关于萍乡润荣地产公司融资问题的调查报告.doc

《关于萍乡润荣地产公司融资问题的调查报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于萍乡润荣地产公司融资问题的调查报告.doc（13页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、引言随着多年的不懈发展，中国经济发展的越来越快，与从前相比发生了翻天覆地的变化。而房地产行业的高速发展，对GDP的贡献功不可没，如今房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱。由于房地产企业蓬勃发展，越来越多的人从中察觉出商机，导致房地产企业如雨后春笋般飞速发展起来。太多的人因为眼红房地产行业的高额利润而纷纷加入其中，企图分享这一巨大蛋糕，这也导致房地产业出现整体过热从而带来的积压过剩的情况。另外作为一个资金密集型行业，房地产行业不仅具有回收期长的特点，对投资的成本也有着高额的要求，这也造成了企业对资金的需求量比其他的市场要大的多，所以资金的多与少对于房地产企业而言是十分重要的。要知道，企业要想长

2、期生存，保证资金的不断循环是必要的，一旦某个环节失去资金的支持而停滞，企业就会失去动力，必然走向灭亡，而这就需要房地产企业有较强的融资能力来维持企业的资金运动。企业融资能力在企业能力系统中占有极其重要的地位，融资能力的提高能有效增强企业的竞争力，进而为企业的扩张与发展提供至关重要的资金条件。萍乡润荣房地产有限公司是一家专业从事房地产开发的企业，该公司主要经营的范围是房地产开发和物业管理，在偌大的房地产行业中属于中型企业，随着这几年的发展，已经渐渐成熟化，但在调查中发现润荣地产的主要融资形式是以银行贷款为主，这表明一旦银行方面出现问题或者公司问题导致资金链的断层，对于润荣地产的打击将十分巨大，所

3、以本文的主旨是分析润荣地产的融资情况从中发现问题，根据前人所遇到的相类似的问题加以研究，再针对润荣地产本身的情况，提出相对应的建议并加以创新来解决问题。一、房地产企业融资方式的基本概述（一）房地产企业融资概念房地产融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分。从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。（二） 房地产企业融资方式在中国，开发一个房地产项目需要投入的资金是巨

4、大的，并且回收期长，因此房地产企业需要大量的资金，若是没有可靠的融资手段，即使是规模庞大的房地产企业也是寸步难行。所以，对于房地产企业而言，融资是不可避免的。而在中国，内源融资与外源融资是构成房地产融资的两大方式。内源融资是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构，是企业不断将自己的储蓄转化为投资的过程。内源融资对企业的资本形成具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点，是企业生存与发展不可或缺的重要组成部分。事实上，在发达国家中，内源融资是企业融资的首选方式，也是企业融资的重要来源。就房地产企业而言，内源融资主要是企业自有资金和预收账款。企业自有资金：包括企

5、业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金等资本由企业自有支配，长期持有。自有资金是企业管理的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。然而开发商通常不太愿意使用过多的企业自有资金，只有当项目的盈利能力相当大并且确定性较大时，它才能适当的投资企业的自有资金。预收账款：是指开发商根据合同条款规定提前收取购房者的定金，以及将开发建设项目委托给开发单位，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，必要的开发资金可以通过这种方式提前筹集。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2. 外源融资外源融资是指

6、企业通过某种方式从企业以外的其他经济主体筹集资金并吸引其他经济主体储蓄，并将其转化为自身投资的过程。由于技术进步和生产扩张，也因为仅依靠内源融资难以满足企业的资本需求，外源融资逐渐成为企业获取资本的重要途径。房地产企业最常见的外源融资形式包括房地产开发债券，银行贷款，房地产投资信托，互联网融资等。房地产开发债券：发行债券可以聚集闲置的社会资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。债券是房地产企业在发展过程中对资金有长期需求的重要融资渠道。银行贷款：银行贷款是房地产开发商的主要融资来源，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长

7、期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。房地产投资信托：是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。互联网融资：互联网融资是指通过互联网平台借助云计算、大数据、移动支付以及电子商务等信息技术进行融资的一种新型金融业务模式。（三） 房地产

8、企业的融资特点（1） 银行融资为主尽管如今在中国有许多的融资方式可供房地产商选择，但是由于房地产行业投资规模大，投资周期长，需要大量的资金来周转，所以大部分的公司还是以传统的银行贷款为主要的资金来源。从表1-1可以看出，银行贷款在房地产开发总占比中比例超过10%，虽然最近几年融资方式中银行贷款的占比数比起之前有所下降，但是仍然是各大房地产商融资的首要选择对象。 1-1房地产企业银行贷款占融资比例数据来源：智研咨询（2） 融资金额大 房地产行业属资本密集型行业，这一特点使得房地产企业在投资、开发、建设、经营方面仅靠企业自有资金是不可能完成项目开发的，因此房地产商必须通过其他的方式寻找投资者进行外

9、源融资来满足房地产企业的开发需求。据统计，房地产业的杠杆率为85%左右，其他制造业的杠杆率为50%左右，这些数据也恰恰说明了房地产业在融资金额方面远超一般行业，资金需求大的特点。（3） 融资情况受政策影响由于房地产企业对经济的发展至关重要，因此国家运用宏观调控等手段监管房地产部门的融资机制。例如国家发布房地产企业融资政策就是对房地产企业进行宏观调控的最直接手段，目的就是为了让房地产行业整体达到标准规范。在此情形下显而易见的，房地产企业融资情况也深深受到国家政策的影响。二、萍乡润荣地产融资现状分析（一）公司简介2013年1月17日，经萍乡市工商行政管理局批准萍乡润荣房地产有限公司注册成立，成为了

10、一家专业化房地产开发企业。萍乡润荣房地产有限公司办公室地址坐落于江西省萍乡市安源区安源镇瑞金北路1号香溪美林商铺3号楼，地处被誉为“湘赣通衢”、“吴楚咽喉”的萍乡，注册资本为8300万人民币。经过六年的稳步发展，始终为客户提供良好的产品以及完善的售后服务。为了进一步适应市场需求，拓展销售市场，公司制定了以“市场为中心，以市场为需要”的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制。在公司雄厚的经济基础和良好的技术水平上，目标是创一流的地产品牌，更好的为客户服务。表2-1 润荣地产公司2015-2018年经营情况 单位：元项目 时间2015201620172018总资产302,920,855.76303,

11、413,266.96335,333,634.36326,414,519.72总负债86,972,814.7184,566,436.44106,323,514.3673,750,046.29利润总额-2,819,460.57 2898789.47 10,163,289.48 28,710,303.21 数据来源：萍乡润荣地产公司2015-2018年财务报表数据信息对于任何企业而言，资金都是其首要的，而润荣地产作为资金密集型的房地产企业，对资金的需求比一般的企业更多。根据润荣地产的财务报表，我截取了其2015-2018年期间的经营情况，如表2-1所示。 从表2-1可以看出润荣地产2015-2018

12、年经营期间，利润总额在逐步提升，但总体负债数较高，利润额较少，说明润荣地产在自有资金方面处于劣势。(二) 萍乡润荣地产融资现状分析润荣地产的流动资产组成主要是货币资金和存货，其中存货基本上是与房地产相关的原材料、未售房产，或已售未收货款的房产等，变现能力远远不足货币资金。房地产投资是一个长期的过程，从开发到完成这期间也是一个漫长的过程，期间所需要投入的资金除了预算的大致金额，几乎不可能达到准确的数字，一旦中间程序出现差错，需要的资金又会增加，这时候对于企业而言，与其说拥有更多的流动资产不如说拥有更多的货币资金。从表2-2中我提取了15-18年润荣地产的货币资金、盈余公积、未分配利润的数据。可以

13、看出润荣地产2015到2018年的货币资金占总资产比例少，作为房地产投资重要组成部分，货币资金的多少关系到流动资产的使用和融资时候能够投入资金数，很明显，润荣地产的货币资金不足以支撑润荣的融资行为。盈余公积从15-18年期间数值从未变化，说明融资中并没有使用这笔资金进行融资行为，可忽略不计。而未分配利润中可以看出15-16年的未分配利润甚至是负数，说明这期间处于亏损状态，融资也是指望不上，所以这期间内源融资能够投入的流动资产只有货币资金，但是数额很少，不足以支撑一个企业从前期到后期的融资需求，故润荣地产必须去寻找可靠的外源融资来增强流动资金的金额以达到融资的目的。表2-2润荣地产公司2015-

14、2018资金情况 单位：元项目 时间 2015201620172018货币资金1,911,010.362,242,120.282,259,208.902,327,820.39盈余公积146,000,000146,000,000146,000,000146,000,000未分配利润-13,051,958.95-10,153,169.4810,12023,664,473.43长期贷款83,900,000.0076,420,000.0040,000,000.000数据来源：萍乡润荣地产公司2015-2018年财务报表数据信息表2-3润荣地产公司2015-2018年外源融资情况 单位：元项目 时间20

15、15201620172018房地产开发债券0000银行贷款83,900,000.0076,420,000.0040,000,000.000房地产投资信托0000互联网融资0000数据来源：萍乡润荣地产公司2015-2018年财务报表数据信息对于润荣地产的外源融资行为，我查看了润荣地产的财务报表后发现，润荣地产的外源融资行为都是通过长期借款，而长期借款全部通过银行贷款。从表2-3可以看出润荣地产在外源融资方式中仅仅选择了银行贷款，其他的融资方式都为0，银行贷款是支撑着润荣地产融资的主要方式。老话说，“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，而润荣的做法恰恰把“鸡蛋”放在了同一个篮子里，这么做会导致风险的集中

16、，不利于润荣地产的长期融资。在这期间，一旦银行方面出现问题，资金链马上会断裂，对润荣地产的损失不可估量。三、萍乡润荣融资中存在的问题（一） 融资渠道单一表3-1润荣地产公司2015-2018年银行贷款情况 单位：元项目 时间2015201620172018银行贷款期末数83,900,000.0076,420,000.0040,000,000.000总负债数86,972,814.7184,566,436.44106,323,514.3673,750,046.29贷款占总负债比例96.47%90.37%37.62%0数据来源：萍乡润荣地产公司2015-2018年财务报表数据信息润荣地产的融资方式除

17、了自有资金外，其他全部都是通过银行贷款，从表3-1也可以看出，银行贷款所占的的负债比例奇高，15、16这两年甚至达到了90%以上的负债比例。造成这种原因除了因为这么多年润荣地产本身对银行贷款的依赖性外，结合当前房地产市场实际情况来看，还可以看出房地产市场上虽然可供选择的融资渠道数量较多，如房地产开发债券、房地产投资信托等。但是像这些融资渠道大部分更倾向于为大企业大公司服务，所制定的融资要求就将许多中小房地产企业拒之门外。所以对于像润荣地产这样的中型企业而言，可供其选择的融资渠道远远不如大企业，此消彼长下，能够供选择的且最为简单的外融渠道就是最传统的银行贷款。但这不代表润荣地产融资只能选择银行贷

18、款，只要找对正确的方式，分散组合也是必要的。银行贷款过高的负债比例警示润荣地产单纯依靠银行贷款的后果不但会限制了润荣地产的发展，而且也会提高润荣地产的财务风险。要知道，在经济快速发展的今天，房地产业的快速发展增加了这一领域的竞争，在寻求在房地产行业中取得成绩的同时，也伴随着更多的不可控制的风险。这些不受控制的、无法预期的风险，不仅可能导致房地产投资的失败，也会对银行产生极大风险，因为主要融资方式是银行贷款，那么银行亦是风险承受的主体。而一旦房地产市场出现变动，作为国民经济的重要顶梁柱，房地产企业直接影响着金融市场的稳定，即使是像润荣地产这样的中小企业，一旦产生动荡极有可能会产生连锁反应，对整个

19、房地产行业的冲击亦是不可想象。至于17-18年银行贷款数骤减，甚至在18年长期借款已经为0的主要原因是因为润荣地产最新的一项项目开发是在2013年，2015年的时候开始售卖新盘，等到2018年的时候润荣地产已经是尾盘，只剩下一些零碎的收尾，因此资金已经实现回流，还清了银行贷款。而18年期间因为政策限制，润荣地产通过银行信贷进行新盘的开发计划夭折，所以并没有再次进行银行信贷，一面已经还清先前的贷款，一边没有继续银行借款，自然数额为0。从这里也能看出润荣地产必须寻找新的融资渠道，而不是只依靠银行贷款，一旦政策不允许，出路就会被堵死，造成计划的延迟。（二） 融资结构不合理，融资成本高表3-2润荣地产

20、公司2015-2018年成本数据 单位：元项目 时间2015201620172018主营业务成本34,723,600.1032,770,042.9039,724,795.60119,234,558.25财务费用5,764,201.194,204,229.352,774.810.352,518,718.21数据来源：萍乡润荣地产公司2015-2018年财务报表数据信息表3-3润荣地产公司2015-2018年财务费用明细 单位：元项目 时间2015201620172018银行利息5,762,999.814,194,714.802,765,232.742,495,511.43银行手续费15,972.

21、5921,385.7822,395.7142,423.90存款利息收入冲减14,771.2111,871.2312,818.1019,217.12数据来源：萍乡润荣地产公司2015-2018年财务报表数据信息房地产行业的资金需求本身就比一般的制造业所需要的资金多，且周期较长，在回本的过程中亦需要源源不断的资金进行企业开发，每个时期的资金需求都是巨大的，在这过程中许多企业抵抗不住资金的压力最终宣告破产也是司空见惯。大部分中小房地产企业自有资金都较少，在融资过程中都需要依赖外源融资，而外源融资又依赖银行贷款，这其中支付给银行的费用也是很大一笔开支。根据表3-2可以看到润荣地产的主营业务成本和财务费

22、用的金额都是相当高的，其中财务费用的具体数据还分为银行利息、银行手续费、存款利息收入冲减，具体数据可见表3-3。再结合表2-2、3-3可以直观的看出货币资金的金额对比主营业务成本金额和财务费用金额显得渺小，甚至财务费用中银行利息的支出都超过了企业所能使用的货币资金数，这些都是高额的费用支出都是由银行贷款带来的，润荣地产外源融资一味的依靠银行贷款所带来的的高额成本可见一斑。对于任何一个企业而言，融资方式仅仅采用银行贷款都是不可取的行为，所以润荣地产的融资方式严重影响了企业的资本结构以及带来成本过高的风险。出于控制风险的需要，银行给房地产企业长期借款的时间不会太长，通常为1至3年。 同时，由于自有

23、资金有限，中小企业通常分阶段开发项目，在这期间资金也是需要不断的补充，如果碰到市场情况发生变化，小的说企业会进行短暂的停工，大了说影响了提供长期借款的银行，不仅对房地产企业本身是灾难，对银行亦是。据国家统计局方面的数据显示，国内房地产公司在资本结构面临严重问题，平均债务指数超过75，而上市房地产企业债务指数则比中小企业少20。而根据表3-1我们可以得出润荣地产的负债主要集中在银行贷款，一旦出现问题，对银行的损失也是致命的，甚至会影响整个国民经济的健康持续发展。润荣房地产由于缺乏有效的融资手段，过度依赖银行借款，造成了融资成本高，使得融资风险不断攀升。根据上述，可以知道润荣地产在融资的选择上，融

24、资成本不仅非常高，融资结构也不适应当前的形势。（三） 内源融资能力差表3-4润荣地产公司2015-2018年经营活动产生的现金流量净额 单位：元时间2015201620172018现金流量净额-7,620,677.9211,739,096.4436,205,631.2944,402,638.41主营业务成本34,723,600.1032,770,042.9039,724,795.60119,234,558.25数据来源：萍乡润荣地产公司2015-2018年财务报表数据信息我国房地产企业一般在使用内部资金进行融资前一般倾向于从外部寻找融资资金，轻易不动用自有资金进行融资也造成大部分房地产企业内源

25、融资在总体融资中比例不会超过30%，这种融资顺序并不符合现代的资本结构中所强调的融资顺序。在西方发达国家，主要的融资方式是自有资金，主要通过在企业内积累资金来融资，占融资总额的50以上，这与西方在融资领域的优先顺序相对应。而在中国，特别是内地市场，由于各种经济、政治、体制的限制，目前还做不到和西方国家一样的融资水平。而房地产行业本身又属于资金密集型行业，最主要的特点便是资金需求量大，按照目前我国的形势而言，要想跟西方国家一样以内融为主，提高自有资金在融资过程的占比很难。润荣地产内融融资主要包括企业自有资金和预收账款，而内融融资就是将公司自己的资金转化为投资的过程。由于润荣地产在财务报表中并没有

26、显示预收账款的数据，所以我搜集了润荣地产经营活动所产生的现金流量净额来分析润荣地产内融融资能力。通过表3-4的数据可以看到，除了2015年润荣地产的现金流量净额是负数外，2016-2018都是正数收入，况且每年都在逐步提升数额，这是因为2015年已经开始开盘，销售房产得到的资金在逐渐回升，但是对比每年的主营业务成本很明显的看到润荣地产的销售收入是不足抵扣的，这说明润荣地产在内融融资方面的能力较差，所以会更加的依赖外源融资来进行融资。自由资金能力的不足，导致润荣地产在面对庞大而又竞争激烈的房地产行业时所拥有的底气不足，当有市场风险产生时，随时可能分崩离析。况且随着目前国家对房地产行业更是加紧了宏

27、观调控，像润荣地产这种自有资金少，应对风险能力相对较差的公司而言，更需要特别注意。（四） 受宏观调控影响大作为市场的重要一部分，润荣地产在当前的市场经济环境下，必然受到相关法律法规和政策的影响。在政府对房地产企业进行干预时，宏观调控是对企业影响最深的外部因素。宏观调控是政府通过政策，法规，计划等对经济和经济关系的运作进行监管和干预。政府的宏观调控也称为国家宏观调控，政府作为市场经济的主体，通过行政手段和经济手段来实现以经济主体为主导，经济主体与经济客体的对称关系为核心、经济结构平衡与经济可持续发展的经济行为。宏观调控是国民经济的调控，结合利用必要的各种手段，确保社会再生产的和谐发展，是国家经济

28、管理的重要功能，有效促进了房地产业的发展。另一方面，国家严格控制房地产业的融资方式，是为了防止更大的金融风险，显然，这给房地产业的管理模式带来了浓重的计划经济色彩。最初，他是为了促进房地产业在金融方面的发展，同时还能实现住房改革的目标。然而，在实践操作中，市场的作用却没有得到重视。政府主要控制财政资源，同时也发挥着主导者的作用，一定程度上限制了房地产市场发挥自己作用的范围，无法自主发挥，就不能真正的利用市场资源来面对市场中的各种状况，大型企业面对宏观调控尚且如此，何况润荣地产。银行给润荣地产提供资金，有时候也是行政划拨，市场无法自动调整。长期以来，润荣地产就是在这样的情景下发展的。在这种类似于

29、计划经济的模式下，润荣地产单一的银行融资方式和发展模式就会存在较大的问题。首先，银行贷款大量的资金给了润荣地产，虽然从中可以得到高额的利息，但也要承担着巨大风险，只要风险爆发，不仅润荣地产会受到影响，银行本身也会受到波及，严重的甚至会应发连锁效应。其次，有了银行的大力支持，润荣地产在融资方面首先想到的就是银行贷款，长期下去，让润荣地产在融资上产生惰性，觉得仅仅依靠银行贷款就行，不会在融资方式上去创新发展，不思进取对于企业而言本身就是一个很大的弊端，无论何时居安思危都是必要的。最后，由于国家政策的影响，润荣地产的每个决策计划必然要考虑到国家方面的意思，如若有所冲突，还需要再进行调整，在此过程中会

30、生出许多不必要的麻烦，对润荣地产亦是有很大的影响。但是对于只是社会主义初级阶段的中国来说，宏观调控也是必然选择，有助于弥补市场的不足，可以说宏观调控的变化对润荣地产来说是一把双刃剑。四、对萍乡润荣融资问题的建议房地产融资能力对于润荣地产现在以后的发展都是非常重要内容的之一，房地产融资能力的好坏最终也会影响到润荣地产的生存与发展。如何提高润荣地产的融资能力，为未来走的更远有着重要意义。如何解决润荣地产在融资中出现的问题，已经成为润荣地产管理中不容回避的一个重大课题。因此，对于润荣地产的融资问题我提出了几点解决对策。（一） 拓宽融资渠道在当今飞速发展的经济中，可供房地产企业所选择的融资方式并不少，

31、房地产开发债券、房地产信托基金、私募基金、资产证券化等融资方式亦是一股不小的力量，对于国内的房地产企业来说，银行贷款也不再是唯一的选择。由于这些方式前人很多已经介绍过，我就不一一叙述，在润荣地产如何拓宽融资渠道上，这次我将着重介绍两种被许多企业忽视的融资方式。1.跨国合作融资伴随着国内市场的全球性开放，越来越多的外商涌进中国市场，给中国市场注入新的活力。经济一体化不仅是世界经济的独特现象，也是现代世界经济的独特现象。它反映了现代世界经济的重要特征。在此之前的前人所提到的拓宽融资渠道，大部分还是着眼于国内现有的融资渠道来加以描述，却忽略了当今世界每个国家已经不在是“孤军奋战”，国与国之间的交流日

32、益频繁，衍生到商业合作更是数不胜数。房地产行业作为各国的主要经济指标之一，能够进行国内外合作的机会亦是数不胜数。润荣地产应该抓住这一机遇，通过有效方式吸引外资，拓宽自身的融资渠道，实现企业在融资过程中的多样性。但是在物欲横流的今天，润荣地产在积极抓住外商投资的时候，也要擦亮眼睛，注意资金来源的合法性，加强对外商投资的谨慎性，避免各类投机倒把事情的发生，确保所选择的外商资本能够正确的运用到润荣地产的开发之中，成为推动润荣地产发展的又一有力动力，而不是仅仅依靠单一的银行贷款。1. 互联网金融下的融资科学技术的进步推进了互联网的快速发展，现在我们的生活到处充斥着互联网的痕迹，也逐渐离不开互联网，在这

33、样的一个大环境下互联网融资也逐渐显现在世人面前。互联网融资是一种利用互联网平台资助的金融业务新模式，利用云计算，大数据，移动支付和电子商务等信息技术，通过互联网平台进行融资的新型金融商业模式。互联网金融不是互联网和金融行业之间的简单一体化，而是考虑到安全、方便、快捷等因素所产生的新的模式和新的服务，为了更好的适应新的要求，将互联网技术和传统金融行业结合起来，是一个新兴的领域。会计讲究及时性，但是大部分公司都会无可避免的出现对账延迟的状态，特别是在月末月初的对账上，润荣地产也不例外。润荣地产在融资的方式中主要以银行贷款为主，在与银行进行合作的过程亦是不可避免存在企业已收银行未收、银行已付企业未付

34、等情况，这就对润荣地产在和银行合作过程产生了一些问题。而互联网融资能够较好的解决这个问题。润荣地产、银行或者投资者可以通过互联网平台及时发布最新的关于自身的融资、投资信息，能够让多方合作者都能够通过网络快速的得到自己所需要的最新消息，也省了很多麻烦。另外，互联网融资的方便之处也包括了在融资成本这块。根据润荣地产的财务报表可以知道润荣地产在融资过程中高融资成本也是一大问题，而互联网融资则可以避免高额的融资成本。润荣地产可以通过在网络上发布自身的融资需求，在互联网上寻找合适的合作伙伴，在整个融资过程中不仅能通过网络快速的浏览符合条件的公司从中择优录取，还能通过电子无纸化办公，操作过程可以不受时间、

35、地点的限制，不仅节省了大量的成本也节省了许多的时间。又基于互联网融资的透明程度，许多操作都在阳光下进行，更容易监管，在安全方面也能有所保障，让润荣地产无后顾之忧。简而言之，在互联网盛行的大环境下，互联网融资能够很大程度的给予方便，润荣地产在改革融资方式的时候，可以优先考虑互联网融资。（二） 改善公司资本结构，控制成本通过第三章的详细分析，可以知道润荣地产的融资结构存在并不合理。单纯的只是依靠银行贷款、预收账款和销售回款来进行融资，而没有通过其他的融资方式，导致润荣地产存在非常高的负债率。润荣地产是中小型企业，本身的实力并不雄厚，又处于房地产这个被严控的行业，太高的负债率对于债权人来说也是十分难

36、以接受的，哪怕后期数据显示润荣地产在18年已经还款结束，利润在逐渐上升也改变不了润荣地产在单一的融资方式下的冒险。老话说，不要把鸡蛋放在同一个篮子里，同样的，房地产作为高利润高风险的行业，一味的冒险也是不可取的，这样的行为不仅不利于公司的长远健康发展，如果运气不好，还会给润荣地产带来财务风险，甚至牵连所贷款的银行。所以优化内部资本结构，降低企业的负债率和经营风险是十分必要的。与此同时，因为是资金密集型行业，润荣地产亦是不可避免的如大部分房地产行业一样，产生高额的融资成本。由于润荣地产在融资方面主要依靠银行贷款来开发房地产，所以为了短时间内筹集好资金，银行在利率方面有很大的主动权，而润荣地产亦是

37、不得不让步，贷款后，所带来的除了贷款本身所需要的高额资金，还有高额的利润率。所以在今后的融资过程中，润荣地产在拓宽融资渠道时，也要注意避免筹资过程中所发生的高额利息成本。（三） 提高企业内部管理水平在西方，之所以内融融资比例高，主要源自西方的房地产企业的日积月累。与中国的房地产企业相比，西方的房地产企业内部的治理结构相对于中国的房地产企业而言会更加的成熟。在中国，大部分的房地产企业属于家族式企业，润荣地产也是。由于房地产企业的周期长，成本高，企业的经营管理存在很多的薄弱环节，类似企业的管理者管理不善，内部员工的素质跟不上企业的发展需求，必然会导致经营状况的下降，不仅降低企业的竞争力，更不用说像

38、西方房地产业那般依靠自有资金作为主要融资手段，因此，润荣地产应该改善企业管理，提高润荣地产的企业效益，逐步增强对资金的吸引力。而针对提高润荣地产企业内部管理水平的方法我有一些浅见。第一，建立一套润荣地产内部有效的管理体制，对员工的专业水平进行监管，避免在工作中出现各式各样的问题，注重培养专业人才，这样子不但能提高润荣地产内部的水平，也能避免不必要的损失。第二提升润荣地产销售人员的工作水平，有利于提高公司的业绩，引进高素质管理人才，加强金融市场对润荣地产的企业信心，这么做不仅可以获取资金的时候更加方便，在房地产行业其他竞争者中也更加的有优势。第三健全融资规划体系，加强润荣地产融资理论研究，培养复

39、合型专业融资人才。融资作为房地产的重要一环，有一套适合本企业的融资理论和专业人才十分重要，可以帮助企业在今后的融资过程中提高资金利用率，避免不必要的融资资金支出，赚取更多的利润，这样子才能提升自有资金的数量。（四） 加强地产项目融资下的宏观环境分析水平对于金融行业来说，特别是像房地产这般资金密集型行业来说，严格的制度管理是不可或缺的。国家在进行宏观调控的时候，大部分是根据市场一时的情况进行调控，这么做虽然可以避免市场走向误区，但是毕竟没有形成一套科学的管理模式，大部分是突击发布，搞得很多企业会措手不及，原本的规划也可能因此而破产。尽管如此，但市场是千变万化的，相对落后的法律法规跟不上房地产经济

40、的发展，反而会成为制约房地产行业发展的绊脚石，影响房地产企业的日常运行，所以国家的宏观调控又是不可避免的。宏观调控对于企业是一把双刃剑，润荣地产一边受到中国的房地产政策和一系列的法律法规的影响和约束，另一边在发展过程中必然也有受到一些促进润荣地产发展的政策保护，既然鱼与熊掌不可兼得，在大环境下自然是企业顺从国家调控从中寻找生机，而非国家为哪家企业“开小灶”，那么这就需要润荣地产方面提升对国家宏观调控的敏感性，加强对地产项目融资下的宏观环境分析水平。因此润荣地产在宏观调控下熟悉国家出台的每一项与房地产相关的政策是非常有必要的，只有完全的解读，适当的操作，才能在大环境的背景下，做出既适合润荣地产利

41、益又不违背国家政策的决策。五、结论本文的研究，参考了一些国内外学者的相关理论成果，再结合润荣地产实际的融资情况进行分析，通过上述分析可以看出，萍乡润荣地产在融资过程中的确存在一系列问题。首先润荣地产在融资方式的选择上仅仅依靠银行贷款，对银行产生极大的依赖，这样极易导致资金链的断层，无论是企业方面出现问题还是银行方面出现问题，都会对对方产生极大的影响。其次，融资结构的不合理，导致风险集中在一个地方，成本的支出也越来越高，高额的负债率从而导致企业处于一个危险的境况。最后，润荣地产的内部管理水平和国家政策的影响也在制约着润荣地产的发展，可以说润荣地产如今这般的融资状况还不改变，百害而无一利。在对润荣

42、地产融资情况清晰的认识之后，我们可以得出这样一个结论。润荣地产要想在大时代的经济背景下更进一步，一方面必须对现存的融资方式进行改变，要获得满足未来发展的金融资金的支持，摆脱外源融资全部依赖银行贷款的方式至关重要，积极的寻找多元化的融资渠道，对融资方式进行系统性的优化。另一方面，为企业寻找专业型人才，针对融资手段形成一套适合润荣地产融资水平的方法。降低润荣地产的成本支出，提高资金的利用率。对国家的经济政策和法律法规进行深入解读，只有这样，在激烈的市场竞争中，才能做到内外兼修，提高融资水平，解决问题，才能真正的提升润荣地产的竞争力。相信在日益成熟的经济市场大环境下，润荣地产的融资管理必能日趋完善，步入良性的轨道。13