中国建筑工业化基本特征、基本优势、装配式内装市场发展空间预测及建筑产业化发展的建议分析.docx

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1、中国建筑工业化基本特征、基本优势、装配式内装市场发展空间预测及建筑产业化发展的建议分析 一、建筑工业化的基本特征 新型建筑工业化，在国家层面来看已上升到影响社会经济发展的战略意义。经济效果分析表明，建筑工业化使得整个建筑行业内各企业分工更加明确也更具有专业化，是有望实现规模化的经济效益。 从产业自身来讲，建筑工业化是建筑行业转型和技术升级后的重要内容和手段。建筑工业化的概念起源于18世纪革命以后的欧洲，是随着机器大工业兴起以及城市发展与技术进步逐渐萌芽。所以它并非是一种新兴起的概念，也是经历了时间事件的考验。可以说，建筑工业化是建筑行业的一场变革，是一种新型建筑生产方式，满足建筑产业在整个生命

2、周期内经济效益的提升。 与早期建筑工业化不同，判断是否是新型建筑工业化需要基本满足建筑的部品化、工厂化和装配化这三个基本特征。部品化包含部品本身和其设计的标准化、通用化、系列化、多样化等等，是将建筑设计进行部品分解再设计的过程。工厂化就是将部件进行工厂化的制造与加工。装配化要将部品和部件通过现代化机械装配工具、严格的组织管理进行现场组装、连接。 装配化是建筑工业化的关键环节，但工业化建筑不单单是指装配式结构，单纯的PC体系制定，单纯的用预制指标来衡量工业化程度是有失偏颇的。不应忽略一体化的设计方式，从设计初期就具有装配式思维，参照装配式建筑的技术策划，以华通国际的常营3期住宅为例，社区内所有户

3、型采用厨卫标准化设计，两种类型的厨房与卫生间，节约了建设与装修成本，并采用基于SI住宅技术体系的装修，实现基于装配式建筑的土建装修一体化。建筑产业化包含工业化、信息化和低碳化 建筑业化是建筑产业化的基础，建筑工业化是指采用现代化机械设备、科学合理的技术手段，以集中的、先进的、大规模的工业生产方式代替过去分散的、落后的手工生产方式建造建筑物，实现减少劳动力使用、提高建筑质量、缩短建设周期的目标。建筑工业化包含了部品构件的标准化、生产过程集成化、部品部件生产过程的机械化，建筑部品构件生产的规模化几大特征。 1、内装工业化是建筑工业化组成部分 建筑工业化按照建筑的组成部分及技术路线来划分，可以分为两

4、部分，一部分是主体结构的工业化体系，目前主要有PC和钢结构两种路线。 另一部分是内部装修的工业化，主要有装配化和集成化两种路径，目前无论是装配化还是集成化都有企业尝试，结合国内外的发展情况及装配式和集成式各自的特征，考虑可拆改性、环保性，以及国内一直以来，内装和主体分离的施工模式，认为装配式（主要来自于日本的SI理念，也就是内装系统、管线系统和主体结构系统分离）内装可能更具备生命力。 2、装配式内装是行业解决当前困境的第二次突围 传统装修中的弊病众所周知，行业内对于如何解决传统装修中的问题做了许多努力和尝试，14年兴起的互联网家装就是企业期望通过装修行业的互联网化解决行业沉疴，时至今日，互联网

5、装修几乎已经证伪，通过商业模式改变行业的尝试几乎都已经宣告失败。 将装配式内装看做装饰行业解决行业困境的第二次突围，企图通过技术手段解决行业弊病，通过前面对内装工业化特点的分析，可以看出装配式内装在很大程度上是可以解决传统装修问题的，尤其是施工现场组织上，装配式装修最大限度减少了现场各类工种的使用，从而实现质量上，工期上的大幅改善。 3、装配式内装拥有三大技术体系 具体来看，完整的装配式的技术体系应该包含三部分：首先是内装部品体系，包括部品种类和内容；其次是内装部品的集成技术，包括施工工法和技术要点；另外，部品的模数协调和工业化生产也是要点之一。三个方面缺一不可，从设计、生产、安装、维护阶段，

6、明确各阶段涉及的部品内容、数量、尺寸要求、接口技术、工业化生产方式、安装方法以及性能认定和维修维护管理方法。协调各阶段参与单位的合作，减少湿作业量，实现工厂的大规模、系列化的生产，节约资源、减少能耗，从而形成装配式内装的完整产业链条。 二、装配式装修有优势分析 1、人工费持续上涨而劳动力人口拐点来临 按照国际通行准则，15-64岁人口可视作劳动力人口，根据统计局数据我国劳动力人口在总人口中的比例2010年迎来高点后持续走低，目前已经降至71%左右。与之相应的是建安工程中人工费持续走高，根据固定资产投资价格指数数据，自2008年以来，建安工程直接费中的人工费按年增长3%-13%不等。人工成本持续

7、上涨（亿元）劳动力人口拐点来临 2、装配式内装可显著减少人工成本 建筑工业化由于大量减少现场湿作业，可以降低现场施工人员数量，从而实现降低人工费的目的，按照行业通行测算，人工费在传统高层建筑中占比大约为15%-20%，而装配式建筑中占比仅10-15%，因此在人工费上可节约至少5个百分点的成本。装配式建筑人工成本较传统装修明显节省 对于装配式内装来说，人工成本的节约也非常显著。传统装修中，在直接费中，人工成本占比大约25%，材料费占比约75%，从实际装配式内装项目的总结来看，人工成本节约大约在7%左右。 当然直接费虽然较传统装修有所增加，但考虑间接费的节省和工期节约带来的融资成本减少，总的造价成

8、本并不会比传统装修更贵。装配式内装人工较传统装修节省情况 3、装配式内装首检缺陷率明显低于传统装修 装配式装修一个重要特点是解决传统装修手工现场作业带来的质量不稳定，装配式装修把人工操作的比例降到最低，用标准化构件、模数化位置、专业化操作来规避人工操作的随机偏差，从而提高品质标准。验收程序充分协调各方资源和力量，尽量把工作做到过程中，有条理有步骤验收，用过程精品来实现结果优秀。 对比装配式精装和传统装修的验收检验，首检缺陷检出率对比传统住宅精装修的2.8%，缺陷检出率降至1.4%，环比下降50%，证明装配式因做好事前和事中控制，把事后补救损失减少到预期范围。允许偏差的中位数相对标准差从0.77

9、缩小到0.45，品质档次从0.9西格玛提升到1.4西格玛，可视为质量提升。装配式装修质量较传统装修稳定可靠 4、装配式内装较传统装修缩短建设周期50%以上 由于装配式内装大量工作在工厂完成，现场作业时间较传统装饰可节约50-70%，总工期节约15%-20%。以北京某保障房小区为例，按传统方式装修，计划工期50天，而用装配式内装，实际总工期约44天（含工厂加工）总工期节约12%；装配式装修较传统装修明显工期 而对于某些环节的施工周期而言，装配式更具有明显优势，以内隔墙为例，如果采用传统轻质水泥隔墙板施工，整个工期约10天，如果采用装配式轻质涂装板隔墙，工期仅2天。 装配式内装在节能环保方面优势极

10、为突出 由于现场电动机械使用减少，湿作业工法改为干作业，且占用土地时间缩短，装配式内装单位面价的能耗、噪声和周转用地面积较传统装修均明显下降。装配式内装在节能环保方面优势突出 三、2018年成为装配式内装情况分析 1、政策鼓励大力发展装配式建筑 2016年，国家出台关于大力发展装配式建筑的指导意见，明确提出要以京津冀、长三角、珠三角三大城市群为重点推进地区，常住人口超过300万的其他城市为积极推进地区，其余城市为鼓励推进地区，因地制宜发展装配式混凝土结构、钢结构和现代木结构等装配式建筑。力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。 此后各个地方政府陆续出台了鼓励发展当地

11、装配式建筑的政策，对未来装配式建筑占新建建筑的比例提出了具体目标，装配式建筑迎来较好发展机遇。各地政府装配式建筑目标 装配化率要超过50%且需是全装修房才能算作装配式建筑 根据国家发布的装配式建筑评价标准GB/T51129-2017，装配式建筑必须为全装修房，且装配化率需要超过50%才能算作装配式建筑。装配式建筑需同时满足下列条件 而根据装配式建筑的评分表，主体结构占比50%，墙体占比20%，装修和管线占比30%，主体结构装配化率即便达到80%，也只能拿到50分，而以我国目前装配式建筑的发展现状，主体结构普遍的装配化率普遍未超过50%，实际上，由于主体结构的安全要求高，而PC在节点上存在一定隐

12、患，整体性低于现浇，业内甚至发出让PC建筑去死吧的呼声，如果想要认证为装配式建筑，单靠主体结构显然不现实。 根据各个地方政府出台的鼓励装配式建筑的政策，如果能够认定为装配式建筑，则可以获得地上建筑面积3%左右的容积率奖励，部分政府规定如果能够达到A级装配式建筑，则可获得4%的建筑面积奖励。 采用装配式内装可以在内装环节拿到40分 而通过装配式装修，则可大幅提升得分率，目前如果采用全套装配式内装技术的产品可以在内装环节拿到40分，且没有安全方面的隐患，考虑主体结构至少20分，采用装配式装修后基本可达到认证为A级装配式建筑的要求。装配式建筑评分等级表 四、装配式内装市场发展空间预测 1、装配式内装

13、需求巨大而供给壁垒较高，目前渗透率还处于起步阶段 从需求端来看，租赁住房，长租公寓等高匹配度物业正在兴起带来广阔空间。 未来一线城市租赁住房将占住房供应的20%以上 2015年1月，国家出台了关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，明确提出积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。 此后，国家和地方出台了多个政策，鼓励租赁住房的发展，统计了一线城市和主要省会城市的定量目标，未来一、二线城市的租赁住房比例将大比例提升，再结合人才住房和保

14、障性住房等政府供应项目，租赁住房+保障性住房在未来部分一、二线城市的住房供应中的占比可能将超过40%。以深圳为例，未来深圳市租赁房+保障房+人才房供应将占到住房供应的60%，商品房只占40%。一线和省会城市未来将大量供应租赁住房 结合前面装配式建筑的政策，大多数地方政府要求由政府提供的住房需按照一定比例采用装配式建筑，因此未来几年装配式建筑的需求量会有明显上升。新房市场装配式内装的潜在需求将在百万套级别 粗略估算，2018年开始，仅一线城市和省会城市每年新增租赁住房套数可能将超过40万套，而每年保障房的新增供应大约在500-600万套左右，由于装配式内装工期短、易拆改、环保无醛即装即住，这些都

15、是天然装配式内装的需求市场。 2、存量改造市场也有巨大需求 自2017年下半年开始，北上广深等一线城市的二手住房成交规模超过新房，真正的“存量房时代”已然到来，这意味着未来二手房装修的需求将会越来越大。中国存量住宅装修总套数 二次装修的难度较毛坯房装修更大，它要将大面积地板、墙面、吊顶拨开，对原有装饰进行清理，再重新设计施工，这一过程要消耗巨大的时间成本，同时也会产出相当多的建筑垃圾，甚至会对房屋结构层造成严重伤害。 而装配式内装由于采用了SI体系，内装系统与主体结构分离，可以最大限度的减少对原有内装的拆除，从而实现节省工期，降低成本，减少对房屋结构的损害。 从供给端来看，国内装配式内装目前还

16、处于起步阶段 装配式装修目前在室内装饰行业的渗透率还极低，事实上主要不是需求的问题，而在于供给，据了解，目前国内能够实现整套装配式内装技术，并已经拥有工程项目落地的企业非常少。装配式内装是一整套体系包括部品部件，工法和生产等，涉及设计、生产、运输、安装等多个环节，需要较高的资金投入、技术研发，同时也需要大量的工程实践，目前来看，市场上真正能够实现100%装配式施工并有产品交付的企业屈指可数，据不完全了解，一级市场仅和能和品宅两家，二级市场仅亚厦一家；对于装配式内装来说，目前还处于行业发展的起步阶段。和能和品宅已经交付的工程数量 五、我国的建筑产业化发展的建议 目前，我国建筑产业化所需的市场化基

17、础已基本具备，从技术工人的短缺、自然资源的节约、可持续发展的理念等方面，走产业化发展是我国今后建造的必由之路。但以现在的发展状态，由于各方面的原因，还存在一些问题，如果这些问题不及时解决，将影响今后建筑产业化的可持续发展。 1、建立通用体系 纵观国外产业化发展的道路，经过了建筑工业化的基础建设后，大多数形成了以通用化为主的产业化建设模式，其建筑构件、建筑部品之间可互换通用、可进行多样化组合，形成可持续的产业化发展之路。 目前我国的产业化发展以地方、企业为核心，以企业的构件种类为建造主体，推行的多为专用体系，没有从标准层面上形成全国的通用体系。如果建筑构件和部品之间不能互换和替代，那么在这些构件

18、和部品在损坏之后将很难更换，缺乏有效的整个社会化的协作。 因此现在很重要的工作应该建立在标准层面的通用体系，包括主要的构件和部品的目录、型号和尺寸，以标准形式加以规范，使企业在生产加工时有据可依，其产品也能在大多数工业化建造工程中通用。 2、完善集成技术 我国八十年代的工业化没有持续发展，一部分原因在于很多构造节点的处理上不够成熟，出现大量漏水、裂缝等问题。而目前建造的工业化工程的构件主要是预制楼板和预制剪力墙，构件之间连接点的质量隐患并没有解决，缺乏技术的创新，而且现场的敲凿操作较多，很多预制的钢筋被截断，存在较大的安全隐患。另一方面，工业化技术配套不完善，未形成集成技术体系。现阶段的技术发

19、展也主要是以单项技术、单个企业技术的推广应用为主，技术上和组织上缺乏有效的集成和整合，难以发挥技术应用的综合效益。 因此应该在解决连接技术难点的基础上，大力推进成套的技术体系，把单个的技术集成化，形成体系，才能产生整体的效益。 3、贯穿可持续发展理念 虽然目前我国的工业化建造还处于探索阶段，存在诸多问题，但面对技术工人的短缺和自然资源的匮乏，走产业化的道路将是必由之路。因此开始建造时，就要把可持续发展的理念贯穿到整个建造中去。如在建造之初就应该考虑到以后的维修、维护、替换等各个环节，做到构件、部品的可替换性。同时也要考虑到建筑功能的变化，使用人员和功能的改变对建造的影响，使建筑真正意义上做到可持续发展。 总之，建筑产业化是以建筑产业现代化为目标，通过建筑工业化生产建造方式，实现工业化部品的工厂化生产，现场进行装配的建造方式，是从传统的生产方式到工业化生产的根本转变。国际上产业化发展的经验表明，形成建筑工业化通用体系与集成技术是建筑产业化发展的关键所在，因此我国在摸索阶段研发与建立工业化领域的通用体系，形成集成技术是推进建筑产业现代化的重要内容，才能为产业化的可持续发展打下坚实的基础。