REITs 行业发展现状分析.docx

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1、REITs 行业发展现状分析一、全球 REITs 行业现状REITs 于 1960 年起源于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展。根据数 据，当前，全球 REITs 市值规模在 2 万亿美元左右。2018-2020 年全球 REITs 市值变化资料来源：公开资料整理截止到 2021 年 6 月 30 日，北美 REITs 规模为 15643 亿美元，其次是亚太地区的发达市场，规模为 3797 亿美元，欧洲发达市场 REITs 规模为 2240 亿美元，中国 REITs 规模为93 亿美元。目前海外基础设施

2、 REIT 投资领域较为广泛，除了传统的公路、铁路以外，还有无线通信、能源基建等领域。海外基础设施 REITs 投资领域资料来源：公开资料整理二、中国 REITs 行业现状中国进入全面小康以后，居民收入不断提升，中国资产管理市场规模也持续扩容，从2014 年 19.86 万亿元增长到 2020 年 58.99 万亿元。REITs 的推出，通过市场化的方式为基础设施进行定价，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供了更多样化的投资工具和 产品。不动产作为大类资产中极为重要的一类资产，中国普通投资者也可通过参与资产管理 市场对不动产进行直接投资。2014-2020 年中国资产管理市场规模资料来源

3、：公开资料整理从中国 REITs 各类基础资产成交量占比来看，截止到 2021 年 7 月 30 日，园区基础设施占比最高，为 54%；其次是仓储物流，占比 16%；此外，生态环保和交通基础设施，分别占比 11%和 10%。2021 年 7 月底中国 REITs 各类基础资产成交量占比资料来源：公开资料整理当前，我国 REITs 正处于基础设施公募 REITs 的试点阶段。2021 年 6 月 21 日，上海证券交易所和深圳证券交易所分别上市了 5 只和 4 只基础设施公募 REITs 产品，是我国首批基础设施公募 REITs。我国首批基础设施公募 REITs 产品资料来源：公开资料整理三、R

4、EITs 行业相关政策根据证监会指引规定，试点基础设施公募 REITs 采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券（ABS）”的产品结构形式，基金在交易所公开募集发行上市，公募基金的主要资产投资于基础设施，其中 80%以上资金持有资产支持专项计划全部份额。也就是说，项目公司完全拥有基础设施资产，资产支持专项计划持有项目公司所有股权。公募基金通过公开 市场发行募集，并通过特殊目的载体（SPV）穿透取得基础设施项目特许经营权或全部所有 权，SPV 再以计划为基础发行 ABS。REITs 相关政策文件整理资料来源：公开资料整理四、基础设施投资者从首批项目投资者参与情况来看，机构投资者占据主导地位，理财子公司、公募、私募、 保险、券商自营以及券商资管等都参与其中。据金融监管研究院数据，目前公众投资者占比仅为 6.63%，原始权益人占比 40%，战略配售和网下配售合计占比达 53%。首批 9 个项目合计募集资金 314.03 亿元，均采取“战略配售+网下发行+网上公众发行”相结合的发售方式。中国基础设施 REITs 投资者结构