重庆世贸大厦物业管理方案xx.docx

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1、 重庆世贸大厦物业运营管理存在的问题及对策目录一、 绪论1（一） 研究背景1（二） 研究意义1二、 商业物业运营概述1（一） 商业物业运营的定义1（二） 商业物业运营的特点2（三） 商业物业运营的条件及市场分析2（四） 商业物业管理的重要性2三、 重庆世贸大厦物业运营管理现状3（一） 重庆世贸大厦基本概况3（二） 世贸大厦物业运营管理现状5四、 重庆世贸大厦物业运营管理存在的问题5（一） 公共设施维护漏洞5（二） 租凭手续复杂6（三） 物业服务不合理10五、 重庆世贸大厦物业效率提升对策10（一） 强化公共设施维护和保养10（二） 简化租凭手续，提高审核效率10（三） 重新规划拟定物业服务制度

2、11六、结论11参考文献12一、 绪论（一） 研究背景 我国从加入世界贸易组织以来，长期处于快速发展的状态。从沿海到内陆地区发展都十分的迅速。高速的发展模式必然会带来，知识水平和管理水平跟不上发展速度的情况，这也是高速发展下，必然会出现的问题。我国近十几年以来高速的经济增长所带来的城市化高速发展。使得我国的平均居住水平，在持续提高。这使得我国的物业管理水平受到了极大挑战，其实要面对的问题，更加复杂化，多样化。 更多的问题也随着高速发展带来的各类需求显现出来。从侧面也激化了物业与业主之间的矛盾，使得物业服务与管理问题成为一大诟病。可以说，我国现状就成为了经济高速提升，逼迫管理能力与知识水平快速提

3、升，不然无法满足我国高速发展的需求。也许要提高物业管理的水平为我国的高速发展提供后进服务，而我国的的整体物业管理模式，以及管理方案等执行上依然存在许多脱离现实情况而执行的管理条例和方案，使得企业在某些方面形成工作不便的情况，如禁止快递进入大楼收发快递、禁止桶装水进入大楼等。这些不良且脱离实际的管理制度的执行，使得业主和企业主等的工作和生活带来极大的不便，影响了正常的生活和工作。（二） 研究意义 从我国实际情况出发，深入研究我国物业管理问题，可以更好的研究我国快速发展所带来的制度落后的诟病，另一方面也可以更好的展示我国物业管理存在的问题以及物业管理应该遵循的方向，为我国从新制定物业管理法律等提供

4、有用的信息。秉承我国“以人为本”的治国理念，来看待物业管理的相关问题，是合理化整治和调控物业管理的最佳导向标。二、 商业物业运营概述（一） 商业物业运营的定义 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。商业物业的运营是指以经营性、收益性的房屋为主体对象的物业管理，供商业流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施等。商业物业的也有多种分类，从分类的角度的不同其分类也不相同，同一个商业物业可能同时拥有多种分类的类型，其类型分类如下： 从建筑结构上分：可以分为，敞开型和封闭型。敞开型的商品摆放都放置在货架上供

5、顾客直接取货挑选，封闭型则是顾客不能够直接与商品接触，商品都是摆放在柜台当中，由信贷或者销售工作人员给顾客挑选。 从建筑功能上分：从建筑功能上可以划分为综合性的商业购物中心，商住两用型物业。综合性的商业购物中心其包括购物、娱乐、餐饮等多功能商业化店铺在内的多种服务功能。商住两用型，其楼层底部为商用，多为超市、批发市场、餐饮等。高层则用于办公、居住等，如上海万达广场就是典型的商住两用型。从建筑规模上划分：其可以分为市级购物中心、地区购物中心、居住区商场三种分类，市级购物中心其建筑规模较大，在3万到10万平方米，其商业辐射整个市区，服务人口在30万人以上的大型购物中心。地区购物中心建筑规模较小，平

6、均建筑面积在1万到3万平方米，其主要以城市中心一部分为主要服务区，其服务人口在10万到30万不等。而居住区商场，其占地面积在3000到1万平方米，其服务区域主要是以附近的小区为主，服务人口大约在1万到5万人。从物业档次上划分：可以分为经济型和豪华型两种。经济型是指出售常规的大众化商品，房屋装修等较为普通，成本低廉。豪华型是指大型的商场，出售基本为高档的商品，多为专卖店或者进出口商品，其建筑风格独特，设施设备齐全，装潢上也比较豪华，在购物服务分级上比较明确，如商场监控、手动以及脚动应急报警开关，红外装置的防御设施以及健全的消防系统，购物收款联网系统等。（二） 商业物业运营的特点 其拥有区别于常规

7、小区物业的几个功能：需要制定商业物业经营管理计划，存在收益评估和风险评估、提出包括管理费等在内的预算，有宣传物业管理方案，提升物业租金的责任；良好的物业维修管理，制定收租方案以及完全保卫等。其运营特点可以大致划分为服务特点和其本身属性特点，服务特点：保持商业楼房的整体美观和整洁，商业活动能够有序的进行和展开，保证商业楼房的设备以及配置设施的齐全和先进，有合理的智能化设施，尤其是豪华型商业物业，都必须满足以上的条件。强化的安保，保证商户的财产以及生命安全，防止如偷窃、抢劫、漏气、漏电、漏水等对商业活动和生命安全产生威胁的行为和事件，进行阻止和抢修。同时还需要商业楼管理服务按照与经营者签订的相关契

8、约和合同进行服务和维护工作。本身属性特点：合理策划和布局商业房屋结构，按照经济规律进行策划和布局做到符合经济发展的条件，帮助经营者提高经济效益。且其策划和布局都必须从实际情况出发。其建筑结构的设计需要别致、具备自己的特色，在外型上要突出其个性和地方性的特色，使得顾客和经营者留下深刻印象。内部设计上，需要根据购物者的购物心理进行合理设计和规划，进出口的标志要明显。在选址时需要满足不同层次的需要，同时还要根据当地的人口分布情况和综合消费情况进行调查，便于安排恰到好处的设施设备和相关服务的安排。（三） 商业物业运营的条件及市场分析商业物业运营需要有以商业性质建立的大楼，用于经营、办公等性质的大楼。其

9、需要建立在交通方便、人群较为集中的地带，如城镇中心、繁华街区附近等。这是进行商业物业管理前的必要条件。商业物业进行管理前需要对其管理目标做出详细的调查从其地理位置，商业价值分析、房屋构建的结构以及商业价值的评估，商业房产的综合检查，检查必须是多方面的，从水、电、气、车库等，检查和排除安全隐患。还需要调查当地的房屋租凭市场的房屋租凭价格，以及同等价位的房屋大小地段等调查。纵观我国的房地产商业物业管理市场，（四） 商业物业管理的重要性 商业物业的管理其责任是多方面的，不仅仅要为投资方赚钱，同时还要保证设施设备的正常运作，以及消费者和商业租户的消防安全等。其作用不仅仅是维护商业区的正常运转，同时也起

10、到一定的监管作用，监管其所负责区域的商户是否按照国家相关法律正常经营，同时合理的物业管理还能够加快当地的商业化进程，便于当地商业的发展。优秀的商业物业管理，不仅仅能够聚集当地的商业链，还能够将周边城市的人流和商户吸引过来，有利于当地经济的快速发展。三、 重庆世贸大厦物业运营管理现状（一） 重庆世贸大厦基本概况 重庆世贸大厦位于重庆解放碑夫子池，位于重庆最繁华的地段。该大厦共计62层，高262米，是我国西部最高的大楼。为重庆主城地标建筑，其56楼为景观大厅，距离地表228米，大厅总面积1500平方米，整厅为360度无遮挡观景台，外外墙采用透明玻璃墙，视线可以从凭借层繁华街景一直延伸到解放碑全景。

11、可以环观整个重庆市风景。该大厦负一层和负二层有重启轻轨三号线进出口接入，为其提供楼更加便捷和有效的进出口通道，也缓解楼世贸大厦附近的交通压力。在其上下的交通上，大厦有每秒5米的4台客梯和2台观光直达电梯，其上升速度，相当于直升飞机的爬升速度。从负二楼到顶楼全程只需要60秒的时间，其将景观大厅打造成集观景、休闲、饮食、娱乐于一体的城市景观阳台，成为繁华都市之中的一颗“西部明珠”。其基本配套设施如下：相关企业开发商：重庆鑫隆达房地产开发有限公司投资商：重庆鑫隆达房地产开发有限公司物管公司：重庆贴心物业管理有限公司物业类型纯写字楼 甲级主要户型重要时间开盘时间：2003年11月15日 入住时间：20

12、04年9月30月楼层信息单层面积：1511.14平方米 层高：低区3.3米 高区4.5米 净层高：低区2.3米 高区3.3米 得房率：72%交屋标准地面：清水 墙面：清水 天花：石膏板总体规划占地面积：4988 建筑面积：120000楼宇总层数：62层 地上：56 地下：6办公总建筑面积：69000 办公总层数：10-56层车位配置地下：190个 地上：0个月租金：800个 时租金：5元/小时 超出2小时/2元 固定车位：电梯配置品牌：三菱 速度：3.5米/秒低区：客梯：4部 中低区：客梯：4部 中高区： 高区：客梯：4部空调新风系统品牌：分层分户式中央空调，计费方式：夏季：2.865元/平米

13、/月，冬季：4.5元/平米/月；开放时间：周一至周五8:00-18：00，其他时间单独计费开放时间：收费标准：逾期收费标准：通讯系统光纤ADSL无线网络通讯服务商：安防系统闭路电视监视系统门传感器监视系统24小时巡逻系统停车控制及车牌识别系统应急电源-照明和扩音系统卫生间供水情况：冷水地面：地砖墙面：瓷砖天花：石膏板外立面玻璃幕墙铝合金板大堂层高：3.8米 面积：400平方米地面：地砖 墙面：瓷砖天花：石膏板公共走廊宽度：1.6米 层高：2.5米地面：地砖墙面：瓷砖天花：石膏板电梯前厅宽度：3米层高：3.8米 地面：地砖 墙面：瓷砖 天花：石膏板楼内配套银行ATM餐饮便利店物业服务收发信件订阅

14、报刊其对外出租情况如下： 物管费：10.5元/平方米/月，层数：地下6层，地上56层，单层面积：1511.14平方米，层高：低区3.3米，高区4.5米；物管公司：重庆贴心物业管理有限公司 开发商：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，电梯：品牌：三菱，速度：3.5米/秒，数量12，停车：地上车位：190，地下车位：190，零时停车收费：5元/小时，超出2小时/20元且不能超过12小时， 固定车位收费：车位包月收费：800个，空调：分层分户式中央空调，计费方式：夏季：2.86元/平方米/月，冬季4.5元/平方米/月，开放时间：周一到周六；内部设施：内部配置有五星级酒店大堂；茶座、酒吧、钢琴吧、咖啡吧、西

15、餐厅等休闲设施；健身中心、水浴设施、乒乓球室、棋牌室书吧等商务减压区，以及各类国际商务会议厅、智能化停车库等，集商务办公、会议商场、休闲观光于一体的高档综合性物业。（二） 世贸大厦物业运营管理现状目前重庆世贸大厦已经对外开放近12年，其重庆最高的观光厅在04年就已经完工，但是在2009年才对外开放，价格为30元，2009年3月调整为80元，且每天有600个的名额限制。由于时间开放过晚的关系，使得其丢失了“最高楼”的优势，内部装饰等明显要落后。其目前驻入的企业170多家，职工1200多人，2017年7月13日新成立了渝中区世贸大厦党群服务中心，秉承以服务凝聚人心的理念，融合了党群服务中心、企业服

16、务中心、人才服务中心三大平台，位于世贸大厦10楼，占地面积260平方米。并帮助辖区内的白领家庭开展了假期青少年托管，为白领家庭减缓压力，丰富青少年的假期生活；服务内容包括课程辅导、素质课堂、生命教育、英语部落、文体活动和户外体验等。但是其名额较少仅有20名，主要以6到10岁的儿童为主。2017年世贸大厦年税收高达5亿人民币，但是世贸大厦依然出现商业用房空置的情况，早在2010年，其4、5、6楼3层楼房接连出现楼层流拍的情况。后在2011年的1月再次挂牌排卖价格降为6643.63万元，折合人民币约1万元/平方米，结果再次流拍。同年8月，在重庆市联交所挂牌，拟整体出让，拟将世贸大厦负2层到第8层共

17、计10层的商业用房，整体出让。总建筑面积为49720.5平方米，挂牌参考价为18亿人民币，每平方米折合人民币约3.62万元。挂牌最终以失败告终，主要原因是定价太高，后降价部分拍卖，但是商家拿到手之后无法实现整体规划的原因，使得这次挂牌再次以失败告终。加上周边的房屋较低，集聚的人口数量有限也是世贸大厦外在的客观原因之一。2013年重庆市响应新型城镇化建设的政策，将世贸大厦划分给重庆西永微电子产业园区，其主要原因是西部微电子产业园区聚集了大量的IT企业、且大学城等分布较多，其集合了IT、教育、物流为一体的工业园区，而西永微电子园区也是属于重庆市的六大城市副中心之一，其密集的人口分布，承载了重庆高科

18、技产业、大学城、铁路物流以及城市综合新区的城市功能，便于世贸大厦的重新整理和正常运营。四、 重庆世贸大厦物业运营管理存在的问题（一） 公共设施维护漏洞 重庆世贸大厦在公共设施维护上存在软件维护的问题，虽然世贸大厦的电梯数量较多，但是依然出现了商业圈中心写字楼常见的电梯拥挤的问题。在2011年的4月，世贸大厦的电梯因为没有及时的进行电梯软件的维护，使得电梯出现停止工作的情况。而大部分的白领等在世贸大厦内部工作的员工，只能够通过应急楼梯上下几十层楼房上下班。这也是2011年多次挂牌多次流拍的原因之一。空调等都出现年久失修的情况，大厦内部，尤其是大厦高层出现“夏天太热，冬天太冷”的情况。（二） 租凭

19、手续复杂 重庆世贸大厦的租聘手续复杂，从租聘到手续办理，其所消耗的时间过长，且办理过程中所需要走的流程过多，条件复杂。使得大部分的中小型企业望而却步。大型的企业对于当时的世贸大厦来说，其周边地带的开发程度并不足以聚集到足够的人口。其租房交房流程如下图4-2-1：管理部客服部根据业主方书面通知，负责通知各部门做好相应准备工作工程部客服部负责跟进各部门交房前的准备工作进展做好出租单元验收预检、一次装修验收准备工作及准备单元图纸租户携带收楼委托书、委托人身份证复印件、公司营业执照复印件（加盖公章）办理现场交房手续由客服部、工程部、管理部一同进行现场设备设施的清点验收、钥匙移交等工作，并填写验收表与遗

20、漏工程情况表由客服部、工程部、租户、装修公司一同进行交房会议；由客服部对二次装修相关事宜及租户入住事宜进行讲解，并移交各类交房资料做好出租单元内的清洁工作若有遗漏工程将由工程部负责跟进修复。租户可将钥匙交客服部代为托管保洁部遗漏工程由工程部跟进修复后，客服部通知租户进行再次验收签字做好出租单元移交前的安全工作，对单元内设备、设施等拍照留存。客服部做好交付前的资料准备工作并建立租户档案，校对该单元的钥匙交房手续结束 图4-2-1 可见其交房流程比较复杂，部分工作原本是可以在房屋出租前就可以完成的工作，但是在世贸大夏的交房流程中全部合并到交房前来进行，如：清洁工作、单元图纸准备、安全检查、单元内设

21、备设施的拍照存档工作等。这些工作应该在房屋出租前就应该备份存档的工作，全部归纳到交房流程中，使得交房的时间变长。一方面使得租户的原定计划出现时间误差，且其审核时间不一致。没有固定的时间，使得租户在一定程度上遭受经济损失。在二次装修的申请中也存在类似的问题：如业户提出申请后，需要提交相关的委托书，装修设计图纸。而工程部在将图纸收齐的7个工作日内（节假日顺延）完成图纸审核工作。由此可以看出其审核时间其实是存在不确定因素的，比如图纸什么时候能够收集齐，商户在租用世贸大厦的房屋的时候是否知道这些规定。都是影响审核周期的因素，而其还对装修公司等有严格的要求，如建筑工程公司缴纳的保险单复印件，并且规定第三

22、责任险不低于200万。从侧面来说，限制了商户在装修上可以选择的装修企业规格不能太小，还需要提供装修装饰公司的营业执照复印件，资质证书以及消防设计意见书复印件等。这些材料的审核都需要大量的时间，一方面迁延了业主开业的时间，一方面繁杂的手续使得在有多个租户的情况下，容易形成审核周期过长，审核排队拥挤等情况。二次装修审核流程如下图：图4-2-2业户提出装修申请业户提出装修申请，并提交1. 业户装修委托书2. 装修设计图纸一套（包括:图纸目录、设计说明、材料表、吊顶平面设计图、空调设计图、消防设计图、强弱电布线图、立面图等）管理中心进行审核1 工程部在图纸收齐后7个工作日内（节假日顺延）完成审图工作2

23、 由指定承建商根据图纸提供消防等系统设备的改动报价，报价由承建商与业户进行确认3 由客服部负责跟进业户补齐图纸图纸审核通过业户提交相关资料业户需交齐以下资料：1. 消防设计审核意见书复印件2. 建筑工程一切险复印件（第三责任险不低于200万）3. 装修公司资质证书（两级以上）、营业执照复印件4. 缴纳装修保证金、垃圾清运费5. 填写相关申请表格（装修申请表、装修人员出入证申请表、装修期安全消防责任协议书、施工承诺书、二次装修告知函）仔细阅读相关文件（装修施工须知、施工单位违规处罚细则）业户办理进场装修手续1 业户装修方至管理中心办理施工许可证（许可证由各部门主管签字生效）2 业户装修方至客服部

24、办理施工人员出入证申请手续3 装修方凭客服部开具的施工许可证及施工人员出入证申请单至管理部办理施工人员出入证管理中心在施工过程中进行巡查监督1. 工程部负责装修进场的电表的抄表工作及电气、土建、消防设备等工程施工监督，并规范现场施工作业2. 管理部负责治安、装修人员文明纪律、消防、清洁卫生、电梯使用、装修垃圾堆放管理及装修期间的违章处理等3. 客服部负责协调装修公司、租户、管理、工程部之间的工作，并随时跟进二次装修租户的施工进程二次装修竣工验收1 配合业户申报消防的竣工验收2 由业户提交装修竣工图，由工程部对相关装修部位进行验收，并出具验收意见。如有整改，由客服部跟进业户整改完成，直至符合大厦

25、运营管理后竣工使用。退还装修保证金业户凭消防部门出具的验收合格意见（复印件）、物业工程部门的验收合格意见、装修保证金收据至客服部办理申请退款手续（三） 物业服务不合理 在物业管理方面，其部分规定出现不合理的情况，如规定不允许快递公司上门取件和送件，停车费价格上涨波动过大，2016年之前停车费还是按照4元/小时，到2016年年初价格变为8元/小时。物业给予的答复是停车位过少，采取涨价管控的方式。2015年新加入了门禁卡的管理措施，世贸大厦内的每个企业的员工是强制办理，费用为20元/人。且是退卡不退款，引发了世贸大厦大量白领人士的不满。除开此外，在实施门禁措施之后，外卖送餐和桶装水都被禁止上楼。虽

26、然其总的电梯数量较多，但是中高层楼层的电梯仅有4部。对于中高楼层的白领工作者和对快递公司依赖性较强的公司来说，这些管理制度的执行给这些公司的工作带来了极大的不便。 在物业维修保养方面，空调经久失修，噪音大，出现滴水等情况。使得屋内夏天太热，冬天过冷的情况出现。卫生间的保养情况也堪忧，卫生间没有纸巾、干手器、垃圾袋等必备的物品。而对于空调的问题，物业直接给予的答复是：“发动机运转费用太贵，8000块人民币一个小时”世贸大厦内卖午饭的也需要按点收取费用才能让其进入当中卖午饭。整体来说世贸大厦的物业管理基本属于破罐子破摔的情况。五、 重庆世贸大厦物业效率提升对策（一） 强化公共设施维护和保养 世贸大

27、厦物业管理的公共设施维护，存在极大的问题。除开空调、电梯等问题，其卫生间的护理和公共消耗品的补充都存在问题。主要原因是物业管理者没有重视人性化管理，依然按照陈旧的制度和习惯进行管理。没有跟进时代的变化，公共设施的更换上也没有方案和预算进行管理和更换。要强化公共设施的维护和保养，就需要先提出每年的需要维护和保养所花的预算表，合理的安排资金预算。实现有规划的管理物业，才能更好给业主提供优质的服务。需要进行维护预算的项目有：空调更换、空调常规维护、卫生间消耗品补充，如纸巾、清洁剂等。维护周期因为公共设施的不同，需要制定相应的维护周期，如空调的维护可以制定为单季度内45天进行一次常规检查维护，一个季度

28、进行一次大检查维护。卫生间消耗品补充，纸巾的补充为每日清扫时进行检查补充，按照每日进行一次添加的量进行计算，清洁剂的使用可以根据相关的产品说明，结合日清洁次数的安排来进行制定。 在有关大厦出行的电梯设备检修上，不能每年进行一次电梯的常规检查就认为电梯没有问题，与电梯相关联的软硬件设施也必须做到认真仔细的检查，才能够保证电梯运转的正常。如电梯控制系统相关的软件维护和软件所搭载的硬件设备等都需要进行常规的检查和及时的设备更新，才能够保证物业服务不落后。（二） 简化租凭手续，提高审核效率 在租凭手续的办理上，可以合理的简化相关程序。如出租前的备份等工作，必须在房屋还没有出租前就将备份等工作完成。而装

29、修图纸等审核的工作可以在其装修期间进行，合理安排时间，提高审核效率。同时在房屋租凭时，将租凭后的装修等相关手续进行相关的说明。也可以将装修等工作转由物业管理公司代为进行，减少图纸审核等相关审核所需要的时间，同时能够额外增加物业公司的收入也提高了物业的服务水平。（三） 重新规划拟定物业服务制度 对于物业的相关管理制度，需要根据业主的实际需求和时代进步所带来的变化进行相关的变更，如禁止快递员上楼、桶装水和外卖人员上楼的情况。可以将快递员的进出通道限制在货梯和楼梯，同时加入视屏监控等新时代的设备进行管控，货梯旁需要安排安检人员进行值岗，保证人员进出的正常化。 由于我国的近十几年的经济发展是十分迅速的

30、，各种变化也是日新月异。物业的管理也需要跟进我国的时代变化，才能够满足业主的实际需求。制度适时更新适应新的工作方式和交流方式是企业不断进步的渠道之一，适应社会的变化才是商业性质应该遵循的规则。因此世贸大厦的物业制度的制定和执行上，也应该进行周期性的变化。不仅仅是改变物业管理的方式，更多的是要实现物业管理的人性化与合理化，实现“以人为本”的管理核心才是物业管理应该遵守的最佳守则。在我国的相关法律中也提及到，企业伦理性。在国外企业中，企业伦理已经是企业必须要遵循的守则之一，而我国由于经济发展过快的原因，相关的管理概念和理论消化的时间较短，在实际管理过成中容易形成老的习惯带入到相关的管理和服务工作中

31、。因此，需要加强物业伦理化管理，从企业伦理的角度去重新制定和规划世贸大厦物业管理的管理制度。六、结论物业管理水平高低，一方面决定了该物业管理下的商户和住户的实际体验，对其的工作和生活是否有帮助或者阻碍。另一方面决定了，该物业管理是否能够获得大量商户的喜爱，从而获得持续盈利的能力。我国从加入世界贸易组织以来，长达近20年来都处于快速发展的状态。高速发展的道路给我国的经济发展带来强大的动力和新的资金来源和技术来源。新的技术和资金的加入给我国的经济发展带来了新鲜的血液，但是我国在其他方面的发展上依然较为落后，如我国的整体教育水平，和企业管理水平等都较为低下，且受到我国早期的公有制的制度影响较深。使得

32、我国的企业在管理上依然处于较为落后的状态，管理方式还是以早期的公有制的制度管理方式为主或者相似。在世界的其他国家，企业的管理不仅仅讲究企业管理要为企业盈利服务，更多是讲究企业的伦理性质，是当下世界企业都在执行的。企业的伦理性不是体现在企业本身对待自己企业员工上，更多的是企业做事的规则是否符合企业所需要面对客户的根本利益。在此，企业的伦理性的高度从侧面体现了该企业是否有企业道德，而是否具有企业道德直接影响了该企业在公众中的企业形象，这也会决定了该企业在同行业竞争者中是否拥有优势。不良的企业形象的出现，会使得企业的扣碑下降，企业活动、销售等都会因为口碑下降而大打折扣。参考文献1张农科.关于我国物业

33、管理模式的反思与再造J.城市问题,2012(05):2-14.2刘宏. 当前物业管理纠纷解决存在的问题与对策研究D.西南政法大学,2016.3 蒋盛兰,宁艳杰.重庆市绿色物业管理措施与居民归属感关系实证研究J.中 国人口资源与环境,2015,25(S1):542-546.4 于飞.物业管理与物业服务的区分与交叉兼论我国物业立法概念运用之 准确化J.浙江社会科学,2012(06):57-64+157-158.5徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展J.现代企业教育,2010(02):104-105.6谷晓宁. A物业管理企业物业服务创新研究D.吉林大学,2014.7 龚子秋,马新彦.论业主权及物业管理制度之完善J.江海学 刊,2007(06):224-229.8.物业管理行业发展报告J.中国物业管理,2013(10):8-15.9 王晓松.案例项目任务驱动与项目管理技术结合的教学模式研究物业管 理信息系统课程教学改革与实践J.计算机教育,2016(08):110-114.10杨静波. 成都市物业管理现状与对策专题研究D.电子科技大学,2013.13