“营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究 ——以顺发恒业有限公司为例.docx

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1、中国地质大学长城学院本 科 毕 业 论 文题目 “营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究 以顺发恒业有限公司为例 院 别 经济学院 专 业 会计学 学生姓名 席瑶 学 号 013141917 指导教师 李静 职 称 中级会计师 2018 年 4 月15日“营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究 以顺发恒业有限公司为例摘 要 “营改增”以打造更加公平的税收环境为初衷，完成各行业企业的整体减轻税收负担的目的，但是“营改增”政策在具体到各个具体的企业时，却并不是都能够减轻税收负担，其中，房地产企业就是如此。增值税的实际税收负担是由它的销项税额和进项税额共同决定的，一方面体现了增值税自身税种设计的

2、优势，还避免了以前营业税重复课征税收的缺点，另一方面也为房地产企业的纳税筹划提供了更大的空间，更加凸显了纳税筹划的良好的作用。本文以房地产企业如何根据税收政策最新的规定，做好增值税这一纳税项目的纳税筹划，从而最终帮助企业实现降低税收成本，以提高企业经营利润的目标为主要内容做了深入的研究探讨。房地产开发企业的税务筹划的有效规划可以加强内部管理控制，降低纳税征收成本，对于提高企业的经济效益和促进企业依法纳税具有重大的现实意义。关键词: 营改增； 房地产企业； 税务筹划；ABSTRACTCamp to increase to create a more equitable tax environme

3、nt as the original intention, the completion of various industries to reduce the overall tax burden of enterprises, but camp to increase policy in specific to individual enterprises, but not all can reduce the tax burden, which, real estate enterprises is so. The actual tax burden of VAT is determin

4、ed by its sales tax and input tax, on the one hand, it embodies the advantages of the tax design of VAT itself, also avoids the shortcoming of the tax of the former business tax repetition, on the other hand, it provides more space for the tax planning of the real estate enterprise, and also highlig

5、hts the good function of tax planning. In this paper, the real estate enterprises in accordance with the latest tax policy, do a good job of VAT tax planning, so that ultimately help enterprises to reduce the tax cost, improve the enterprise operating profit goal as the main content of the in-depth

6、research. It is of great practical significance to effectively plan the tax planning of real estate development enterprises, strengthen the internal management and reduce the tax cost. Key words: Camp changed to increase； Real estate enterprise； Risk Control目 录1前言12.“营改增”背景下房地产企业税务筹划的概念12.1“营改增”和税务筹

7、划的概念12.2房地产企业的业务特点22.3房地产税务筹划的特点22.4房地产公司的税务特点23.顺发恒业有限公司税务筹划的现状33.1顺发恒业有限公司简介33.2顺发恒业股份公司涉税情况分析43.2.1购买土地环节涉及的主要税种的筹划53.2.2建设环节涉及的主要税种的筹划53.2.3交易及使用环节涉及的主要税种的筹划64顺发恒业有限公司实施税务筹划存在的问题74.1缺乏对政策变化的重视和敏感74.2税务筹划体制不健全74.3缺乏科学性和有序性74.4纳税筹划中未考虑风险因素85顺发恒业有限公司实施税务筹划的对策85.1掌握政策变化85.2规范会计核算85.3提升财务人员能力85.4建立风控

8、体系增强风险意识96 结 论9参考文献10致 谢11中国地质大学长城学院2018届毕业论文1前 言2016 年 5 月，全国全面推开了“营改增”试点，房地产行业被纳入试点范围，纳税人由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”政策在一定程度上降低了企业的税负负担，避免了重复收税的问题，但同时它也对企业的财务管理提出了更高的要求。增值税进项税额的抵扣可以降低企业的纳税总额，但同时抵扣的延期发放也会带来企业资金流通的紧张，影响资源配置。在这种新的背景之下，迫切需要企业运用有效的纳税筹划策略，充分利用新的税收优惠政策，为企业争取最大利益，创造出更大的价值。从增值税方面分析房地产企业在整个生产链不同环节中应

9、注意的节税事项，并结合具体案例探讨如何更好进行纳税筹划研究，从而帮助企业降低税收成本，规避税收风险，促进房地产公司的健康发展；另一方面也有助于落实好国家的改革红利，帮助国家结构性减税的整体政策得以实现，并为企业的发展创造更加公平。一直以来，降低税收成本都是房地产业发展道路上需要关注的重要问题，曾有专家表示，过高的税负随时威胁着企业的利润增长，对其持续经营、存在与发展都具有重要的影响。营改增以前，房地产企业税负普遍偏高，房地产企业纳税筹划势在必行。营改增后，房地产业占比最大的税种“营业税”改为可抵扣进项的“增值税”，从而给房地产业带来了更大的纳税筹划空间。2.“营改增”背景下房地产企业税务筹划的

10、概述2.1“营改增”和税务筹划的概念营业税由销售方承担税款，其税款在商品或服务的价格中被包含计算，价格乘以适用税率是营业税税额的计算方法，购买商品的一方不用另外支付商品的税款 。营业税是一种典型的价内税。増值税是对经营者在生产经营活动中实现的增值额征收的。増值额，也就是纳税人生产经营活动中所实现的不含税的销售数额与该纳税人外面购买的不含税的成本之间的差额。增值税是一种间接税。纳税筹划是指纳税人按照相关规定，在给国家缴纳税收的同时为了尽可能地减少成本，获取更多利益，在相关法律法规以及税收政策允许的情况下，结合纳税人自身的实际情况制定的一套纳税方案。从现代企业的纳税筹划来看，它包含了在企业整个经营

11、流程中所应注意和策划的事项，不但和各个经营环节相关，同时，根据企业行业的特点，发展的不同阶段，以及外部经济环境、税收环境不断发生变化，纳税筹划方案是各不相同，或者需要适时作出调整的。在本论文中所阐述的纳税筹划，是指纳税人必须在遵守合法合规原则下的前提下，通过对一系列涉税业务的统筹和策划，减少企业的税收成本，同时帮助企业规避税收风险，最终实现增益提效的目标。2.2房地产企业的业务特点房地产开发企业与一般企业相同，都以追求利益的最大化为主要目的，房地产企业的业务范围比较广，涉及房地产的开发、建造、销售以及物业管理等很多方面，所以其经营与一般企业有明显的不同，主要表现在：经营存在高风险性。随着社会的

12、不断进步，近几年来房价出现日渐增长的趋势，房地产企业面临的风险与日俱增，经营风险、宏观调控风险、不确定风险等等使房地产开发企业的经营面临着高风险性。房地产经营很具有复杂性。房地产企业的涉及的开发经营范围广阔，在企业开发建设的时候涉及到了的各个方面，与生产销售型企业相比房地产企业具有明显的不同，房地产的开发经营具有更加明显的复杂性。房地产在开发经营方面投资巨大。房地产企业的经营业务范围涉及广泛，其中涉及到房地产的开发及使用等多个环节，投资房地产企业需要大量的金钱为支撑，其中房地产企业的开发建设成本更加需要大量的资金投入，经营范围也是极其复杂。政策的敏感性。房地产企业作为国民的支柱性产业，受到国家

13、政策修改及实施的严重影响，所以房地产企业一般对政策的敏感性很强。2.3房地产税务筹划的特点内容的合法性。遵循国家的税收法律法规已经成为房地产企业进行税务筹划的前提条件，房地产企业应当以法律条文为依据，熟知国税地税的相关规定，合理选择税务筹划方案，从而达到税务成本最小的目的。合法性是纳税筹划最主要的特征，利用不合法的行为逃避税款会触碰到法律的底线，受到处罚。时间的超前性。纳税筹划时间的超前性是指房地产企业的经营管理者一般会提前对纳税环节进行整体规划，利用国家的减免税政策，对房地产企业的各个经营环节的税务筹划方案进行选择分析。房地产企业应当在生产经营活动和纳税义务发生之前进行税务筹划活动。如果企业

14、发生了实质性的经营业务，纳税金额已经确定时，此时如果通过财务手段进行避税，就属于偷税漏税，不合法，所以纳税筹划具有超前性。行为的长期性。税务筹划活动贯穿于房地产项目的整个运营阶段。房地产从最初的拿地阶段，签订合同阶段，建设阶段，一直到房产销售阶段，纳税活动都在进行，随之纳税筹划也在进行，所以纳税筹划活动具有长期性。筹划的目的性。一般而言，税收筹划的“节税”效益主要表现为以下两点，一是选择低税率；二是延迟纳税的时间，这两种方法是以降低税收的成本为最终目的。房地产企业应当选择纳税成本相对最低，企业利益最大化的筹划方法。2.4房地产企业的税务特点业务流程繁杂冗长。顺发恒业股份公司以房地产开发经营、物

15、业管理实业投资等项目为主要经营范围。顺发恒业有限公司涉及到了生产和流通两大方面，其经营内容广泛，经营过程繁杂冗长，需要细致的管理流程和严格的财税管理才能相互适应。 涉税种类较广、负担较重在对顺发恒业股份公司税务现状进行分析时已经提到，顺发恒业股份公司在多个环节需要缴纳税款，包括开发、销售以及持有环节，基本上可以说贯穿了房地产开发过程的始终，纳税周期相对于一般工业企业较长，需要从始至终进行全面完整的筹划；从顺发恒业股份公司经济行为所涉及的税种来看，其涉及的税种也具有多样性、复杂性，其重要涉税税种涵盖了行为税、流转税、企业与个人的所得税，以及财产税等。税种的复杂程度决定了顺发恒业股份公司的税务筹划

16、需要全面性，以及对税务筹划专业人士的素质具有一定要求。此外，由于房地产行业的特殊性质以及国家对房地产行业的一系列政策方面的管控，一定程度上致使顺发恒业股份公司所适用的优惠政策相对较少，而适用的税率较高，从而加重了顺发恒业股份公司的税务负担。 资金筹集的多源性。顺发恒业股份公司以银行长期贷款，其他实体公司共同开发的投资项目等为筹集资金的主要渠道。 预征。关于土地增值税的预征，国家税法具有较为明确的规定：对土地增值税进行清算时，需要满足以下条件，房地产公司开发的项目必须已经完工，销售行为已经完成；如果是未竣工决算的项目，需要进行整体转让；土地使用权需要直接转让。不同于其他行业，房地产企业必须严格按

17、照土地增值税条例及相关细则的规定预缴土地增值税。3顺发恒业有限公司税务筹划的现状3.1顺发恒业有限公司简介顺发恒业有限公司于1997年成立，是一家拥有一级开发资质的房地产开发公司。前身是浙江万向房地产开发有限公司，顺发恒业有限公司的经营范围为开发住宅产品、不动产投资和物业服务。顺发恒业有限公司位于中国经济最活跃，发展最具潜力的长三角地区核心城市-杭州。顺发恒业有限公司对市场机遇把握的很好，公司在老百姓心中树立了良好的形象，不断提升产品品质，以营销为先导，以去库存为目标，使其在房地产市场中具有了一定的市场竞争力。虽然公司的整体规模偏小，但开发的美哉美城、恒园及泽润园二期等项目均得到不错的效果。开

18、发区域主要分布于浙江、安徽、江苏三地。公司的理念是提供物超所值的产品和服务以及为中等收入群体提供舒适型住宅，业务区域集中于中国经济最具潜力的长三角地区。3.2顺发恒业股份公司涉税情况分析与其他行业不同的是，房地产企业的税负相比其他行业的税负要明显繁重很多，涉及多个纳税环节，在前期准备、开发建设、销售和持有环节均涉及到了很多税种。房地产企业涉及的主要税种有营业税、土地使用税、城市维护建设税、企业所得税等。其中土地增值税实行的四级超率累进税率如下：顺发恒业有限公司在土地购买环节、建设环节、交易和使用环节都涉及多种税种，在每个环节都可能会涉及到税务筹划，这就为税务筹划的实施提供了更多的机会。顺发恒业

19、有限公司从土地购买环节到销售和使用环节整个经营过程中，土地增值税、营业税（增值税）、企业所得税是对税务筹划影响最大的三个税种。对于土地增值税，可以通过合理利用国家的免征土地增值税的优惠政策，利用税收临界点的方法，也可以通过增加扣除项目来降低税负。对于营业税（增值税），不同业务的税率不同，可以通过降低税率法和股权转让方法降低税率。对于企业所得税，税前扣除项目，能取得发票的尽量取得发票，并保证发票的合规性，减少滞纳金等的支出，控制有扣除限额的费用的支出 等方式来降低税负。以上措施使得顺发恒业有限公司的税务筹划活动具有可行性。顺发恒业有限公司的增值税、土地增值税和企业所得税这三个大税种缴纳的税费占总

20、税负的比例极高，纳税筹划的空间很大，只要做好了这三个主要税种的纳税筹划，本公司就能很有效地降低纳税的税务成本。在符合法律规定的条件下，顺发恒业有限公司进行税务筹划能节约很多税收金额。顺发恒业有限公司进行税务筹划可以带来很多好处，不仅可以促进本公司的经济发展，还可以减少企业利益的流失。顺发恒业有限公司在进行税务筹划时，为了合理合法的减少税收负担，实习企业利润的最大化，可以充分的利用国家关于税收的优惠政策。为了实现利润最大化，使公司在竞争激烈的市场中可以占有一席之地，顺发恒业有限公司进行税务筹划，不但可以促进财务部门运用规范的会计核算方法，发展方向向科学节俭的方面靠拢，增强顺发恒业有限公司财务人员

21、的依法纳税意识，还能避免顺发恒业有限公司的财务人员在会计核算过程中偷税、漏税等不合法行为的发生，减少税务风险和因迟交或者少交税款造成的滞纳金，还同时提高了企业的信誉和名誉。顺发恒业有限公司进行税务筹划的同时还有利于房地产经济市场的稳定健康发展，在逐渐上涨的高额房价面前，许多人都望而却步，但在高额房地产成本的影响下使得房地产企业不可能降低房子的价格，税务筹划不仅可以减少税负，降低建造开发的成本，还对房子价格的降低起到了一定的促进作用，缓解了人们买房的巨大的压力，有利于国家的宏观调控，更加促进了我们社会更好的更稳定的发展，同时还更加促进了企业在平时的日常经营活动的进行和企业以后稳步的发展。3.2.

22、1购买土地环节涉及的主要税种的筹划房地产企业开发项目，有以下三种获得土地的方式：第一种方式是从政府手中购买土地并缴纳土地出让金，第二种方式是直接购买土地使用权，第三种方式是把已经购买了土地的企业合并来获得土地使用权。 2015年顺发恒业有限公司打算开发一片居民用房，但是土地已被旭登实业公司购买，旭登实业公司购买土地支付土地价款和税费总共3 000 万元，其中现金和银行存款1 000 万元，从银行贷款 2 000万元。顺发恒业有限公司与其协商，欲以5 000万元的价格购买该土地。顺发恒业有限公司应纳契税=5 0005%=250（万元）。顺发恒业有限公司开发此居民用房的开发成本为1亿元，利息支出

23、250万元，顺发恒业有限公司采取的利息扣除方式是据实扣除：房地产开发费用=250+（5 000+10 000） 5%=1 000（万元）。筹划方案：顺发恒业有限公司可以与其协商，购买旭登实业公司的全部股权，出资3 000 万元，担任其公司的新股东，所以不仅获取了土地的使用权，还节约了资金，同时旭登实业公司的股权转让还可以不征增值税及附加的税额，这个方案可以为顺发恒业有限公司节约250 万，还可以为公司节约一定的税金。顺发恒业有限公司借款时产生的利息费用比较低，可以按照一定的比例扣减，房地产开发的费用=（5 000+10 000）10%=1 500（万元），因此按照一定的比例扣除时，房地产开发费

24、用可多扣除 500 万元。3.2.2建设环节涉及的主要税种的筹划顺发恒业有限公司开发的顺发恒园，2015 年年初开始开工，通过招投标由杭州晨旭公司承包建设，工程需要的成本为8 240万元，其中包括供暖设施为1560 万元，电梯的价款为 294 万元，土地建设以及其他工程的价款 6 386万元，全部的设备都由杭州晨旭公司进行购买，顺发恒业有限公司与杭州晨旭公司签订 8240 的建筑施工合同，杭州晨旭公司应纳营业税=8 2403%=247.20（万元），附加税=247.20（7%+3%）=24.72（万元），虽然此部分营业税及附加税由杭州晨旭公司缴纳，但是这部分负担最终会转嫁给顺发恒业有限公司。

25、筹划方案：全部的设备都由顺发恒业有限公司自行进行采购，设备的价款为1 854 万元，在建筑施工合同中不包含，杭州晨旭公司应缴纳的生产经营产生的税额=6 3863%=191.58（万元）， 应缴纳的城市建设税及教育费产生的税额=191.58（7%+3%）=19.16（万元），杭州晨旭公司经过筹划可以节省的金额为 61.18（247.20+24.72-191.58-19.16）万元。 营改增后，因为此项目是在 2016 年 4 月 30 日之前发生的，属于建筑业施工的老项目，可以按照3%的征收率，选择简易计税方法计，税杭州晨旭公司应该缴纳的增值税=6386(1+3%)3%=186(万元)，应该缴纳

26、的城市建设税及教育费附加=186（7%+3%）=18.60（万元），杭州晨旭公司可以节约的税金为 67.32 万元。 营改增后，如果此项目是新项目，即在 2016 年 5 月 1 日以后发生的，建筑业适用的增值税税率11%，杭州晨旭公司应纳增值税=6 386(1+11%)11%=632.85(万元)，应纳城建税及教育费附加=632.85（7%+3%）=63.29（万元），应该缴纳的增值税 =632.85-增值税进项税额，增值税进项税额越大，应纳增值税的金额就越小，相应的附加税费就越小，可以起到节税效果。3.2.3交易及使用环节涉及的主要税种的筹划截至 2016年4月，顺发恒业有限公司开发的恒园

27、全部卖出，共计10 000平方米，平均售价为每平方米5 830元，顺发恒业有限公司提前支付资金1 100万元，施工建设费用为1 650万元，其他项目产生的开销为 990万元。恒园产生的收入额共计5 830万元，营业税及附加=58305%（1+7%+3%）=320.65 万元。征收土地的税额适用于30%的税率，土地的增值税=（5 830-4 290-320.65）30%=365.81（万元）。顺发恒业有限公司的纳税后获得的利润=（1-25）（5 830-1 100-1 650-990-320.65-365.81）=1 052.66（万元）。 筹划方案 因为对于普通住房的增值率不超过百分之二十的，

28、房地产企业可以享受优惠政策，我们可以利用税收临界点的方法使顺发恒业有限公司达到利润最大化的目的。恒园项目除营业税及附加以外可以扣除的=1 100+1 650+990+ （1 100+1 650）20%=4 290（万元）。营改增前，假设土地增值税可以不征税的最高售价为 X 元， 由 X-4 290-X5%（1+3%+7%）4 290+X5%（1+3%+7%）20% 可得 X=X5%(1+7%+3%)+4 2901.2,得 X=5 512元。 当售收的价格为5 512元时，销售的收入为5 512万元，营业税及附加为303.16万元。 增值率=（5 512-4 290-303.16）（4 290+

29、303.16）100%=20%20%， 所以顺发恒业有限公司免征土地增值税。顺发恒业有限公司的税后利润=（1-25）（5 512-1 100-1 650-990-303.16）=1 101.63（万元）1 052.66（万元）所以，利用免税临界点不仅可以达到节税效果，还可以提高企业的整体利润。4顺发恒业有限公司实施税务筹划存在的问题虽然近几年顺发恒业有限公司的纳税意识在不断提高，本公司的财务管理人员的业务水平也在不断的提升，但是顺发恒业有限公司在实际的实践过程中进行税务筹划的时间比较短，所以还存在着许多问题需要解决。4.1缺乏对政策变化的重视和敏感营改增后，税收政策发生较大变化，增值税的计算更

30、为复杂，对包括增值税专用发票，会计账目等相关工作的要求都更高，营改增之前，房地产企业对增值税的相关核算接触较少甚至没有接触，万科企业股份有限公司财务人员对增值税的政策和核算本身比较生疏，加之对改革之后的新政策未做好积极的学习准备，导致营改增后一段时间有些茫然失措，比如对公司开发的老项目并没有进行认真的核算和筹划，而简单采用简易征收的方式。4.2税务筹划体制不健全不少房地产企业的决策者认为，税收的数额只属于财务部门的管理，企业的税负状况、以及是否能够避免税务机关的处罚，都属于财务部门的工作范畴。以上对税务工作的误解在顺发恒业有限公司也是存在的，存在这种纳税观念的误区，导致了顺发恒业有限公司无法解

31、决企业的税务问题。从顺发恒业有限公司的部门设定来看，缺少专门的税务筹划部门与团队，而是简单的交给财务部门来处理。首先，这样设置组织结构的弊端在于，财务部门的权限较为有限，而税务筹划直接涉及到企业利益，需要具有一定权限的管理者参与到税务筹划工作中去，参与税务筹划工作的决策；另外，一般企业的财务部门工作量与工作内容本身已经较为庞大顺发恒业有限公司财务部门的规模也较小，而税务筹划又是一个繁杂且长期的工作，直接将税务筹划工作交给企业的财务部门，使得企业财务部门工作任务极度加剧，影响现有工作的完成，也无法保证税务筹划方案设计的质量。所以，顺发恒业有限公司应该成立专门的税务筹划部门或税务筹划团队，聘请相关

32、税务、法律专家，以及顺发恒业有限公司高层管理人员的加入，为企业设计科学、有效的税务筹划方案。4.3缺乏科学性和有序性纳税筹划本身应具有科学性、整体性和前瞻性，与其他行业相比，房地产企业不仅涉税种类多，而且贯穿于规划准备、开发建设、经营销售和日常管理中各个阶段，广范的涉税流程使房地产企业更需要制定科学有效的纳税筹划。就增值税而言，其筹划也应贯穿于从准备到开发再到销售等各个环节，而且要将纳税筹划和企业的阶段发展和整体利益相结合。但是顺发恒业有限公司并没有一个整体的、清晰的、科学的筹划思路，更缺乏严密的实施步骤，导致纳税筹划的作用在公司并未显现。4.4纳税筹划中未考虑风险因素税务筹划活动可以使企业减

33、少税金的缴纳，增加营业利润，但是如果处理不当的话极有可能会使企业处于高风险的处境之中。企业如果制定不当的税务筹划方案使企业少缴税款或者是由于外界环境导致少缴税款，都会给企业带来税务风险，所以在制定税务筹划方案时企业应当规避风险。财务人员，在进行企业所得税筹划时，往往会白条入账，不合规发票很多，有的还虚开发票或者用假发票。忽视了税务风险，只看到了税务筹划带来的经济利益，税务风险过大最终会导致税务筹划活动的失败。有时偷税漏税被查出还会负法律责任，后果不堪设想。5顺发恒业有限公司实施税务筹划的对策5.1掌握政策变化税务筹划根据国家的税收政策不断变化调整，企业的经营状况同样处于不断变化发展之中，因此，

34、我们应该充分了解与房地产有关的税法相关的法律法规和各税种在税收方面的变化。在进行税务筹划时，应当全面考虑税收减免政策，在以企业利润最大化前提下，降低税负。一次完美的税务筹划应该在降低企业税负的同时保证筹划的合法性。顺发恒业有限公司的管理层应当加强对税务筹划知识的学习，加强对相关法律法规及政策的学习，树立纳税筹划意识。加大对财务人员的支持引导，设立专门的机构进行税务筹划，培养税务专员从事税务筹划工作，定期请会计师事务所等专业机构进行辅导，将税务筹划活动贯穿在整个生产经营活动中。5.2规范会计核算设置独立的税务部门，有利于公司财务部门进行规范，还有利于顺发恒业有限公司的财务部门更加合理的进行税务筹

35、划。营改増政策出台后，房地产企业财务部门的会计处理发生了很大的变化，顺发恒业有限公司的财务部门应该及时的调整公司所需要的会计科目，并且适当的调整公司内部财务部门的会计核算和管理制度，做好财务部门的核算工作，降低新的税制的改变对公司会计核算产生的不利影响。纳税人纳税征收主管机关由地税局变成了国税局，其中纳税需要的材料、纳税人申请报销税款的地点、纳税义务发生时间等都产生了变化，这些都需要顺发恒业有限公司提前做好准备。5.3提升财务人员能力顺发恒业有限公司在招聘的时可提高财务人员的进入门槛，招聘一些具有实践经验且有证的专业人才。加大对现有财务人员的培训力度，定期组织对财务人员、税务专员的培训，加强他

36、们的专业素养和业务水平。顺发恒业有限公司可以聘请中介机构如会计师事务所或者税务师事务所做咨询顾问，提高税务筹划的水平。5.4建立风控体系增强风险意识顺发恒业有限公司在进行税务筹划时缴纳的税种繁多，金额较大，所以税务筹划的空间比较大，相对应的风险也会大。顺发恒业有限公司的管理层应当对税务筹划可能带来的风险予以高度重视。财务人员一定要严格把控发票入账问题，假发票不合规发票一律不得入账，白条不得入账。顺发恒业有限公司的管理层应该加强风险管理，倡导财务工作人员加强对税法和法律法规的学习，密切关注税法和法律法规的变动，提高公司财务人员的业务素质，定期对税务筹划人员进行培训教育，将税务风险尽可能的降低到最

37、小。6 结 论近年来，市场前景看好，房地产企业也得到了突飞猛进的发展。而国家为了调控经济，对房地产企业的调控力度也是不断加大，使得企业面临的市场竞争日趋激烈。企业要想赢得生存，就须要通过纳税筹划降低企业经营成本，为企业寻求更广阔的生存空间。房地产企业具有较长的生产营运周期，复杂的业务。因此，房地产企业在进行纳税筹划方案设计时须要综合考虑企业涵盖的所有生产经营环节，遵循企业价值最大化这一目标，权衡好纳税筹划的收益与纳税筹划的风险性，将企业的纳税筹划风险控制在最小范围之内。本文深入研究了与房地产企业相关税收法律政策以及房地产企业自身的经营特点，在分析纳税筹划主要技术方法的基础上，对房地产企业涉及的

38、不同税种进行了纳税筹划方案设计。如今的市场经济飞速发展，瞬息万变，房地产企业业务范围也不断向深度和广度发展，针对房地产企业的税收法律政策也顺应形势不断的改进变化。因此房地产企业必须不断的接受最新的法律法规政策，并结合企业自身的发展特点，选取可以实现公司最大化利益的纳税筹划方案。参考文献1 温跃明新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析J 财会学习，2016,（12）:161 2 刘志成浅谈营改增之后房地产开发企业的税收筹划J 财会学习，2016,（19）:158160. 3 林洁妍房地产行业营改增后面临的问题及对策J 管理观察，2016,（18）:145147. 4 刘斯莲“营改增”后房地产企

39、业增值税纳税筹划工作研究J 财会学习，2016,(17):162.5 李建鹏、史瑞学“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算J国 际商务财会，2016,(07):48-50. 6 迟丽华、郭睿“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划的思考J中国集体经济，2017,(09):78-79.7 宁伟营改增背景下的企业纳税筹划策略J财会学习，2017,(06):143-145. 8 甘琪 营改增背景下房地产企业增值税纳税筹划J 统计与管理，2016,(12):65-67. 9 张瀚文“营改增”下我国房地产企业增值税纳税筹划研究J河北企业，2016,(09):6-8.10 刘斯莲.“营改增”后房

40、地产企业增值税纳税筹划工作研究J.财会学习，2016,(17):162.11 李列坤. 房地产开发项目销售定价与税务筹划分析J. 中国市场,2016(12,23-24).12毛贤丰. 营改增对房地产企业的影响J. 财经界(学术版),2015(21).13 Johannesen.Imperfect tax competition for profits,Asymmetric equilibrium and beneficial tax havens J.Journal of International Economics ,2010（4）253-264.致 谢闲云潭影日悠悠，物转星移几度秋，转眼

41、间四年的大学生涯即将结束。这四年虽然有学习很辛苦，生活中也有磕磕绊绊，但是更多的还是那些美好的回忆。一路走来，实现了很多心愿，也搁置了很多愿望。在此，借本文表达自己的感激之情。我的论文是在李静老师的指导下完成的。老师给我提供了许多帮助和指导性意见，从论文的选题到修改定稿，每一步都得到精心教导，老师在我的论文里倾注了大量的心血，给予了我很多启发，使我认识到了自己的不足的同时还找到了前进的方向。在此再一次向我的指导老师李静老师表示衷心的感谢。感谢这四年以来教过我老师，他们渊博的学识和严谨的教学使我受益匪浅，在他们的教导下我在中国地质大学长城学院度过了愉快的四年大学生涯。感谢560宿舍的我亲爱的舍友，这四年以来我们一起上课，一起玩耍，共同度过了这段最美的时光。在经历实习之后更加明白，生活中可以犯错误，但是工作中不能有一点儿的差池。唯有踏踏实实，勤劳肯干才是硬道理。最后由衷的感谢中国地质大学长城学院的各位教授能在百忙之中抽出时间参加答辩。11