“营改增”对房地产企业财务管理的影响.doc

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1、中国地质大学长城学院本 科 毕 业 论 文题目 “营改增”对房地产企业财务管理的影响 院 别 经济学院 专 业 会计学 学生姓名 马世铭 学 号 013141521 指导教师 刘广永 职 称 副教授 2018 年 4 月15日“营改增”对房地产企业财务管理的影响摘 要从我国市场未来的发展趋势来看，企业在竞争激烈的市场当中不存在有利的发展趋势。为确保企业在未来市场当前能够得到稳定发展，政府全面实施“营改增”政策。2016年的5月初，我国针对“营改增”政策的实施正式陆续开展相关试点，建筑业、房地产业、金融业等相关行业成为试点最开始的行业。在进行本次课题研究开始之时，本文首先对“营改增”的概念进行概

2、述，分析企业财务管理的分类，然后从税收筹划、企业成本、经营策略、财务管理人员技术等方面进行分析，剖析“营改增”对房地产企业存在内部控制不够完善、开具发票不够规范、人员的专业技能和管理水平较低等原因，最后提出做好完善内部控制、加强发票管理、提高房地产人员的专业技能和管理水平等防范措施。为增加本次研究的可行度，整个研究结合本人的实际工作开展分析，并针对存在的问题提出切实可行的发展，使“营改增”的作用在行业当中得到最大化的发挥。关键词：营改增；房地产；财务管理；税收筹划ABSTRACTJudging from the future development trend of our countrys

3、market, there is no favorable development trend in the competitive market.In order to ensure the stable development of enterprises in the future market, the government has fully implemented the business reform and increase policy. In early May 2016, the implementation of the business reform and incr

4、ease policy in our country officially began one after another, namely, the construction industry, the real estate industry,Finance and other related industries to become the first pilot industry.At the beginning of this research, this paper first summarizes the concept of business reform and increas

5、e, analyzes the classification of enterprise financial management, and then from the tax planning, enterprise cost, business strategy, finance. This paper analyzes the technical aspects of management personnel, and analyzes the reasons for the existence of inadequate internal control, inadequate inv

6、oicing, low professional skills and low management level for real estate enterprises.Finally, the paper puts forward some preventive measures, such as perfecting internal control, strengthening invoice management, improving professional skills and management level of real estate personnel.In order t

7、o increase the feasibility of this study, the whole study combines with my actual work to carry out the analysis, and to put forward the practical development in view of the existing problems, so that the role of business reform and increase can be maximized in the industry.Key words: replace busine

8、ss tax with value-added tax (VAT); The real estate; financial control; Tax planning目 录1前 言12 “营改增”对房地产企业财务管理影响的概述12.1房地产企业的概念12.2 “营改增”的含义及其范围12.3 “营改增”下销售不动产的税率23如何应对“营改增”对房地产企业财务管理造成的影响23.1加强对税收筹划工作的完善23.2加强对企业建造成本的管理33.3加强对经营策略的调整43.4 加强对房地产企业财务管理人员技术水平的提高44“营改增”背景下房地产企业财务管理存在的问题54.1 企业内部控制制度不够完善

9、54.2 开具发票的不规范54.3房地产人员专业技能和管理水平较低54.4企业与财政税收部门的沟通较少55化解“营改增”对房地产企业财务管理的对策及建议65.1 完善内部控制制度65.2加强发票的管理65.3 提高房地产人员的专业技能和管理水平75.4加强与财政税收部门的沟通76 结 论7参考文献8致 谢9中国地质大学长城学院2018届毕业论文1前 言从2012年营业税改征增值税（简称“营改增”）制度实施之际到2 016年这五年期间，“营改增”的实施由最初的上海试点逐渐拓展到全国的各个行业当中。作为诸多行业当中的龙头行业，房地产对于社会市场经济推动的作用是其他行业无法替代的。作为我国的支柱产业

10、之一，房地产的影响不仅仅表现在经济方面当中，在带动社会经济、促进其他行业发展等诸多方面有着得巨大的优势。自营改增实施以来，进项税可以抵扣能够降低企业的税负和成本负担，密切企业之间的分工协作联系，是经济结构调整的重要环节。而“营改增”的推广不仅仅是纳税政策的变化，也在一定程度上影响着房地产行业。2 “营改增”对房地产企业财务管理影响的概述2.1房地产企业的概念创造巨大的收益是房地产行业的根本目的，从整个行业所从事的活动来看，与房地产一切的服务活动都是房地产企业所做的工作。从他们的服务对象来看，其主体面对的是不动产方面，该行业具有不变性。这种性质影响了房地产企业经营活动的发展，周围环境对企业的影响

11、比较大，经营业绩与所处地区状况关系紧密。在开展经营活动过程中，房地产自身的行为特征表现的尤为明显，笔者结合自身的实际工作，将其所具有的基本特征进行了以下总结：第一， 企业的发展与整个行业的规模呈正比关系。第二，从房地产行业的竞争对象分析，其主要的竞争对象存在当地市场当中，而影响竞争的主要因素便是资金流动。第三，从用户的角度来讲，房地产的需求量越大，其客户量越多，市场也较为广阔，这里所致的客户便是指具有购房意向或者其他需求的集团购买者。第四，虽然房地产行业当中存在较大的竞争，但大多房地产企业在整个市场当中自身并没有较大的竞争优势，具有明显的不稳定性。第五，作为一个风险程度较高的行业，房地产自身的

12、盈利与所承担的风险是呈正比。从另一个角度来讲，房地产行业所拥有的较高收益与其所承担的风险是对应的，而较高的经济收益也为其带来了更多的资金来源。第六，该行业自身的门槛较高，一方面是由于整个行业前期需要投入较多的资金维护正常运作；另一方面，房地产的不变性使企业在推出房地产行业使要承担更大的成本。2.2 “营改增”的含义及其范围所谓营改增是指营业税改为增值税进行税物缴纳。从税改的优势来看，营改增之后企业能够有效的避免重复交税的问题。此外，营改增政策的实施也是响应党和国家的要求，是市场发展的必然趋势。从为了完善现有的社会主义市场经济、体制以及提高企业积极性的关键所在。近年来“营改增”的发展历程：表1：

13、“营改增”的发展实施时间试点地区试点范围适用税率2012年1月1日上海交通运输业：陆路、航空、水路交通运输业（11%）； 部分现代服务业（6%）、其中有形动产租赁服务（17%）； 邮电通信业（11%）基础电信服务（11%）和增值电信服务（6%）。2012年8月1日北京、天津、江苏、安徽、浙江（含宁波）、福建（含厦门）、湖北、广东（含深圳）管道运输服务；部分现代服务业：研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询；2013 年 8 月 1 日全国交通运输业、部分现代服务业 （新增“广播影视”服务）2014 年 1 月 1 日全国铁路运输、邮政业2014 年 6 月 1 日全国

14、电信业2016年 5 月 1 日全国建筑业、房地产业、金融业、生活服务业房地产、建筑业（11%）注明：来自罗婵的“营改增”对我国房地产开发企业影响与应对研究2.3 “营改增”下销售不动产的税率 由于不动产本身所具有的属性表明了不动产的销售实质为不动产所有权的转化。不动产作为性质不能改变的产业，向建筑物，构筑物等都属于不动产的范畴。不动产的税率主要有以下三种计算方式：第一，对于个人来讲，其在最自身的房地进行销售时，可以采用通用的简易计税方法进行征收率（5%）计税。第二，对于小规模的客户来讲，其对自身所拥有的地产进行销售时，也是征收率（5%）计税。第三，对于集团企业来看在进行不动产销售时，征收率的

15、缴纳是在收到预收款时进行计税，其征收率为3%。3如何应对“营改增”对房地产企业财务管理造成的影响3.1加强对税收筹划工作的完善房地产企业想要获得长远发展，就必须不断完善税收筹划管理工作，优化和完善房地产企业的税收筹划，首先房地产企业要明确企业自身的实际状况和缴纳税金的能力以及纳税的项目种类，并对纳税能力和企业的概况进行全面的分析，并按照主体的实际情况进行相对的调整，保证营改增后企业能够获利，因此还应做好充分的准备以迎接营改增实施后所带来的机遇与挑战。这样企业就应该做好充分的准备工作，能够更好的应对营改增给企业所带来的压力，因为营改增的实施对房地产企业的财务管理工作带来了重大的变化，所以企业要正

16、视营改增政策的发展，对纳税筹划管理工作进行加强，确保房地产企业的工作有一个全面的改革。其次，还可以通过房地产销售业务筹划、优惠政策税收筹划、纳税申报筹划、经营活动中筹划、纳税时间延迟等措施加强纳税筹划，来扩大自己的合作范围。第一，实行混业经营分开核算，房地产企业在“营改增”的实施并改革以来，在原来的 17%、3%、13%的征收税率的基础之上，又新增添了 11%和 6%两个税率，在此同时小规模纳税人统一按照3%的征收率实行，因此，我国营改增的税率变成了17%、13%、11%、6%、3%，在这样的情况下，部分企业的混合经营现象出现了，根据现行增值税法规，在混业经营中的不同税率在会计核算上需要分开进

17、行，否则一律从高税率来纳税，因此造成不必要的税收负担。因此，在房地产纳入“营改增”之后，应注重混业经营项目分开核算，从而要降低企业要负担的税负成本。第二，增加固定资产的投资，因为“营改增”能够将固定资产的进项税额进行抵扣，“营改增”后房地产开发企业将会更加愿意增加其固定资产的投资，这样不仅仅可以提高其进项税的可抵扣税额，也降低了企业税收负担，还可以调整房地产企业整个的链条结构，有利于房地产企业以后的发展。3.2加强对企业建造成本的管理建筑业是房地产开发企业重要的行业之一。 在营业税改征增值税试点方案(财税2011110 号)规定建筑行业适用 11%增值税税率，因此在进行房地产开始时，主要实施增

18、值税一般计税方法。但“营改增”政策的实施，无形间增加了房地产行业的生产成本，减少了企业的经济收益。“营改增”政策对企业建造成本的影响主要表现在以下两方面当中：第一， 企业在进行房地产建造过程中会用到诸多不同建筑企业的材料，营改增政策的实施会大大增加建筑业增值税进项税额抵扣的难度。此外，房地产行业所面临的建筑对象不同，其所使用的税率计算方法也是不尽相同的。由此可见，其在进行材料购买时，往往难以开发专用的增值税发票，更有甚者无法进行发票开具，从而出现漏税逃税的违法犯罪行为并增加了建筑业的税收负担。第二，根据 财政部 、国家税务总局关于部分货物适用增值税率低税率和简易办法征收增值税政策的通知 （财税

19、 20099 号）规定，可以选择简易办法依照 6%征收率计算缴纳增值税所面向的对象是一般纳税人，其所适用的货物是以下四类:建筑用的相关材料；自己采掘的相关矿物(不含黏土实心砖、瓦)；自来水；商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。以上提及的四类约占整个房地产成本的40%。在实施“营改增”之后，税率涨到了11%，而实施“营改增”之前，可抵扣进项税率为6%，相比增加了5%的税负成本，因此，实施“营改增”相当于加重了建筑业的税负。因此对于企业建造成本的增加 ，房地产企业应当在开发之前便做好充分的准备；并逐步提高企业的纳税意识，并严格遵守发票开发原则，确保发票开发的正确性；此外，企业还应对工

20、程预算管理，确保在与建筑施工企业进行费用结算时，每一笔费用留向都要进行发票开发，不拖票不逃票；最为重要的便是提高会计核算质量，确保每笔核算都有对应的原始凭证，提高会计核算的准确性，实现完工核算同步进行的预期目标。3.3加强对经营策略的调整在实施“营改增”之后，不同的运营模式，也会对房地产企业的现金流和税负造成影响，因此“营改增”之后，以应加强对企业经营策略的调整，使“营改增”更好的降低自身的经营负担。第一，加强企业的经营格局。“营改增”后，房地产企业更倾向于由传统单一地产格局向多元化地产格局扩张，在进行房地产开发的同时，也会开发新的业务增长点，如物业管理、土地开发、保障性住房、精装修房、商业地

21、产等等。对于房地产行业来讲，整个行业的格局越趋向于多元化，则该行业做承担的市场风险就会越低，能够更加顺应市场的发展趋势。第二，对自身的精英方式进行全面改变。针对政策所带来的资金周转问题，企业应做好以下三方面工作：第一，最大化的缩短产品开发周期，从生产上节省费用的支出；第二，在进行房地产开发时，应当更加注重房地产的质量，去迎合现代社会人们的生活追求，三是联合开发，股份制公司深入开展房地产合作项目，扬长避短，优化产业结构，加强产业管理。第三，在“营改增”实施之前，房地产企业所增加的固定资产的折旧只能作为企业成本从企业的销售收入中予以扣除；而在“营改增”实施以后，新增企业的固定资产可以按 17%税率

22、进行进项税额抵扣，若房地产开发企业的增值税税率设为 11%，那么，“营改增”后企业购进固定资产将会明显优于营业税下企业购置固定资产，而且会降低企业应交增值税额。因而，“营改增”后企业将会增加新设备的购进，增加企业的投资活动，因此企业的投资活动现金流量将会大大提高。3.4 加强对房地产企业财务管理人员技术水平的提高企业的“营改增”涉及到企业经营过程中的各项经济业务，相对于营业税，增值税的规定较为复杂，需要核算的内容较多，计算起来相对困难，因此，对企业财务人员的素质要求更高。在我国大多数企业的财务人员，自身缺乏对管理学、生产经营以及计算机技术的了解。“营改增”政策实施之后，要求房地产企业必须实行精

23、细化内部管理，提高企业的财务管理水平，提高税收筹划，降低税负，实现现金流最大化，因此企业必须提高财务管理人员的技术水平。第一，加强对企业财务人员业务技能的培训，提高房地产财务人员的专业技能水平，规范企业的业务流程，保证企业各项经营活动的顺利的走下去，防止企业不必要费用的产生以及浪费。对于从事混合经营的企业来说，在进行企业财务人员培训时应当开展针对性的培训工作，确保财务人员能够适应企业的发展需求，满足企业的发展标准。第二，开展“营改增”专题培训活动，聘请专业老师进行讲解，使企业财务人员对“营改增”的实时动态以及政策有一个明确的认识，能够根据政策发展及时的找出最佳的会计核算方法，大大提高会计核算的

24、效率。同时对其能够给企业所带来的优势进行全面描述，最大化的减少企业税收负担，才能更好的有利于企业的发展，4“营改增”背景下房地产企业财务管理存在的问题4.1 企业内部控制制度不够完善自政策实施以来，房地产企业原有的财务管理方面已不再适用。政策的实施对会计人员有了更高的要求。但由于会计人员本身工作技能的不足以及不合理的纳税控制，使得企业需要交纳更多的纳税金额，增加了企业的成本负担。从企业自身的角度来讲，企业没有与“营改增”很好的融合，使房地产企业的会计核算制度不健全，进行的增值税会计处理不严谨，设置的明细账目不合理，导致企业税负增加，成本较高，造成企业现金流量过大，增加纳税金额。在“营改增”的实

25、施以后，财务人员往往要对整个工作流程进行重新的梳理和认识，使得政策实施之后企业没有少交税，反而更增加了企业的纳税金额。4.2 开具发票的不规范在“营改增”之前，发票的管理并没有过于复杂，因为企业只开具普通发票就行，但在“营改增”之后为保证企业链条的完整，增值税进项税得以抵扣，一般纳税人必须严格开具增值税专用发票。从增加税与营业税之间存在的区别来讲，其增加税发票的整个使用更加复杂，同时其管理较营业税来讲更为严格。从“营改增”实施之初的企业试点来看，由于企业对增值税发票认识不到位，使得其在开发票时容易存在乱开现象，从而增大了对增值税发票的管控风险。由此可见，发票得不到合理开发不仅不会减少企业纳税还

26、会使企业缴纳更多的税费从而增加了企业的经营成本。4.3房地产人员专业技能和管理水平较低房地产人员专业技能和水平也是“营改增”实施和发展的重要因素，首先，从管理层来讲，管理人员的水平较低，就没办法与财务管理人员很好的配合，正应为对业务的不熟悉，就没办法帮助本企业的发展，再次，从职工层面来讲，房地产销售人员的专业技能较低，不知道怎样才能帮助企业好的发展，不经意间利益就会流出企业。另外，对于工作人员培训工作较为局限，大多工作人员往往不熟悉整个业务流程；同时，房产人员自身的思想观念没有纠正，对自己的要求不高，没有形成危机意识以及良好的职业道德。4.4企业与财政税收部门的沟通较少 一个良好的沟通能力是可

27、以促进企业的发展进步的。企业政策的制定以及财务部门相关政策的制定都是具有很大的时效性的，因此会出现较大的不懂，不进行及时的沟通就会导致出现是指政策时候的偏差。若企业由于业务的范围较广，以及涉及的服务项目较广，因此对于税收相关的业务有时候会没有足够的人员进行针对性的实施。偶尔也会聘用一些知识强，素质好的财务会计来进行实施，这样的话就轻易的导致在落实的过程中出现沟通不了，了解不全面的现象从而产生一定的风险因素。5化解“营改增”对房地产企业财务管理的对策及建议5.1 完善内部控制制度“营改增”实行以后，房地产企业的许多财务制度都发生了相应的变化。“营改增”对企业的一系列生产经营活动有着非常重要的影响

28、。因此，企业要想得到更好的发展没必须完善对内部控制制度。如何完善内部控制制度是企业是否能够落实好营改增政策的关键所在。在进行内控制服完善过程中，首先要对“营改增”对企业成本的影响有一个清楚的认识，能够根据其对税收成本的影响不断调整先有的管理规划和战略选择。其次，对整个业务流程进行重新梳理，了解“营改增”政策对企业的影响主要表现在哪些方面。最后，建立专用的发票管理制度，确保整个发票的使用都是在企业的规章制度之下。同时，建立对应的内部控制系统确保企业对自身的生产经营有一个全面准确的认识。完善的内部控制制度能够最大化避免“营改增”制度带来的不利影响，将风险发生的可能性降到最低。5.2加强发票的管理企

29、业要想有效地利用增值税优惠政策，减少税收负担，首先要做到就是对财务人员进行专业化的培训，确保财务人员自身的技能和水平达到企业要求。在实施“营改增”以前，企业只需要开营业税发票，而在“营改增”以后，企业则需要开专用的增值税发票进行税收抵扣，若企业对发票管理存在问题，企业则会承担更大的风险。由此可见，发票是否得到有效管理对于企业的稳步发展有着非常重要的作用。企业在进行发票管理时，应当从以下四方面入手：首先，企业应及时取得可抵扣的进项税发票，如果要想获得丰厚的进项税抵扣额，那么企业要选用具有一般纳税人的企业进行纳税申报，正因为这些企业可以提供增值税专用发票，所以可以抵扣进项税。还应具有及时性，只有及

30、时的取得，才能合理的减轻税负。其次，还应加强增值税专业管理的认证，防范虚开发票。房地产财务管理人员应充分了解哪些增值税专用发票不可抵扣现象。因为增值税专用发票还具有可抵扣作用，所以一些企业为了盈利，会虚开增值税专用发票，因此在“营改增”改革的新形势下，应加强对增值税管理认证和虚开发票方面的管理，杜绝违法犯罪行为。最后，为防止逃税漏税的行为，在进行增值税发票开展时应当选择专业的人选，确保发票得到合理使用。所以，企业应设置专人保管和开具增值税专用发票的人，防止出现增值税发票的随意放置、丢失、撕裂、破损等现象。此外，还应定期对发票管理人员进行培训，加强发票管理人员对业务的熟悉，以至于企业能够更好地管

31、理并合理的使用增值税专用发票。5.3 提高房地产人员的专业技能和管理水平房地产企业人员的专业技能和管理水平也是“营改增”发展得一个关键要素，因此企业更应该加强房地产人员的专业技能和管理水平的学习，加强对其自身业务的熟识度。应对管理层与职工层分开培训，从各自的工作中进行加强，是房地产人员意识到自己是企业发展中的一份子。此外，企业还应定期的对房地产企业人员的专业技能和管理水平进行培训，使房地产人员对自身有更高的要求，尝试运用所了解的知识来辅助财务管理人员，是房地产企业能够更好地发展。5.4加强与财政税收部门的沟通 沟通是企业发展的前提，良好的沟通可以促进企业的发展。由于企业的业务量较大，服务项目较

32、广，缺乏沟通是在所难免的。因此，为避免一定的风险产生，企业应注重与税收部门的沟通。全面了解实施“营改增”之后，税收带给房地产企业的影响，以及优势、劣势。企业应当聘用本企业的长期的财务会计师，减少短期的财务会计师来实施，这样就可以降低了解不全面现象的产生。另外企业应定期组织财务会计师进行学习，让房地产财务人员能够更好地与财政税收部门进行沟通，促进企业的发展。6 结 论本文通过“营改增”对房地产企业财务管理的研究，明确指出了在实行“营改增”后，我国房地产企业受到很大影响，既有有利的影响，也有不利的影响。本文从税收筹划、企业成本、经营策略、财务管理人员技术等方面进行加强和整改，结合遇到的种种问题，最

33、后提出做好完善内部控制、加强发票的管理、提高房地产人员的专业技能和管理水平等防范措施。由此可见，企业要想得到更好的发展，必须在确定自身得到收益的同时，最大化的降低自身的经营及生产成本，保证收益最大化，确保房地产行业能够在竞争激烈的市场当中得到稳定快速的发展。参考文献1马红涛.“营改增”后关于房地产企业土地增值税清算的思考J . 财务学习，2017，(05)：162 -164.2张艳红.“营改增”对房地产企业及其财务管理的影响分析J .当代经济 ，2016，（33）：94 -95.3张卓.论“营改增”对房地产企业财务管理的影响J . 中外企业家 ，2016，（05）：68 -69.4韩姝.探讨探

34、讨“营改增”对房地产企业未来影响及对策J. 现代经济信息，2016，（33）:195.5 王志锋.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策J. 财经界( 学术版) ，2015，（8）: 193 -194.6马红梅.关于“营改增”对房地产企业影响的思考J.财会学习，2017，（3）: 151 -153. 7徐水强.浅谈中小建筑企业在“营改增”中的税务风险及其防范J.中国乡镇企业会计，2016，（6）: 70 -71.8财政部. 36号文附件2z.国家税务总局，20169安秀红.论营改增对建筑企业会计核算的影响及应对措施 J. 财会学习，2016，(11)：184.10赵君双.房地产行业“

35、营改增”的影响及应对策略 J. 中国农业会计，2016，（4）：12-14.11林雨薇.浅析 “营改增” 对房地产企业税收的影响及对策J. 财政金融，2016，（6）：196-197.12陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响J. 财政税收，2016，（9）：18-19.13ForRichard F.Dye.Therese j.McGuire. OverviewofVAT J. Mmanagement Aaccounting，2016，（10）：649-651 . 致 谢感谢中国地质大学长城学院大学四年来对我的辛苦培育，让我在大学这四年来学到很东西，特别感谢经济学院为我提供了良好的学习环境

36、，感谢领导、老师们四年来对我无微不至的关怀和指导，让我得以在这四年中学到很多有用的知识。在此，我还要感谢在班里同学和朋友，感谢你们在我遇到困难的时候帮助我，给我支持和鼓励，感谢你们。特别感谢我的指导老师刘广永，在本次毕业论文设计总结中给予我悉心指导，从毕业论文选题到结束过程中遇到很多困难都是刘广永老师给予我耐心指导与细心关怀，使我能够克服重重困难，将毕业论文完成，在此谨向刘广永老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。谢谢!感谢在大学期间给我很多帮助的同学，在四年的学习生活里，他们不仅仅在学习上，也在日常生活中给我无私帮助，此次撰写论文，他们也提出了很多宝贵的建议和意见。最后再次感谢中国地质大学长城学院给了我宝贵的学习机会，使我能够走上一个新的平台，开始一段崭新的人生！8