黟县板块屯溪休宁板块屯溪休宁板块屯溪休宁板块屯溪休宁板块别墅分布别墅分布别墅分布别墅分布四大板块四大板块四大板块四大板块休宁普通住宅市场：市场整体去化速度较快，品质较差，不知名项目去化一般，从绿地的

3、品牌效应上可见一斑。绿地上郡开发商:黄山绿地云峰置业有限公司占地面积:80900平方米建筑面积:144569均价：3200面积户型:多层主力119多、别墅200多开盘时间:二期2010年（16-19栋）；一期（1-15栋）2009年2月开盘价格:二期多层92m-131m，均价3200元/；一期顶层70平米房源，单价2588元/。表示已经售完的在售的三栋p09年2月开盘至今，整体去化速度达到35套/月,在当地处在较高的水平绿地上郡枫林丽景碧桂园桃花源纳尼亚小镇休宁县屯溪区徽州区本次市调项目分布图本次市调项目分布图本次市调项目分布图本次市调项目分布图项目分散，但普遍沿交通要道分布，通达性较强别墅市

4、场供求别墅市场供求整体供求平稳，在售项目平均去化率达到72%项目名称目名称开开盘时间推出推出套数套数售出售出套数套数产品品面面积目前目前单价价元元/绿地上郡11/0138约10联排别墅200左右4100桃花源08/0290约60套独栋，联排联排160-260联排6000独栋9000碧桂园三期10/05280280双拼，联排210-260联排6000独栋9000枫林丽景二期08/12120100联排2004000纳尼亚小镇10/058279联排式独栋300-5509500红色数据不太确切Part 2 客户3 3 3 3大来源本地省内其他外地地缘关系经济实力购买欲望由于距离近，文化相似度高，当地高

5、档别墅项目客户中本地客户的地缘关系性最强，省内其他地方客户次之，外地客户地缘关系最弱按笼统的经济实力划分，本地客源经济实力最弱，规模小，所占群体市场份额也相对较小，市场主力客户来自于长三角，珠三角和环渤海经济发达区中国的经济发达区由于市场规模庞大因而购买欲望最强，省内其他地方客户次之本地客户主要来自黄山市区，拥有较好的收入水平，但黄山市高端别墅市场所占份额最小本地客户本地客户来源特征：旅游业带动的相关产业私营者，个体经营户和本地政府公务员等，分布在市区以及其周边地段需求特征受经济水平发展限制，购买别墅通常总价较低，实用性强，希望周边有着良好的配套，正真意义上度假的比例所占较小省内其他地方客户所

6、占总的客户比重近年来有所增加，主要由于地缘性相近，加上中部经济发展水平加快，使得其购买力逐渐增强省内其他省内其他来源特征：主要来源于省内经济较为发达的市区，如合肥，马鞍山等，购买产品主要以中等的别墅项目为主，希望能够显示身份地位的别墅标签型客户所占比重较大需求特征：总价适中，对品质要求不如长三角地区苛刻，但希望项目有着较好的知名度，外部配套要求不高客户群体规模p外地客户购房所占黄山市场的比重最大，是别墅市场发展的主要动力，且随着经济发展，其规模依旧在不断扩大中外地客户外地客户来源特征：主要来源于经济较为发达的长三角，珠三角和环渤海地区，投资嗅觉敏锐，关注政策趋向，同时拥有非常强的购买力,地缘性

7、相近使得长三角地区客户群体规模最为壮大需求特征：以投资和度假休闲为主要目的，对舒适度和内部配套要求较高，关注品牌服务，一般为黄山市最为高端的产品客户群体规模p购买动机分析：黄山，四大名山以及国家级旅游景区，购房投资，度假型客户比重要远远大于普通住宅的自住型客户所占比例度假度假 or or 投资？投资？Part 3 产品有一首歌叫做山路十八弯，这里的地形决定了项目都在这十八弯的“山路中”距离市区较远周边配套较差项目规模较大内部配套不完善发展趋势：别墅带动文化产业，同时拉动别墅附加值良禽择木而栖，精英择墅而居良禽择木而栖，精英择墅而居不想当将军的士兵不是好士兵只靠自然资源为卖点的项目不是好项目黄山

8、别墅发展新趋势：u生态价值完全展示u附属功能设施逐渐完善u细节品质进一步提高u强调健康的生活方式u科技含量提高，智能化管理u产品线 不断创新丰富自然资源品质配套价值提升卖点的转变坐落于城郊，享有良好的自然环境资源依山：自然景观依托，做纯别墅项目依山：自然景观依托，做纯别墅项目桃花源：桃花源：点评：果然是“纯”别墅项目，除了别墅，其他娱乐等配套稀缺，不能满足高端的娱乐文化需求桃花源区位图桃花源缺乏规划，内部交通道路通达性差，因而沿着山那一面去化普遍较慢项目群山环绕，得天独厚的自然资源却因为交通的通达较差而大打折扣项目配套露天游泳池，目前依旧无人使用绿地上郡户型鉴赏绿地上郡户型鉴赏特点：私家花园，

9、独立车库主露台超宽弧形设计纳尼亚小镇：纳尼亚小镇：位置 ：连接徽州区与屯溪区的交通干道上与我案竞争相似度最大屯溪区基本属性：占地1160亩，由精装公寓，独栋式联排构成地形规矩，一条沿接触面较大的沿街面，交通整体通达性较好沿街面规划中的酒店和商业街（施工中）丰富的产品线，营造了多种不同的景观风味，配以优质，舒适，尊贵，美感合为一体的产品，颇受市场欢迎pppp娱乐会所娱乐会所娱乐会所娱乐会所pppp星级酒店星级酒店星级酒店星级酒店pppp商业街商业街商业街商业街各组团风格各异，紧密相连，沿街面丰富的娱乐配套，为高端人士打造丰富的活动，社交平台户型鉴赏建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积36136136

10、1361B B B B户型户型户型户型u二楼大阳台，楼下烧烤台u主次分明，临路双车道设计u功能细分，满足不同需求碧桂园碧桂园休宁县屯溪区碧桂园项目位于休宁至屯溪的交通要道上，交通便捷东：高速出口西：铁路站点南：S103国道北：汽车站项目环境优美，依山傍水，双河环绕，拥有1.8公里河岸线，自住、投资两相宜。区位优势：项目参数：占地566亩，容积率1.03，由双拼，联排和多层洋房构成度假购物休闲产品组合度假：别墅购物：大型购物中心休闲：五星级凤凰酒店 一层 二层 三层 四层点评：功能分明，一层会客和活动场所，二层以上则以休息和休闲为主南北通透，但整体进深较大，影响采光Part 4 营销抓住亮点，寻

11、找城市触媒报纸7%朋友介绍37%户外广告29%网络媒体16%电视广播11%黄山市主要信息黄山市主要信息传传播渠道播渠道作为旅游城市，强势自然资源，良好的城市形象是各高端品牌热销的强大保证，通过调研了解到目前客户获取信息方式项目项目客户客户传播媒介传播媒介市调之营销现象：外地城市没有设宣传点项目前期宣传投入成本大，后期较小客户媒介主要由户外媒体和朋友介绍构成品牌企业优势明显，全国布局，每个地方都是宣传点碧桂园：各个项目都有其他项目简介，凭借品牌和客户资源优势成为黄山一精品别墅项目。新华联：同样是项目全国联动，收获明显。世界上只有两个纳尼亚，一个在神话里，一个在黄山下纳尼亚：纳尼亚：户外广告：巨幅户外平面媒体，主要集中在交通要道口，定位来源于外地的观光游客绿地上郡和纳尼亚小镇的户外广告营销特点：借力纳尼亚小镇利用知名的文学产品以及电影纳尼亚传奇演绎而来，凸显项目本身特征，同时便于记忆，减少了不必要的累赘说明利好：文化意味丰富，提高了项目本身的传奇色彩，便于在人群中传播，提高知名度弊端：易使人产生误解，对项目品质要求较高，若达不到客户预期需求可能适得其反The end