西宁市环境卫生状况及管理困境调查报告 (2).doc

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1、如何进一步做好房屋登记的审查工作摘 要在中国，房屋登记制度尚在起步和完善阶段，保护权利人的合法权益是房屋登记的根本目的和出发点。房屋登记目的在于将房屋的权利对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房屋登记工作中，最为关键的环节就是登记审查。要做好登记审查工作，房屋登记机构应按照法定流程完善登记标准，借助信息平台，加强登记质检，尽量做到合理、审慎的审查。中国论文网 /2/view-关键词：房屋；房屋登记；登记审查房屋作为价值量大、交易风险高的不动产，其登记能在法律上及时、准确地确定房屋权属，使房屋权利人的合法权益受到法律保护，减少交易成本。中国的房屋登记制度尚在起步和完善阶段，保护权利人的合法利益是

2、房屋登记的根本目的和出发点。房屋登记不仅保证了交易安全，降低交易成本，而且为房地产管理奠定了基础，同时也为城市规划、建设、管理提供了科学依据。不仅如此，房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。因此，在中国房地产市场发展迅速，房地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，房屋登记制度的完善对于维护当事人合法权益，具有重要的作用。因此，如何做好房屋登记审查工作对安全、高效地开展房屋登记工作有着重要的意义。房屋登记审查如何进行，是应该形式审查还是实质审查，学术界对此争论不休。物权法和房屋登记办法也回避了实质审查和形式审查的框架定义，只是强调登记机构在登记审查时哪些是必须审查的

3、内容，哪些是重点审查的内容。中国大部分的房屋登记机构都秉承物权法和房屋登记办法的精神要旨，将形式审查和实质审查相结合，尽量做到合理、审慎的审查。一、实质审查和形式审查实质审查和形式审查是根据登记机构审核的深度不同而提出的。实质审查，就是登记机构对当事申请人提交的申请材料进行形式和内容的审核，对申请材料内容的真实性负责，理清申请材料中的基础法律关系。这种审查方式对登记人员的业务水平要求很高，不仅要掌握房屋登记知识，还必须要有法律、房地产、测绘、建筑和经济等专业的扎实理论基础，是一种近乎苛刻的登记标准。形式审查相对就简单得多，登记机构对登记申请只进行形式上的审查，对申请材料内容的真伪，法律关系是否

4、明确等方面都不予审查。这种审查方式对登记机构来说比较简单和轻松，但是基于对物权公信力的信赖，对登记机构权利的赋予，则要求登记机构对登记审查采取谨慎的态度。二、合理、审慎的审查首先，根据物权法、房屋登记办法和房屋登记技术规程的相关要求，是否收取了所有的申请材料？登记流程是否合法？这是登记审查的基本要求，只有按照法律规定程序受理、审查，才能保证登记的合法性。其次，合理、审慎的审查依据是审查标准的明确。对于像“房屋登记证明”这样的资料，登记机构能清楚地知道应当验证真伪，对记载事项进行实质审查，但是公证书、户籍证明、婚姻证明等申请资料，是否也应对其真伪和内容进行实质审查呢？再次，合理、审慎的审查不仅是

5、通过事后检查予以肯定，更重要的是通过登记过程中的制度检查手段予以判定。登记审查的合法、合理，不仅仅是看登记结果是否侵害了权利人的合法权益，是否导致了法律诉讼和经济赔偿，还应该从登记过程中及时发现登记审查的违法违规行为，避免登记错误带来的损失。最后，是否可以借助一些辅助工具和信息平台，减少登记风险，规避原本不属于登记机构承担的法律责任？合理、审慎的登记审查要求是在合法的登记流程，合理的审查标准下进行的审查。利用完善的GIS系统，借助信息检测工具，在尊重事实，不违背法律精神的情况下完成高效、安全的房屋登记审查工作三、实践中的矛盾在房屋登记的各个环节中，登记标准是房屋登记的依据。由于国家在制定相关政

6、策法规时不可能穷尽制定出各种细化标准，只能是提出框架式的指导意见，登记机构制定的登记业务标准就成了唯一的、具有可操作性的准则。在房屋登记过程中，因受到不同时期各种政策的影响，房屋登记机构不可能制定出一层不变的登记标准，这使得登记工作人员在实际工作中难以选择。由于登记人员从业水平的不断提高以及登记机构对法律的日益重视，加之各房屋登记机构作为政府的行政部门，都必须牢固树立“为群众服务，以人为本”思想意识，对于以前制定的登记标准多有改动、完善或简化，这种方式是有益于房屋登记工作的开展。但是在标准的改变、完善或简化过程中，登记工作人员为了规避自身的登记责任，并未严格按照新的登记标准受理业务。此外，一些

7、登记业务标准的改变并不是以政府部门的名义制定，仅仅是某个业务部门的内部规定，使得工作人员抱有“趋利避害”思想，选择不同的登记业务标准。例如，申请人在办理登记业务时提交了公证委托书，由受托人到场申请办理并领取房屋登记证书。领证时受托人没有到场而是申请人自己到场申请领取。对于这种情况，登记机构登记为了规避申请人和受托人之间可能产生的民事纠纷导致登记机构承担登记风险，要求受托人到场领证。随着登记机构对房屋登记办法、房屋登记技术规程等法律、规章的研读及对相关民事法律委托关系的学习和理解，登记机构之前的登记标准有悖于相关民事委托中所提倡的法律精神，当事申请人到场领证已经用事实行为推翻了委托行为，登记机构

8、是完全可以为产权人颁发登记证书，无需担心承担法律责任。这种标准的改变是有益于登记工作的开展，但是这种改变仅仅是通过登记机构一个科室内部标准来确定，并没有进入登记机构的登记业务标准流程。登记工作人员出于对登记风险的考虑，宁愿牺牲当事人的利益，也要让受托人到场办理。又比如，在受理时登记工作人员会依照相关登记程序询问申请人“是否有共有人”，工作人员根据申请人的回答予以审查资料。在登记审查中，工作人员的重要职责之一就是要比对申请资料查看档案影像。部分房屋来源是单位房改房或经济适用房，档案中的合同会记载“夫妻工龄和”。倘若一名50岁的申请人在接受登记工作人员询问时回答“没有共有人”，但档案中的合同又写明

9、“夫妻工龄和50年”（按申请人的实际年龄计算，合同中认定的“夫妻工龄和”应该是包含夫和妻两人的工作年限），询问的结果与档案资料明显不一致。房屋登记工作人员按照登记审查标准，应让申请人提交相应的婚姻关系证明予以佐证询问的真实性。现实中，房屋登记机构往往会遇到申请人的不理解与责难：申请人认为登记机构不应通过计算“夫妻工龄和”作为有无配偶的依据；部分申请人提出单位在福利分房时是包含了参军时间，或有些单位将一年工龄按三年来计算，这样才产生了按合同记载的“夫妻工龄和”是计算夫妻工龄总和的假象。为了缓和群众矛盾，登记机构将原有的审查标准改变为“不再审查合同中的夫妻工龄和”。这种登记审查标准的改变虽方便了群

10、众，但给登记工作人员带来了一定的登记风险。有些工作人员为了规避登记风险，擅自提高审查标准，从而降低了登记工作的效率，造成了群众矛盾。由于房地产市场受到国家调控政策的干预，大多数城市实行限制购买房屋的政策。政策的颁布使得各地房屋登记机构调整了登记标准，增加了审查要件。如外地人购买房屋就必须提交社保证明或纳税证明。在成都，部分外地人为了躲避政策造假纳税证明，而房屋登记人员面对各级县市的纳税证明，如何去核实真伪？由于没有核实资料真伪办理了登记，房屋登记工作人员会承担相应的法律责任吗？面对这样尴尬的处境，登记机构又该怎样把握审查标准呢？四、建议1.针对房屋登记的相关法律中未予以明确的登记标准，通过各地

11、地方政府的行政法规予以完善。如深圳颁布的深圳经济特区房地产登记条例，上海出台的上海市房地产登记条例。其他各地房屋登记机构可借鉴这些政府的做法，制定出符合当地房屋登记实际的登记细则。对于一些较细微的登记标准，建议以登记机构内部文件或业务标准的形式来确定。2.合理、审慎的审查标准是建立在对不动产登记立法精神的理解上予以提出的。做好房屋登记审查工作，充分把握立法精髓，在登记中应当做好几个审查：真实性审查（例如：权属证书或登记证明）、完整性审查（例如申请材料）、关联性审查（例如申请材料与申请内容是否一致）、一致性审查（例如申请人签名是否与档案中的一致）、合法性审查（例如申请事项是否按照法律法规要求予以

12、申请）和有效性审查（例如提供的资料是否在有效期内使用）。3.按照“事前防范、事中完善、事后弥补“的原则，建立有效的登记质量检查制度。通过质检制度发现登记审查中的问题，利用问题的解决不断完善登记标准。4.构建信息共享平台，保证房屋登记审查的准确、高效。借鉴中国银行与公安部联合建立的“联网核查公民身份信息系统”的做法，参照上海市政府打造政府信息共享平台模式，房屋登记机构与地方国土、规划、建委、银行、民政、法院等部门建立沟通协调机制，以联合建立信息共享平台为目的，在房屋登记过程中做到审慎、合理的审查，保证登记工作的准确性。5.各种审查标准的相互补充。除了常用的登记审查标准外，对于疑难问题或历史遗留问题，登记机构应通过建立疑难会审制度、遗留问题处理制度、部门协调会议制度等方式确定审查的原则和标准，以此减少登记矛盾与风险。参考文献：1 曾婷.何为谨慎，如何合理论登记机构的登记审查标准J.中国房地产，2009，（4）.2 王忠.从房屋登记机构的审查标准看审理房屋登记行政案件的问题及改进建议J.中国房地产，2011，（11）.3 陈少杰.房屋登记错误成因与防范兼论房屋登记行政风险控制教育J.甘肃科技纵横，2009，（2）.4 刘亚臣，静毅军，李阎岩.当前中国不动产产权及其交易管理的规范问题J.经济研究，2007，（9）.5 孙跃生.妥善处理房屋登记历史遗留问题J.房地产导刊，2013，（5）.