中国物业管理现状、格局及物业管理发展前景分析.docx

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1、中国物业管理现状、格局及物业管理发展前景分析一、物业管理现状及格局2019年，主要物管公司的在管及合约面积快速增长，在管物业业态及增值服务多元化同样带动盈利能力的提升，业绩保持高速增长。2019年主要物管公司的营业收入、毛利、净利润以及每股派息的平均增速分别为47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。2016-2019年营收平均复合增速为43.1%，净利润平均复合增速为61.9%。2016-2019年营收增速前三的公司分别为雅生活服务、碧桂园服务和永升生活服务，营收复合增速分别为60.3%、59.9%和57.6%。2016-2019年净利润增速前三的公司分别为雅生活服务、永升生活服务和新

2、城悦服务，复合增速分别为100.3%、95%和86.7%。物管公司内需成长股特性凸显，依靠关联方与品质外拓双轮驱动，板块高增长路径清晰。在管面积过亿公司有6家，分别为彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、中海物业，未来1-2年内在管面积有望过亿的公司还包括蓝光嘉宝服务、永升生活服务、新城悦服务、时代邻里等。行业在管面积4年复合增速38.3%与收入复合增速整体相匹配，在基础物管外增值服务亦呈现高速发展趋势。截至2019年末行业平均合约面积达到2.6亿方，合约在管比达到1.9倍，奠定行业未来2-3年内确定性增长基础。分公司来看，碧桂园服务、彩生活、保利物业、绿城服务合约面积分别达到6

3、.9亿方、5.6亿方、5亿方、4.5亿方，同时2020年雅生活服务并表中民物业后合约面积也将突破5亿方，可预见2-3年后头部物管企业将迈入在管规模5亿方的新台阶。截至2019年，行业平均进入城市数量为112座，占中国343座地级市数量的33%，其中碧桂园服务已率先进入350座城市，彩生活、保利物业进入地级市数量也约过半。整体来看，2019年各公司仍处于入驻城市数量与单城在管项目数量双升阶段，带动规模扩张与利润率提升。2019年主要上市公司加大了第三方拓展，其中绿城服务、永升生活服务和雅生活服务来自独立第三方的在管面积占比分别为81%、78%和73%。从在管物业业态来看，行业平均70%为住宅类物

4、业，较2018年下降8pps，非住宅业态占比逐步提升。2019年行业平均基础物管收入达到21亿元，其中碧桂园服务、绿城服务、保利物业基础物管费收入排名行业前三。行业收缴率普遍保持在90%以上，其中绿城服务、滨江服务、保利物业排名前三，分别为98.1%、96.8%及96%。永升生活服务、蓝光嘉宝、保利物业、新城悦服务、碧桂园服务来自关联方物业的物管费均在2元/月/平以上，平均物管费增速在1%-3%之间。来自第三方的物管费收入在1.5-3元/月/平区间，受到业态占比影响同比波动较大。另外，我们计算单位在管面积的创收（2019年基础管收入/2018-2019年平均在管面积）在2019年达到3.6元/

5、平/月，同比增长4%再攀新高。分公司来看，商写项目占比高的宝龙商业、奥园健康及高端物管品牌滨江服务单位在管面积创收位列行业前三，分别达到9.6、5.9、4.5元/平/月。截至2019年末，行业平均社区增值服务收入达到5.1亿元，16-19年复合增速57%，非业主增值服务收入达到7.4亿元，16-19年复合增速50%。分公司来看，社区增值服务收入排名领先的公司为绿城服务、保利物业、碧桂园服务，分别达到19.1、11.5、8.7亿元，非业主增值服务收入排名领先的公司分别为雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务，分别达到18.1、14.2、12.2亿元。2019年行业综合毛利率达到30.1%，2016-2

6、018年行业综合毛利率分别为25.2%、26.5%、27.7%，2019年行业综合毛利率同比上升2.4pps。截至2019年，综合毛利率排名较高的公司为奥园健康、雅生活服务、蓝光嘉宝、彩生活，毛利率分别为37.4%、36.7%、36.2%及35.3%。2019年行业上市公司平均毛利润为9.7亿元，2016-2019年复合增长为48%，分公司看碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务毛利水平居前。2019年行业基础物管平均毛利率达到24.4%，最高和最低的毛利率分别为碧桂园服务的30.2%和绿城服务的11.4%，毛利率分化较大。2019年行业上市公司平均基础物管毛利润为5.29亿元，2016-2019年

7、复合增长为33%，分公司看碧桂园服务、彩生活、雅生活服务毛利水平居前。2019年行业社区增值毛利率达到52.7%，同比下降1.9pps，主要是由于家装宅配类业务外包转自营、零售收入占比提升影响，预计未来社区增值行业平均毛利率维持在50%上下水平。2019年行业上市公司平均社区增值毛利润为2.52亿元，2016-2019年复合增长为56%，分公司看碧桂园服务、绿城服务、保利物业毛利水平居前。2019年，来自基础物管、业主增值及非业主增值的行业平均毛利占比分别为49.7%、23.6%及26.7%，分别较上年降低2.3，增加1.9和0.4个百分点。增值服务的占比逐年提升。截至2019年末行业平均销售

8、费用率为0.9%，维持低位水平，平均管理费用率9.8%，同比下降1.5pps，管理效率继续提升。分公司看，雅生活服务、宝龙商业、中海物业管理费用率低，分别为5.8%、7.2%及7.2%。2019年行业平均净利润为4.8亿元，2016-2019年复合增长62%，在增值服务带动毛利率提升及管理效率改善的趋势下，净利率继续稳步提升。2019年行业平均净利率为14.3%，同比提升1.7pps。分公司来看，碧桂园服务、雅生活服务、彩生活净利润水平领先行业，分别为16.7、12.9、5.4亿元；雅生活服务、蓝光嘉宝、奥园健康净利率领先行业，分别为25.2%、21.1%、18.1%。二、物业管理前景1、房地

9、产行业集中度提升房地产行业的集中度在不断提升。2019年，全国商品房销售金额和面积分别为15.97万亿和17.16亿平米，而TOP10、TOP20和TOP50房企的市占率继续提升，销售金额的占比分别达到28.4%、40.5%和59.7%。进入2020年，房地产商品房销售预计会下行，但主要上市房企依然给出了10%左右增速的销售目标。在物管行业，截止2018年，全国在管面积达到279.3亿平米，2013-2018年的年复合增速是12.5%。物业管理行业的集中度进一步提升，TOP10和TOP100的市占率分别达到11.4%和38.9%，较上一年分别提升0.3和6.5个百分点。我们预计行业的集中度将进

10、一步提升，一方面来自房地产行业的集中度提升，另一方面，随着越来越多的物管公司上市，借助品牌和资本的力量，行业的整合并购将加速。2、物管行业的收并购整合物业管理行业收并购案例丰富，收购公司平均静态估值10-12倍：截至2020年4月，行业落地21起主要收购，共涉及资金超过40亿元。其中雅生活服务收购8起，蓝光嘉宝收购7起，永升生活服务收购2起，碧桂园服务收购3起，佳兆业美好收购1起。截至2019年末，行业14家上市公司平均在账净现金达到24.2亿元，其中排名靠前的碧桂园服务、保利物业和雅生活服务分别持有现金82、65和42亿元，现金充足。自2014年彩生活上市以来，板块内上市企业最高上市募资企业

11、为保利物业，于2019年末募资46.8亿港元。3、管物业的业态多元化主要物业业态包括住宅、商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业等，截至2018年行业45.8%收入来自于住宅物业，14.4%来自于商业物业，19.9%来自于办公物业，其余物业占比较为分散。4、增值服务的上下游拓展物管公司的增值服务向房地产全价值链拓展，打通上下游。从房地产公司拿地开始，到预售，竣工交付，业主入住等各个环节切入，探索客户需求，提供增值服务，成为业绩增长的第二大驱动因素。资产管理与车位管理业务主要包括二手房租售、车位租售服务，绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务2019年在该项业务的收入领先行业

12、，2019年分别达到8.6亿元、2.8亿元及1.7亿元。零售与家居生活服务主要包括生活物品售卖、保洁、维修、家政等服务，绿城服务、保利物业、蓝光嘉宝2019年在该项业务的收入领先行业，分别为6.6亿元、5.8亿元、3.2亿元。2020-2026年中国物业管理服务行业市场经营管理及竞争策略建议报告数据显示：公共空间业务主要包括广告位经营、公共空间经营等，雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务2019年在该项业务的收入领先行业，分别为2.2亿元、2.1亿元、2.0亿元。拎包入住、美居业务主要包括家居软装、封装阳台、室内翻新等业务，保利物业、碧桂园服务、雅生活服务2019年在该项业务的收入领先行业，分别为1.9亿元、9800万元及9500万元。