项目方案运营策划书(模板).doc

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1、-_有限公司有限公司 XXXXXX 项目项目项目运营策划书项目运营策划书二二九九年年三三月月-_目目 录录1.项目经营决策指导意见.22.项目经营目标.43.项目开发进度目标 .64.项目开发成本管理目标 .85.质量管理目标.116.项目风险提示.12-_1.1.项目经营决策指导意见项目经营决策指导意见1.11.1项目战略目标：项目战略目标：（项目管理部）（项目管理部）此部分包含但不限于：区域发展意义、公司品牌价值意义、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等。1.21.2项目开发策略：项目开发策略：（项目管理部、财务管理部）（项目管理部、财务管理部）1.2.1 项目整体开发策

2、略：项目整体开发策略：此部分描述开发策略，如：进度优先、品质优先、利润优先等等。1.2.2 战略控制性指标：战略控制性指标：为达成上述目标，经公司项目管理部审议、公司总经理审批，以下指标为刚性指标，各级项目开发计划须保证以下指标的实现，公司总经理审批的变更情况除外：各年度预期各年度预期 控制指标控制指标项目整体目标项目整体目标值值1 1st st年度年度2 2ndnd年度年度3 3rdrd年度年度备注备注财务指标财务指标销售收入净利润累计税后利润率内部收益率（IRR）投入资本回报率(ROIC)流程指标流程指标销售面积新开工面积竣工面积结算面积管理性指标管理性指标管理费用率销售费用率建筑总包率增

3、值服务比例注：各年度预期，第一年为考核性目标，以后各年为预估值、以年度确定的目标值为准不仅限于收益、进度、成本等指标，包括管理性指标，如管理费用率1.31.3产品线方案：产品线方案：（设计管理部）（设计管理部）-_1.3.1 所属产品系列：所属产品系列： 如孔雀城、奥韵、第九园等产品系列：产品系列：( (选项示例选项示例) )孔雀城系列 奥韵系列第九园系列 XX 系列其他1.3.2 项目成熟度：项目成熟度：组合产品项目：组合产品项目：( (选项示例选项示例) )可参照项目可参照项目多层系列多层系列创新产品成熟产品标准化产品小高层系列小高层系列创新产品成熟产品标准化产品中高层系列中高层系列创新产

4、品成熟产品标准化产品高层系列高层系列创新产品成熟产品标准化产品情景洋房系列情景洋房系列创新产品成熟产品 标准化产品THTH 系列系列创新产品成熟产品 标准化产品1.41.4其他管理目标：其他管理目标：如某新技术应用、某新业务模式尝试、物业管理标杆等-_2.2.项目经营目标：项目经营目标：（项目发展部、设计部门、销售部门）2.12.1主要经济技术指标：主要经济技术指标：项目基本信息项目基本信息地理位置土地获取时间土地获取方式总地价(亿元)楼面地价(元/平米)开发物业可售面积持有投资物业面积权益比例序号序号项目名称项目名称合计合计一期一期二期二期三期三期1 1占地面积（亩）占地面积（亩）1.1总占

5、地面积1.2建设用地面积1.3代证面积2 2建筑面积（建筑面积（mm2 2）2.1住宅2.2商业2.4车位3 3可销售面积（可销售面积（mm2 2）3.1住宅3.2商业3.4车库4 4容积率（万容积率（万 mm2 2/hm/hm2 2）5 5绿化率绿化率6 6总户数（户）总户数（户）7 7总人口（人）总人口（人）说明性文字：2.22.2项目收益估算项目收益估算（在可研成果基础上，成本合约部、财务管理部）（在可研成果基础上，成本合约部、财务管理部）序序号号项目名称项目名称合计合计一期一期二期二期三期三期备注备注1销售收入（万元）1.1住宅1.2商业1.4车库-_2销售成本（万元）3管理费用（万元

6、）4销售费用（万元）5两税一费（万元）6所得税（万元）7净利润（万元）8毛利率（%）9净利率（%）说明：“管理费用、营销费用、所得税、净利润、净利率”在分期中无须填报。两税一费指土地增值税、营业税和财务费用2.32.3项目资金计划项目资金计划（财务管理部）（财务管理部）年年 年年第第 1 1 季度季度第第 2 2 季度季度第第 3 3 季度季度第第 4 4 季度季度第第 1 1 季度季度第第 2 2 季度季度第第 3 3 季度季度第第 4 4 季度季度地价款支出地价款支出建造款支出建造款支出营业税及附营业税及附加加销售费用销售费用其他其他现现金金流流出出合计合计现金流入现金流入净现金流量净现金

7、流量-_3.3.项目开发进度目标项目开发进度目标（项目管理部）重要说明：分子公司在总部下达的项目各期开发关键节点计划基础上，需进一步细化项目一级计划。 3.13.1项目开发进度总体规划项目开发进度总体规划第一期第一期第二期第二期备注备注一标段二标段一标段二标段工程名称工程名称物业类型物业类型结构类型结构类型层数层数 （地下（地下/ /地上）地上）合计合计地上地上建筑面建筑面积积（mm2 2）地下地下计划开工日期计划开工日期计划开盘日期计划开盘日期计划竣工时间计划竣工时间计划入伙日期计划入伙日期3.23.2前提条件前提条件: : 说明 1：项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的

8、变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。例：桩基提前开工主体采用费率招标外墙涂料采用吊篮施工绿化说明 2：每次计划变更后，应更新本说明。应至少包括如下方面：应至少包括如下方面：1.上一版计划相比，计划变更的内容说明。 2.项目开发关键路径的描述。 3.项目管理过程中一些非常规措施的说明。 4.从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。-_3.33.3项目一期开发进度计划项目一期开发进度计划（项目管理部组织完成后插入对象）-_4.4.项目开发成本管理目标项目开发成本管理目标（成本合约部）4.14.1项目开发成本管理目标项目开发成本管理目标（参照公司成本测

9、算表科目）（参照公司成本测算表科目）单方造价（元单方造价（元/m/m2 2）序号序号工程（费用）名称工程（费用）名称造价（万元）造价（万元）按建筑面积计按建筑面积计按可售面积计按可售面积计备注备注CB0101地价及转让费地价及转让费 CB0102征地及拆迁费用征地及拆迁费用 CB0103其他费用其他费用 CB0201咨询调研费咨询调研费 CB0202勘察、设计费勘察、设计费 CB0203前期及后期手续费前期及后期手续费 CB0204前期工程费前期工程费 CB0205前期及后期其他费前期及后期其他费 CB0301土方护坡降水及基础处理工程土方护坡降水及基础处理工程 CB0302土建工程土建工程

10、CB0303外窗、幕墙及外装饰工程外窗、幕墙及外装饰工程 CB0304门类及相应小五金工程门类及相应小五金工程 CB0305精装修工程精装修工程 CB0306机电工程机电工程 CB0307消防报警工程消防报警工程 CB0308弱电工程弱电工程 CB0309电梯工程电梯工程 CB0310标识工程标识工程 CB0311工程开办费工程开办费 CB0312燃气工程燃气工程 CB0313其它工程费其它工程费 CB0401市政前期费市政前期费 CB0402红线内市政工程费红线内市政工程费 CB0403热力站点热力站点 CB0404燃气站点燃气站点 CB0405电力站点电力站点 CB0406雨污水独立泵站雨

11、污水独立泵站 CB0407中水站点中水站点 CB0408弱电站点弱电站点 CB0409环境景观工程费环境景观工程费 CB0410红线外市政工程费红线外市政工程费 CB0411 市政集资费市政集资费 CB0412大市政拆迁费大市政拆迁费 -_CB0413基础其他费基础其他费 CB0501独立人防工程独立人防工程 CB0502独立垃圾楼独立垃圾楼 CB0503独立学校独立学校 CB0504独立幼儿园独立幼儿园 CB0505独立会所独立会所 CB0506独立商业楼独立商业楼 CB0507独立车库独立车库 CB0508其他独立配套设施其他独立配套设施 CB0509配套补偿配套补偿 CB0510配套其他

12、费配套其他费 合计合计4.24.2成本管理措施成本管理措施4.2.1 设计阶段4.2.2 土方与基础工程4.2.3 主体工程4.2.4 装修工程4.2.5 给排水、燃气4.2.6 材料、设备、工程招标-_5.5.质量管理质量管理目标目标（工程管理部、设计部门）5.15.1产品质量要求产品质量要求项目项目单位单位XX1XX1期期XX2XX2期期XX3XX3期期裂缝土建渗漏给排水土建、装修工程部品质量（橱柜、洁具等）电器工程工工程程质质量量其他（煤气、公共部分等）5.25.2质量管理措施质量管理措施 5.2.1 事前控制：1）图纸会审 2）施工前对易裂易漏部位的材料控制3）材料做法 4）节点做法 5.2.2 事中控制5.2.3 事后控制-_6.6.项目风险项目风险提示提示（根据项目风险识别点识别、项目管理部组织各部门）（根据项目风险识别点识别、项目管理部组织各部门）序号序号风险内容风险内容可能后果可能后果风险风险系数系数应对措施应对措施过往案例过往案例1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010可能后果包括但不限于：进度、成本、质量、公共关系等风险系数：高（很有可能）/中（难以预计）/低（微弱可能，仅预防）