从供给侧改善房地产调控_二线城市房地产去库存_贾荣先.docx

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1、从供给侧改善房地产调控 二线城市房地产去库存 贾荣先 (安徽财经大学经济学院安徽蚌埠 233030) 摘要 :“ 促需求 ” 、 “ 去库存 ” 是 2016年全国房地产改革的总基调化解房地产库存，促进房地产业持续发展是解决结构调整 问题的关节点，二三线城市成为去库存的重点区域各城市地方政府纷纷出台楼市政策，采用多种形式 “ 去库存 ” ：本文结合合 肥、南京、苏州等城市出台的政策对供给侧改革房地产去库存这一问题进行研究，提出了扩大政府购买、降低房价、建立公开透 明的信息披露系统等建议 关键 词：房地产；去库存 ;信息不对称 ;控制房价 _、引言 2016年， “ 去产能、去库存、去杠杆、降成

2、本、补短板 ” 五大 结构调整任务和改革中，房地产去库存化成为了问题的关 键。国家房地产市场需要去库存 J旦这并不是由于供过于求 导致过剰的。房地产市场销售面积一直大于竣工面积，这样 看来整体状况仍是供不应求。本文在分析房地产去库存化， 主要结合合肥、南京、苏州等城市出台的政策对供给侧改革房 地产去库存这一问题进行研究并提出一些建议。 二、 房地产市场的现状 (一 ) 房地产投资现状 目前，房地产投资总体仍处于不断增长的态势，但增速有 所回落。房地产投资资金主要来源是民间资本，还有一部分 是国际资本。房地产投资的对象逐渐由商业营业房转向住 宅。房地产行业的国际资本在三四年前就开始撤离了，外资

3、占投资比例逐年下降。由于去库存政策的出台，国家会出台 更多优惠政策鼓励市民购房，一定会对房地产行业的投资产 生影响。 (二 ) 房地产开发现状 房地产开发呈现出的特点 一是新开工面积和竣工面积 同比负增长，房地产供应力度下降，房地产企业对市场前景不 乐观。随着国内房地产政策的变化，幵发商缺乏活力，放缓施 工进度，延长竣工时间，导致竣工面积增长变缓。二是拆迁规 模和方式受限制，土地形势严峻。随着越来越堵的关于拆迁 的负面新闻，国家加大对此的监管力度，相继出台了若干文件 用于规范拆迀规模和方式。土地形势严峻，获取土地变得更 难，土地的成本也相应升高了。 (三 ) 房地产销售现状 从房地产市场的销售

4、情况看 5销售量呈现出一定的波 动。房地产销售价格和销售量变化不同，虽然调控力度大，但 近年来依然居高不下。从全国来看，房价依然很高。从房地 产市场的需求来看，刚性需求依然很强，投资购房热度不减。 6月 18日，根据国家统计局公布的 5月份 70个大中城市 的房价数据显示， 5月，涨势最猛的城 市依次是 .厦门、合肥、南 京。以下分别列了 5月份和去年的全国新建商品住宅价格涨 幅十强。 相比一线城市的环比和同比増长，二线城市的增长更为 明显。尤其是二线城市四小龙 (合肥、南京、苏州、厦门 ） 中的 厦门、南京和合肥 (国家统计局未将苏州列入统计范围 ） ， 5月 份同比涨幅已经超过北京。 三、

5、 房地产市场存在的主要问题 中国的房地产市场目前存在主要的问题 .信息不透明、库 存过大、房价过局。中国现阶段的房地广是十分混乱的 ， 最大 5月份全国新建商品住宅价格涨幅十强 排序 城市 环比涨幅 1 厦门 5.5% 2 合肥 5.1% 3 南京 4.1% 4 惠州 3.2% 5 广州 2.7% 6 天津 2.5% 6 杭州 2.5% 8 北京 2.4% 9 上海 2.3% 9 武汉 2.3% 过去一年全国新建商品住宅价格涨幅十强 排序 城市 同比涨幅 1 深圳 54.0% 2 上海 33.8% 3 厦门 28.3% 4 南京 27.1 % 5 合肥 23.3% 6 北京 21.4% 7 广

6、州 19.0% 8 杭州 17.0% 的乱象是彳目息的不对称， i目息的缺失和不对称造成 j中国房 地产市场的各种混乱。在今天市场已经基本解决住房问题的 情况下，调控政策既无法抑制住房短缺情况下迅速上涨的房 价，也无法解决住房过剩情况下庞大的库存。在房地产业，很 多开发商缺乏活力，开发速度很慢，坐等土地升值，导致房价 居高不下而房地产市场相对过剩。中国房地产面临的问题绝 非去库存这么简单，库存问题背后是整个房地产制度系统的 缺失。 () 信息不对称 政府垄断土地供应，开发商垄断房价信息，房地产市场信 息很不透明。首先，城市规划的信息不对称。城市的规划方 案，一般民众无从得知，就连事后情权都没有

7、。其次，政府 供 地的信息不对称。许多地方政府在土地竞拍过程中存在黑 幕 5徒弟的竞拍过程很多时候都只是走一个形式 5而并非真正 公开透明的招拍挂制度。再者，开发商的信息垄断。幵发商 在获得某一区域的幵发权后，就成为了这一地区的信息垄断 者 5利用信息的不对称，进彳 T炒作以提局房价。最后，房价指 标混乱。中国房地产市场缺少权威的房价统计指标，许多机 构公布的数据缺乏可信度，甚至为了商业目的操作信息指标。 (二 ) 库存过大 在过去的十多年中 5房地产市场失衡，地方政府、开发商、 投机者的需求，共同拉动了房地产的迅速发展，导致了房地产 开发规模的急剧增加。同时，地方政府在土地财政和 GDP快速

8、 增长的诱惑下，无休止地拍卖土地，。房价的不断上涨进一步 强化了政府拍卖土地的行为，同时吸引了大量投资者的疯狂 投资，导致房地产库存过大。 (三 ) 房价过高 在中国房地产运行中 ，一 个让人想不通的问题 .既然房地 产库存问题那么严重，为什么房价始终降不下来 9经济学中 的供求定律，为什么到房地产上就失灵了呢 9 90年代末，人们 认为房价的暴涨是因为投机客，尤其是以温州炒房团为代表， 拿着大把现金，进入一座城市， 投入房地产，房价坐地而起。 20世纪初，人们认为房价的控制者是开发商，开发商在这个过 程中获得了巨额的利润。现在，人们发现，房地产背后最大的 操盘手可能是政府本身。在一套房子的价

9、格构成中，土地价 格和各项税费占到了 65%左右的比例，而在全国绝大多数的县 级财政收入中，土地出让金的收入约占到了 45%的权重。众所 周知，房地产企业拿地价格太高。地方政府受土地财政带来 的巨大利益的诱惑，不愿意降低房价，怕降低房价后表明当地 土地前景不行，可能刹不住车。房价即使在库存严重的情况 下仍然居高不下。 四、房地产去库 存措施 中央经济工作会议提出的措施主要有 .靠农民工市民化， 靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房，靠建设公租房 制度，靠发展住房租赁市场，靠降房价，靠取消限购。对于前 两条政策来说定位对象十分精准，但在房价过高的环境下，会 出现实际有效需求即购买力不足的困境，

10、还会出现购房与就 业、户籍、公共服务之间的矛盾。靠降房价来去库存，在中国 目前的房地产市场环境下很难实施，中国目前房地产库存很 严重，但价格仍然处于高位。房地产交易的限购措施在一线 城市可能短期不会取消，还可能适当加强。如杲限购马上取 消，房价将会继 续疯涨，会对去库存产生消极影响。 () 建立信息披露制度 其实，各国房地产市场都存在信息的不对称和垄断问 题。相关部门一直三令五申要建立信息披露制度，但迄今为 止，连一个权威的房价指标都没有。首先，根据不同地区建立 不同的房价统计指标。其次，根据不同地区建立不同的环比 指标。第三 ， 建立中国的房价指数。最后，对科研机构公开一 些关键的基础数据，

11、鼓励科研机构监督国家统计局数据的真 实性。真正公开透明的信息披露制度，可以让房地产市场更 成熟。 (二 )新型城镇化 新型城镇化，是房地产去库存的基本政策导向，希望农民 工即新市民消化住房库存，这一条政策的定位对象是精准 的。全国目前外出的想定居城市的农民工人数达到 1.68亿 人，理论上只要这些年轻的农民工中的 1/8左右的人能定居在 大城市，那么消化掉近 7亿平方米的房产，房地产库存不是大 问题。但是，要想农民工成为城镇化的新市民，还有以下三个 问题 第一，城市房价居高不下，农民工的购买力不足；第二， 农民工的购房地主要在小城市买房，而这些城市又没有足够 的就业机会和配套的公共服务，不能满

12、足新一代农民工对于 教育、文化等方面的需求。农民工需要房子 5但是农民更需要 的是在自己工作的地方享受基本的市民待遇。在提升公共服 务的同时，抑制房价过快上涨是减少房地产库存的措施之一。 (三 )地方的房产政策及建议 抑制房价过快增长的对策，本文结合各地出台政策进行 分析。房价上涨过快会刺激资源投入房产市场，从而导致房 地产库存继续增加。因此，抑制房价过快上涨，是预防库存非 正常增长的主要措施之一。中国房地产运行中，既然房地产 库存问题严重，房价为何一直降不下来 7房产是耐用品同时 具有投资品功能，买涨不买跌是经济人的常态。所以，房地产 商采用的营销策略是让消费者产生房价上涨的预期，以此 在

13、更短的时间卖完房子。然而，在房地产去库存的过程中，房价 过高并不利于处理严重的库存。接下来下文主要以合肥、南 京、苏州等城市为例分析几种地方去库存的政策。 1. 合肥 :地王新政、房贷新政 对于控制房价涨幅的政策，最近合肥在这方面准备出台 新政策，合肥的这些政策可能更有效，合肥明确表示不会限 购，合爿 E从土地竞拍、房贷方面出台新政策，如 .地王新政、房 贷新政。 合肥拟推地王新政 .宅地竞拍保证金不低于参考总价的 50%;总价 20亿元以下宅地，须 1个月内一次性付清 ;总价 20亿 元以上的，缴纳时间不超过 6个月；在合肥 市各区县 (除县级巢 湖市和庐江县外 )拍出 “ 地王 ” （ 即

14、楼面地价超过当地历史最高 成交单价）的，幵发企业必须在土地出让合同签订 1个月内一 次性付 言出让金。 地块性质 地价付款期限 20亿以下 1个月内全款付清 20亿以上 半年内全款付清 阜价地王 1个月内全款付清 房贷新政策 商品房最低首付比为 25%，二套房的首付比 例提高至 40%;如果名下有房有贷款，则二套房的首付比例为 50%;三套房的首付比例提高至 60%，且停止提供公积金贷款。 性质 首付比例 首套房 25% 二套房 有房无贷 40% 有房有贷 50% 三套房 60% 据 6月 18日国家统计局公布的数据，合肥 5月份新建商品 住宅环比涨幅为 5.1%，排名全国第二，仅次于厦门；同

15、比涨幅 为 23.3%，位列全国第五，排在深圳、上海、厦门、南京之后。 近三个月合肥新建商品住宅价格涨职 月份 环比涨幅 同比涨幅 5月 5.1 % 全国第二 23.3% 全国第五 4月 5.8% 全国第一 17.6% 全国第六 3月 4.6% 全国第二 11.2% 全国第八 *数据来源：囯家统计局 房贷政策变化，对抑制房价涨幅过快，通常有显著作用。 比如上海和深圳，在 3月 25日提高了二套房首付成数之后，虽 然实际房价可能还在涨 5但涨幅已经明显下降。合肥出台政 策调控的目的绝不是仅仅为了降温，而是在经历前五个月的 暴涨之后，为 /防止房地产市场在大涨之后掉头向下的危险。 蚌埠市新兴产业的

16、发展研究 赵倩 (安徽科技学院安徽凤阳 233100) 摘要 :新兴产业作为新的时代背景下新技术和新需求的产物，在发展过程中面临着来自市场、投资等方面的风险。作为一 种新兴事物，其承受风险的能力明显低于其他传统产业因此，对于新兴产业的发展研究能够及时发现其中的问题，并及时采 取有力措施，提升新兴产业的竞争力本文以蚌埠市为例，对该市的新兴产业发展现状进行研究，指出了其中存在的问题，并结 合蚌埠市的实际情况，提出了相应的解决措施，以期切实提升该市新兴产业的竞争力，浞进新兴产业的长远发展 关键词：蚌 埠市；新兴产业；现状；建议 基金项 目：蚌埠市社会科学规划项目课题蚌埠市新兴 产业的发展研究 (编号

17、： BB15C01S) 1.新兴产业的概念及特点 1.1新兴产业的概念 国内外专家分别从不同的角度对新兴产业做出了解释。 国外学者认为新兴产业是新兴起的产业或者由传统产业升级 而成的产业，其出现与发展源于科技创新、相对成本变化以及 新的市场需求等 ;而国内学者普遍认为新兴产业属于一种技 术层次处于萌芽阶段并且与经济发展趋势相符，具有极大发 展潜力，能够迅速引入技术与组织方面的创新，并且其地位与 影响力有不断上升的趋势。 1.2新兴产业的特征 通过对国内外学者的研究成果进行总结，可以把新兴产业 的特点概括为以下四方面 .成长性、盈利性、创新性及需求性。 所谓成长性是指新兴产业具有极大的发展空间，

18、并且内 生性与带动性特征明显，具体表现为 .新兴产业能够快速转化 为科学技术，在一定程度上带动了经济社会的发展 ;新兴产业 的带动作用可以为其产业链上各行业注入新的发展动力，甚 至对新的产业革命起了推动作用。由此可以看出，成长性和 科技创新以及产业结构密不可分，甚至科技创新及产业结构 能够直接影响成长性。盈利性指的是新兴产业的发展具备非 常好的前景，能够在发展过程中获得可观的经济效益，尽管有 的企业从目前状态看需要的人力、物力及技术投资巨大，但从 其良好的发展势头可以看出后期利润非常丰厚。需求性是从 2. 南京与苏州：地王熔断机制、房价涨幅红线 在 “ 二线城市四小龙 ” 中 /南京和苏州，房

19、价涨幅比合肥更 猛。但相比之下，南京和苏州的 “ 地王熔断机制 ” 和 “ 房价涨幅 红线 ” 等调控政策，不过是掩耳盗铃而已，恐怕主要是为了应 付舆论压力。所以，南京和苏州的房价涨幅一时半会恐怕还 停不下。如果一定要调控，合肥的调控政策 5不是赤裸裸地方 行政干预，明确了不出限购政策，比如对于首套房仍然采用 25%的较低首付比例。从抑制房价涨幅过猛的作用上来看，合 肥的这个政策可能相比于南京、苏州更有效。 南京和苏州的房价涨幅红线 涨幅红线 南京 苏州 不同价位的年涨幅 所有楼盘的期限涨幅 不宜超 12% 2万元 /m:以下楼盘 12个月内 不宜超 10% 2-3万元 /nf楼盘 不宜超 8

20、% 3万元 /m:以上楼盘 不宜超 6% 6个月内 0% (不准涨） 3个月内 苏州政策于 3月 1S日推出，南京政策于 4月 25日推出 熔断机制存在许多弊端。比如，在土地行情火爆的现实 情势下，如果商家不想让竞争对手拿到地，直接报到最高价， 触发熔断机制导致土地流拍。关键在于，土地流拍，将影响商 品房的后续供应，导致供求关系更紧张。取消不合理的熔断 机制，让粗暴的调控退出，才能有正常的土拍秩序 3. 对囯土部的建 义 第一，改拍卖为挂牌方式，拍卖竞争竞买者容易冲动，而 挂牌式相对理性；第二，搞大量的土地供应，避免挤牙膏式推 地模式，竞争没那么激烈，减少低价疯狂的概率 ;第三，在土地 出让条

21、件中，事先规定建筑限高、限低和建筑密度等指标，规 定精装修交付比例和小户型比例；第四，提高土地出让金支付 的事件门槛，比如合肥的政策就是拍出 “ 地王 ” 时，地产商须在 土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。总之，出台 的调控政策应该侧重于提高地产商的规则代价，而不是给购 房者设置障碍。另外，在维持房价稳定的方面可以借鉴重庆 市试行的地票制改革，将闲置的各类农村集体建设用地进行 复垦，变成符合在中农作物要求的更低，然后腾出建筑用地指 标，由国土部发给等量面积建设用地指标凭证。这样一来，土 地数量增加且成本较低，有利于维持房价的稳定。 小结 从供给侧着力房地产去库存，并不是减少供给化解房地

22、 产库存，而应提高开发商提 供住房的质量和效率。当房地产 已经告别短缺的情况下，房地产和房地产政策都应该回归社 会和民生的本质，而不应该作为经济发展的工具。政策必须 选择在控制泡沫和去库存之间去的权衡，既要通过相关政策 加快三四线城市的去库存周期，也要防止出现房价大涨的情 况。建议二四线城市取消限购政策，一二线城市将限购政策 放宽，促进人们消费以缓解库存压力。 参考文献： 1 杨红旭 .供给侧改革与房地产去库存 N .中囯证券报 , 2015. P纪睿坤 .供给侧改革启幕房地产的六个改革方向 N. 世纪经济报道 ,2015,007版 p易娱什 .经济新常态下我囯房地产去库存研究 J.2016.