从供给侧中去库存在统计分析中寻消减_郭秦川.docx

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1、 当前，面对如何更好化解房地产 去库存，专家学者、行业人士以及诸 多媒体等引用了大量的统计数据予以 解读分析、探索去库存路径，围绕去 库存发表了诸多的见解和建议，特别 是专栏媒体的追踪评论与呼吁，但从 现实看，去库存结果并不乐观，去库 存的行为和方法依然在路上，有待观 其后效。 在 “ 去产能、去库存、去杠杆、 降成本、补短板 ” 五大任务中，房地 产去库存化处在关节点上，受到中央 的高度重视，这其中既关系到经济社 会发展，又关系到民生发展。回顾我 国近些年来房地产发展历程，影响其 快速发展的主要因素如下。 一是我国经济社会快速发展的需 要。随着改革开放的不断深入，经济 社会发展进入新的历史阶

2、段，经济发 展和社会建设需要协调推进。在国家 政策引导、地方建设需要、民生改善 要求等多种因素综合作用下，房地产 市场发展环境逐步宽松，发展空间逐 步拓展，在此背景下国民经济发展主 导地位与社会发展需求的行为，推进 房地产实现了快速发展。 二是生产的迅猛增长。在 “ 九五 ” 时期末到 “ 十一五 ” 时期，我国企业 生产的迅速增长是投资猛增的关键因 素。这一因素来源于区域和地方政府 发展规划、发展思路以及招商引资、 项目带动、园区建设 等大力发展区域 经济和地方经济的决心和信心；同时 也在考核制度和政绩观的引导下，企 业生产实现了快速增长，为房地产市 场建设、销售等提供了广阔空间。 三是强劲

3、的利润吸引和利益分配 驱动。规划、土地、城建、税收、财政、 福利、收入以及银行、证券等被巨大 的财富吸引所驱动，以及房地产公司 内外资本的高回报率的助推，加速了 房地产建设步伐。 在多年快速发展后，房地产市场 先后历经起步、繁荣的同时，也积累 和凸显了一些区域性、行业性、地方 性的问题，主要有： 一是楼市库存走高，风险加大。 楼市的过快发展受经济增长和 社会发展 的制约，超出了经济社会发展正常需求 和预期，库存的走高，推动资本链风险 加大，其所引发的库存压力以及带来的 上中下游产业链的冲击不可低估，并对 经济社会健康发展造成影响。 二是政策刺激效应下降。随着经 济发展结构性调整，经济发展对人口

4、 吸引能力相对下降，面对库存过高的 房地产市场，需求明显不足，依靠政 策层面的支持和推进去库存较为有限。 三是利润空间缩小。开发商利润 空间压缩，使房地产持续开发能力受 到制约。受价格与成本要素限制，资 金回笼缓慢，风险加大。 当前，随着房地产发展步伐的放 缓，房地产 供需结构性矛盾显得空前 突出。从供给方面观察，一是房地产 开发投资额大幅下滑，商品房销售额 缩减；二是房屋新开工面积、当年批 准预售面积下降，新建商品房、二手 房销售持续下滑；三是新建商品住房 价格回暖缓慢，信贷支持房地产开发 项目贷款、土地储备贷款调整有限； 四是保障性住房位置以及周边配套设 施欠缺；五是房地产区域化和地方化

5、特征明显；六是商品住房结构性和多 元性突出；七是近年来大规模实施保 障性住房建设以及房屋租赁市场发展， 在满足中低收入群体的同时，使房地 产有效需求明显下降。从需求方面观 察，一是个人购房的意愿和冲动明显 下降，特别是流动人口住房需求下滑， 但刚需性住房例外；二是差异化住房 信贷增速放缓；三是公积金贷款推动 个人住房需求的信贷手段以及贷款首 付新政落实配合力度相对有限；四是 农民工住房保障政策失灵；五是多轮 调控政策逐步打消了把购买商品房作 为投资途径的群体的购买意愿。 面对当前房地产去库存现状，统 计部门就是要立足统计职责，发挥统 计职能，提升和彰显统计能力与水平， 主动作为、积极担当，为各

6、级党委政 府宏观调控建言献策，为经济社会发 展出谋 划策，让中央 “ 居者有其屋 ” 的决心，化成一个个实际行动，真正 惠及千家万户。 首先，强化顶层设计，细化范围 和指标。在现有的 “ 房地产开发统计 报表制度 ”“ 房地产价格统计报表制 度 ” “ 保障性安居工程统计报表制度 ” 的基础上，细化分类，以一套表为统 计元，突出 “ 先进库、后有数 ” 的原 则，加快推进资质以下房地产开发企 业或产业活动单位的统计工作。庞大 的资质以下未入库单位既是产业活动 单位的终端，更是房地产开发建设和 销售的关键和重要环节，他们承接和 承载着房地产具体流程、工序、质量、 时效、效率、效益、资本流 转、利

7、润 等，消除一套表万能思想，弥补一套 表漏洞与不足，不能因大而掩盖了小 的集群效应。按照房地产行业发展和 建设特点，科学完善年报、季报和月 报内容与范围，不断修订和完善满足 经济社会发展需求的统计范围、指标、 口径和时效的统计报表制度。同时， 要在规范和统一部门房地产销售、库 存等统计指标上出实策、见实效，避 免一个指标多种结果的尴尬局面。 其次，及时掌握库存数量，有效 服务宏观调控。一是加快完善房地产 名录库。加强工商、税务、住房和建设、 国土等部门名录库数据分享与核查， 充分利用大数据技术，建立实 时库数 据分享网络平台，及时有效的做好房 地产名录库储备与更新。二是夯实房 地产项目统计。搞

8、清房地产建设年度 规划、规划延续、实施进度，熟悉续 建、新建、扩建、改建、增建等项目 的数量和规模、性质、进度、效率、 效益以及基本经营状况，特别要了解 财务运行状况。三是及时有效的做好 项目登记，做到上下联动、左右联通、 数据畅通、资料清晰、慎重保密、有 效跟踪、台账清楚、流程规范、逻辑 严谨，严格建账方法制度和操作程序， 按月实时有效的观察项目营运状况， 掌控项目对经济社会发展影响度。四 是掌握房地产基本信息。熟悉房地产 单位的基本信息（即单位属性、规模、 地址、登记注册状况、股权、企业结构、 资质、方位、活动属地等 ） 。 再次，重点突出，分类掌控，有 效把握经营状况。一是要以居民住房

9、为重点，做好房地产全面统计。要弄 清住房（ 商品房、经济适用房、廉租 房、自建房等）数量、结构（建筑结构、 房屋结构、容积结构、区位结构 ） 、 面积（现房待销售面积、施工面积、 待建面积、规划面积以及房屋建筑面 积、使用面积、均摊面积）、价格（市 场定价、议价、实际销售价格、区位 价、户型价、层级价、朝向价、结构 价、区域价 ） 。二是掌握经营性房地 产建设。有区别的对经营性房地产建 设性质（住宅与商品一体、厂区与职 工宿舍一体、宿办合一、纯商业性、 纯公共事业性、公共服务与商业性一 体等），对其地域、区位、规模、面积、 结构等登记建账。 最后，熟悉库存环境，掌握基本 信息。一是了解区位信息

10、。要对房地 产库存区所处的地理方位、地理和空 间环境、未来规划前景、周围生产条 件、企业布局等进行了解建库。二是 熟悉库存区基本公共服务功能状况。 如水、电、气、暖、副食市场、公共 商场、学校、托儿所、医疗卫生、公 共安全、交通、通信、金融、绿化等 基本公共服务状况。三是熟悉库存区 生产状况。掌握库存区生产活动单位 或企业，以及经营性单位规模与库存 区所承载的人口比重、人口质量、依 托时间、发展前景等。四是了解消化 中国统计 库存所提供的软环境。即中央财经政 策落实状况，当地政府的配套措施实 施状况，银行、税收、户籍、基本社保、 教育等制度实施进度和效果等。 我们要立足统计工作职能去思 考，通

11、过对房地产市场快速发展现状 的统计与分析，及时对去库存进行监 测评估，必将有助于推进房地产库存 加快消化，有助于房地产市场的健康 有序发展，以积极推进 “ 居者有其屋 ” 目标早日实现。基于以上认识，当前， 房地产去库存应解剖麻雀，因地施策， 因地制宜；量存为出，具体库存具体 对待；服务库存，融化库存；转换库 存，实现库存保值增值，确 保去库存 的质量和效益。 一是解剖麻雀，因地施策，因地 制宜。高库存问题是当前我国经济结 构性问题的具体表现，解决这一问题， 应从有效满足需求的供给抓起，有效 减少需求侧投资性的带动，从消化库 存供给侧的结构调整开始。首先，做 好房地产统计工作，分类解剖麻雀。

12、依据以上统计汇总，摸清家庭，核查 库存，全面剖析库存症状，找出库存 原因，探索库存消化路径和措施。其 次，有效管控供给侧消减，激发需求 侧复苏和取市场化。特别是正确理解 国家有关房地产宏观调控政策，尤其 是关于金融、财政、税收、户籍、人 口等方面的政 策原则性与灵活性，不 能死搬硬套，要在国家政策调控指导 下，因地制宜，因地施策，更不能“ 按 下葫芦浮起瓢 ” 或伤害人民群众的切 身利益来换取库存的消化。 “ 解铃还 须系铃人 ” ，进一步转变观念，从单 纯“ 卖房 ” 向服务库存，改善库存环 境质量，增加或消减库存附加，优化 库存销售价值，推进去库存。 二是量存为出，具体库存具体对 待。去库

13、存的压力摆在面前，无法回 避。给房地产瘦身，是当务之急。如 何量存为出，这就需要具体库存具体 对待。就是要依据库存的性质、区位、 结构、层级、环境（生产生活环境） 等，以存 量换增量，对于经营性库存 能实施产业嫁接、双创融化、公共保 障服务消化、社会公益事业租赁等的， 釆用政府引导扶持、市场培育、政府 购买、服务转化等形式，推进去库存； 对于商品住宅类，更要根据库存地域、 库存结构、库存条件（水、电、气、 暖等）、交通、社会保障、医疗卫生、 教育、商业服务等具体情况，建立分 类清单，按照原有规划和建设意图， 特别是开发商自身利益释放原则，以 寻找市场出路为主，政府转换为辅（经 济适用房、廉租房

14、、公共事业用房等 ) 来消减库存；对于农民工或流动人口 就地市民化，应综合施策，统筹兼顾 ， 科学有序，有效推进。要从满足新市 民长远生存的根本诉求出发，加快调 整产业结构，加大求生技能和素质培 训，引导人口定向流动，夯实刚性需 求相关政策兑现，确保公共服务和社 会保障跟上不漏。 三是服务库存，融化库存。进一 步深化政府介入，开拓进取，创新思 维，挖掘市场空间潜力，提升政府服 务的针对性和有效性，将库存融化在 经济发展的不同领域、各行各业和群 众意愿中。正确引导房地产开发商采 取引发性的定价措施，让市场定价、 投资者议价、政府调节、金融评定（开 发商融资状况、购房者贷款额度或投 资能力评估等要

15、素加权评估定额 ） 、 税收优惠或减免、公积金或实物抵押、 旧房与庄基地或产权置换、股权期权 转换等开发商认可的途径，统筹施策， 综合服务库存化，保持房价基本平稳 运行，来加快库存消减，为国民经济 健康稳定发展做出贡献。 四是转换库存，实现保值增值。 转换库存，第一，要把存量视为增量， 从规划、土地、项目、金融等多措并 举为房 地 产 开 发 痩 身 ， 同 时 积 极 推 进 REITs(房地产信托投资基金）等住房 资产证券化 （ ABS-资产抵押债券 ） ， 盘活存量经营性、办公楼等库存。第 二，将库存转换成资本。对库存分类 定级评估定价，逆向评估市场购买力 和消化水平与能力，科学适度在收入 分配制度中引入房地产杠杆，带动和 调节住房供需结构。第三，在不改变 库存主体承重结构、减震防灾等级以 及公共安全等主要建筑结构情况下， 适度统筹转换房地产需求性质，加快 面积消减。第四，对于商品住宅房视 区位和有关条件，做好功能转换。如 商品住宅房，可以作为旅游性 “ 迀徙 房 ” 、人才配套房、突出贡献激励房、 创客创业工作室、大众 “ 会客厅 ” 、 居家养老院等方式加以库存转换消 减。第五，视库存质量、区位、环境、 公共服务设施、基础设施建设、政府 社会管理服务等状况，从库存量向价 格、贷款、财政、税收差别化转换， 以引导投资者消减库存面积。 0 作者单位：陕西省统计局科研所